物业精细化管理2.ppt

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1、物业项目精细化管理,德威物业品质部,主 讲： 贾玉林 二0一四年六月十七日,内容大纲,、什么是精细化管理？,、物业管理项目如何应用精细化管理？,、物业管理项目如何建立精细化管理？,思考第一个问题：,物业项目为什么需要精细化管理？,物业管理服务全过程24小时完全透明,物业管理 先天不足 行业定位 保本微利,物业管理有两个先天不足,思考第二个问题：,现在的物业管理处于哪个发展阶段？,现代企业管理的三个层次：,第一层次 人治管理,第二层次 法治管理,第三层次 人本管理,老板说了算，头说了算,低阶段：岗位责任制 高阶段：精细化管理,低阶段：人本管理 高阶段：自主管理,思考第三个问题：,物业项目经理要做

2、好哪几件事？,人,财,物,品质,公共关系,第一节：什么是精细化管理？,一、精细化管理的起源与发展。,二、精细化管理解析,一、精细化管理的起源与发展,“精细化管理”是源于发达国家的一种管理理念，主要出现在大规模工业制造，如汽车、家电等产业中。 20世纪70年代，全美国在惊呼：美国到底怎么啦！？日本人的汽车如湖水般涌入美国。原因很简单：日本丰田创造了“精细生产方式”。 美国通用电气（CE），在日本公司的较量中不断改进，最终确定了一项系统而成熟的方法。名曰：6西格玛。6西格玛水平表示，每百万次操作中缺陷数为3.4个。,二、精细化管理解析,观点一： 北京某物业公司总经理：精细化管理就是将管理覆盖到每一

3、个环节，控制到每一个细节，规范到每一项操作，精确到每一项数据。,观点一： 深圳某物业公司总经理：细节管理成就品牌，这是一个细节制胜的时代。细节影响品质，细节体现品味，细节显示差异，细节决定成败。,我的观点,精细化管理就是用最少的资源获取最大的效益。,小结：,精细化管理就是用最少的资源获取最大的效益，那么，物业管理如何应用精细化管理？效果如何？有哪些技巧？接下来我将从五个方面讲述如何应用精细化管理。,第二节：如何应用精细化管理？,一、物业过程管理,二、物业内部管理,三、物业现场管理,四、物业业主管理,五、物业经营管理,一、物业过程如何应用精细化管理？,早期介入（规划设计）,接管验收（工程问题）,

4、入伙管理（第一印象）,装修管理（装修监管）,1,2,问题1：如何确保物业管理定位与房地产项目匹配？,解决产品定位与物业管理匹配问题。,问题2：开发商遗留问题转稼到物业？,工程问题,设备设施,销售承诺,解 决 措 施,规范早期介入,规范公共部分接管验收,界定前后责任（设备极限运行、物业用房、和谁对话很关键、智能化系统承接检验办法）,解决产品交付质量问题。,问题3：开发商、业主、物业责任不清，最终物业买单（接管验收、二次装修）,解 决 措 施,规范私有部分接管验收，规范二次装修管理，界定装修前后责任（施工管理、邻里纠纷、洗手间打孔事件、工程质量报告与分析）,解决先后质量问题避免责任纠纷,问题3：业

5、主认为开发商与物业是一伙的，房屋买卖与物业服务混为一谈。,解决措施：,解决概念模糊问题，为日后合作奠定基础,1、借入伙契机,2、树良好第一印象,3、区分房屋买卖与物业服务（合同、业主公约、住房手册）,恭祝各位业主入伙大吉,小结：,物业过程管理目的是要解决好开发商将房屋这样一种特殊的产品由交付给业主，再由业主将产品委托给物业服务企业进行维护管理的一个过程。 业主办理入伙手续后，物业管理将从后台走向前台，此时，物业管理团队能否令业主满意？企业内部管理如何进行？如何通过企业内部管理实现用最少的资源获取最大的效益？,二、内部管理如何应用精细化管理？,团队建设（企业文化）,目标管理（量化指标）,预算管理

6、（收支预算）,品质管理（过程控制）,1,2,问题1：同样的工作内容不同的员工其结果往往差异性很大，如何 解决员工不会做的问题？,1、细化、量化工作标准,解决不会做的问题,2、强化培训力度和培训效果,温馨动作贴示,站姿：双手在腹前相叠（左手在下右手在上），一般为上衣最下面一个扣子之下。给业主感觉专业亲切。,引领手势：五指并拢伸直，掌心斜向上，要把手臂伸直。给业主感觉专业、周到、轻松。,问题2：员工没有责任心，得过且过，工作效率低。,事好做，人难管！,解决措施,解决不想做的问题。,1、培育企业文化,2、营造良好的工作氛围,3、强化品质监管，末位淘汰,问题3：员工执行力不强，凡事打折扣。,解决做不好

7、的问题。,解决措施：,1、强化目标管理,2、强化预算管理,3、强化计划管理,小结：,内部管理的目的是有效提高工作效率，形成良好的团队精神。但是有了好的团队就一定能做好现场管理吗？四保（保安、保洁、保绿、保养）管理看似简单，却是物业管理效果最直观的体现，因此，现场管理不容小视。 如何做好安全防范？如何确保设备正常运行？如何有效监管分包方？如何通过现场管理实现用最少的资源获取最大的效益？,三、现场管理如何应用精细化管理？,房屋及设备管理,公共秩序管理,公共环境管理,分包方管理,1,2,问题1：安全问题防不胜防（防盗、防火、防高空抛物、防电梯事故）,1、全方位打造军事化队伍,2、做好“五防”（人防、

8、物防、技防、群防群治、联防联治）,3、队伍来源、专业素质、人文关怀、抓盗演习。,解决措施,问题2：老旧屋村年久失外修，维修资金缺乏，物业公司修亦难不修也难,物业协同业主多方协调，争取业主、物业、政府职能部门、媒介共同关注、合力解决（市政管网漏水事件、业主下水道事件）,解决措施,问题3：设备维护成本与能耗成本高居不下（电梯、空调、安防系统）,强化维保，花小钱省大钱，节能措施与节能意识相结合，量化能耗指标,解决措施,问题4：分包方说的和做的不一样（员工素质低、质量不稳定）,只要你把业务给我，保证您满意,分包方选择与合同约定很重要； 日常监管更重要； 用事实说话（日、周、月检结合）,小结：,物业管理

9、包括“物”的管理与“人”的服务，“物”是死的，没有感情，没有个性，只要你按规范去操作就能做好。而“人”的服务则大不一样，同一个人不同时期对同一个问题有不同看法。业主的文化差异、性格差异、心情差异给物业服务带来极大的挑战，物业管理最难的莫过于如何让业主满意了！ 如何做好业主沟通？如何处理业主投诉？如何处理邻里纠纷？如何通过业主管理实现用最少的资源获取最大的效益？,四、业主管理如何应用精细化管理？,业主沟通咨询,业主投诉处理,重点业主管理,1,2,问题1：业主沟通困难、不讲理，认为物业没做事。,解决措施：变被动沟通为主动沟通（消防事件、工作简报、文刊、月主题）,温馨提示,本小区消防设施一切正常，敬

10、请业主放心居住！,消防联动装置正常,消防控制装置正常,消防栓正常,提示：XX栋X层个别业主将废弃的自行车停放在消防通道，存在安全隐患，敬请业主两天内搬离，请广大业主予以监督,问题2：什么事都投诉物业，邻里纠纷多，公说公有理，婆说婆有理。,解决措施：善于投诉处理技巧，分清责任，寻找共同利益点，化解矛盾，邻里漏水事件。 投诉处理四原则：讲法、讲理、讲情、以其人之道还治其人之身。,问题3：钉子户难缠，上辈子做了孽，这辈子做物业；清官难断家务事 ，业主动不动就以不交管理费来说话；,解决措施： 运作抓住机会和弱点原则，学会重点客户管理,小结：,“物”管好了，“人”也满意了，是否就等于物业管理就大功告成？

11、不一定，别忘了，物业管理是企业，是独立核算的法人单位。可以说，物业管理的最终目的不是业主满意，而是通过向业主提供物业服务获取良好的经济效益。 如何提高物业管理费的收缴率？如何开展有偿经营？如何控制成本？如何通过经营管理实现用最少的资源获取最大的效益？,五、经营管理如何应用精细化管理？,收费管理,有偿服务,成本管理,创新经营,1,2,问题1：物业管理收费难，钉子户收费难上加难。,解决措施： 服务为先，责任到人，持之以恒，逐个突破,问题2：多种经营看似好，做起来风险大，利润低。,解决措施：不熟不做，不赚钱不做，从业主利益出发，有效运用物业资源优势，上游业务与下游业务兼顾,问题3：工资年年涨，成本年

12、年增，物业费十年如一日,解决措施：开源节流，创新经营，弃留结合,小结：,从物业过程管理、现场管理、企业内部管理、业主管理到经营管理，我们看到精细化管理可谓无处不在，无时不在。可以肯定的是：应用精细化管理能实现用最少资源获取最大的效益。 那么企业该从何入手建立精细化管理？我们的企业离精细化管理有多远？如何建立符合自己企业文化特色的精细化管理？,第三节：如何建立精细化管理？,一、精细化观念,二、管理制度,三、考核标准,四、执行力,五、精细化管理团队,一、树立精细化观念,使精细化管理工作由少数人实现变为多数人的自觉行动,二、建立精细化管理制度,每一项工作、每一个细节、每一个流程，都要有相应的制度来制

13、约和考核,物业服务合同要求,ISO体系文件要求,公司行政管理要求,物业法律法规要求,三、制定精细化考核评估标准,必须清楚精细化管理要掌握的度（数字的度、效率的度、执行的度）,满意率,收缴率,利润率,四、强化精细化工作的执行力,把责任明确到每个人身上，让有关人员将约束和压力变成动力。,五、打造精细化工作的员工队伍,精细化服务是以团队整体行为作支撑的，团队力量可以面对一切困难。,总结：,观念 制度 考核 执行 队伍,过程管理 内部管理 现场管理 业主管理 经营管理,用最少的资源获到最大的效益,物业项目精细化管理,保利 山水城精细化管 理照片集锦,物业管理精细化服务实施案例 贴心小助手细节改变品质

14、当你拎着大包小包来到单元门前，准备掏钥匙开门时，却往往“不堪重负”无法腾出手来，这是许多人都曾有过的经历。而在兴庆区高尔夫小区内，记者在每个单元门的右侧都发现了一个别出心裁的小设置。一只设置成手的形状的不锈钢台面，似乎在向遇到麻烦的你伸出援助之手。“贴心小助手就是为了让大家开门的时候，将手中的重物放到这个台面上，慢慢找钥匙开门，而不用担心把东西放在地上弄脏。”中房物业保洁员司阿姨告诉记者，这个小台子他们每天都会擦洗，绝对保证干净清洁。“的确很贴心，高低也正合适，菜篮子、环保袋都可以放在上面，找钥匙会感觉比较从容，不会弄得狼狈不堪。”家住高尔夫小区8号楼的刘小姐告诉记者。目前，这样的贴心小助手在

15、高尔夫小区内共设置了73个，全部是在2009年小区建成后陆续建成的。在物业为小区居民提供高品质便民服务的同时，小区居民也养成了爱护公共设施的良好习惯，两年间，“贴心小助手”没有一个遭到人为损坏。,物业管理精细化服务实施案例 便民晾衣架实惠进万家 7月14日，当记者来到兴庆区唐徕小区100号楼前时，看到修葺一新、平整干净的空地上，从西到东有一组大约150米的晾衣架。 60多岁的王阿姨正在晾搭洗好的床单，“我们小区是个老小区，阳台面积小，以前也很少有安装自动手摇晾衣架的，尤其是晒被子时不方便。自从小区里安了这个晾衣架，大家平时可以把被子拿出来晒一晒，实用又方便。”物业从今年3月份起对唐徕小区进行改

16、造时，多处安装了简洁方便的晾衣架，并倡导业主使用公共晾衣架。,物业管理精细化服务实施案例 物管温馨短信 把骗局拦在小区外 市民杨先生来电我家住城西某小区，今天上午，我接到小区物管发来的一条短信，称小区里有部分居民收到了自称是税务局方面发来的短信，要业主拨打电话报个人购房信息代码，说是可以退得部分购置税，这件事经过物管调查核实后，发现是一个骗局。为此，他们在第一时间就给全小区的业主发送了提示短信，以免小区居民遭受损失。作为业主，我觉得物管公司的做法是值得肯定的，一条短信体现了他们认真负责的态度。而且，这样的做法也很值得借鉴。 服务信息短信值得称道 记者在采访中了解到，对于这个小区的业主而言，其实

17、类似的短信并非第一次收到，从家庭用气安全、防盗防火提示，到普通的停水停电检修信息，物管都会在第一时间发送短信告知业主，尽可能为大家提供方便。杨先生认为，物管中心的做法是具有借鉴意义的，通过短信提示的方法，可以让业主在第一时间了解重要信息，并采取应对措施。他说，现在很多新建小区都有这样的平台，的确很方便，如果这种方式能在更大范围，甚至一些老式小区内开展，肯定能对大家的生活起到更多帮助。,物业管理精细化服务实施案例 宠物便便箱环保治狗患 在兴庆区高尔夫小区内，一个树立在草坪中的黄色尖顶小木箱格外醒目，它就是方便主人为小狗大小便善后的“宠物便便环保箱”。遛狗时小狗往往就地方便，主人只需从“便便箱”中

18、抽取塑料袋，即可把粪便清理干净。 狗患问题一直是困扰我市许多小区的老大难问题。物业公司高尔夫分公司副经理王建松告诉记者，物业积极倡导环保生活，同时也希望居民可以参与进来。据了解，高尔夫小区内1000多户住户中，家中养有宠物的住户占1/10。自从安装了宠物便便环保箱，箱内放置了环保袋免费供给业主清理宠物粪便，小区内已经很少再有未及时清理的宠物粪便了。 一到小区门口就有回家的感觉 朱女士是一位从苏北来苏经商的新苏州人，08年她选择把家安置在了沧浪新城的世茂运河城“和茂苑”。由于做生意，朱女士经常出差在外，一走就是十天半月，但她每次回家一到小区，总能从大门口的一块电子屏幕上看到“欢迎您回家”的问候，这让她感到十分的亲切。下大雪那年，朱女士开着车从外满载归来，但因为车上带回来的东西实在太多，一个人难以搬上楼。物业公司的所有人员都在小区里清扫积雪，就剩一个人留守在办公室，那位留守人员发现后二话没说前去帮忙，连跑了两次把后备箱大批物品搬上朱女士家。“保安和清洁工与业主都很亲切，我们一进小区大门就有一种到家了的感觉。 ”朱女士感慨道。,思考：我们离物业精细化管理的道路还有多远？,谢谢大家!,用创新的思维管理企业！,精细化管理提升效益！,