不动产登记操作规范解读(张富刚).ppt

《不动产登记操作规范解读(张富刚).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不动产登记操作规范解读(张富刚).ppt（187页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、不动产登记操作规范解读,国土资源部不动产登记中心登记制度处 张富刚 博士/研究员 010-66557842 ,物权法（2007年）： 第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。,不动产登记暂行条例实施细则,不动产登记暂行条例,中华人民共和国物权法,不动产登记技术规程等,法律,法规,规章,规范性文件,不动产登记操作规范等,行业标准,不动产登记数据库标准等,技术规范,制度顶层设计,2,不动产登记法不动产权利法民法典（

2、2017） 自然资源统一确权登记办法（2016）,不动产确权与争议调处办法？,1 一般规定 2 申请 3 受理 4 审核 5 登簿 6 核发证书或者证明,总 则,7 集体土地所有权登记 8 国有建设用地使用权登记 9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 10 宅基地使用权及房屋所有权登记 11 集体建设用地使用权及建筑物、 构筑物所有权登记 12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记 13 地役权登记 14 抵押权登记 15 预告登记 16 更正登记 17 异议登记 18 查封登记 19 登记资料管理 20 登记资料查询,分 则,附 录,A.1 不动产登记申请书 A.2 通知书、决定书、告知书

3、 A.3 公告文书 A.4 不动产实地查看记录表 A.5 询问记录 A.6 不动产登记资料查询文书 A.7 授权委托书 A.8 承诺书 A.9 具结书,条例的基本制度构架,核心制度 内容,三,6,登记机构和人员,不动产权利登记,其他登记,+,功 能 定 位,1,不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？ 不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。 不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对

4、后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。 科学把握：调查确权登记调处工作边界,功 能 定 位,1,新时期不动产登记复议、诉讼的重点领域： 职责整合时点前后登记错误的责任分配 信息公开查询与资料查询 信访与法定途径 登记与审批交易职责的厘定 行政与民事交错对应,条例的基本制度构架,核心制度 内容,三,法 定 原 则,2,1、工作原则 保护权益（第1条） 严格管理（第4条第2款） 方便群众（第4条第2款）,2、法律原则 统一登记原则（第4条第1款） 合法登记原则（第2条第1款） 申请登记原则（第14条） 属地登记原则（第7条） 稳定连续原则（第4条第2款、第3款）,法 定 原 则,2,一体登记原

5、则 细则： 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 规范： 房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。（合法登记原则） 房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。,法 定

6、 原 则,2,依申请登记原则 细则： 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。 规范： 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外： 1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；（依嘱托登记） 2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者实施细则的规定依职权直接登记的。（依职权登记）,法 定 原 则,2,连续登记原则： 未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外： 1 预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的； 2 在建建筑物抵押权登记的； 3 预查封登记的； 4 法律、行政法

7、规规定的其他情形。,属地登记原则： 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）,条例的基本制度构架,核心制度 内容,三, 规范关于不动产单元的细化 不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。 1.没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。 2.有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。 3.有地下车库

8、、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。,基 本 概 念,3,1.3.2 不动产单元编码 不动产单元应当按照不动产单元设定与代码编制规则（试行）的规定进行设定与编码。不动产登记机构（国土资源主管部门）负责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不动产单元编码代码的唯一性。,基 本 概 念,3,不动产单元代码由宗地（宗海）代码加上定着物代码构成，采用七层28位层次码结构。具有定位作用和关联作用。,1.4.1： 不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规

9、定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。,1.申请人申请不动产首次登记前，应当以宗地、宗海为基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。其中，政府组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记所需的权籍调查成果不动产权籍调查成果，由人民政府有关部门组织获取。 2.申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。 3.前期行业管理中已经产生或部分产生，并经行业主管部门或其

10、授权机构确认的，符合不动产登记要求的不动产权籍调查成果，可继续沿用。,权 籍 调 查,4,1.4.2： 不动产登记机构（国土资源主管部门）应当加强不动产权籍调查成果的审核确认，结合日常登记实时更新权籍调查数据库，确保不动产权籍调查数据的现势、有效和安全。,目前,针对登记与权籍调查的衔接缺乏明确规定，导致存在“两张皮”现象，权籍调查数据可能不符合登记要求，权籍调查数据库也没有根据登记的最新成果及时更新。为此，规范专门规定了不动产权籍调查，实行权籍调查前置。,权 籍 调 查,4,条例的基本制度构架,核心制度 内容,三,登 记 类 型,4,变更登记界定与适用 指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身

11、份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。,（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的； （二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的； （三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的； （四）同一权利人分割或者合并不动产的； （五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的； （六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的； （七）地役权的利用目的、方法等发生变化的； （八）共有性质发生变更的； （九）法律、行

12、政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。,下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：,不动产设有抵押权、地役权或被查封的，因权利人名称、身份证明类型及号码，不动产坐落发生变化或自然灾害导致部分不动产灭失的情形而申请的变更登记，可以办理。因通过协议改变不动产的面积、用途、期限等内容申请变更登记，对抵押权人、地役权人产生不利影响的，应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。,登 记 类 型,4,注销登记界定及情形适用 指因不动产权利消灭而进行的登记。,（一）不动产灭失的； （二）权利人放弃不动产权利的； （三）不动产被依法没收、征收或者收回的； （四）人民法院、仲裁

13、委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的； （五）法律、行政法规规定的其他情形。 注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。 【注意】规范在具体各类不动产权利注销登记审查要点中有具体衔接，并补充完善了查封登记情形。,有下列情形之一的，应当办理注销登记：,条例的基本制度构架,核心制度 内容,三,登记机构和人员,6,规范关于不动产登记机构风险防控管理的要求： 不动产登记机构应当建立与不动产登记风险相适宜的内部管理机制。 不动产登记机构应当依据登记程序和管理需要合理设置登记岗位

14、。 1.不动产登记的审核、登簿应当由与其岗位相适应的不动产登记工作人员负责。 2.不动产登记机构宜建立不动产登记风险管理制度，设置登记质量管理岗位负责登记质量检查、监督和登记风险评估、控制工作。 不动产登记机构可以建立不动产登记会审制度，会审管辖范围内的不动产登记重大疑难事项。 不动产登记机构宜根据相关业务规则，通过信息化手段对相互冲突的业务进行限制或者提醒，以降低登记风险。 【具体要求】不动产登记机构宜通过以下方式对登记业务中发现的已失效的查封登记和异议登记进行有效管理：1.采用电子登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒，注明相应的法律依据；2.采用纸

15、质登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在不动产登记簿附记中注明相应的法律依据。,条例的基本制度构架,核心制度 内容,三,登 记 管 辖,7,规范的细化： 跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。 不动产登记单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。 不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的登记机构，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告

16、知不动产所跨区域的其他不动产登记机构；,条例的基本制度构架,核心制度 内容,三,不动产登记簿,8,统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行技术衔接处理。 以宗地和宗海为单位编成，彰显以土地和海域为基础的原则，可以实现无缝衔接和本底全覆盖。,登记簿编成,不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。 宗地或宗海权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原登记簿不动产登记簿关联。,条例的基本制度构架,核心制度 内容,三,登记一般程序,9,1.依申请的程序： 申请受理审核登簿,2.依嘱托的程序： 嘱托接受嘱托审核登簿,3.

17、依职权的程序：启动审核登簿,我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记程序的合法性和规范性，将为登记结果的准确性和真实性提供保障。,1.1.2 不动产登记机构应严格贯彻落实物权法条例及实施细则的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及实施细则没有规定的材料，不得作为登记申请材料。,【规范】重申：登记申请材料的种类和范围确定必须坚持法定化，以充分彰显便民利民之立法精神！,登记一般程序,9,规范规定的总体要求,1.1.4：不动产登记机构应严格按照法律

18、、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。 没有法律、行政法规以及实施细则依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。,【规范】重申：除法律法规与实施细则外，不得非法额外设置登记前置条件，强调依法行政、规范登记。,登记一般程序,9,规范规定的总体要求,1.1.5 不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权。耕地以外的承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记，按照条例实施细则的有关

19、规定办理。本规范不再另行规定。,【规范】补充：过渡时期，土地承包经营权登记特殊对待，本在进行专门细化。,登记一般程序,9,规范规定的总体要求,登记一般程序,9,依申请登记办理,登记一般程序,9,申请,受理,审核,登簿,发证,登记已经完成 (物权法第14条),登记一般程序,9,登记申请,2.1.3 共同申请 共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。 按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。 属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请： 1.共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由

20、姓名、名称发生变化的权利人申请； 2.不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。,规范关于共有不动产申请登记的特殊规定,登记一般程序,9,登记申请,第15条： “当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”,规范细化： 申请不动产登记，申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。 具备技术条件的不动产登记机构，应当留存当事人到场申请的照片；具备条件的，也可以按照当事人申请留存当事人指纹或设定密码。 【注意】代理包括法定代理与委托代理。代理人可以是普通的民事主体，也可以是专业从事不

21、动产代理的机构和人员。 【注意】到场申请与网络申请？网上预约与申请受理的关系？,登记一般程序,9,关于监护人的代为申请考虑,登记申请的代理,细则规定： （1）无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。 （2）监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。 （3）父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。 规范细化： 监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出

22、生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。还明确需提交“被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料”,登记一般程序,9,委托代理,登记申请的代理,当事人可以委托他人代为申请不动产登记。 代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。 自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。 境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。,【规范要求】：代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代

23、理人应当共同代为申请，但授权委托书另有规定的除外。,登记一般程序,9,符合以下情形之一的，申请人可以一并申请。申请人一并申请的，不动产登记机构应当一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。 1.预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记； 2.预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记； 3.建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记； 4.不动产变更登记导致抵押权变更的，不动产变更登记与抵押权变更登记； 5.不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的，不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记； 6.不动产坐落位置等自然

24、状况发生变化的，可以与前述情形发生后申请办理的登记一并办理； 7.本规范规定以及不动产登记机构认为可以合并办理的其他情形。,规范关于一并申请情形的补充规定,登记一般程序,9,申请材料,1.8.4.1：申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材料： 境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿； 香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证； 台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证，或者台胞证； 华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件； 外籍自然人：中国政府主管机关签

25、发的居留证件，或者其所在国护照； 境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明； 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明； 境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。 已经登记的不动产，因其权利人的姓名、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。,登记一般程序,9,关于申请材料的具体要求,申请材料,细则： 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。 申请材

26、料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。 规范： 1.1.3：申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。,登记一般程序,9,申请材料,规范关于五大类法律文书的特殊规定： 申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审法院裁判文书的，应当同时提交法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应

27、经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。香港特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除外。 外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。 需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的，可以委托其他法院代为送达。 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书及与我国有外交关系的国家出具的公证文书按照司法部等国家有关规定进行认证与转递。,登记一般程序,9,登记原因证明材料,申请材料,细则： 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交

28、死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。 规范的衔接： 1.8.6. 因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书，按条例实施细则的相关规定办理登记。,登记一般程序,9,关于公证的问题：操作需求、制度供给与司法实践三者的协调。,申请材料,1991年司法部、建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知。房地产登记技术规程规定：用于申请房地产登记的下列材料应经公证：1.因继承、受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠

29、事实的除外；2.境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书；3.父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但人民法院指定监护除外。 公证法第十一条：“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。” 主要考虑：缺乏依据，违背自愿申请原则，增加负担。 比较法上德国、法国的公证前置做法；物权法背景；职业责任保险与赔偿基金；公正程序规则（2006）,申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理： 1.8.6.1 申请人提交的申请材料包括： 所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明； 被继承人

30、或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等； 所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料等；放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明； 继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供； 被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料； 被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗

31、嘱或者遗赠扶养协议； 被继承人或遗赠人生前与配偶有财产约定的，提交书面约定协议。,登记一般程序,9,规范关于继承、受遗赠不动产登记的细化设计,1.8.6.2 受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。 不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。 1.8.6.3 不

32、动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。 1.8.6.4 经查验或询问，符合受理条件的，不动产登记机构应当予以受理。 1.8.6.5 受理后，不动产登记机构应按照本规范第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。 1.8.6.6 对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于

33、不动产登记簿。 （注意：是公示，而非公告）,登记一般程序,9,登记一般程序,9,继承（受遗赠）不动产登记具结书 申请人： 身份证明号码: 被继承人（遗赠人）： 身份证明号码 申请人 因继承（受遗赠）被继承人（遗赠人）的不动产，于 年 月 日向（不动产登记机构） 申请办理不动产登记，并提供了 等证明材料，并保证以下事项的真实性： 一、被继承人（遗赠人） 于 年 月 日在 死亡。 二、被继承人（遗赠人）的不动产坐落于 。 三、被继承人（遗赠人）的不动产由 继承（受遗赠）。 四、除第三项列举的继承人（受遗赠人）外，无其他任何继承人（受遗赠人）。 以上情况如有不实，本人愿承担一切法律责任, 特此具结。

34、 具结人签名（盖章）： 年 月 日,登记一般程序,9,部分登记申请人撤回登记申请的，登记机构不予受理。 申请人申请撤回时，应向登记机构提交申请书、身份证明材料和原申请受理凭证。 不动产登记机构应当在收到撤回申请时，查阅不动产登记簿，当事人申请撤回的登记事项已经在不动产登记簿记载的，不予撤回；未在不动产登记簿上记载的，应当准予撤回，原登记申请材料在作出准予撤回的3个工作日内通知当事人取回申请材料。 不动产登记机构准予撤回登记申请的，申请人应及时取回原登记申请材料，取回材料的清单应当由申请人签字确认。登记机构对撤回登记申请的材料、取回材料的清单应一并归档保留。,规范关于申请撤回的规定,登记一般程序

35、,9,受理,审核,登簿,发证,登记已经完成 (物权法第14条),申请,登记一般程序,9,受理,规范关于受理环节的细化,查验登记范围,查验申请主体,查验书面材料,询 问,出具受理结果,受理是指登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。,登记一般程序,9,受理,1 查验登记范围 申请登记的不动产是否属于本登记机构管辖范围； 不动产权利是否属于条例实施细则规定的不动产权利； 申请登记的类型是否属于条例实施细则规定的登记类型。,登记一般程序,9,受理,2.查验申请主体：包括查验单双方申请的适用性、身份证明、申请材料形式 查验身份证明：申请人与其提交的身份

36、证明指向的主体是否一致： 通过身份证识别器查验身份证是否真实； 护照、港澳通行证、台湾居民往来大陆通行证等其他身份证明类型是否符合要求； 非自然人申请材料的名称、印章是否与身份证明材料商的名称、印章一致。 查验申请材料形式：查验申请人的身份证明材料规格是否本贵发第1.7节的要求 【特别规定】自然人处分不动产，委托代理人代为申请登记，其授权委托书未经公证的，不动产登记机构工作人员应当按下列要求进行见证： 授权委托书的内容是否明确，本登记事项是否在其委托范围内； 按本规范3.2.2的要求核验当事人双方的身份证明； 由委托人在授权委托书上签字； 不动产登记机构工作人员在授权委托书上签字见证。 具备技

37、术条件的不动产登记机构应当留存见证过程的照片。,规范关于受理查验的细化要求,登记一般程序,9,受理,3.查验书面申请材料：包括查验申请材料是否齐全和相互之间是否一致、查验申请材料是否符合法定形式，并对申请材料进行签名或盖章确认。 其中，受理查验是否符合法定形式时要求： 申请材料规格是否符合本规范第1.8节的要求，有关材料是否由有权部门出具，是否在规定的有效期限内，签字和盖章是否符合规定。 不动产权属证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效的不动产权属证书或不动产登记证明的，不动产登记机构应当依法予以收缴。属于伪造、变造的，不动产登记机构还应及时通知公安部门。,规范关于受理查

38、验的细化要求,登记一般程序,9,受理,4.询问环节：包括询问内容和询问记录两部分 不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况： 申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示； 申请登记的不动产是否存在共有人； 存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况； 不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。 询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。登记机构还应当核对询问记录与登记申请材料、申请登记事项之间是否一致。,规范关于受理查验的细化要求,5.受理结果出具 经查验或询问，符合下列条件的，登记机构应当予以受理： 申请登记事项在本登记机构

39、的登记职责范围内； 申请材料形式符合要求； 申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致； 申请登记的不动产权利与登记原因文件一致； 申请内容与询问记录不冲突； 法律、行政法规等规定的其他条件。 符合受理条件的，应予以受理，并即时制作受理凭证。登记机构对不符合受理条件的，应当当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。 申请人提交的申请登记文件尚未齐全的，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。告知书一式二份，经当事人签字确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。,登记一般程序,9,受理,规范关于受理查验的细化要求,登记一般程序,9,审核,登簿,发证,登记已

40、经完成 (物权法第14条),申请,受理,登记一般程序,9,审核,规范关于审核环节的细化,审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程。 不动产登记机构应进一步审核上述受理环节是否按照本规范的要求对相关事项进行了查验、询问等。对于在登记审核中发现需要进一步补充材料的，不动产登记机构应当要求申请人补全材料，补全材料所需时间不计算在登记办理期限内。,查阅登记簿,查阅原始资料,实地查看,调 查,公 告,审核结果,书面材料审核,第一步 书面材料审核 进一步审核申请材料，必要时应当要求申请人进一步提交佐证材料或

41、向有关部门核查有关情况。 申请人提交的人民法院、仲裁委员会的法律文书，具备条件的，不动产登记机构可以通过相关技术手段查验法律文书编号、人民法院以及仲裁委员会的名称等是否一致，查询结果需打印、签字及存档；不一致或无法核查的，可进一步向出具法律文书的人民法院或者仲裁委员会进行核实或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。 对已实现信息共享的其他申请材料，不动产登记机构可根据共享信息对申请材料进行核验；尚未实现信息共享的，应当审核其内容和形式是否符合要求。 必要时，可进一步向相关机关或机构进行核实，或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。,登记一般程序,9,审核,第二步 查阅不动产登记簿 除尚未登

42、记的不动产首次申请登记的，登记机构应当通过查阅登记簿记载信息，审核申请登记事项与登记簿记载的内容是否一致。 1 申请人与不动产登记簿记载的权利人是否一致； 2 申请人提交的登记原因文件是否与登记事项一致； 3 申请人申请登记的不动产与不动产登记簿的记载是否一致； 4 申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致； 5 不动产是否存在抵押、异议登记、预告登记、预查封、查封等情形。 已经登记的登记薄采用电子介质的，查阅登记薄以已经形成的电子登记薄为依据。,第三步 查阅登记原始资料 经查阅登记簿，登记机构认为仍然需要查阅原始资料确认申请登记事项的，应当查阅不动产登记原始资料，并决定是否予以继续办理。

43、,登记一般程序,9,审核,登记一般程序,9,审核,物权法第12条第2款： 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。,第四步 实地查看,登记一般程序,9,审核,条例第19条第1款： “属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看： （一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （二）在建建筑物抵押权登记； （三）因不动产灭失导致的注销登记； （四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”,【注意】登记机构“可以”实地查看，而非“应当”(如以嘱托登记则不需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形

44、成查看的记录和照片影像等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时，就可以进行。,登记一般程序,9,审核,细则关于实地查看的内容要求 不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况： （一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况； （二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况； （三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。,登记一般程序,9,审核,条例第19条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人

45、或者有关单位进行调查。”,【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。 对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议，则不予登记，属于条例第22条的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于条例规范的内容。 查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查。,第五步 调查,登记一般程序,9,审核,第六步 公告 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及

46、国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。 公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。 说明：1.公告并非登记必需法定程序，视情形而定。2.公告内容包括拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称；不动产坐落、面积、用途、权利类型等；提出异议的期限、方式和受理机

47、构等。,4.7.1.3 公告期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间，当事人对公告有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式到登记机构的办公场所提出异议，并提供相关材料，登记机构应当按下列程序处理： （一）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。 （二）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。,登记一般程序,9,审核,登记一般程序,9,审核,第七步 形成审核结果 审核后，审核人员应当作出予以登记或不予登记的明确意见。 关于不予登记的情形： 条例第22条：

48、登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人： （1）违反法律、行政法规规定的； （2）存在尚未解决的权属争议的； （3）申请登记的不动产权利超过规定期限的； （4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。 说明：严禁借登记手段将”小产权房“等违法行为合法化。,4.8.2 经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人： 申请人未按照登记机构要求进一步补充材料的； 申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的； 申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的； 申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的； 申请登记的事项与登记簿的记载相冲突的； 不动产存在权属争议的，但申请异议登记除外； 未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的； 申请登记的不动产权利超过规定期限的； 不动产被依法查封期间，权利人处分该不