易韬置业2007年淄博市威通大厦综合体策划提案.ppt

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1、威通大厦综合体策划提案,谨呈：淄博威通房地产开发有限公司,易韬置业 07年10月,2,项目策划工作的阶段划分,第一阶段（中期） 提交初步结论,第二阶段 启动区,工作,最终成果,区域城区功能模块分析 区域房地产市场调研 专业人士访谈 典型客户拜访 项目的优劣势分析和价值判断 成功案例借鉴,项目初步产品定位 项目整体营销思路,提交初步结论,根据客户建议深化分析，完善报告,第一阶段摸底,第一阶段终稿,3,我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,标志性城市综合体项目 规避市场风险，实现利润最大化 提供产品组合定位和营销解决方案,我们的目标,本报告是严格保密的。,4,项目界定,区位属性 项

2、目属性性,5,酒 店 分 布 带,商 务 分 布 带,差旅中转区,工 业 区,中 心 商 业 区,项目500米片区 城市功能分析,酒 店 分 布 带,6,美食街未来仍是淄博核心商圈的组成,淄博市中心城区商业网点规划将规划出两个市级商业中心：一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心；另一个是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为核心的新城区市级商业副中心。,7,从三马路到金晶大道，中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道，而且是淄博中高档酒店最为集中的区域 中心路三个主要功能：城市主干道、酒店一条街、老城商业街,淄博之根：中心路的三重城市角色,8,政府计划对中心路

3、以东、东四路以西企业 实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持,由于资金、土地等各种限制条件，本区域东部重型化工机械企业搬迁计划仍将延迟。 重化工企业对商务住宿接待有一定需求，因就近原则，对中心路酒店群有一定依赖。,9,老城区核心地段，但发展空间有限 核心商圈与东部工业区交汇处 中心路酒店群的南北中间点,区域属性总结,由于淄博城市功能在本区域交叉并急剧过渡，所以区域属性较为复杂，市民对于本区域的认识差别较大，甚至充满了对立与矛盾，这将使得项目定位和市场预期也多了许多变量。,本报告是严格保密的。,10,项目界定,区位属性 项目属性性,11,占地面积：7514 总建筑面积：48239.87 地上建筑面

4、积：43001.87 容积率：5.72 绿地率：37.2% 覆盖率：33.8%,项目经济技术指标,12,项目背景与约束条件,定位为商住综合体，非住宅；,底商规划及定位尚未定案；,综合开发成本高，必须实现高附加值；,务必整合开发商及地段优势资源,13,项目地块SWOT分析,处于核心商圈 综合配套丰富 城市展示面好； 区域交通便利,地块狭窄，裙楼与上层部分交通组织难度大； 西一路形象差，环境嘈杂； 中心路路宽狭窄，行车停车不便,优势,劣势,14,项目地块SWOT分析,核心商圈缺乏高档公寓配套； 酒店接待、商务办公存在发展机会,地块位于核心商圈东南角，可能被边缘化； 公寓体量巨大，竞争激烈； 商业地

5、产屡次失败，市场投资信心受挫,机会,威胁,15,项目总体功能界定,一个城市核心商圈的综合配套项目,美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资源，但是它却一直缺乏与其紧密结合的综合性高档服务配套项目，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完善片区功能的责任。,本报告是严格保密的。,16,定位分析,定位原则 小户型公寓 酒店（酒店式公寓） 写字楼 商业性,17,定位原则,定位原则之一：不挤公交车，补缺不插队,定位原则之二：把鸡蛋放在几个篮子里,规避激烈的正面竞争，寻找市场空白点。作为老商圈，商业零售经营已出现饱和迹象，发展空间受限制，应该予以规避。,作为体量达到700多套之巨的项目，物业形态单一将面临极

6、大市场风险，应该丰富项目产品线，满足区域综合配套要求。,本报告是严格保密的。,18,定位分析,定位原则 小户型公寓 酒店（酒店式公寓） 写字楼 商业性,19,已售小户型公寓调研,20,在售小户型公寓调研,21,共青团路,新村路,人民路,柳泉路,东一路,东方国际公寓,财富广场,世纪上城,鲁中项目,核心商圈小户型公寓 分布示意,华都名城,美食街,金晶大道,金宝岛,风尚领域,22,典型楼盘分析：东方国际公寓,公开日期：2004年10月 销售价格：2800元/平方米 销售周期：3个月 总套数：146套 面积：39、52、63、67 目前租金：550元900元 出租率：100% 购买人群分析：少部分作为

7、自住客户，大部分为投资客户，其中周边商圈内个体老板投资者占多数。 租赁人群分析：年轻高薪者、特殊需求者、小公司等。,23,作为投资产品，对商业商务环境严重依赖； 淄博与成熟商圈紧密结合的小户型公寓并不多见， 大部分位 于核心商圈外围； 市场上小户型公寓多是“大改小”，且无任何特色。,地段最重要,本案就在美食街商圈，做投资型小户型公寓条件十分理 想，但务必进行产品升级。,本案区位极佳,小户型公寓分布规律,24,美食街商家高级职员、私营企业主 驻淄办事处、服务型公司 片区特殊需求人群 周边区县私营企业主 城区年轻人居住过渡,小户型使用者,美食街商圈私营企业主、商铺房东 片区特殊需求人群 周边区县私

8、营企业主 其他区域投资者,小户型购买者,小户型公寓客户分析,25,结论：本项目适合小户型公寓定位,户型建议：,套数控制,35-50平米单身公寓，套数比80%； 55-65平米一房一厅，套数比20%,为规避市场风险，建议将总体套数控制在350套以内。,其他建议,单独厨卫；精装修送全屋家电；高品质物业服务,本报告是严格保密的。,26,定位分析,定位原则 小户型公寓 酒店（酒店式公寓） 写字楼 商业性,27,酒店按档次分为高档酒店（四五星级，一半多三星级）、经济型酒店（一二星级，约一半三星级）、普通旅馆（社会旅馆、个体旅馆）。 所谓经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人,房价在

9、200元左右的中小规模酒店。 经济型酒店装饰简单、前卫。它摒弃了传统酒店繁琐的配套设施，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面，是“一星大堂二星房间四星大床”。 中国经济型饭店的平均房价为154元，而75%的受调查企业认为经济型市场的平均房价还将继续上涨。 国内经济型品牌酒店目前在市场上占有的比例还不足10%，但发展迅速，大有取代传统三星级酒店的势头。 大部分星级酒店的餐厅按独立核算都是亏损，又是酒店管理最烦琐的工作，除早餐外，至少70%的住店客人并不在酒店内用餐。,锦江之星；如家酒店连锁；莫泰168；中州快捷；中江之旅； 新宇之星；速8；城市之家

10、；扬子江饭店；7天连锁酒店,中国经济型酒店供应前十强,经济型酒店发展机遇良好,28,酒店业特征及客源分析,近年淄博酒店业生意火爆，年入住率都超过60%； 传统高档酒店侧重休闲、住宿、娱乐，且各有特色； 经济型酒店正在崛起，标准间150-180元价格受欢迎； 目前产权式酒店达不到应有的标准，更近似酒店；,酒店业快速发展,与其他酒店不同，本案就在美食街，商务客源丰富； 中心路连接火车站高速公路，酒店密集，能输送客源； 东部工业区可为项目带来部分商务住宿客源； 根据区域客源特征，本地段适合经济型商务酒店定位；,本案客源有保证,29,30,淄博市三星级酒店调查,31,淄博市四星级酒店调查,32,典型楼

11、盘分析：风景华庭酒店,风景华庭无论从销售还是招商方面都是比较成功的案例，甚至销售尾期曾出现抢购的局面。 与其同期的美旗假日酒店销售状况亦是如此。可见此类产品的市场空间及热度。,33,销售起价为3400元/平米，均价为3800元/平米，历时近1年，全部售罄。 经营模式：前5年实行返租，年回报8%（税前），由专业酒店管理公司代为经营管理，以培育市场，5年之后由业主自行打理。 客户群体：购买群体主要为投资客，约占90%； 现状：目前，风景华庭已委托山东吉华酒店管理有限公司代为管理，现正筹备开业。1-3层五福楼酒店（金五福）招商进驻。 位于张店区华光路，定位为“淄博市首家酒店式服务公寓”，推广用名“风

12、景华庭酒店式服务公寓”，共19层，其中1-3层为产权式酒店，4层为商务会所，5层为自用办公区，6-19层为酒店式公寓。其中酒店式公寓总体量为348套。 户型面积在30-90m2，主力户型为40m2左右，占80%。每户配有独立卫生间和开放式厨房，全部精装修并带全套家私家电销售。,典型楼盘分析：风景华庭,34,产权式（公寓式）酒店典型运作模式,开发商通过高品质装修和组建专门酒店管理公司，将项目包装成高端产品 酒店，从而使投资者感觉到项目未来的保值增值潜力，吸引投资者注意 ； 通过长期的返租、承诺替投资者还月供款等特殊投资模式，促使意向的投 资者进行实质投资，并实现较长时间内的投资者的产权与经营权分

13、离，酒 店管理公司可获得长时间经营管理权，从而保证了将公寓按照酒店方式进 行经营管理，实现酒店的功能； 在项目进入经营阶段，为投资者提供一定期限的免费使用权； 酒店的直接客户是投资者，他们将本项目作为酒店和投资产品来购买， 他们所看中的是高档酒店和专业的经营管理为项目带来保值和增值；间接客 户是短期居住的商务客人。,35,此种模式适合于对项目成本构成不了解，投资渠道少，不理解 资金时间价值的投资者。 为达到酒店的品质，开发商在前期必须要增大投资成本，使项目 销售风险加大。 必须与专业的酒店管理团队合作，有良好的酒店销售渠道，才能 够保证项目的稳定回报。 经营期间定期重新装修和更换家具，需追加投

14、资，增大经营风险。,产权式（公寓式）酒店典型运作模式,对于开发商而言，采取此种方式主要的弊端在于：,36,将公寓产品包装成高档酒店，按照高档酒店价格出售给投资者。用高总价获取较高首付款，一次获得大部分成本回收。 成功运营，在扣除承诺的返租或按揭款以及经营成本后，可能不仅回收了全部成本，而且可以获得额外的经营利润。 通过获得长期的统一经营管理权，实现高档酒店的功能，对于综合建筑体总体功能的协调和总体价值的提升有促进作用。 可以带动其它物业保值增值，提高公寓品质，促进其销售。,对于开发商而言，采取此种方式主要的好处在于：,产权式（公寓式）酒店典型运作模式,37,符合公司的经营发展战略，从单纯的住宅

15、开发向复合房地产开发 过渡。符合商务综合建筑体的基本规律。 对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。 符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。 能够提升公寓及其它物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款 速度。,产权式（公寓式）酒店可行性分析,38,结论：本项目适合经济型商务酒店,户型建议：,套数控制,以40平米左右标准间为主，精装修,为规避市场风险，建议将总套数控制在200套以内。,其他建议,“一星大堂二星房间四星大床”，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面；酒店装修必须前卫有特色； 摒弃传统酒店繁琐的配套设施，不考虑餐饮娱乐

16、设施； 可考虑设小型会议室、商务中心提供打印、复印、传真及票务代定服务；尽可能节省大堂接待空间；,39,酒店式公寓调研,酒店式公寓能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓，一般要依托于星级酒店而存在，在酒店管理公司的统一管理下经营。实质上是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房。 酒店式公寓使用客户要求高于普通公寓租客，一般由企业主、高管等社会精英构成。 所谓酒店式公寓的风景华庭和美旗假日酒店已经演变为经济型酒店。 由此来看，淄博市场上并没有真正意义上的酒店式公寓。如果结合本项目商务酒店的定位，我项目也可以与其组合，推出真正意义上的酒店式公寓，业主可委托

17、酒店租赁经营，为酒店长租客户服务，也可自行租赁。,40,酒店式公寓调研,41,全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全 提供家政服务、钟点工服务 HBO电视，宽带上网 停车方便 有会所、酒吧等休闲娱乐场所，服务高档完善 装修最好简单而有品质 居住区域安全有保证 优质物业管理 能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不会孤单,酒店式公寓客户需求分析,42,43,结论：本项目适合酒店式公寓定位,户型建议：,套数控制,以40平米左右标准间为主，精装修,为规避市场风险，建议将总套数控制在200套以内。,其他建议,针对长租客户，装修风格体现时尚居家型； 由商务酒店提供酒店式物业服务如洗衣服、更换被单、清洗

18、卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念。,本报告是严格保密的。,44,定位分析,定位原则 小户型公寓 酒店（酒店式公寓） 写字楼 商业性,45,淄博写字楼市场调研,46,片区写字楼市场调研,47,典型楼盘分析：淄博科贸中心,位置：东一路39号（东一路与商场东路交叉口西南角） 共9层，带电梯，租金约14元/m2/月，无楼层差价，无其他物业费用。 租赁行业：贸易、化妆品、房地产、律师事务所、药品、化工、信息服务等。 整栋楼被淄博开发区精细化工研究所购买，租价较低。,48,美食街,金晶大道,共青团路,新村路,人民路,柳泉路,东一路,八大局写字楼,淄博科贸

19、中心,钻石商务大厦,宏程名座,齐闽大世界,金豪大厦,龙泽苑商务中心,富丽商城,项目周边写字楼分布图,49,张店城区写字楼发展现状,写字楼租金价格稳定，月租金在2030元/平方米 写字楼租赁状况良好，但销售周期长，销售难度大 不利于快速回收成本,租赁状况,目前张店区写字楼售价范围在15004600 元/平米 近几年新开发写字楼销售周期普遍漫长，销售滞缓 目前在售写字楼总体量较大,销售状况,写字楼本身硬件配备不高，功能方面仅停留在办公 写字楼对停车位要求越来越高,产品特点,50,片区内写字楼市场状况,项目紧邻核心商圈，经销商、代理商对办公及会议接待 有一定的潜在需求 项目处于核心商业圈边缘地带，商

20、圈内部分商业行业有 一定的就近办公需求 项目周边尚没有环境档次较好的纯写字楼存在，客观存 在办公升级的有限需求,市场需求,虽然区域内写字楼并不成熟，写字楼在本区域内存 在一定的市场空间。但写字楼业态受区域、地块和价格 影响，并不是本项目的首选。如大规模上写字楼，可能 会出现中关村、嬴环商务大厦等写字楼销售不利的状况。,市场威胁,51,结论：本项目可做较少体量的写字楼,户型建议：,套数控制,以50-70小开间户型为主,为规避市场风险，建议将体量放小，总套数控制在50套以内，仅作为片区内需求的适量补充和配合。,其他建议,可自由间隔；写字楼定位为小面积“中小企业发展基地”，对形象和档次要求并不很高，

21、所以建议将写字楼楼层放低，以避免售价和使用成本过高。,本报告是严格保密的。,定位原则 小户型公寓 酒店（酒店式公寓） 写字楼 商业,定位分析,52,53,中心路沿街商业调研,54,美食街商圈沿街商业调研,55,核心商圈已建商业项目扫描,56,核心商业区已建商业项目扫描,57,核心商业区在建商业项目扫描,华都名城 规模：总用地11693平米，建筑面积66581平米，商业地下一层13691平米（小商场），地上4层20492平米；公寓9609平米，写字楼22791平米。 区位：中心路与共青团路交口 营销模式： 价格： 户型：公寓80-110平米（后改小） 办公46-70平米 物业类型： 商业公寓办公

22、 综合体 商业业态： 国际名店城、华都国际通讯城、华都国际流行港 车位：300多,58,核心商业区在建商业项目扫描,金宝岛 建筑面积：15万其中商业为9万， 一期1-3层为商业3.35万;4-7层为写字楼;9- 12层豪宅 二期5层大型购物中心及娱乐中心 三期23层高档写字楼和5星级酒店 区位：柳泉路与新村路交口 营销模式：只售不租。 价格：写字楼1.5元/平米，豪宅均价4000，底3商铺，临街联体10000多，内部单层卖6000-8000，物管费商铺4元/平米， 业态规划： 内铺：男饰，女饰，童装，内衣，裤袜，运动休闲 外铺里侧：品牌皮件，进口家用生活饰品，流行箱包 客户：80来自张店小店扩

23、展,59,典型商业项目分析：利群淄博购物广场,建筑面积：5.3平米，4000平米停车场，是一座集购物， 餐饮，娱 乐，休闲于一体的大型购物中心 区位：商场东路2号 营销模式：青岛利群拷贝，出租 租：25返点 业态规划： F5：精品家电 冰箱空调,洗衣机,彩电,音响,通讯器材,数码,电脑,厨具,健身器材,办公文体用品 F4：运动休闲,时尚风向标,儿童乐园,时尚休闲装,牛仔休闲装,运动休 闲装,儿童服饰,童鞋,玩具,床上用品 F3：秀美天地 职业女装,淑女装,少女休闲,针织内衣 F2：绅士世界 休闲男装,精品男装,羊绒衫,衬衣,西裤 F1：名贵大堂 化妆品,黄金珠宝,玉器,钟表眼睛,男女皮鞋,箱包

24、皮具 B1：超市 烟酒茶叶,食品百货,海鲜,日用品,洗护用品,美味快餐 品牌商家：化妆品：玉兰油，羽西等国内品牌。 鞋：百丽，老人头，猴王，红蜻蜓 男装：BOSS，雅戈尔 ，杉杉等；女装：淑女屋等 家电：菲利普等 开业时间：2005年4月19日 销售情况： 招商95,60,典型商业项目分析：新天地,建筑面积：5.3万平米 区位：美食街中段 营销模式：负1层销售或返租， 1-2层先销售然后返租， 3-5出租 价格：负1层8000元/m2 1-2层10000-50000元/m2 租：1-2层提点：15，负1层65元/m2月 业态规划：5层：台商独资娱乐城；3-4层韩国服装城；1-2层名牌折扣店；负

25、1层 低价秀水街品牌商家：鞋：百丽，达芙妮 衣服：Esprit，阿玛妮，登喜路 包厢：皇冠，沙驰 韩国城：皮尔.卡丹儿童用品 开业时间：2005年5月20日 销售情况： 已售完，招商80，目前百货卖场经营失败，已关门,61,金帝购物中心,金晶大道,美食街,柳泉路,共青团路,利群,银座购物中心,王府井,商厦,国美电器,美达沛客,项目,淄博饭店,肯德基,麦当劳,新天地,协亨手机,美旗假日酒店,五福楼,兴国大酒店,天泰金店,商行总行,天乐园皇家大酒店,玫瑰大酒店,金豪大厦,众成商场,淄博 宾馆,鲁中宾馆,张店宾馆,项目周边商业分布状况,银丰宾馆,交通招待所,新村路,交通宾馆,淄博科技器材大楼,东方宾

26、馆,62,核心商圈商业发展特点,美食街沿街商铺租金价格较高，平均租金在80100元/平方米之间； 西二路、共青团路、新村路租金较低，在2550元/平方米之间； 中心路沿街商业租金差距较大，平均租金在50元/平方米 沿街业态混杂，大型商场、中小型店铺云集；,沿街商业,一般以大型连锁企业入住为依托（如银座）； 在销售方面难度比较大（如利群的前身九龙城项目）； 后期经营难度比较大（如一世界数码广场、新天地）； 主题卖场建立要考虑同业损害。,主题卖场,63,区域商业调研分析,大卖场定位风险大：,中心路-美食街商业业态严重饱和，发展前景有限 九龙城、新天地运营失败对于投资客的投资信心打击很大，淄博产权式

27、商铺再度成功可能很小 本项目位于美食街商圈东南边缘，大卖场经营风险大,64,大商业分割定制出售较为可行,如果本项目商务酒店定位成立，则酒店服务配套和大堂等将侵占底部商业面积，商业部分将不是本项目重点，如此商业面积将面临卖场不规则、经营面积“不大不小”的尴尬。 建议将底部大商业划小，以临街商铺向机构客户定制出售，依托利群、商厦经营，适合体育用品店、手机连锁等经营面积需求较小的业态。,结论,本报告是严格保密的。,65,产品定位,66,项目总体定位为高档次商务综合建筑体； 项目主要功能之间，应形成运转良好的互动作用， 成为淄博独特的高品质综合性项目； 整体项目以服务型公寓为主要功能，以商务酒店为 主

28、要支持，酒店式公寓为搭配，辅以商量写字楼，配 合底部商业，形成项目的主体； 三种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成1+1 大于2的合力，最终以较强的综合实力参与市场竞争。,总述,67,产品定位组合建议,68,一般城市综合体功能构成示意,底部（和附属裙楼）为商业、餐饮、娱乐等配套设施； 酒店在配套设施层以上； 公寓在酒店之上； 写字楼在公寓之上； 顶层可设观光层、等特色设施。,配套设施,酒店,公寓,写字楼,会所观光层,69,商务会所配套建议,为提升项目整体品质，建议设立商务会所一座，提供商务洽谈、休闲咖啡、中西健康自助餐，棋牌，美容美发，图书报章阅览等多功能综合性服务，不考虑酒楼。 商务会所可

29、为营销推广提供强力支持。,70,本案产品组合排布建议,国际公寓,小套型写字楼,商务酒店,临街底商,酒店式公寓,南栋,北栋,会所,71,本案产品组合排布说明,为减少规划调整，在现行规划上对多种关联产品排布组合 为统一形象和合理使用，北座从上到下将北座分为酒店式公寓、商务酒店和写字楼等功能，各部分之间相互支持。 由于服务型公寓主要是居家和商住用途，体量大，功能比较统一，建议将其放在南座。,72,本案产品组合排布说明,商务酒店的主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客。这类人群需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常强烈。因此在酒店的配套可以少而精，满足其基本需求

30、，如早餐、洗衣等，而对于使用频次相对较低的配套如健身、会议等设施，可共享公寓、写字楼的配套设施：商务会所。 建议将会所放置于底部，方便公寓、酒店和写字楼客户消费，也可对外经营。 商务酒店为短期租户，而酒店式公寓以长期租客为主，所以电梯和大堂仍应当分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业的档次。 为增强昭示性，建议商务酒店大堂设在中心路临街面，酒店式公寓大堂可设在侧面。,本报告是严格保密的。,73,营销策略,形象定位 推售策略,鲁中城市会馆,让美食街为你赚钱 淄博核心商圈商务集群,75,什么是“会馆”,会馆原本是指洽谈工作、商量业务和往来接待的场所，也是行业内部联络乡谊、进行行会活动

31、的中心，会馆在清代和近代兴盛一时。,为什么是“城市会馆”,本案物业形态都是为商务接待活动服务的，与会馆本意相同 本项目包含酒店、公寓、写字楼、会所等多种物业形式，在推广中难以拥有一个品质感强、立意新颖的形象定位。 “商务会馆”可以总领这多种形态。 “城市会馆” 档次感强，大气，可以有助于项目推广。,形象定位说明,76,国际公寓,酒店式公寓,城市会馆,经济型商务酒店,中小企业发展基地,企业家俱乐部,酒店式服务支持,城市会馆产品形象支持,指服务型公寓，模糊功能性，增强外延,商务会所的 形象包装,指服务于周边中小企业、渠道商的写字楼,77,写字楼,企业家俱乐部,定点接待酒店,提供创业基金,商务会所,

32、商务酒店,服务型公寓,酒店式公寓,营销概念与物业功能支持关系示意图,78,营销概念一：少数人的圈子,人以群分的自然规律成了这个圈子的身份识别，无可复制的生活氛围也固化了这个圈子的结构。 这个圈子是金字塔的顶尖部分，他们渴望独处的机会，他们是公众人物，生活越公开，越有独处渴望的空间。他们渴望内心的安静，他们有时不愿意任何打扰，需要一个可以思考人生，面向自我，追求基业大计的地方。 他们需要一个适合加班的地方，不愿意整天守候在大班台，又不愿意把工作带回家去，他们需要换一个工作环境继续工作，换一种感觉和工作状态。他们需要一个处理隐私的地点，他们平时受到太多的干扰，手机响个不停，他们在节假日想把自己隐藏

33、起来，让自己享受内心的平静。 他们需要一个社交圈子，他们需要认识更多的朋友，合作伙伴，建立更庞大的关系网络。他们需要一个位于工作和生活之间的中间站。 本案的诞生，让这种理想变成了现实，既有让生活归于宁静的超然环境，又有维系不散的上层圈子，使生而平等的人群获得了各自彼此区分的身份认同。以此为基础，在“不和陌生人度假”的诉求之外，那些自觉有条件“与众不同”的人们建构起了一个相对完整的私人生活形态。,79,营销概念二：企业家俱乐部,商务酒店、酒店式公寓、国际公寓和写字楼都为精英商务人群提供了交流聚会的场所，我们可以整合利用以上资源，成立淄博首家企业家俱乐部，为项目推广提供丰富的营销活动支持。 企业家

34、俱乐部可以与威通公司丰富的商务网络资源相结合，并争取政府支持，为企业提供各种综合服务。 企业家俱乐部可与温州商会、台商协会等相关商业协会、团体联谊，结成伙伴关系，共同组织各种活动，实现商务资源共享。 加入企业家俱乐部可享受本案物业销售、消费的综合折扣，并获取俱乐部会员卡。本案写字楼、公寓客户可自动入会。 企业家俱乐部可设立“中小企业创业发展基金”，以促进物业销售，同时提升开发商公关形象。 可邀请企业家俱乐部会员单位成为本案商务酒店的定点接待酒店，促进商务酒店的经营和销售。,为少数人提供的高档俱乐部，以财富为标志的少数人社交圈，作为整个商务综合建筑体的核心和亮点，并填补淄博高端商务配套市场的空白

35、，形成强大的市场吸引力,80,高档商务俱乐部一般是在经济发达城市才出现的。张店作为鲁中区域中心城市，对商务设施的需求会更多样化，需要产生高端商务产品。 淄博的经济发展带动了企业的蓬勃发展，也产生了一批豪富阶层。他们拥有巨额的财富，位于社会金字塔的顶尖，他们需要专属的商务活动空间，与家人共同休闲的私密空间，与同阶层人士的交流空间，高档商务俱乐部是比较理想的产品。 淄博目前此种高档商务产品还非常少，本项目可填补市场空白。 高档商务俱乐部是吸引的客户群体有较大的趋同性，大多数客户事业已经取得辉煌的成就，但还在继续发展壮大过程中，这样的俱乐部为其提供了商务交流的平台，为其事业发展、财富积累提供了良好机

36、会。 本项目作为高档次的商务综合建筑体，设立高端的商务俱乐部对于总体价值的提升有促进作用，首先它服务的客户是商务客户，与项目的总体定位不冲突。其次，此俱乐部一旦经营成功，将形成全市范围的影响力，对项目扩大知名度，提升品质有较大帮助 一旦项目的总体品质得到认可，会员将成为项目的义务宣传员，在其交际范围内，最有效的将项目信息传达给目标客户，对扩大项目知名度，促进销售有利。,营销概念二：企业家俱乐部,本报告是严格保密的。,81,营销策略,形象定位 推售策略 平面表现,82,以服务型公寓销售回笼资金，为酒店招商预留时间 先期内部认购，正式发售以项目取得预售证为前提,推广第一步 服务型公寓 5个月,以产

37、权式酒店销售创造利润，提升项目整体形象 以装修标准确定和酒店管理公司签约为前提 “定点接待酒店”签约完成,推广第二步 产权式商务酒店 4个月,承接产权式酒店销售热潮顺势推出酒店式公寓 以企业家俱乐部成立为前提,推广第三步 酒店式公寓 3个月,以主体结构封顶和企业家俱乐部成立为前提 创业基金和优惠政策落实，写字楼客户自动入会,推广第四步 写字楼 4个月,不同物业类型推售周期安排,83,投资型产品销售促进政策建议,84,短、平、快,短与目标客户保持最短的距离，一针见血 平最优的传播组合，最平的费用，最好的推广效果 快快节奏，火爆，火爆，还是火爆！,推广总原则,85,市场突破体系示意图,突破点的建立

38、,市场突破核心,建立城市公馆形象,市场突破关键,投资美食街商圈服务产业的滚滚钱景,形象定位 准确的城市会馆定位,产品展示 系统生动的城市会馆体验,整合推广体系 全方位有效攻击市场,86,认筹、客户积累,预热期,告诉你一个美食街的惊天秘密炒作“会馆经济”、今天开始让美食街为你赚钱，实现片区聚焦,展开美食街产业配套大讨论，讲美国淘金热的故事；新闻发布会，提升项目品牌、制造市场热点,各阶段推广策略,媒体重点是晨报晚报的报纸软文炒作，户外、围墙展示形象,87,“城市会馆”概念强势出击、抢占市场,开盘热销期,首个星级商务酒店精装样板房展示,事件营销、营造火爆：企业俱乐部成立、酒店管理公司签约、商务酒店成

39、为28家知名企业定点接待酒店、样板生活展示月、美食街大淘金,各阶段推广策略,所有媒体密集投放，重点是晨报晚报的硬广、FM100,88,平销期,工程进度报告，发放俱乐部会员卡,注重挖掘老客户资源。庆封顶送大礼、老带新优惠、元旦嘉年华、“公馆生活主题月”，SP营销保持热度,各阶段推广策略,多拓展辅助媒体，如DM、楼宇电视、短信、网络、山航杂志,89,物业服务品质宣传，老客户回娘家,尾盘期,一口价、清盘让利回报客户,各阶段推广策略,媒体以少量报广、单张为主，减少传统媒体投放,90,本项目是淄博少见的大型综合物业，推广费用较一般项目要高，约占总销售额的2%。按照总销售额为2亿元估计， 全案宣传推广费用约为400万元,营销推广费用估计,91,电视,杂志,报纸,D M,车身,3 D,Hall Life,网站,户外,电台,网络,楼宇,活动,形象延展期,形象丰满期,销售爆发期,销售持续期,销售收尾期,短信,传播渠道阶段攻击示意图,展会,92,售楼处包装,楼体包装,工地围墙,路牌,路旗,销售动线,形象延展期,形象丰满期,销售爆发期,销售持续期,销售收尾期,现场包装阶段攻击示意图,样板房,形象墙,谢 谢！,