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1、关于整体购买并运营开元上城14#楼2段的报告 临沂开元房地产咨询有限公司 2009/4/29,目 录 项目现状 住宅及普通办公定位销售效益分析 整体购买运营方案简介,一、项目数据： 总面积：3015.04平米（地上面积：2687.3 负一层：327.74平米） 当前工程进度：2-9层已经具备交房标准，1层及负一层尚未配套施工。,二、住宅及办公定位市场分析：,劣势1：同质化产品，分流住宅及写字楼客户 目前2号院及写字楼存量巨大，如再定位成住宅或低端写字楼，将分流现有客户，降低总体效益，存在销售风险。,劣势2：朝向、面积等因素，不利销售上城7、11号二段住宅销售情况已经验证，东西向住宅很难销售；户
2、型偏大，即便每平米3000元内以内，总房款也近50万元，存在销售抗性；靠近主路及写字楼，人车嘈杂，更不利于住宅销售。,二、住宅及普通办公定位销售分析：,劣势3：分散销售，不利管理，降低上城，及上城国际高品质形象 特别是一层沿街，难免造成门头再次分割转让，业态及入驻品牌无法控制，严重影响周边形象,劣势4：品牌及经济效益不高 经测算：第1层共计242平米，以每平米9000元计，共计：217万元；2层305平米，以每平米5500元计，共计167万元；3-9层共2135平米，以均价2500元计，共计：533万元。以上预期共计：917万元部分住宅存在滞销风险，尚未计算在内,三、整体购买及运营方案： 1、
3、总体定位： 精致小户型公寓 2、成功案例参考： 墨尔本酒店公寓： 装修，时尚简单 管理，优质高效 服务，体贴专业,三、整体购买及运营方案： 1、总体定位： 精致小户型公寓（精装酒店式公寓） 2、成功案例参考： 墨尔本酒店公寓：,2、成功案例参考：万科蚂蚁公房：,首先，约45平米的户型，首付门槛在4万出头，月供控制在1000元出头，对很多年轻人而言，与其在外奔波租房，不如用每月房租为自己养套房，既解决了居住问题，还可以不动产的形式进行储蓄，何乐而不为？ 很多购买蚂蚁工房的业主表示：主要看重蚂蚁工房贴心的过渡功能，年轻不需要太大压力与负担，等到两三年后有经济实力了，可再考虑购买改善型的房子，而临近
4、中芯国际的蚂蚁工房，无论出租或出售，都可轻易获得收益与回报。,2、成功案例参考：万科蚂蚁公房：,空间超值相同付出，更多享受 装修超值抹去一切装修烦恼 生活超值小空间有大配套 售价超值高成本低售价 物业超值小空间享大服务 独享蚂蚁专属自由360度物业服务模式： 1、自我时间掌控提供钟点式家政服务，如家庭清洁、衣物洗熨、水电设施安检、家居维修等服务；为经常出差客户，定期巡查房屋，帮助打理居室。 2、自我需求服务提供房屋租售代理服务（有偿）；24小时服务热线；VIP商务秘书，提供打字、传真、复印、代订机票、代定酒店等多重服务。,2、成功案例参考： 万科蚂蚁工房：,2、成功案例参考：万科蚂蚁公房：,三
5、、整体购买及运营方案： 1、总体定位： 精致小户型公寓（精装酒店式公寓） 2、成功案例参考： 墨尔本酒店公寓： 万科蚂蚁公房： 龙湖moco小户型：,3、平面划分：3-9层，每层分隔7户。平均每户43平米。整体改动较小。,3-9层平面,3、平面划分：1层一分为二，北侧及负一层为一户（约448平米），南侧及二楼一户（约426平米）。北侧及地下部分持有自营或外包，南侧销售变现。,一层平面,二层平面,4、产品特点： 自住客户：可提供额外付费的酒店式服务。 投资客户：可提供代租、代售服务，在盈利预期内，可承诺返租回报。 可根据装修及电器设施菜单，选择精装及电器设施（预计平方米均价:毛胚3700,精装4
6、300，装修及电器配置标准：每平米/600元）。 装饰风格时尚现代，小巧精致，充分考虑空间利用,利用设计创造溢价。 户型面积小，平均面积43平米，总价低（4300*43=18.5万元），首付低（3.69万元）。 可整体策划包装，形成品牌效益，并试行连锁化发展。,5、整体购买及运营的目的意义： 综合配套并服务上城国际项目，进一步提升上城项目品质。 尝试产品创新，设计创新，为一号院精装房及小户型产品做试点。 小户型相对易于销售，可快速变现并回笼资金。 有效增加2段的销售价格，经济效益明显。 扶持子公司拓展多元化业务，实现互利双赢。 修正项目先天不足，创造差异化产品，有利于上城及国际整体销售。 精心
7、打造“高端公寓”品牌，力争实现连锁化发展，积极争取市区旧楼改造项目，争取多为公司创造效益。,6、总报价及付款节点 总报价：900万元，分两期于7月中旬前付清全款。 首期款：咨询公司自筹启动资金（外部借贷200万元，咨询公司自行承担相关费用，并于5月10日前向总公司支付100万元，正式对本项目进行启动） 二期款：369万元，咨询公司拟对2段1-2层及负1层进行按揭贷款运作，并确保5月30日前完成付款。 尾款：431万元，咨询公司7月份将实现销售回款550万元，届时确保缴清尾款。,6、总报价及付款节点（外部拆借200万元，启动项目）,7、投资收益分析（总计赢利：274万元）,8、主要工作节点计划：,9、初步营销方案：,目标客户群定位 购买投资客户群 一级客户群：公司内部员工(约计15户)。 二级客户群：沂河花园1-4期业主（约计20户）。 三级客户群：外来经商人口，写字楼及周边潜在投资客户（约计14户）。 租赁客户群 外来驻临业务人员； 本地SOHO族； 企业外聘管理人员； 外籍人员； 单身高收入青年 营销方式 以三个级别客户为核心客户群，以现场样板展示为重点推进策略，开展综合有效的针对性直销。,10、后期运营管理测算：（外聘团队运营管理，或移交物业公司管理）,10、后期运营管理测算：（外聘团队运营管理，或移交物业公司管理）,