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1、两岸花柳全依水 一路楼台直到山,汇报纲要 PART1 地块概况 PART2 市场分析 PART3 项目定位 PART4 经济测算 PART5 合作模式,扬州商城地块调研报告项目发展部（2012年4月）,PART1 地块概况,1、地块位置,地块位于城市的西南方向，行政上属邗江区，功能上属于经济技术开发区，是未来发展的重点区域之一。 地块处于南北发展轴线上，距离市中心文昌阁4.7公里。,2、地块四至,江 阳 中 路,维 扬 路,金天城写字楼,帝景蓝湾小区,天宝物华小区,欧尚超市,3、地块现状,地块上现为扬州商城金太阳陶瓷城，尚未拆平，交地时间待定。,4、地块现状,一墙之隔的超市卸货区,门前广场紧临
2、江阳路,金天城写字楼与地块的隔墙,路左帝景小区，路右为地块,用地面积：20667 m2（31亩） 容 积 率：3.5 计容面积：72334.5 m2 用地性质：商业 建筑密度：50 % 建筑限高：100 米 预计地价：14000 万元（451.6万/亩） 楼面地价：1935 元/m2 土地权属：扬州市扬子江集团,5、地块经济指标,6、周边配套城市主要道路,外有宁扬高速，宁通高速，启扬铁路，城际交通十分便捷。 扬州南京：1小时 扬州上海：3小时 内有两横两纵的城市主干道路穿城而过。 东西：文昌路、江阳路路。 南北：润扬路、扬子江中路。,6、周边配套地块周边路网,江阳路做为省道，早先承载着南来北往
3、车辆通行之任，时至今日已成为城市主要干道，货车白天严禁通行。 地块紧临江阳路。,地块方正，规模适中，符合战略发展要求； 交通便利，距离市中心文昌阁4.7公里； 为百货业进华东，探索综合体的商业模式提供空间； 展开城市布局，提升品牌影响力，鼓舞士气； 整合并利用优势资源，降低成本、控制风险； 宝贵经验的操作经验为下一步扩张提供参考。,小结及战略意义,PART2 市场分析 1、城市概况 2、土地市场 3、商业市场,1、城市概况历史、特色,烟花三月下扬州 2011年，扬州全市实现旅游总收入371亿元，比上年增长21%；全市星级饭店63家，旅游景点60个。全市景区接待游客3229万人次。（大连2011
4、年旅游总收入650亿，接待游客4261万人次）,瘦西湖、东关老街、鉴真东渡、三把刀、淮扬菜 ,1、城市概况简介,位置： 位于苏中，连接苏南苏北的门户城市。与南京接壤，在一定程度上受其辐射。 面积： 全市总面积6634平方公里；市区面积980平方公里；建成区面积420平方公里。 人口： 总人口：459万；市区人口：230万。 区划： 城市下辖3区1县2市。,1、城市概况经济实力与居民消费,人均GDP达到57168元，略低于唐山，超过邯郸。 人均可支配收入较高，居民的消费能力不断增强，洗车类消费比重增幅较大。,1、城市概况产业结构与经济拉动,经济结构以工业为主（机械装备、石油化工、汽车、船舶）四大
5、类占工业总产的59%，其主导地位不可动摇。三新产业（新能源、新光源、新材料）占其工业总产的26%。 十二五期间，强化调整出口结构，强化开发区集约功能和创新功能，强化服务外包产业规模扩张和质态提升。 天下西湖，三十有六，扬州西湖以“瘦”为名，吸引了大量的旅游者，他们的到来，促进了住宿，餐饮，手工艺品等消费。,1、城市概况未来发展方向,东拓广陵、南进开发、西向仪征,主城,广陵新城,技术开发,邗江,地块所处主城西南，开发区北，是城市优先发展区域。 区域面积27平方公里，以商业、金融、居住为主，辅助教育，科研。,火车站商贸区,主城,建成区,1、城市概况地块在城市的区位,1、城市概况地块周边建设情况,商
6、业，待建,商业，建成80%,目标 地块,市民广场，建成,住宅，建成,住宅，建成,住宅，在建,住宅，建成,酒店，建成,商住，在建,商住，待建,地块所在为城市向南发展的核心区域； 人均可支配收入高，购买力强； 汽车类消费比重日益加大，增幅迅猛； 产业结构调整，技术升级为扬州发展奠定基础。,小结,PART2 市场分析 1、城市概况 2、土地市场 3、商业市场,2、土地市场近年来土地成交情况,插入近35年来的土地整体数据，将住宅、商业、综合分开。图表说明,2、土地市场地块周边主要商用地块,此次与扬子江集团合作项目土地报价为450万/亩。 从2010年以来。商业、商住性质的土地，除区位价值明显较好的地块
7、成交价有所上扬，出让的地块大多以挂牌底价成交。,2、土地市场地块报价,PART2 市场分析 1、城市概况 2、土地市场 3、商业市场,扬州10、11年以来商业办公用房成交量分别为70万m2、48万m2，年成交均价稳中有升。,3、商业市场商业办公类物业量价情况,3、商业市场商圈描述,扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市，现在商业形成“点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”城市中心区域文昌阁商圈，“四线”东、南、西、北商业带。,3、商业市场商圈描述, 文昌商圈 人流，物流，资金流，信息流的中心地带。集中了众多饭店和大型商场，以文昌阁为中心点，包括购物场所：金鹰国际中心、万家福商场、时代购物中心；家电
8、卖场：国美、苏宁、五星、汇银；美食街：淮海路、四望亭。因此，以文昌阁为中心点的商业布局在扬州已形成相当的规模，在短期内是任何因素都无法撼动的。 东：以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、大世界购物中心及明发广场等为主体的商贸区； 南：形成以扬州商城、欧尚超市、力宝广场商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心； 西：形成以京华城Living Mall全生活广场、来鹤台、大润发、邗江路等为主体构筑的“十字”交叉线状配套服务中心； 北：形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。,3、商业市场主要内贸企业销售情况,3、商业市场百货、购物中心,金鹰、时代、万家福集中于
9、文昌商圈，其余百货购物，散点分布,扬州金鹰国际购物中心原为扬州商场，后被金鹰商贸收购，目前其商场内经营的商品档次为中高端，是扬州市年销售额排名第一的百货商店，其百货一哥地位无可撼动。 经营模式：联销为主，根据经营产品类型的不同进行扣点、直销为辅、底商物业租赁、另收管理费。,3、商业市场金鹰国际,3、商业市场金鹰国际扣率,3、商业市场楼层导示,1F,1F,2F,3F,4F,5F,6F,3、商业市场金鹰国际,扬州时代广场于1999年年底开工建设，2002年4月28日开业。是集购物、美食、休闲、娱乐、文化、健身、旅游及停车服务于一体的一站式SHOPPINGMALL。为全市单店营业面积最大的购物场所。
10、 经营模式：物业租赁 + 管理费。2F租金：170m2挑高，60万/年；3F租金：10-20元/m2天。,3、商业市场时代广场,3、商业市场时代广场,3、商业市场时代广场,万家福为扬州较有历史的百货商场，营业面积1.8万m2，地上6层、地下1层。该商城无论是的档次，硬装及进驻的品牌与金鹰、时代广场相比有一定差距。 经营模式：联销，无进场费，装修及人员费用自理。扣点在2030%之间根据品牌及年销额进行商谈，但合同约定有保底扣点。,3、商业市场万家福商城,3、商业市场万家福商城,3、商业市场万家福商城,文昌百汇是一个集吃喝玩乐为一体的环形带状商业步行街区。项目占地1.8万m2，总建4万m2，地下机
11、动车库0.6万m2。周一至周五中午，人流量较少门可罗雀。但随着双休的到来，从周五下午3点钟开始，会迎来大量客流。 经营模式：可售可租。1F售价40000元/m2，租金2.4元/ m2天。如物业已售出，则租金给小业主；如物业在汇鑫资产管理公司手中，则租金交给该公司。,3、商业市场文昌百汇,3、商业市场大卖场,随着众多大卖场的快速扩张，扬州全市已基本被其覆盖，这在一定程度上表明扬州消费能力的增强，但也加剧了大卖场竞争的激烈程度。 尽管大卖场具备良好的聚集人流效应，但是本案2公里范围内已有欧尚（地块东侧）、TESCO、麦德龙3家大卖场，因此业态中不建议不考虑此类物业类型。,3、商业市场四星级以上酒店
12、,五星级：迎宾馆、汇金玄武 、金陵饭店 准五星：西园宾馆 、华美达凯莎、海德、福朋喜来、香格里拉（在建）、洲际皇冠假日酒店 （在建） 四星级：新世纪 、扬州人家 、淮左名都 、花园国际 、维景酒店、戴斯酒店 、中集格兰、玉蜻蜓 、京格酒店、瘦西湖天沐温泉温泉度假村 4星级以上酒店共计19家（不含拟建）。 地块周边已有3家四星，1家准5星酒店。对于游客而言，瘦西湖景区星级酒店与快捷酒店更具吸引力，而重要商务接待基本定在3家五星级酒店。建议本地块不考虑酒店业态。,3、商业市场经济型酒店,37家经济型酒店主要分布在： 古城区沿汶河路、文昌路及古运河环形分布，该区域酒店标间价格在135-222之间，分
13、布较为密集，主要满足来扬州旅游或商务一族。 汽车站区沿江阳路、邗江路十字分布，该区域酒店标间价格在102-138之间，主要分布在长途客站周围，满足短期出差临时歇脚的过往商客。,商业地产未来看好，区域商业雏形已现； 区域通过几年的发展，对商业的需求日益提高； 经济酒店遍布主城及车站区域，满足不同消费者的需要； 高档酒店和大卖场趋于饱和，竞争比较激烈。,金天城大厦（底商+办公） 占 地：6667 m2； 总 建：37268 m2； 容积率：5.59。 项目位于扬州地块西仙，花园国际大酒店斜对面，为地标性建筑，A座25层90多米。14F裙楼为大型商业；519F为小户型多功能公寓式办公；2025F纯办
14、公，可分可合亦可整层办公。B坐底商+办公6层。,3、商业市场地块周边项目,A座1-4F或大部分售出，少部分出租。5-25F前期售出，由物管公司代为出租或自行寻找租户。 06F-70m2，租金1800，发布时间：11/10/13 20F-71m2，租金2300，发布时间：11/12/31 07F-70m2，租金2400，发布时间：12/03/08 07F-118m2,租金3500，发布时间：12/02/07 租金水平：0.8-1.2元/m2每天,3、商业市场地块周边项目,B座：3F朝北向售价8100，仅乘三间，共计291m2左右 3F朝南向售价8600，仅剩两间，共计200m2左右,3、商业市场
15、地块周边项目,帝景蓝湾（底商+住宅） 占 地：34000 m2； 总 建：86000 m2； 容积率：2.53。 项目坐落于扬州市江阳中路，祥和路89号，是由9栋8-11层小高层及1栋18层高层公寓组成。项目仿朗诗产品，打造科技住宅。地块南侧蝶湖中央公园（开放式）已经建成。 目前住宅部分已全部售完，目前二手房价12000左右，沿街底商仅剩101、110、111三套未售出。101底商朝北，售价17500；110、111底商位于小区西北角，售价26800。,3、商业市场地块周边项目,御峰华府（商业+办公+住宅） 占 地：25208 m2； 总 建：88228 m2； 容积率：3.5。 项目坐落于江
16、阳中路与维扬路交汇处东南角，由住宅、商业、办公组成。该地块于2009年7月22日被鸿益地产公司以1.71亿元获取。每亩单价：453.7万 该地块拍卖起始每平米土地单价5250（350万/亩），成交价6790，溢价率29%，楼面价1940。 项目尚未开发，规划公示已上围墙。,3、商业市场地块周边项目,天宝物华（住宅+底商） 占 地：2.2 万m2； 总 建：7.8 万m2； 容积率：3.5。 项目坐落于维扬路以西，欧尚超市以南，由4栋板高层住宅与四周沿街底商组成。 目前项目主体即将封顶，北侧两栋住宅正在销售，南侧尚未开盘，售价为9900。307户已售出171户，销售率达56%。四周沿街一层底商售
17、价分别为东侧30000，南侧28000，西侧25000，北侧23000。,3、商业市场地块周边项目,财富广场（商业+办公+住宅） 占 地：3.8 万m2； 总 建：15.4 万m2； 容积率：3.5。 项目坐落于扬子江路以东，江阳路以南，由4住宅与1栋商务楼组成。 项目住宅部分556套已经去化472套，去化率达85%。商务楼1-3层为商场，6-10层为办公均未开始销售，11-15、20-30层定位尚未明确。在售部分为16-20层。17F售价8740元，楼层差价30元。住宅部分基本完成建设，目前商务楼正在建设,3、商业市场地块周边项目,PART5 合作模式,1、合作模式,PART3 项目定位,、
18、项目定位依据市场容量分析,商业定位：区域商业配套 辐射范围：3-5KM范围 周边人口：2公里范围内约20万 人口组成：扬州大学本部师资、本硕博及成教人口合计5.7万。 地块为中心2公里范围内人口合计13.5万。产业工人1万。,、项目定位市场容量分析,项目优劣势分析优势,江阳路已成为连接城市东西的主要城市干道，商业的昭示性； 第二城核心区域的住宅开发已初具规模，待本项目完成建设时，周边新建规模小区入住人口增多，为地块带来区域客源； 地块所在区位缺乏集购物，休闲，娱乐，餐饮一站式的商业综合体，本案的开发可填补区域市场空白。,项目优劣势分析劣势,1、项目定位优劣势分析,由于城市规模偏小，文昌商圈吸引
19、着全市的消费者，对本案构成一定威胁； 地块东侧与欧尚卸货区相邻，无设置底商的价值； 地块周边商业特点鲜明（家居、大卖场）固定了大家的消费理念及习惯；,商业部分,居住部分,底商内铺（出售）,集中商业（？）,公寓（出售）,地块,少量持有，打造区域型综合商业，填补市场空白,1、项目定位产品分解,本项目应站在区域商业中心的高度，将扬州商城（家居）、花园大酒店（四星）、未来要打造的美食街区与计划中新建的写字楼、以及地块东西两侧的金天城写字楼与欧尚大卖场与目标地块看作一个整体，从区域商业综合配套的角度来考虑目标地块如何与这些已有业态或未来规划业态既有差异，又可互为补充，从而借势带动自身发展。 在地块中建议
20、不布置大型卖场、写字楼、经济型酒店类型的物业；尽可能多的增加公寓面积；在地块的西侧，集中商业的1-2层布置沿街底商与商业内街，集中商业的南侧底商与公寓楼下商铺形成围合，合理设计交通流线。,1、项目定位建议,1、项目定位开发模式,1、地块北侧紧临江阳路，需要注意集中性商业迎街面的城市形象，不宜布置沿街底商； 2、地块东侧紧临欧尚超市的卸货区，无商业价值，不宜布置沿街底商； 3、在合作方接受的情况下，尽可能增加可售部分的面积（公寓、底商、商业内街等），使得项目资金平衡； 4、内广场、商业综合体与地块南侧帝景蓝湾沿街底商，以及与地块西侧金天城写字形成良好交通流线。,1、项目定位地块规划建议分析,2、概念方案,