大阳黄金珠宝城招商策划报告.ppt

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1、,云南华融国富投资有限公司地产深度思考者,大阳黄金珠宝城 招商策划报告,目 录,第一小节： 昆明宏观经济分析 第二小节： 周边商圈分析 第三小节： 项目周边分析,第一章 市场调研,昆明宏观经济趋势分析,昆明市政府在2003年5月份完成了新昆明的总体规划，即“大昆明”发展战略，提出了计划用18年时间建设以滇池为核心的“一湖四片”、“ 一湖四环”的现代新昆明的宏伟目标。 2011年昆明政府将呈贡县改为行政区并将市政府迁于呈贡新区，彰显了政府打造一个新昆明、大昆明的意图和决心。也预示着东南新区将迎来新一轮的经济快速发展。,市场调研昆明宏观经济趋势分析,新螺蛳湾商贸城、大学城的相继落成，行政中心南迁。

2、这一连串行动，表示商业重心已经向东南新区偏移。,昆明宏观经济趋势分析,昆明地铁建设，连接新老城区，交通往来便利，有效促进周边商业的发展。,地铁的建成将改变昆明人多年出行习惯。同时，也将为昆明的商业版图带来重大的变革。,市场调研昆明宏观经济趋势分析,昆明宏观经济趋势分析,东南新区发展前景广阔，并且已经进入到高速发展的阶段， 此刻的东南新区商机无限！,市场调研昆明宏观经济趋势分析,第一小节： 昆明宏观经济分析 第二小节： 周边商圈分析 第三小节： 项目周边分析,第一章 市场调研,世纪城商圈分析,典型项目：世纪金源时代购物中心 、万尚百货,现在的世纪城商圈，算得上是昆明新锐商圈之一。片区内不仅有着新

3、亚洲体育城、橙郡、世纪城、银海畅园等品质社区自带的社区商业，也有着世纪金源时代购物中心等已经开始正式营业的大型商业中心。 时下，这一商圈已经有着家乐福、肯德基等500强商家入驻，也有健之佳、居然之家、祥云荟馆、百安居、皇马国际俱乐部等近500余个品牌商家进驻，经营业态涉及百货、餐饮、娱乐、休闲、建材等行业。同时，邻近世纪城小区的珥季路经过一年的发展，也成为昆明东南板块的一大餐饮、休闲集中地段。世纪豪庭、大澡堂等商家的进驻，让区域企业找到一个可以商务宴请的地方。,周边商圈分析世纪城商圈,商圈概况 商业地位： 是昆明新锐商圈之一； 属于多社区交汇的街区商业及大型购物中心相结合的复合型商圈； 汇集众

4、多大型专业卖场（家乐福、车立方等)； 商圈中商业体量巨大，致力于打造MALL商业。,世纪金源时代购物中心,商圈范围： 昆洛路、彩云北路、广福路下半段 商业规模：总商业面积约70万平方米,周边商圈分析世纪城商圈,业态&业种 专业卖场争奇斗艳，餐饮、娱乐百花齐放 ； 打造MALL商业； 社区型商业及大型购物中心相结合。,周边商圈分析世纪城商圈,档次与消费群 世纪金源时代购物中心商圈作为现代新昆明建设的主战场之一 ，各大品牌商家争先入驻； 该商圈购物中心致力于打造MALL概念，并有众多专业卖场加入。顾消费高中低档均有设立； 主要消费人群针对专业卖场的目标性消费者、周边社区居民及省内外商务人士。,周边

5、商圈分析世纪城商圈,典型商场（扣点租金）状况,世纪金源时代购物中心是昆洛商圈的核心商业区。是世纪城商圈最大的综合性购物中心。目前该商业中心采用租赁形式经营。购物中心公摊面积为30%。租金情况：一楼90-150元/平方米，二楼60-80元/平方米，三楼50-70元/平方米，四楼40-60元/平方米，租金、管理费按季度收取，入驻商家需要缴纳10000元押金。,周边商圈分析世纪城商圈,（元）,世纪城商圈分析结论 总体评价与发展预测 作为现代新昆明建设的主战场之一，成为房地产开发的一大热点区域。 区域内的就业、商业、贸易、交通等设施的配套建设已经日益完善，该商圈的商业地产迎来了放量的好机会。 多个社区

6、商业开始启动推售，并在招商前期就在项目的商业业态定位及规划、主力店的进驻上，大下功夫，未来这一商圈发展潜力巨大。,周边商圈分析世纪城商圈,新螺蛳湾商圈分析,典型项目：中国昆明螺蛳湾国际商贸城,该项目是2008年昆明市重点招商引资项目，已列为云南省重点工程。项目计划用地近12000亩，规划总建筑面积1000万平方米，其中商贸城占地面积5705亩；小商品生产加工区3000亩；物流仓储区3000亩。建立在“中国西部大开发”和“中国东盟经济合作”等一系列国家战略基础之上，立足于“提升昆明经济，调整城市建设及产业结构，发展商贸流通”而着力打造的一项划时代工程。,周边商圈分析新螺丝湾商圈,商圈概况 商业地

7、位： 建立在“中国西部大开发”和“中国东盟经济合作”等一系列国家战略基础之上的云南省重点工程。 面向西部地区和东南亚、南亚、中东，集中国乃至世界的名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心。,昆明螺蛳湾国际商贸城,商圈范围： 座落在官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路，南连南绕城路，北邻广福路。 商业规模：总商业面积约5705亩。,周边商圈分析新螺丝湾商圈,业态&业种 中国昆明螺蛳湾国际商贸城百货业态经营项目庞大，业种包含大部分生活消费品，服装占大部分 商品种类丰富，以批发销售为主。适合于批发市场业态的生活用品均有所包含成人服装占据最大的市场份额，占总营业面积的40 ； 周边

8、配套业态不完善 ；,周边商圈分析新螺丝湾商圈,档次与消费群 面向西部地区和东南亚、南亚、中东，集中国乃至世界的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心 。 该商圈以中国昆明螺蛳湾国际商贸城为中心，以中低档百货业态经营为主。 以批发销售为主 主消费人群国内外客商、商务人士,周边商圈分析新螺丝湾商圈,典型商场（扣点租金）状况,螺蛳湾国际商贸城确定对老螺蛳湾及云纺市场的搬迁经营户每月一至五层平均租金68元/平方米（按建筑面积计）；对其他市场的经营户每月一至五层平均租金70元/平方米190元/平方米（按建筑面积计）； 云南中豪公司承诺免除第一年的租金和物业管理费。同时承诺经营期满6年后，经营户有优先

9、承租权和认购权。,周边商圈分析新螺丝湾商圈,（元）,“新螺蛳湾”商圈分析结论 总体评价与发展预测 中国昆明螺蛳湾国际商贸城是建立在“中国西部大开发”和“中国东盟经济合作”等一系列国家战略基础之上，立足于“提升昆明经济，调整城市建设及产业结构，发展商贸流通”而着力打造的一项划时代工程； 将成为面向西部地区和东南亚、南亚、中东，集中国乃至世界的名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心； 经营范围庞大，对云南乃至整个西部的贸易发展都起到显著的提振作用； 今后配套设施业态建设将会持续加大。,周边商圈分析新螺丝湾商圈,第一小节： 昆明宏观经济分析 第二小节： 周边商圈分析 第三小节： 项目

10、周边商业分析,第一章 市场调研,本案所在位置属于多社区交汇的街区商业及大型购物中心相结合的复合型商业地带；,市场调研本案周边商业氛围分析,紧邻新亚洲体育城周边相关配套设施完善；商业体量巨大，致力于打造MALL商业,本案周边商业氛围分析,商业氛围渐浓：沃尔玛超市、苏宁电器、肯德基、健之佳等知名企业均入驻其中。 餐饮行业新罗棋布：齐盛餐饮管理公司、三只蛙、老东粥皇等本土知名餐饮企业均选择在项目周边开设分店 公共设施配套齐全：各类运动场馆距离项目1公里范围之中。星耀医院、云大附中、派出所仅距项目200米。 交通便利：主干道有彩云北路双向10车道，星耀路都是双向4车道，广福路双向8车道,市场调研本案周

11、边商业氛围分析,第二章 项目分析 第一小节：项目条件 第二小节：项目资源 第三小节：项目SWOT分析,1.昆明政府将呈贡县改为行政区，并且随着新螺蛳湾商贸城、大学城的相继落成，行政中心南迁等这一串行动，表明新昆明、大昆明的建设正在加速，商业重心向东南转移也将成为必然结果。,2.当昆明地铁建设完成后，连接新老城区的交通将会更加便利，这将有效促进周边商业的发展。今后东南新区发展前景广阔，商机无限。,3.随着沃尔玛、肯德基等500强商家入驻新亚洲体育城，该区域的商业价值将会体现的更加淋漓尽致。,4.周边公共配套设施齐全。更是集云大附中、云大附小、地球村幼儿园以及各类培训学校于一地。使本区域坐拥东南新

12、区最为丰富的儿童资源。,项目分析项目条件,位于星耀路与彩云北路交汇处。云大附中和星耀医院旁，项目地理位置优越，属于东南新经济圈的中间位置。距离世纪城10分钟，与螺狮湾商贸城一路之隔。 南市区目前的常住人口加流动人口达到100万左右。 人口分布偏向于中高端人群和富裕人群。,项目分析项目条件,地铁1号线体育城站距离大阳珠宝城仅50米。 离新机场开车只需25分钟的路程，离南部客运站（螺狮湾物流）不到2公里。 新亚洲体育城站：C12、C13、46、149、149专线、162、12、103、212、213、A6、154、170、209、,170专线等十余路公交车均在本案停靠。,项目分析项目条件,A座面积

13、为2.9万平米。分为5个楼层，一层层高为5米，二层以上层高为4.5米。,项目分析项目条件,第二章 项目分析 第一小节：项目条件 第二小节：项目资源 第三小节：项目SWOT分析,市场招商、运营、企划均为专业人事，团队人员具有丰富的大型商场、商业步行街、商住物业等管理经验。管理团队从最初的招商工作，到市场运营管理始终为一个团队，为无微不至地服务的一位客户奠定看良好的基础。,项目分析项目资源,打造云南第一家集及购物、休闲于一体的一站式黄金珠宝嘉年华。做云南第一家“奢侈品快消”概念的专业卖场。,项目分析项目资源,采用工厂-品牌商-商场-顾客的模式，去除中间商环节，让利于消费者。让客户真正拥有平价珠宝。

14、,项目分析项目资源,传统模式是通过中间商将钻戒加价放在商场中销售，商场采用流水倒扣方式进行。一般钻石成本价为钻石售价的33%。中间商赚取钻石售价的42%作为利润。商场则采用扣点方式赚取钻石售价的25%作为利润。钻石零售价一般是成本价的3倍。,而本案商场在销售过程中剔除掉了中间商环节，省去42%。压缩商场利润，将自身利润降低8%，以市场平均价格的一半销售成品钻戒,每年我们将会投入千万资金进行项目品牌推广，开展各类促销宣传活动。强势拉动项目人气及周边商业氛围。,项目分析项目资源,百泰、百爵、肯德基等品牌运营商均选择本项目入驻。 强势提升本案品牌影响力。,项目分析项目资源,第二章 项目分析 第一小节

15、：项目条件 第二小节：项目资源 第三小节：项目SWOT分析,项目分析SWOT分析,项目优势(Strength),位于大昆明发展的桥头堡位置 位于世纪城、新螺蛳湾商圈中心位置，项目周边以拥有一定商业氛围 紧临彩云北路和广福路是车流、人流枢纽 多条公交线路及未来轻铁，交通便捷 周边住宅社区消费人群高度集中 2.9万平米较大规模的专业市场在商圈中独树一帜 标志性建筑，形象昭示出类拔萃 临街面长达500米，形象展示面较大 各大品牌强势进驻,项目分析SWOT分析,项目劣势(weakness),距离传统商业中心较远 位于新兴商圈，商户对于商圈影响力认知不足 紧临高架桥，影响商场形象展示 回声效应，临路噪音

16、较大 餐饮经营位于项目5层。将考验项目吸引力 新颖的经营模式和理念考验管理者的把控能力和商家的接受程度,项目分析SWOT分析,发展机会(Opportunity),昆明建设东南桥头堡，带动大发展 东南区整体经济形势向好，居民购买力强 区域内没有同类项目，面临市场空白 政府大力扶持第三产业发展 老城区商业交通瓶颈日益凸显 区域高尚人口正在增长,项目分析SWOT分析,竞争威胁(Threaten),商圈成熟尚需时日 区域中高端消费市场需要培育 消费者对传统消费的改变尚需时日 新螺蛳湾商贸城和世纪城同类商业体构成竞争,项目分析SWOT分析,（元）,SWOT分析结论 通过项目优势、项目劣势、发展机会、竞争

17、威胁四方面的综合分析， 我们发现项目劣势与竞争威胁经过专业的规划和运作是可以规避的。 大阳黄金珠宝城：,优势大于劣势、机会大于威胁！,第三章 项目定位 第一小节：项目主题定位 第二小节：项目形象的定位 第三小节：项目客户定位 第四小节：项目消费群体定位,餐饮娱乐业,百货零售业,大型专业卖场,百货零售业产业：由于大量社区的建设，百货在东南新区内地位持续稳固，是该区域的核心产业。,餐饮娱乐业：作为百货零售业的补充产业，经过几年的长足发展，餐饮娱乐行业在本区域慢慢成为本区域的支柱产业，其重要程度不言而喻。,专业卖场：新兴的大型专业卖场因为东南新区优越的地理区位和昆明商业的迁移已经逐渐发展成为昆明人所

18、熟知并认可的购物区域。未来将成为该区域发展的新增长点。,东南新区产业发展战略,项目定位项目主题定位,产业比例,（元）,以车立方、居然之家及本案为代表的一批专业卖场进驻该片区，表现为新兴专业卖场的兴旺发达，这促进了住房需求的加大，拉动了区域内地产业的发展速度。 昆明轻1号线的入驻，将有效提升该片区的交通通行度。在路网辐射的利好状态之下，东南西区可与周边区域形成区域配套的共享化，周边楼盘也因交通的利好受益不少。 区域性商业中心及专业卖场的形成将是今后东南新区商业发展的重要目标和方向。 由此，我们可以判定,弥补商圈内缺失业态的专业卖场将是东南西区发展新的突破点！,项目定位项目主题定位,（元）,项目定

19、位项目主题定位,打造云南第一家集及购物、休闲于一体的一站式平价黄金珠宝专业卖场。,填充东南新区所缺失的商业业态,项目定位项目主题定位,集黄金、铂金、彩金于一体，吸取了沿海城市黄金珠宝销售的理念，以最全的款式，最好的品质，最大的黄金商业体量给客户带来非凡的购物体验。,专业平价黄金广场,“奢侈品快消概念”的时尚钻石商场,项目定位项目主题定位,首创国际钻石报价单销售钻石与戒托分离计价模式，对传统的商场运营模式和钻石价格体系进行了革命性创新，以市场平均价格的一半销售成品钻戒。,（元）,项目定位项目主题定位,引进泰国、马来西亚、印尼、韩国的知名品牌入驻，并配以云南特色的斑铜、紫陶、锡器、银饰。打造一个具

20、有浓郁东南亚风情的工艺品艺术品馆。,东盟工艺品艺术品馆,（元）,项目定位项目主题定位,齐集全国高端品牌，打造昆明最具影响力的红木家居馆。,珍惜红木家居馆,（元）,项目定位项目主题定位,特色小吃、高档中餐、休闲西餐带给客户不同的消费体验，满足不同消费者的需求。,特色美食广场,（元）,项目定位项目主题定位,一层：专业黄金卖场 二层：时尚平价钻石商场 三层：东盟工艺品艺术品馆 四层：红木家居馆 五层：特色美食广场,楼层布局,第三章 项目定位 第一小节：项目主题定位 第二小节：项目形象的定位 第三小节：项目客户定位 第四小节：项目消费群体定位,高档购物体验,与时尚同行,“奢侈品快消” 概念打造者,项目

21、定位项目形象定位,（元）,项目定位项目形象定位,云南最大的黄金专业卖场,云南第一家平价钻石主题广场,最具东南亚风情的工艺品艺术品馆,新亚洲商圈最有特色的美食广场,云南第一家集及购物、休闲于一体的一站式黄金珠宝专业卖场,第三章 项目定位 第一小节：项目主题定位 第二小节：项目形象的定位 第三小节：项目客户定位 第四小节：项目消费群体定位,大型餐饮运营机构及品牌商家。,珠宝首饰企业、珠宝批发商、珠宝经销商,作为东南新区第一家集批发和零售于一体的的黄金珠宝专业卖场，有品质、有品牌的专业商家是我们主要目标客户。,在行业内有影响力，有丰富营销经验的专业经销商。,工艺品、红木经销商,项目定位项目客户定位,

22、餐饮机构,第三章 项目定位 第一小节：项目主题定位 第二小节：项目形象的定位 第三小节：项目客户定位 第四小节：项目消费群体定位,项目定位消费群体定位,黄金珠宝、工艺品、红木类的主要消费群：,1、直接消费者：面向云南所有想购买平价奢侈品的消费者。 2、周边商户：新螺蛳湾、新亚洲体育城、世纪城周边众多商户。 3、各地客商：项目紧邻新螺蛳湾商贸城，新螺蛳湾商贸城是国家级4A级旅游商贸城，当昆明地铁修建好之后，该区域将会迎来大量各地客商。项目独特的业态定位，将弥补该区域内业态的空白。 4、投资者：由于2011年楼市下滑、股市暴跌导致投资者纷纷转向投资保值能力更强的黄金珠宝。,项目定位消费群体定位,美

23、食广场的主要消费群：,上班族：周边工作的上班群体进行工作餐的理想场所。 商务接待：项目周边拥有上百家企业，商务宴请将成为美食广场重要客源之一。 家庭聚会：小区住户家庭聚会的理想选择。 进入商场消费的客户：两座大型专业卖场将带来大量的购物者，这将为美食广场带来大量人流。,第三章 招商策略 第一小节：经营理念与模式 第二小节：招商原则 第三小节：招商具体实施,招商策略经营理念与模式,第三章 招商策略 第一小节：经营理念与模式 第二小节：招商原则 第三小节：招商具体实施,在四个统一的原则下，有机的结合各行业资源、品牌资源、地域资源等进行整合，突显项目优势，吸引各类业态精品。,一、维护统一主题形象，打

24、造品牌形象 在招商时突显项目主题及经营主题和品牌形象,二、集中资源优势 招商之前，应对购物商场资料进行收集，深层挖掘目标客户资源。,三、品牌先行 业态知名品牌可以给与一定优惠政策,招商策略招商原则,第三章 招商策略 第一小节：经营理念与模式 第二小节：招商原则 第三小节：招商具体实施,A、优质客户战略,优质客户招商目的 通过拥有高比率的优质商户，维持招商质量提升项目形象 通过品牌客户，提高消费者忠诚度 通过排除不良客户，减少阻碍因素,招商策略具体实施,C、行业制高点战略 占领行业制高点 针对目标客户招商推广,B、大客户战略 主力客户先行 优秀客户先行 榜样的力量是无穷的,招商策略具体实施,Thanks!,云南华融国富投资有限公司地产深度思考者,