《金翰项目提案》PPT课件.ppt

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1、金瀚项目提案,太壹广告策划公司,提案大纲,宏观市场分析,1,城市经济分析,2,房地产市场专项分析,3,本案项目分析,4,宏观市场分析城市概况,新余市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段，地处北纬27332805，东经1142911524。全境东西最长处101.9公里，南北最宽处65公里，东距省会南昌市150公里，东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。全市总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%）,其中渝水区面积1785.92平方公里,分宜县面积1391.76平方公里。 辖2个办事处、8个镇、5个乡，有201个村民委员会、1872个村民小组

2、）城南街道办事处、城北街道办事处、良山镇、水北镇、下村镇、观巢镇、罗坊镇、姚圩镇、珠珊镇、欧里镇、鹄山乡、人和乡、界水乡、南安乡、新溪乡。,宏观市场分析城市概况,新余工业发达，城市化水平较高。工业是新余立市的根本，已经形成以钢铁工业为龙头，机电、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品等门类比较齐全的工业体系。新钢公司是全省最大的钢铁生产企业和全国最大的铁合金生产基地，正在向全国板材生产精品基地迈进。 预计到2007年新余工业将进入新的发展阶段。新余的城市化进展快，目前建成城区面积达45平方公里，人口33万人，城镇化率达47%，高于全省平均水平10多个百分点。,新余区位优势明显，交通便利，投资环境优

3、越。位于长沙和南昌两座省会城市之间，到上海、广州都在8小时经济圈之内。京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞和即将建设的武吉三条高速公路在新余交汇。新余是一座环境优美、平安和谐、人居条件一流的城市。新余人均公共绿地面积和绿地率列全省第一，获全国绿化先进单位称号，是江西省园林城市。新余正朝着建设区域中心城市，在全省率先全面实现小康目标奋进，一个充满活力和希望的崭新新余正在加速崛起。,宏观市场分析城市特色,【水、土资源丰富】 全市水资源总量达到595395亿立方米,其中区域外流入254368亿立方米,地下水平均储量达879亿立方米(可供开发利用的有344亿立方米);水能资源蕴藏总量为676

4、万千瓦,可开发量为575万千瓦。新余市土地资源较为丰富,自然环境较好,袁河贯穿东西,中部属丘陵平原,南北地形高,自西向东中间低。 【植物资源】 植物资源种类有254科、841属、1888种，其中木本植物126科、356属、913种。木本植物中主要用材树种189种、珍贵速生树种37种、油料树种19种、果品树种15种，庭院绿化树种35种，药用植物217种。林业用地面积1743万公顷，占土地总面积5502%，森林总蓄积量505，7万立方米，毛竹总株数296139万株，森林覆盖率达538%，城市绿化率达到3916%。 【矿产资源】 全市已发现的矿产资源种类有32个矿种。其中黑色金属矿产主要有铁矿，有色

5、金属矿产主要有钨、铋、钼、铍、铜、铅、锌、锑、汞等，贵金属主要有金、银，非金属矿产主要有硅灰石、透辉石、硫铁矿、粉石英、高岭土、熔剂灰岩、水泥灰岩、大理石、白云石、镁质粘土、水晶、萤石、冰洲石、磷、石棉、海泡石等，燃料矿产有煤、泥炭。,宏观市场分析城市特色,【旅游资源】 仙女湖风景名胜区是国家级重点风景名胜区，位于袁河中游，河下镇和分宜镇交界处,东西长达25公里,景区面积198平方公里(其中湖面面积50平方公里),湖内2亩以上的岛屿97个,胜地古迹有万年（严嵩）桥、卢肇读书台、钤岗岭、昌山庙、洪阳洞（又名严嵩洞）、钟山峡谷（称袁河三峡）、洋田大岛、九龙山等； 主要景点有闻仙塔、会仙岛、蛇岛、猴

6、岛（龙王庙）、名人岛、仙来岛、蒙古族度假村、傣族度假村、刀山演艺苑、情人岛、桃花岛、彩弹野战场、动物群雕等。2003年3月，九龙山“红色旅游漂流”对外开放，主要景点有：花桥党支部旧址、红色战壕遗址、红宝树、红军洞、红军泉、望泉亭、花桥暴动集合点、天峰观景台、龙潭虎穴、观音洞、来西庙。,宏观市场分析新余经济,2008年，新余市生产总值()突破亿元，达到亿元，比上年增长。工业生产增势强劲，增速跃居全省第一。全部工业增加值超过亿元，达到亿元，比上年增长，对经济增长的贡献率达到。全市规模以上工业增加值亿元，增长，创历史新高。 消费市场繁荣活跃，增幅创十年来新高。全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增

7、长，增幅创年以来的新高。其中，城市市场完成零售额亿元，增长 ；农村（县及县以下）市场完成亿元，增长，城市市场快于农村市场个百分点。,宏观市场分析新余工业经济,今年月份，新余市规模以上工业经济承接上月的增长趋势，继续保持高速发展的态势。月份累计完成增加值亿元，比上年同期增长，增速创历史新高，在全省排名由上月第二位跃居全省第一位。 园区工业、轻工业、外商及港澳台商投资工业企业成为我市规模以上工业经济增长的三大亮点：园区工业企业累计完成增加值亿元，比上年同期增长；轻工业企业累计完成增加值亿元，比上年同期增长；外商及港澳台商投资工业企业累计完成增加值亿元，比上年同期增加。,宏观市场分析新余经济,人均可

8、支配收入分析 2008年城市居民可支配收入达元，农民人均纯收入达元，分别比2006年增长和，城市收入保持稳定上升趋势。,宏观市场分析新余经济,社会零售总额分析 市场销售活跃。全年实现社会消费品零售总额54.05亿元，比上年增长16.2%，增长趋势快速。,宏观市场分析新余经济,固定资产投资比例分析 新余2008年全年房地产开发投资80.22亿元，比上年增长14.6%。2006上半年房地产开发投资5.9亿元，同比增长76.0%；施工房屋面积354.88万平方米，同比增长96.40；竣工房屋面积35.09万平方米，同比增长71.7%。 商品房屋销售面积59.42万平方米，同比增长262.3%，其中住

9、宅销售面积54.98万平方米，同比增长290.5%。新余2006年全年房地产开发投资80.22亿元，比上年增长14.6%。2006上半年房地产开发投资5.9亿元，同比增长76.0%； 施工房屋面积354.88万平方米，同比增长96.40； 竣工房屋面积35.09万平方米，同比增长71.7%。 商品房屋销售面积59.42万平方米，同比增长262.3%，其中住宅销售面积54.98万平方米，同比增长290.5%。,宏观市场分析新余优势分析,（1）区位优势 新余位处赣西地区中心位置，是省内城市发育最密集、经济发展较好的区域。赣西地区东接江西省经济中心南昌经济区，西连湖南省长株潭经济区，优越的区域经济背

10、景为新余的发展提供了良好的区位环境。 （2）基础设施优势 新余市基础设施配套完善，水、电力资源丰富，是省内最早使用管道煤气、最早开通程控电话的城市，基础设施水平处于全省领先行列，为新余市进一步发展提供了良好的基础支撑。 （3）产业优势 新余因钢设市、因钢兴市，是江西省的钢铁工业基地，多年积累已经形成冶金、机械、纺织、电力、食品、建材等工业基础，经济发展水平远高于全省平均水平，处于全省21个设市城市的第2位。 （4）生态优势 新余位处袁河与孔目江交汇处，山清水秀，北有仰天岗、蒙山、孔目江，南部丘陵起伏，西部仙女湖与群山相映成趣，东部冲积平原扇形展开，东西向袁河横贯中部，市内低山、水库众多，地貌类

11、型丰富，自然生态环境优越，加之城区绿化水平较高，人工生态环境良好，城市空间形象要素丰富，是省内率先评为省级园林城市和卫生城市之, 地库网,宏观市场分析经济分析结论,【结论】六年以来，新余市经济呈现出速度快、质量好、运行稳、结构优的发展格局，且增长速度较快；而且在全省同类城市当中，经济实力不断的稳步提高。, 地库网,宏观市场分析地产分析,从新余市房地产开发投资情况看，2007年至2008年，新余市房地产开发完成投资万元，同比增长，增幅比上年提高个百分点。其中，商品房建设投资完成万元，同比增长。按工程用途分的住宅投资万元，同比增长，商业营业用房万元，同比增长。, 地库网,宏观市场分析地产分析,从商

12、品房销售情况看在房产开发投资高速增长的同时，销售异常活跃。全年商品房屋销售面积平方米，同比增长，其中住宅销售面积平方米，同比增长；商品房屋销售额万元，同比增长,164143,594199,0,200000,400000,600000,800000,2007年上半年,2008年上半年,销售面积(平方米),2007-2008全年新余市房地产销售情况, 地库网,宏观市场分析地产分析,宏观市场分析地产分析,宏观市场分析地产分析,个案分析 北湖星城,开发商：香港康盛国际投资有限公司 项目地址：长青北路与仰天西大道与科环路 占地面积：133106 建筑面积：20.45万 开工时间：04年10月20日 竣工

13、时间：05年10月19日 物管费：0.3-0.5元/ 容积率：1.61 绿化率：40% 均价：1650元/ 住宅总套数：1388 楼层规划：多层41栋，小高层8栋，高层2栋 项目配套： 新余高专、六中、长青小学、人民广场点缀四周，200米商业休闲步行街、30000平方米超大园林景观、15000平方米超大中央园林、28万平方米北湖风光展现精彩园林水岸生活；双层独立豪华会所、健身器械运动场所、儿童游乐园、阅览室、茶吧，体验全新“泛会所”概念。大型泳池、幼儿园、停车场、休闲广场、健康步道。, 地库网,宏观市场分析地产分析,中大.水岸丽都,项目名称：中大水岸丽都 开发商：江西中大地产有限公司 项目地址

14、：新欣南大道东侧 用地面积：1.15万平方米 总建筑面积：3.52万平方米 容积率：3.06 建筑密度：28.7 绿化率：33.6 均价：2500元/ 层高：30层 主力面积：110138 项目分析：首席山水电梯洋房规划，新增入户花园，艺术园林、国际泳池、网球场。, 地库网,宏观市场分析地产分析,项目名称：暨阳玫瑰城 地址：孔目江一江两岸C1地块 开发公司：新余市暨阳房地产开发有限公司 占地面积：92亩 总建筑面积：9.6万 绿化率：42% 容积率：1.56% 车位：190个 均价：2500元/ 面积：95183 公摊：11% 项目分析：贵宾休闲休闲休闲会所、雪茄吧、小酒吧、健身中心、大型桑拿

15、按摩中心。江西岸防洪堤和防洪堤景观。,暨阳玫瑰城,宏观市场分析地产分析,林盛公园华府,项目用地面积约223.91亩，总建筑面积约27万平米。其中商业用房13273.44平方米，幼儿园1557.89平方米，会所物业用房1397.44平方米，容积率1.794.绿化率42%。规划户数2008个，机动车停车位1240个。 公园华府-康宁福地，圣水城邦，新余市孔目江新城区27万平米大型生态人居城，领跑新余孔目江新区高雅生活新风尚。公园华府紧依新欣大道，与孔目江国家级湿地公园比邻而居，和谐相融，并乐享新余市体育馆完备的康体设施。以新余市长途汽车客运中心的建设为契机，新欣大道成为了新余城区连接出城高速的主干

16、道，公园华府所在的区域正日渐成为新余市新城区的一个重要的交通枢纽。, 地库网,宏观市场分析地产分析,项目地址：高新开发区高新大道 2857号 占地面积：500亩 建筑形态：别墅 开发商：奥克斯置业有限公司 项目分析：本项目位处于富人区、 自家别墅拥有大片私家草坪花园。本项目一期为北美建筑风格，毗邻春龙大酒店、城东商业中心、春龙商业街道。,奥克斯皇家花园, 地库网,宏观市场分析地产分析,香港城,胜利北路无疑是新余最为繁华的商业地段，这里承载着新余商业中心的历史与未来，在这条寸土寸金的黄金走廊上不仅集聚着洪客隆、新亚新等经久不衰的商业广场，同时还有一批肯德基、腾达电器等国内外一流品牌商家的进驻。

17、最近，记者走访胜利北路，发现位于胜利北路与解放西路交汇点有一个正在紧张施工项目香港城，已经悄悄揭开其神秘面纱。据销售人员介绍，香港城规划由商业、住宅、宾馆三部分组成。商业部分分布在项目首层、二层以及临解放西路的部分三层；住宅分布在项目西侧，共三个单元，为两座19层及一座17层的高层电梯洋房；宾馆为临项目胜利北路的一座28层的高层建筑。 项目商业部分面积接近2万平方米。首层规划为面积大小不等的30个临街黄金街铺，其中胜利北路街铺12个，解放西路街铺14个；二层、三层规划为15个300-1000平方米不等的珍贵席位。商业整体定位为新余首座青年潮城，主要经营潮流服饰、鞋帽、时尚精品、美食、咖啡厅、休

18、闲SPA等。 项目住宅部分分布在西侧二个单元的5楼至19楼和一个17楼的电梯洋房，户型方面主要以60平方米左右的投资型一房两厅、90平方米左右的舒适两房、130平方米享受三房三种户型为主，项目依托市中心繁华地段打造成新余都市高尚生活社区。,宏观市场分析地产分析结论,【结论】在强烈的市场金融风暴中地产界不短涌现新的亮点，一个繁荣的房地产市场正在形成。, 地库网,宏观市场分析新余人居分析,从新余市在职职工的平均工资变化可以看出新余城镇居民人均工薪收入达到6523.33元，同比增长13.3%。人均工薪收入增长的主要因素：一是政策性增资；二是部份单位职工的年终奖金及福利费增加；三是就业人数增加，比去年

19、同期增长2.4%；四是今年以来政府通过多渠道投入，拓宽了城镇居民就业渠道，拉动了城镇居民其他劳动收入的增加。, 地库网,宏观市场分析新余人居分析,从新余市人口发展状况来看，2008年末全市常住人口111.59万人。城镇化率为48.0%，比上年提高1.4个百分点。, 地库网,宏观市场分析新余人居结论,【结论】在新余市国民经济稳固发展的大背景下，新余市民的收入也在不断提高。同时新余的城市化进程已经进入了快速发展的阶段，对于房地产行业的发展也是一个很好的契机。, 地库网,宏观市场分析未来城市规划分析,“东拓、西延、北优、南蓄”全市现在基本形成了以城南商业区、城北行政居住区、城东经济开发区、城西工矿区

20、、城中孔目江新城区的功能分区。按照总体规划，构建“一城五区，两江四岸”的城市框架。在空间布局上，主城区东拓、西延、北优、南蓄，其中以暨阳新城为中心原点，向四周扩散发展。,城北区：行政文教生活区 城南区：老城商贸、居住和工业区 城东区：城东经济开发区 城西区：工业矿区, 地库网,宏观市场分析未来城市规划分析,新余市2008年底市域总人口113.3万人，国土总面积3163.17平方公里。新余城区总人口35.27万人（含袁河南岸珠珊镇和城市东部水西镇部分人口），建成区面积达到31.73平方公里。城市规划控制区范围北起上海瑞丽国道主干线，南至袁河以南袁惠渠，东含水西镇区，西到河下镇区总面积约230平方

21、公里。规划期限：20042020年；其中近期为：20042010年；远期为20112020年。,宏观市场分析未来城市规划分析,人口规划 2010年市域总人口124-125万人，城镇户籍人口62-64万人、城市化水平（按户籍人口计）53-55%。加上境内外来暂住人口，新余市城镇人口将达到70-72万人、 2020年市域总人口137-139万人，城镇户籍人口80-83万人，城市化水平63-65%，加上境内外来暂住人口，新余市城镇人口将达到92-95万人。 本世纪中叶新余市城市化水平将达75-80%。 城市规模规划 2010年城区总人口规模为47-50万人，总用地规模为49.49平方公里，人均98.

22、98m2。 2020年城区总人口规模为60-65万人，总用地规模为65平方公里以内，人均100m2。 本世纪中叶新余市城区人口规模将达80-85万人，总用地规模80平方公里左右。 城市发展方向 新余市城区位于袁河与孔目江交汇处，西部基本为低山丘陵区，开发成本相对较大，北部为高山峻岭是城市天然屏障。城市东面有较大可供利用的平坦地，沿袁河南岸地势平坦低洼，大多为农田，属类城市建设用地，若要开发，需修防洪堤坝。但该区与老城区仅一河之隔，开发后有利于构筑城区一河两岸景观体系，同时也使城市形态趋于完善，缩短城市通勤距离，提高城市紧凑度。 因此，确定本期规划城市发展方向以东西向拓展为主，适时南向跨越为辅。

23、,宏观市场分析未来城市规划分析,城区道路以“二横”（仙来大道、白竹路抱石大道）、“四纵”（天工大道、五一路、劳动路、新欣大道龙池大道）、加环路为道路骨架，构成网格状城市道路网络。,项目环境分析项目地块基本情况,K1地块开发的主要内容为商业用地，项目开发总量近4万方左右，项目周边人口密集成立二类商圈的机会较大，项目成立后的商业价值是不可想象的。,金翰项目 K1-K2,K2地标位于城东高薪开发区，周边地块主要以住宅为主。人民医院以在建筑中周边市政配套也 在完善中，未来市场前景可观, 地库网,项目环境分析K1项目分析,本项目位于新余城南，新欣南大道与仙莱大道交汇处。周边有大面积住宅正在销售中。大多数

24、的住宅已销售一空，资方的格林项目是周边地区销售最好的项目之一。因为项目周边的商业体量较少，开发商卓越的投资眼光是项目成立的根本要素。, 地库网,项目环境分析K1项目分析,根据我司对新余地产板块的划分可以看出，本项目属于城南板块，住宅开发项目逐渐增多，供应量大，销售形式良好。为了较详细了解项目周边区域内的环境特征、交通状况、公建配套等一系列的情况，本次调查环境踏街范围定为：项目周边5-10公里的调查范围。 按照市场调查的“有效、相关”之重要原则，按照市场调查的“有效、相关”之重要原则，我司市场研究人员以本项目所在地为出发点，以步行两公里的路程为半径，进行辐射式踏街市调，利用采集的环境信息，分析本

25、项目总体环境方面的优势与劣势，以便在项目推广过程中扬长避短。, 地库网,项目环境分析K1项目交通状况分析,项目周边涉及道路有仙莱大道、通济路、抱石大道和新欣南大道，其中仙莱大道和新欣南大道为交通主要干道。 由于本项目处于新发展城区，周边道路多为市政主要规划设施，路面宽敞平整，车流量不大，适宜车辆通行。 未来小区内住户如果自备私家车，出行将会相当便捷，如果乘坐公共交通，那么目前来讲仅有一路，是从火车站出发的“水西线”，相当不便。但是未来周边小区大量交付使用之后，相信会增开公交路线。,项目环境分析K1项目公建配套分析,本区域内因为入住的居民较少，所以商业网点和餐饮娱乐休闲场所较少。目前在项目周边市

26、政公建配套相对完善。周边学校、医院、小型休闲公园距离项目步行只要10-15分钟。相比之下项目周边配套比城东和城西高出许多。项目优势逐步体现。, 地库网,K1项目分析项目机会阐述,项目机会（opportunity) a.项目周边地区政府规划：新欣南大道和仙莱大道目前是政府重点打造的市政工程项目地区，市政“抬水工程”也在紧锣密鼓的筹划中。为此，还成立了专门的办公室，对该项目设计、规划及后期的实施做了详细的安排。新欣南大道中段是今后政府南城区重要的居住地和开发地块，新余政府为此也必将投入相当的人力、物力、财力，保证该项目的最终成功开发。, 地库网,K1项目分析项目机会阐述,b.项目周边的发展：为了彻

27、底解决新欣南大道的发展问题，新余市政一直努力于项目周边的开发。项目周边问题没有完善的主要原因是因为周边地区在还未开发期间人口较为稀薄，由于近两年来项目周边的发展空间越来越大，商品房的销售也越来越火爆，公建也越来越完善，市政对新欣南大道的重视和发展力度也在逐渐增加。 c.逐渐成型的居住氛围：格林风情、水木清华等，都已经在新欣南大道逐渐成型，已经有相当部分业主入住。根据之前的论述我们得知，还会有越来越多的购房者陆续相中新欣南大道的住宅项目，会有越来越多的开发商进入该地段开发住宅，因此，这里的居住氛围也必将是日益成熟。,K1项目分析项目阐述,通过以上项目周边阐述，我们不难发现，项目最本质的问题其实只

28、有一个那就是，在尚未成型的规划基础上，如过套用其他商业项目的产品方案，是克服不了实际存在的弊端，为了迎合目标消费群的消费心理，为项目制定一套科学合理的项目规划策略。通过适当的市场通路，打动消费者，这才是我们现今应该做，也是必须做的事情。 所以，在此，我们必须要弄清楚，我们的项目，它到底是为我们这座城市中哪些人而生产的？到底有哪些阶层的消费者愿意为它买单？ 只有明确了项目的明确诉求对象，我们才可以真正意义上实现“化险为夷”、“有的放矢”的策略目的，为项目找到光明的出口！, 地库网,项目环境分析K1项目周边调查综述,项目所在区域是新余市未来居住的中心城区，发展前景良好。 由于都是新建路政，所以道路

29、情况良好，适合拥有私家车的客户购买，但目前公交线路仅有902/102两班。 现阶段商业、娱乐、医疗、文教等相关设施较少，这种状况在未来一段时间内将会有所改善。 项目临近沿江路与城南的市政一号项目“抬水工程”仅一公里之隔，市政公共设施正在逐渐完善。 市场细分化，逐渐趋于理性导致未来发展商之间的竞争更加白热化。, 地库网,项目开发建议K1项目,停车场,餐饮,娱乐,卖场,大型超市,大型商业,整体开发思路, 地库网,项目开发建议K1项目,整体开发思路突破 一尘不变的模式总会令人感觉味同嚼蜡，食之无味。推陈出新，凸显亮点，才能与时俱进，广为好评。 金翰项目的整体概念性定位，务必应参考大体量商业的开发思想

30、杜绝小型商业和沿街铺面，项目开发的突破点主要立足于大型商业和综合型商业。以得出更为切合实际情况和项目自身特色的整体定位。, 地库网,项目开发建议K1项目,我们认为，建筑的重复建设等于浪费，建议的重复提请也等于浪费！ 所以，将好的想法落脚于实际的的操作，才是我们现今最根本的工作重点！ 本次提案的目的就在于，将优秀的思想火花落实为想象得到，甚至看得见的未来和图象。, 地库网,项目开发建议K1项目,2008年K1地块“熟地”,2007年K1地块,2006年K1地块生地,2005年K1地块“生地”,部分开发商进入地块发展，市政配 套逐渐完善，地块开发的商品房 热卖中,市政规划蓝本完善道路开 始翻新规划

31、，部分自然村 迁移,市政开始对K1地块 进行规划定位,市政规划中主要以 自然村为主,项目开发建议K1项目SWOT分析,项目需要一个什么样的策划执行通路，不是凭空想象，肆意杜撰的。它需要我们从实际出发，根据项目的情况量身定制，最大可能的规避同类型产品所带来的竞争，另辟奚径，走“差异化”路线。同时有效克服自身弊端所形成的抗性压力，扬长避短，尽可能多的表现强势卖点。, 地库网,K1项目SWOT分析项目优势(strength),首先，我们通过最基础的SWOT分析法，初步剖析地块特质。寻找到问题的症结所在。,a.综合商业覆盖：项目拥有4万方的体量，具备中型商业规模。对于综合性商业项目来说，这是必要的，对

32、于现型地块的商业覆盖来说，也是市场吸引力是巨大的。,b.项目周边：随着市政规划的逐渐开发，新欣南大道的商业体量在稳步增加，在加上道路的通畅性给追求休闲的部分人群带来较多便利。也给周边的项目带来进一步的发展空间。,c.拥有相对合理的市场空间：新欣南大到的物业历来都发展缓慢，和城南的暨阳和三叠园住宅修建如火如荼的区域相比，显得较为滞后，因此，可以想见，新欣南大道是没有任何商圈覆盖的。2008年开始新欣南大道的住宅项目不断增多，综合型商业的出现是必定的。在开发理念上金翰用着长远的发展空间。在现有市场环境来看目前没有任何竞争对手。,K1项目SWOT分析项目劣势（wenkness),项目的劣势并不代表项

33、目未来发展的路线，未来的市政规划正在逐渐完善,a.资源相对较差：尽管拥有非常可观的市场背景，但与较繁华的商业相比，尤其是和胜利路相比，本案的商业资源优势并不突出，甚至是差强人意。,b.交通不够便利：从目前来看，新欣南大道和通济路为止，因此真正利用的效率也较低，加之公交尚为全部介入，因此，地块的交通条件也不甚理想。从地块到胜利路，仅有通济路可以利用,c.项目不够显眼：尽管是中型商业项目，而且是覆盖地区的商业项目，但毕竟项目地块位于刚开发信心南大道，人流及车流都少，因此第一印象率低，使其项目不够显眼。,项目开发建议K1项目,一站式消费人群,综合型商业,零售柜台,娱乐,高档餐饮,大型超市,卖场,停车

34、场,项目开发建议K1项目,以大型超市为主力商业，带动次商业群体，以联动性消费模式相互牵引,大型超市,餐饮,零售,K1项目同类项目分析,K1项目同类项目分析,K1项目同类项目分析,南昌沃尔玛,南昌万达沃尔玛购物广场工程用地面积15000平方米，建筑占地面积9096平方米，总投资4500万元；地面四层为购物商场，地下一层为停车库。主要设备有：通风、空调、给排水、电气、消防、电梯等。2002年8月开工。2002年12月竣工，工程被评为2003年省优良工程。,K1项目同类项目分析,深圳世界贸易广场,世界贸易广场座落在深圳市主干线深南中路与福虹路交汇处。整体由A座环球大厦甲级写字楼、B座汇景豪庭全复式商

35、务豪宅两部份组成。地下3层为车库；裙楼14楼为“世贸商城”；总建筑面积12万平方米。世贸广场以其恢弘的气势，独特的营销方式而在1997年低迷的深圳楼市一炮打红，成为当年的明星楼盘。,K1项目同类项目分析,成都熊猫城,规模：总面积为49万平方米，商业部分达23万平米。 项目概况：作为超大规模的综合性购物中心，该项目包括五大业态：一、百货及超市类（大型超市、主力百货、近千家的品牌专卖）；二、汽车MALL类（汽车展览、汽车交易、室内立体停车场）；三、商务办公酒店类：（A级写字楼、金融证券中心、会议会展中心、五星级酒店、国际标准的酒店式公寓）；四、美食及娱乐类：（CBD餐饮中心、康体中心、数码广场、环

36、球影院、书城、欢乐广场、休闲会所等）五、旅游观光类：（旅游超市、主题乐园、2万平方米空中花园、海底世界、巨幕影院、30米高的室内九寨大峡谷等）。,K1项目项目开发方案1,综合型商业,大型超市、停车场,零售商业柜台,高档餐厅中式、西式,银行、私人高档诊所,西式休闲快餐 KFC、麦当劳,KTV、酒吧、电影院, 地库网,K1项目项目开发方案1,K1项目项目开发方案1,K1项目项目开发方案1,项目开发方案一： 项目主要以一站式消费为主，由主体消费带动次消费群体。形成综合性的主力商圈，商圈主要以大型超市、电影院、流行西式快餐、高档中西餐厅、酒吧和银行。 大型超市为商业的主力军，吸引较多消费阶层。次商业群

37、体主要满足比较习惯单个消费的消费群体。目前就新余市场而言，只有暨阳商业街有这样的消费功能，也占据了新余较多的消费市场。但是暨阳商业街的开发力度较为薄弱。其主要的消费群体是高端消费阶层，就中端消费阶层而言是满足不了的。 本项目的开发既满足了高端消费群体也满足了中低阶层的消费群。 消费人群分析： 以全市为主的新余市大中型企事业单位消费层，以及部分学生客户； 新余学校数量较多且收入不菲的高校及重点中学的高级教师； 以赛维的外籍员工白领的消费群体； 年轻的时尚人群和外地在本地发展的成功人士消费群体；, 地库网,K1项目项目开发方案2,K1项目项目开发方案2,SOHO,汽车4S店,步行商业街,高档西式餐厅、 高档花卉店,大型商场。,写字楼、停车场,商务酒店、国际娱乐会所, 地库网,K1项目项目开发方案2, 地库网,K1项目项目开发方案2, 地库网,K1项目项目开发方案结案, 地库网,项目环境分析K2项目, 地库网,项目环境分析K2项目, 地库网,K2项目项目开发方案结案,目前就新余市场的环境来看，具有市场创新的经营理念是占据市场的有利优势，我司对项目的策划理念以创新和适应市场为主。目前新余的商品房主要以大众三房为主。产品的重复性相对较高。所以项目产品的创新是必要的。只要抓住市场机遇，突破创新才能稳固的占据市场。, 地库网,Thank You !,太壹广告策划公司,