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1、,北京大兴区域房地产市场 黄村板块市场调研报告,2013-02,2,黄村板块项目情况一览,3,黄村板块项目分布,新里西斯莱,Cago寓所,首邑溪谷,旭辉御府,华润公园九里,金地仰山,东亚马赛公馆,中建国际港,首开康乃馨城,本项目,领海朗文世家,兴创屹墅,在售,尾盘,售罄,本案,北京198栋,红木林,4,黄村板块,板块点评： 中高端城市综合核心区，品质型楼盘居多，档次较高,区域项目个案分析,中建国际港 华润公元九里 旭辉御府 首邑溪谷 Cago寓所 新里西斯莱,案例分析中建国际港,项目基本信息,未来板块的主力供应项目,案例分析中建国际港,总体规划,以枣园路为分割线，北侧是住宅区，南则为商业、办公
2、区；共计14个楼座 其中，住宅部分规划了8栋高层板楼，1、2号楼已于2012年售罄，预计2013年上半年将推出新房源,案例分析中建国际港,住宅产品,户型面积：已推出的1、2号楼户型以88平米二居，120平米三居为主，少量140平米四居 产品主要针对刚需客群需求，居住功能齐全，同时具备舒适性,户型点评： 南北通透，动静有序。 明厨明卫，强调空间利用率。 主、次卧空间布局谨慎，具有良好的私密性 中间过道过长，有局部浪费面积,两室两厅一卫 建筑面积88,销售情况,月份,项目为阶段性蓄水开盘模式，11年销售情况不理想，12年年中回暖 2011年5月第一次开盘，报价18000元/平，总价160-210万
3、，主要接待团购客户 2011年9月二次开盘，报价18500元/平，由于市场观望态势严重，成交价量齐跌，直至12年5月有所缓和，最终于当年12月阶段性售罄，收盘单价22500元/平，总价200-270万 第三次开盘预计在2013年5月，预计主力户型面积区间变化不大，价格将期望拉伸 据了解，项目拿地价格较高，项目若想实现盈利，则单价必须提升至25000元/平 项目一二次开盘销售情况不理想，月销套数仅为8-10套，2012年6月开始进入强销期，单价迅速提升，并于12年12月完成2期销售，月均销售50套。,案例分析中建国际港,客户情况,舒适型刚需客群，以自住为主 客户来源：主要来自于城西南区域，以及部
4、分地缘型客户 年龄结构：项目客户多为80后的年轻购买人群，主要是企业白领，及企事业单位工作人员 支付方式：由父母为其提供首付（40-60万），自己支付按揭，收入稳定，具备一定的还贷能力 置业偏好：对产品的舒适度较为关注，喜欢南北通透，户型实用的产品，对车位需求明显，同时对轨道交通也有依赖,案例分析中建国际港,区域项目个案分析,中建国际港 华润公元九里 旭辉御府 首邑溪谷 Cago寓所 新里西斯莱,案例分析华润公元九里,项目基本信息,板块内单价最高的项目,一期 已 售 罄,三期小高层,项目规划,四期：高层,项目总分四期，共34栋 一、二期洋房：27栋，目前已全部售罄 三期小高层：4栋，预计13年
5、7月推售 四期高层：3栋,二期 已 售 罄,案例分析华润公元九里,案例分析华润公元九里,住宅产品,户型面积：已推出的一期洋房户型区间在210-500平米，主力户型为210平左右四居 小高层：今年即将面世的小高层户型为85平二居，150平三居，精装修，价格预计28000元/平。,户型点评： 南北通透，动静有序。 入户玄关，仪式感强，彰显主人尊贵身份 客厅面宽大，居住舒适度高 主卧套布局，步入式衣帽间体现尺度感,四室两厅三卫一厨 建筑面积219,一、二期洋房,三期小高层,销售情况,月份,项目档次平偏高，在区域有一定市场影响力，报价为区域内最高水平 2011年7月开盘，报价26000元/平（含700
6、0元/平精装），总价450-1250万 2012年6月二次开盘，报价28900元/平（含7000元/平精装），收盘单价30000元/平，总价600-1500万 第三次开盘预计在2013年7月，销售4栋小高层，单价预计在28000元/平（含5000元/平精装） 开盘至今，一期洋房已售罄，月均销售10套左右，考虑到产品的高总价特性，去化情况算是不错的,案例分析华润公元九里,项目客群,再次改善型客群，以自住为主 客户来源：该项目主力客户多来自金融街和总部基地两区域，多为企事业单位中高管 客户特征：项目客群年龄结构偏大，约在40-55岁之间，经济实力较强，支付能力高 置业偏好：多注重舒适性以及私密度
7、随着产品的调整，未来客群面向西南城区档次较高的刚需客户和首次改善客户，以及部分地缘改善型客户,案例分析华润公元九里,17,实景图,项目从园林、建筑立面，以及室内装修体现出尊贵、大气的项目属性,案例分析华润公元九里,区域项目个案分析,中建国际港 华润公元九里 旭辉御府 首邑溪谷 Cago寓所 新里西斯莱,项目基本信息,案例分析旭辉御府,板块内品质型楼盘的典型代表,项目规划,项目总共分三期开发 每次分期，洋房和小高层产品同时推售,案例分析旭辉御府,一期,二期,三期,洋房面积区间：电梯入户，户型面积为150-270平米，以160-220平米的三居为主力 小高/高层面积区间： 2梯3,2梯4户，户型面
8、积为90-160平米，以160平米三居为主力 目前仅剩40余套尾房，面积为260平左右的跃层,住宅产品,案例分析旭辉御府,户型点评： 南北通透 多角度观景阳台 双主卧套，可提供一家多代人居住,三室两厅三卫 建筑面积160,小高层、 高层区,销售情况,月份,案例分析旭辉御府,2011年单价保持在17000-18000元/平，总价160-450万区间，全年销售额仅为3亿元 随着市场需求逐步释放，12年开始热，8-10月为快销期，单价在20000元/平左右，总价260-320万之间，全年实现销售收入23亿元 因前期开发项目旭辉紫郡，销售非常之好，在紫郡的基础上开发御府，延续之前的风格，并且档次提高，
9、在区域有一定市场影响力，平均周销售10套左右；其中8-10月快销期月销可达100套以上,一期开盘,二期开盘,三期开盘,2、10、13号楼2011年6月5日开盘 均价21000元/,1、11、12号楼2011年9月25日开盘 均价16800元/,均价20000元/,第一阶段,第二阶段,第三阶段,2011.06.05-2011.09.24,2011.09.25-2011.10.22,2011.10.23-至今,项目的目标客群锁定南城改善型客户，以刚需改善和升级改善型为主 随着家庭人口的增加，对于大尺度户型的需求迫切 随着经济实力的逐渐增强，此类客群也需要品质更高的居住空间实现自身身份感,客户情况,
10、样板间效果,区域项目个案分析,中建国际港 华润公元九里 旭辉御府 首邑溪谷 Cago寓所 新里西斯莱,项目基本信息,案例分析首邑溪谷,项目规划,洋房：6栋，约60套 高层：17栋 配套：会所、小学,案例分析首邑溪谷,高 层,洋房,loft：1梯10户，户型面积38-68平米，主力户型为40-50平米，层高4.8米 平层：2梯3,2梯4户，户型面积为87-120平方米（赠送6-8平），主力为120平三居 洋房：户型面积为200平方米左右,住宅产品,一室一厅一卫一厨（loft） 建筑面积41,平层区,案例分析首邑溪谷,三室二厅一卫一厨（平层） 建筑面积119,Loft,销售情况,月份,案例分析首邑
11、溪谷,项目开盘至今，平层价格没有太大波动，单价21000元/平，总价190-250万元，后续没有新房源，因此价格没有实现拉伸 Loft产品单价29000元/平（折合单价14500元/平），总价120-200万元，低总价的产品受市场欢迎 现有少量loft新房源推出，报单价30000元/平，总价180万起 目前已经基本售罄，平均每天销售5套左右，月均150套左右,项目的目标客群以南城受挤压的外溢型刚需客群为主，以及少量刚需改善和地缘型升级改善型客户 由于loft产品低总价、高附加值的优势，受到年轻单身白领客户的喜爱，他们大多刚刚进入职场，喜欢独立居住生活，对面积需求不多，绝大多数为首次置业 平层公
12、寓面向刚需型客群，以婚房自住为主，户型有6-8平米赠送空间，客户接受度较高,客户情况,案例分析首邑溪谷,建筑风格：京城首家应用托斯卡纳风格于高层建筑的创新项目 园林景观：规划人工溪谷特色景观，增强小区的自然性，丰富小区建筑的层次感，与市场形成差异化 售楼处：售楼处景观很出彩，托斯卡纳风格融入到每一个细节中 样板间： 据实地考察，loft户型较狭窄，空间面积浪费较大，层高为4.8米，舒适度不高,人工溪谷,项目点评,案例分析首邑溪谷,客户：卫星城 改善住房 挤压客户 投资潜力,客户来源 大兴当地的适龄居民结婚婚房，首置房以及北京市区挤压客户在卫星城购 房需要 升值预期 地处大兴黄村卫星城中，项目边
13、上有新开通地铁4号线大兴线穿过，升值 空间和前景大，受投资客户青睐 升级居住 处于居住消费升级换代的刚性需求，对品质、服务、周边配套等有综合需 求的中端客群 支付能力 一次性支付房款客户略高于分期付款比例，支付能力较强,客户情况,区域项目个案分析,中建国际港 华润公元九里 旭辉御府 首邑溪谷 Cago寓所 新里西斯莱,项目基本信息,案例分析Cago 寓所,金星桥东唯一高层楼盘，距离本案最近,户型面积：户型以70平米一居，80-100平米二居，100-140平方米三居为主，主力户型为80-100平方米 从户型格局来看，东西端采用塔楼设计，户型通透性差，结构不合理，存在面积浪费,住宅产品,一室二厅
14、一卫 建筑面积70,案例分析Cago 寓所,一室二厅一卫 建筑面积82,销售及客户,案例分析Cago 寓所,月份,由于楼盘开发背景问题，户型结构设计问题，以及配合保障房用户回购等问题，项目均价不高，不超过16000元/平 随着区域市场整体趋好，项目于12年年底售罄，总体来看，项目销售周期较长，销售情况不算理想，月均销售19套 客户为首置型刚需客群,项目展示,区域项目个案分析,中建国际港 华润公元九里 旭辉御府 首邑溪谷 Cago寓所 新里西斯莱,案例分析新里西斯莱公馆,项目基本信息,41,总体规划,别墅-300平米,5号大公馆-60-240平米平层,Loft公寓 50年产权,地铁上盖集中商业,
15、50年产权精装公寓,别墅,住宅,Loft公寓,住宅:共计8个楼座，户型为一居60平米，总价126万；二居120平米252万，三居150-170平米 总价315万-357万，四居240平米576万。 别墅300平米 Loft公寓40-70平米销售面积，层高4.9米，总价132万-231万 酒店式公寓40-70平米精装，总价80万-140万,物业组合,酒店式公寓,集中商业,该项目为综合体项目，目前已经全部售罄，最后一期酒店公寓产品将于2013年10月开始办理入住，集中商业也已开业。 项目首期别墅及5号大公馆住宅项目于2010年4月28日正式开售，别墅大多为内部预留房源，为正式对市场发售，5号大公馆
16、于2012年10月正式售罄，销售周期2年，全盘精装修均价实现21000元/平米，尾房阶段均价达到24000元/平米,销售高峰期月均成交达60套。 Loft公寓于2011年3月27日开盘销售，层高4.9米，可划分为2.5米2.4米两层，局部挑高，精装修发售，合同单价28000元/平米，50120米销售面积，总价140万-336万之间，首付5成，月供近万元，投资置业门槛较高，但由于项目核心地理位置，交通及配套极为便捷，又为精装修产品，loft产品自发售起便处于热销状态，约600套房源2012年年初便售罄，月均去化60套，销售状况较好。 在loft产品热销后，项目顺势加推50年产权酒店式精装小公寓，
17、该产品面积为40-70平米，均价20000元/平米，总价80万-140万，首付40万即可拥有大兴地铁上盖的酒店式公寓，其开售后也一直处于热销状态，2011年8月开盘，400余套房源约在2012年2月便销售完毕，月均去化60套。 集中商业绿地自持经营为主，少量公寓裙楼商业对外出售，具体销售数据我部门将进一步调查了解。,销售情况,项目点评 项目处于大兴线枣园站上盖，地理位置极佳。 区域内唯一的大型综合体项目，产品分布多样，客户选择面广。 由于项目的稀缺性，其价格除华润九里外为区域内最高，又存在50年产权公寓类产品及大户型产品，投资置业门槛较高但该项目成功热销的事实，证明了客户对大兴高端住宅的认可程
18、度。 置业客户以南城为主，兼顾投资与改善的双重属性。,项目点评,45,黄村板块小结 项目基本情况,物业类型多元，住宅、商住公寓、商业、办公等立项形式丰富，未来新城核心区雏形； 住宅产品多为洋房、高板，品质型楼盘居多，档次较高； 2012年6月以后销售情况理想，在售项目现有房源较少，多为尾盘,46,区域产品以二居、三居为主 主流二居面积在80-100平之间，尺度感较好，是大二居产品 三居面积在120-160平之间，舒适度较高，属于大三居产品,黄村板块小结 户型特征,舒适尺度的二居、三居产品是区域主流，客户接受度高,47,黄村板块小结 价格走势,住宅价格：在售项目价格多集中在22000-23000
19、之间，预计年后部分项目的新推房源价格将有望提至25000-28000元/平 商铺价格：区域内在售商铺价格在15000-25000元/平之间,2012年单价走势呈“年初跌，年中涨，年尾翘”的格局,2012全年价格变化情况（报均价：元/平）,48,以改善型客群为主，包括首次改善和再次改善型客户 主要是城南区域型客户，以及地缘客户 多次置业，价格承受能力较高,黄村板块小结 客户情况,黄村板块小结 对本案的影响,黄村板块项目多分布在金星桥西侧，金星桥西的楼市火热，城市面貌比桥东好， 本案所处的金星桥东属于核心区边缘，地段价值相对较低，项目中高端属性不强,金星桥东,金星桥西,49,50,大兴区域房地产市
20、场研究总结,51,（紧凑小户型对应刚需客群，舒适大户型对应区域改善客户，本区域内的产品呈现“各种好卖”状态）,产品特征：改善型产品以多层洋房、品质小高层为主，户型面积体现尺度感，居住舒适度较高；刚需型产品以板塔结合高层为主，户型紧凑，性价比高； 销售情况：自2012年6月以来，销售情况火爆，纷纷出现日光盘、月光盘现象，市场在售房源较少；新一轮推盘必将区域单价推至新高 客户特征：城市核心区区以具备一定消费实力的改善型客户为主；随着轨道交通的串联，吸引大量受挤压的城市外溢型客群来此地置业,区域市场研究总结,整体区域发展特征分析,52,区域市场研究总结,各版块演变发展趋势判断,旧宫板块：受到亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域,黄村板块：未来大兴城市居住、办公、商业综合片区，城市基础设施条件完善，城市形态已见雏形，区域价值高,西红门板块：地段优势明显，是未来大兴商业核心、价值标杆，将长期领跑大兴楼市,天宫院板块：“以住为主”的片区，以轨道交通带动的城市居住功能区,53,大片区未来供应及竞争分析,分区域市场研究总结,西红门板块：以板塔结合的产品形式，放量较少，（鸿坤、嘉悦）,黄村板块：以高板为主的产品形式，未来放量不多，价格看涨（华润、中建）,旧宫板块：产品多元，未来放量较多（国奥）,天宫院板块：板式高层，未来放量多（保利、绿地）,完,