日新伟业2008年北京市右内商业项目提案.ppt

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1、Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved.,2008.7,WWW.RIXINWEIYE.COM,右内商业项目,|提案|,PROPOSAL,+ 项目条件 +,CONTENT,目录,+ 项目商业环境研究 +,+ 项目核心问题 +,+ 客户研究 +,+ 项目定位方向初探 +,+ 产品建议 +,+ 营销建议 +,项目条件, 项目条件 /项目位置,项目位置,项目位置：北京市宣武区右内大街28号院, 项目条件 /项目位置,项目位置,位于北京市宣武区右内大街28号院，右安门内大街东侧，半步桥（南街）北侧 北临宣武区师范学校附属小学 南临华堂

2、商场 项目处于北京市南二环，地理位置较好，路网密集，交通发达 是城市中心有限的改建项目之一,关键词：二环内，右内大街, 项目条件 /技术指标,大部分面积为回迁，商业承担价值主力部分 商业与住宅的价值关系？ 规划上看，商业的二层、三层为价值实现的难点。,A.技术经济指标总表 总用地面积 : 2.06公顷 规划总建筑面积 : 12.50万m 其中地上 : 9.00万m 地下 : 3.50万m 地上建筑中: 商业及配套: 1.80万m （占20%） 住 宅: 7.20万m （占80%） 回迁房建筑面积：53000 m(按回迁率100%计算） 容 积 率 ： 4.37 建筑密度 ： 37.1% 绿 化

3、 率 ：20.6%（不含预留教育用地） 建筑高度 ：地上218层 地下3层 规划人口 ：828户、1935人 其 中 ：原有500户、新增317户 机动车位 ：地下570辆、地上44辆（住宅按57%，469辆；公建145辆） 非机动车位：2074辆,均停地下,商业1-3层, 项目条件 /技术指标,B.配套建筑指标一览表 配套总建筑面积 27196 m 14055m/千人 具体如下： 1.教育建筑面积 : 722 m（其中新增户数配建为120m ） 2.卫生站建筑面积 : 27 m 3.便民店建筑面积 : 307 m 4.居委会建筑面积 : 54 m 5.综合服务站面积 : 86m 6.机 动

4、车 库 ： 1.80万m 7.非 机动 车 库 ：0.50万m 8.地上市政建筑面积 : 0.01万m(含煤气调压、垃圾房等） 9.地下市政建筑面积 : 0.29万m(含变电所、生活及消防给水、中水处理、热力、弱电机房等） C.小户型套型比例 1、90平米以下住宅共572套 2、90平米以下住宅建筑面积 5.06万m 占住宅总面积的70.3%, 项目条件 /项目进度,项目进度：拆迁进行中，大部分民房、厂房尚未拆迁,项目拆迁难度较大，为系统工程。, 项目条件 /项目四至,北侧：宣武区师范学校附属第一小学,南侧：华堂商场,本案,西侧：宣武红旗业余大学,北京一建,九合人家饭店,东侧：天隆华美综合市场

5、,露天摊位及小吃,市场入口,本项目所处北京二环右安门内大街位置。 周边的公建配套以及道路交通系统已经很成熟。 地块内部不规则，地势平坦。, 项目条件 /重点公建配套,项目位置,：中轻宾馆 ：国华酒楼 ：宣武区师范学校附属小学 ：天隆华美综合市场 ：华堂商场 ：万博商厦 ：红旗业余大学 ：圣鑫全洗浴 ：北京康桥医院 ：金泰开阳大厦 属老城区公建配套比较成熟，商业发展不够完善。,公交站点 线路：19、395、414、626、717路均到项目位置, 项目条件 /道路交通条件,西侧：右安门内大街双向四车道路面平整,东侧：小区路路况一般,南侧：半步桥街路面平整,北侧：道路狭窄路况较差,从路网尺度看，西侧

6、右内大街对于商业有一定的支撑。, 项目条件 /项目地块商业价值分析,根据项目用地的商业价值，可以将用地划分为A、B、C、D四部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。,A： 本地块右安门内大街北端与牛街商业聚集带相连，街边商业比较成熟，路面较宽，客流量大，学校、公司等潜在的客源发达商业价值最高。,B： 本地块南侧建有华堂商场，形成商业竞争，但也同时起到客源的相互带动、促进的作用以东是综合市场形成商业竞争，地摊摆设等秩序凌乱得不到有序治理，对新开发商铺有不良影响商业价值次之。,C： 本地块以北建有师范小学，现状没有小区入口地块价值较低。,C： 本地块相对封闭，主要客源针对小区内部商业价值最低。,商

7、业价值的不均衡性, 项目条件 /项目地块居住价值分析,根据项目用地的居住价值，可以将用地划分为A、B、C、D四部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。,A： 本地块为东西向住宅，朝向相对较差，道路车流量大，会有噪音和空气污染，但视野开阔居住价值一般。,B： 本地块为南北向住宅，以南建筑项目较规整，景观良好，出行购物便利居住价值较好。,C： 本地块为南北向住宅，以北是师范小学，比较喧嚣，现状无小区入口，出行较远居住价值一般。,： 本地块为南北向住宅，可享用的地块较多，相对安静，处于小区住入口的位置，出行方便居住价值最高。,居住价值档次的不均衡,+ 项目条件 | 小结 +,核心区里的“老城区”，公

8、建配套成熟。 路网对于商业价值有一定的支撑 商业承担了本项目价值的主力部分 住宅存在价值档次的不均衡性 商业二层、三层为价值实现的难点 商业规划价值的不均衡性,项目商业 环境研究, 项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈,【两大商圈支撑西南二环生活圈】,马连道商圈,宣武门商圈,马 连 道 商 圈,右内28号院, 项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈,马连道商圈,一.马连道商圈 马连道现在已不再批准住宅项目,而是重点定位茶叶、图书、音像的大宗采购中心及百姓购物(家乐福)。 随着近几年的发展,马连道已形成了较有规模的商业影响力, 目前,马连道地区已具有商业零售、专业采购批发等功能。,

9、二.宣武门商圈 重点为大型商业百货,如菜百、沃尔玛、崇光百货等大型百货及购物场所。 其主要客源是来自西单商业区的共享客流,由于地理位置与西单接近以及经营定位上的互补性,宣武门和西单将会产生很强的合力。,本案,宣武门商圈,本案,宣武门商圈, 项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈/对本案影响,一.马连道商圈 右内区域生活便利性差,已是多年已久问题,该区域内居住者已习惯性的走出该区域内进行日常消费,马连道商圈正是该区域内最近的大型购物场所所在地,其品种繁多,价格合理,“家乐富”就是该区域内居住者较为长去的购物场所,且大大分流、吸纳了大量消费。,二.宣武门商圈 大型百货的聚集地,且本案与此商圈

10、道路交通及公共交通极为方便,更加大了居住者出行购物的频次。,马连道商圈,右内区域指标:华堂商场,日常购物分流,大型百货类购物强力吸呐, 项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈/对本案影响,宣武门商圈,【两大商圈对于本项目存在较大的客户分流】,马连道商圈, 微观商业环境研究 /范围的划定/本区域商业,天隆华美综合市场,大量底商,右内华堂店,本区域集中型商业包括右内华堂商场、天隆华美综合市场以及未来本项目商业。, 微观商业环境研究 /范围的划定,周边商圈发展成熟，辐射范围广，能力强 周边商圈存在对本区域的客户分流 目前项目周边商业尚未形成商圈概念 商业辐射能力小,【适合打造半径1公里核心商圈

11、】, 微观商业环境研究 /集中式商业/天隆华美综合市场,位 置 位于本项目东侧 占地面积 18000平方米 业 态 大型综合市场 开 发 商 北京天隆华美农副产品市场有限公司 经营模式 开发商自持，根据经营业主需要分割面积租赁,天隆华美综合市场, 微观商业环境研究 /集中式商业/天隆华美综合市场,经营业种 服装鞋帽 床上用品 箱包皮件 五金家电 文体用品 古玩字画 花鸟鱼虫 餐 饮,综合市场虽然业种丰富，但是运营商规划较差，没有根据相同业种规划出集中的区域，而是任由业主随意选择业种经营，导致整个市场业种随意搭配，凌乱繁杂，整个市场专业性差，产品质量参差不齐，整体档次较低。, 微观商业环境研究

12、/集中式商业/天隆华美综合市场,租金水平 平均3元/平方米/天，其中地域特产型产品店铺和特色店铺，如宠物店，租金水平较高，服装皮具型产品店铺租金水平普遍较低。,消费对象 为本地社区中老年人和外地来京务工者为主，普遍消费能力较低，消费仅以满足日常生活需求为主。,经营状况 较差，闲置率达20%左右，日流水普遍200元左右，经营较好的也只有500元左右。,【低端商业满足低层次配套需求】,【低层次配套商业市场实现价值较弱】,分结论,项目线索, 微观商业环境研究 /集中式商业/右内华堂商场,位 置 位于本项目南侧 占地面积 12000平方米 业 态 中高档百货商场 经营模式 品牌商场,右内华堂店, 微观

13、商业环境研究 /集中式商业/右内华堂商场,业种结构 为超市 为金银珠宝、化妆品、皮鞋皮具 为女装、内衣 为男装、运动 床上用品、童装童玩 家居用品、饰品、厨房家电、餐饮,租金水平 一层40-60元/平米/天, 2-5层为流水倒扣, 微观商业环境研究 /集中式商业/右内华堂商场,消费对象 主力消费群是半径公里以内新建小区的居民，如耕天下、世纪金色嘉园、清芷园(南国花城)、万博苑、中华家园、泰然居、万和世家、东华金座、枫桦豪景等小区业主，他们消费能力强，已不满足对生活必需品的大众消费，追求时尚、娱乐、奢侈、品牌的消费，中高档购物区域是他们的首选。,经营状况 较好，华堂品牌百货与超市的联动，在半径1

14、公里内吸纳了55-70%的顾客。但是消费对象普遍反映华堂超市价格较高，百货品牌较少，选择余地小，价格也较高。,【中高端商业满足高层次配套需求】,【品牌、时尚的配套商业实现价值较高】 【本项目应当与华堂产生商业互动 】,分结论,项目 线索, 微观商业环境研究 /底商/调研说明,调研区域：主要集中在项目周边街区。 调研人员：共计7人，分成三组。 调研方法：问卷调查结合深访。其中经营业主调研为上门走访，消费者调研为随机拦访。 样本数量：经营者与投资者30人次，消费者20人次。,右安门内大街,南横西街, 商业部分 /商业概况/环境意向,白纸坊东街, 微观商业环境研究 /底商/环境意向,本区域底商规划凌

15、乱，档次偏低, 微观商业环境研究 /底商/业态构成,从业态构成上看，主要以服装与日常生活类为主，休闲娱乐类严重缺乏。, 微观商业环境研究 /底商/经营时间分析,从经营时间上看，大都在4-5年。, 微观商业环境研究 /底商/经营面积分析,从现有经营面积来看，主要以20-60平米的小分割面积为主。,从租金水平上看，3-6元/平米.天占到了40%以上。, 微观商业环境研究 /底商/租金水平分析, 微观商业环境研究 /底商/日流水分析,从日流水上看，大都在500元以下。, 微观商业环境研究 /底商/装修分析,从装修上看，简装为主流，感觉脏、差。,+ 商业环境研究 | 小结 +,两大商圈在百货类消费上对

16、本区域具有较大的客户分流 区域内低端市场类业态实现价值较低 品牌时尚类业态实现价值较高 项目周边底商业态主要以低端的服装与日常生活类为主 项目周边底商较低端、分散，装修较差 底商经营面积大都以20-60平米的小分割面积为主 底商的租金水平大都在3-6元/平米.天之间 底商经过了较长经营时间，经营情况仍然较差,项目 核心问题, 项目核心问题,根据区域环境及项目特性引出的关键问题,商业氛围较弱的区域如何实现价值较高的商业?,商业如何迅速变现?,商业与住宅如何价值互动?,业态、产品如何定位?,如何保证开发商品牌可持续性?,在商业氛围较弱的区域如何实现项目商业价值的最大化 ？,客户研究,区域客户特点客

17、户构成,区域人口结构年龄比重偏大，居民多为一些老企业、工厂退休职工。, 客户研究/区域客户分析,分结论,【区域人口结构老龄化 】,清芷园：本区域内较新楼盘，一般为公司白领及高管中青年比重较大。, 客户研究/区域客户分析,新安北里,万博苑,万和世家,育人小区,里仁小区,本 案,清芷园,育人小区：水里、电力宿舍。老年人占40%，中青年20%，儿童20%。,里仁小区：旧小区，退休职工，老年人比重较大。,万和世家：老年人占60%，小孩占10%，中青年30%。,新安北里：儿童占20%，老年人占50%以上，中青年15%。三口之家、退休职工。,万博苑：2002年入住，在此区域内属于比较新的小区，中青年居多。

18、,分结论,【区域内企业多为国有企业】, 客户研究/区域客户分析,本 案,回民医院,北京中建一公司,经济日报社,宣武区师范学校附属小学,华堂商场,北京电力公司,红旗大学,项目所处区域商业价值被低估； 本区域内人口结构以国企退休职工，老年人为主，消费意识比较落后，购买能力有限； 中青年虽然人数相对较少，但具有较强的消费力，消费意识比较强，对时尚、品牌等比较敏感。,区域客户特点客户构成,新安北里,万和世家,育人小区,万博苑,里仁小区,清芷园,回民医院,北京中建一 公司,经济日报社,宣武区师范学校 附属小学,北京电力公司,红旗大学,华堂商场, 客户研究/区域客户分析,本 案,区域客户特点客户构成,重点

19、案例：,本区域内比较新的楼盘以中青年为主要群体，也形成了不可忽视的消费力量。, 客户研究/区域客户分析,区域客户特点客户构成,【人口“置换”正在发生，高成长性消费群体正在逐步壮大。】, 客户研究/区域客户分析,分结论,项目所在地商业发展具有较大潜力： 随着旧城改造，政府政策指向，性价比较高的南城区域将吸引更多人来此置业。 周边新房逐步盖建，旧房拆迁，人口结构在未来的几年内会得到改变，由衰退型变更为成长型，这样新生的主力消费群体将会代替老年消费群体，从而爆发出惊人的的消费量。,区域客户特点客户构成,社 区,企事业单位,年龄结构,家庭结构,互 换,子 女,红旗业余大学流动性消费,外地人、经营者、个

20、体商户, 客户研究/区域客户分析,消费暗流会在未来1-2 内爆发, 客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,本次调研业主学历大都在高中及以下。, 客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从意向上看，以租赁需求为主，但投资的需求也占到了35%。, 客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,经营者首先考虑的因素为客流量与经营环境。, 客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从面积需求上看，大都需求20-80平米的较小分割面积。, 客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从期望购买的价格上来看，大都认为在20000元/平米以下可以接受。, 客户研究/区域客户需求

21、调研,经营者与投资者调研,从期望经营的业态上来看，有43%的人选择了服装类，共有38%的人选择了餐饮和烟酒。, 客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从期望相邻的业态上来看，大都希望相邻餐饮与服装。, 客户研究/区域客户需求调研,消费者调研,从随机调研的消费者构成来看，26-30岁占到了主力部分。,注：调研时间为工作日下午。, 客户研究/区域客户需求调研,消费者调研,从消费者的工资水平来看，大都在2000-3000元/月（由于国人保守的特性，应予以修正）, 客户研究/区域客户需求调研,消费者调研,从消费倾向上来看，对于特色小店，尤其对于具有很好的购物感受的小店具有一定情节，其次是商场

22、和超市。,+ 客户研究 | 小结 +,区域内客户老龄化严重，中青年虽然较少，但成为了较大的消费力量 从未来发展看，中青年为高成长性消费群体，具有潜在的巨大消费能量 从经营者与投资者需求上看，需求面积为较小分割的面积，需求业态为服装、餐饮与日常生活类，承受单价大都在20000元/平米以下，权重因素主要为客流量与环境 从消费者消费倾向上看，更希望有到特色、享受环境的小店去购物、休闲,在售可比 项目分析, 在售可比项目分析 /富贵园/概况,富贵园项目概况,富贵园价格走势, 在售可比项目分析 /富贵园/价格走势,【价格平稳，均价25000元/平米，租金7元/平米.天】,内场空间： 共分5层(地下2层，

23、地上3层)，总面积超过3万平米， 整个商业空间从功能上可分：物流和大型商场两大主体空间。 物流空间设有大容量的货物库房，并且地下二层设有专业的商业物流车库，全部采用人车分流设计， 同时拥有多部大型货梯和207席泊车位，能宪全满足商家的货物采集，供应。 2层还特设有独立的办公区，十分适合大中型商家的营业需求。 营业空间： 空间全部采用大跨度、贯通式的建筑设计， 同时大尺度、敞开式的建筑格局, 在售可比项目分析 /富贵园/产品类型,【大跨度、贯通式，大尺度、敞开式的设计，产品易分割】,业态定位：大型百货超市，电器，家屠用品，服装，餐饮，娱乐，健身等 3000平方米的星级休闲会所，融商务中心、阅览、

24、娱乐于一体，有游泳池、健身、按摩、美容、棋牌、乒乓球、阅览、儿童室等功能室的设置, 在售可比项目分析 /富贵园/业态定位及招商情况,物美投资集团签约该广场的二、三层，总体量约2万平方米； 大中电器将入驻地下一层，约8000多平方米。,业态定位,招商情况,【百货，餐饮，休闲，娱乐】, 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城/概况,北京金色佳国际珠宝城概况,项目2008年4月开始招商，2008年8月入住，2008年10月正式开业。 项目商业总建筑面积：36000平米，1-3层面积16848平米，地下一层3906平米。 三层28000元左右，一层外铺78800元左右，二层40000元左右 独立商铺

25、，起价23800元，每套最低总价37万元起。, 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城/价格,北京金色佳国际珠宝城价格,【各层差价大，小分割低总价】,商城内涵盖了活力时尚商铺、世界名品店。 商城经营国内外知名黄金、铂金、钻石、珍珠、翡翠、玉石、水晶、银饰产品. 打破北京同类市场产品单一经营模式，一站式采购京城独有。 集交易会展、珠宝鉴定、钻石加工、黄金交易、网络商贸、专业物流于一体，京城升级精华版的珠宝城。, 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城/业态,业态,【专业卖场，一站式珠宝商业中心】, 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城/产品类型,层高：4米5，地下二层至地上三层为商业 开

26、间面积：15平方米-100平方米,北京金色佳国际珠宝城产品, 在售可比项目分析 /考拉社区/概况, 在售可比项目分析 /考拉社区/价格,【均价28500元/平米.天，租金6元/平米.天】,商业建筑面积约5000平方米，2007年12月22日正式开盘，2007年12月31日入住。 地下一层和首层为商业 面积区间：100-190平米 标准层层高为2.8米，净高:2.55米. 商业层高为3.9米。, 在售可比项目分析 /考拉社区/产品,+ 在售可比项目分析 | 小结 +,项目周边底商均价25000元/平米，租金6-7元/平米.天 销售情况一般 灵活性，小分割，低总价易于出售 业态以生活类为主的易于销

27、售,项目定位 方向初探, 项目定位方向初探 /方向可能性/大型购物中心,大型购物中心, 项目定位方向初探 /方向可能性/娱乐中心,娱乐中心, 项目定位方向初探 /方向可能性/社区配套中心,社区配套中心, 项目定位方向初探 /方向可能性/休闲生活中心,休闲生活中心, 项目定位方向初探 /方向研判/大型购物中心,大型购物中心 操作复杂，难度大 不易快速变现 存在与华堂同质竞争, 项目定位方向初探 /方向研判/娱乐中心,娱乐中心 区域环境不支持 对投资客吸引力小 风险大, 项目定位方向初探 /方向研判/社区配套中心,社区配套中心 农贸市场中低端客户存在分流 不利于提升项目价值 对投资客吸引力不大 供

28、应需求支持, 项目定位方向初探 /方向研判/休闲生活中心,休闲生活中心 与华堂充分互动 有利于提高项目价值 对投资客吸引力大 区位环境支持 辐射力较大 与项目住宅互动 兼具配套中心功能,+ 项目定位方向初探 | 小结 +,与华堂充分互动 有利于提高项目价值 对投资客吸引力大 区位环境支持 辐射力较大 与项目住宅互动 兼具配套中心功能,【项目初步定位休闲生活中心】,项目定位,以体验式购物、娱乐、餐饮为主线，兼具配套功能的商业中心 Recreational Center of District,整体定位,休闲生活中心右内RCD,形象定位,城市感现代强调品质享受购物情景 右内RCD 富饶休闲生活广场

29、,引领南城商业新理念, 项目定位/业态定位/-1F,-1F业态定位,便民中档超市,小型健身中心,便民中档超市 物美、京客隆、天客隆等，为周边居民提供充足的生活便利，同时吸引小商品市场的客源。 小型健身中心 良子健身、氧吧、SPA、瘦身, 项目定位/业态定位/1F,1F业态定位,休闲购物 外贸休闲服装 饰品店 精品专卖店,休闲购物 外贸休闲服饰、精品专卖、音像中心、国内中档品牌服饰, 项目定位/业态定位/2-3F,2-3层业态定位,休闲吧 咖啡厅、茶楼、陶吧、音乐水吧，网吧 轻型办公 吉他培训、英语培训、小型广告公司,+ 项目定位| 小结 +,整体定位：休闲生活中心右内RCD 形象定位：城市感现

30、代强调品质享受购物情景，富饶休闲生活广场 业态定位：便民中档超市,小型健身中心,休闲购物,休闲吧，轻型办公等,【根据区域居民特性量身打造休闲生活中心，充分满足区域配套需求 】,产品建议, 商业部分 /休闲商业/前景,休闲商业的发展是基于恩格尔系数的不断下降，马斯洛需求理论的不断升级，人们越来越注重基本需求之外的休闲消费，从而带动了整个休闲产业的发展。 现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙、生活压力日益增加的情况下，一个消费中心应是一个人们放松心情、休闲娱乐的地方，任何一个商业地产项目都不能脱离“以人为本”的设计与服务。,休闲商业的前景, 商业部分 /休闲商业/构成元素,休闲商

31、业的必要因素 良好的位置 准确的市场定位 投资商的雄厚实力 商业组合及入驻商家实力,休闲商业的休闲元素 品位细节 座椅、雕塑、街头小品等，强调互动和趣味性 光概念特色 强调灯光布置，与街景和建筑相呼应，创造一个高处俯瞰以及夜景的视觉亮点 消费与休闲互动 环境氛围风情化、特色化，可以促进消费的增长, 商业部分 /休闲商业/示意图片,香港铜锣湾,杭州信义坊美食休闲商业街,新加坡乌节路, 商业部分 /休闲商业/示意图片,世界城光谷步行街,巴黎的香榭丽舍大道, 商业部分 /休闲商业/示意图片,休闲商业街,环境幽雅的餐厅,别致的展示橱窗,局部趣味性装饰,鲜艳柔和的灯光色彩,室内休闲的购物环境,特色小店,

32、步行小道,特色休闲场所, 商业部分 /休闲商业/示意图片, 商业部分 /设计原则,立面、建筑细节强调品质感、现代感 模块化、小分割、多组合，利于销售 增加廊架等建筑细节，营造灰空间，便于商业内外之间的联系 增加休憩空间，与景观结合形成独特的视觉景点 强调地块内外景观的呼应和融合，强调标志性和独立感 设置部分的室外楼梯，以便增加2-3层的商业价值,设计原则, 商业部分 /设计原则/示意图片,小分割，多组合,立面强调品质和现代感,室外扶梯,立面强调品质和现代感, 商业部分 /设计原则/示意图片,廊架的运用，使得室内外空间有机的联系在一起,高挑空，大面积落地窗，沿街有很好的展示性,独特的商业入口，体

33、现标志性和独立感, 商业部分 /业态面积比例,业种比例及所需面积,雅致的咖啡厅,精品书店,情调茶馆,便利店,中档餐饮, 商业部分 /业态/示意图片,美容,西饼屋,精品服饰,礼品店, 商业部分 /业态/示意图片, 住宅部分 /商品房/单体示意, 住宅部分 /商品房/单体示意, 住宅部分 /商品房/产品建议,产品建议,建议住宅产品做成城市公寓的形式，具体考虑因素如下： 地理位置二环内，极佳的地段，便利的交通； 考虑到商业与住宅之间的互动关系,户型面积指标, 住宅部分 /商品房/户型示意,两居户型示意：70-90,三居户型示意：100-120, 住宅部分 /商品房/户型示意,一居户型示意：40-60

34、,营销建议,本项目区域租金情况,本项目租金价格推理, 营销建议 /租金价格推理,本项目商户承租水平,本项目租金价格推理, 营销建议 /租金价格推理,本项目租金提升系数,从项目所在区域商业发展现状及终端客户群需求、消费心理考虑，填补了区域甚至整个南城的休闲商业的空白，本项目主题明确，业态丰富，且居二环内右安门奇缺位置，应该高于整个区域的商业租金水平。 商户租金报价与实际成交价之间，由于招商策略及谈判方式的不同，存在一定提升空间，这对本项目定价所要考虑的因素。,本项目租金价格推理, 营销建议 /租金价格推理,商业物业租金基准价,所谓商业租金基准价是不考虑商业业态，后期商业运营 等价值提升手段，仅仅

35、参考项目所在区域商业物业租金 水平以及商户对本项目的租金意向情况，得出纯静态的 租金价位。,本项目租金价格推理, 营销建议 /租金价格推理,本项目商业提升值核算,本项目租金价格推理, 营销建议 /租金价格推理,本项目商业租金建议价格,租金基准价+总体提升价=本商业整体平均租金 4.28元/平米.天+0.42元/平米.天=4.7元/平米.天,综上所述，本项目商业整体平均租金水平确定为：4.7元/天平方米（建面）。,本项目租金价格推理, 营销建议 /租金价格推理,本项目商业租金建议价格,根据我司操盘经验，此类商业物业按楼层租金差价递增12-18%,由顶层至下递增，地下保持基准值,本项目租金价格推理

36、, 营销建议 /租金价格推理,本项目租金价格,销售定价参考因素、租金回报推算 按投资回报率8%，即4.7元/平米.天*365天/8%=21443元/平米,本项目租金价格推理, 营销建议 /租金价格推理,销售定价参考（按租金回报率推算）,本项目租金价格初步推理, 营销建议 /租金价格推理,宅商互动 租售并举 强力蓄势 整体引爆, 营销建议 /总体销售策略,小面积 低总价 减成本 控风险,1.销售价格方式总控：卖总价 为化解项目部分门面的进深太长的缺点，均衡门面性价比，回避单价敏感性和争议性，所有门面根据位置、进深、面积，通过精细计算，模糊单价，按总价推出，面市出售。,本项目销售建议, 营销建议

37、/销售建议,2.销售模式细分 为促进项目销售进度，采取带租约销售、产权式销售、直接销售、只租不卖等多种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大客源，进而实现项目逐一消化。, 营销建议 /销售建议,2.销售模式细分 商铺销售方式 建议一：宅商互动，强力蓄势 项目临街一层商铺选套“铺王”（临街，面积60-100平米,进深与开间之比小于：），配合住宅进行公开拍卖（最后得铺者，可以获三次抽奖机会，有抽中-折购买住宅的机会，中奖率100%,折扣取次中最低的，一套“铺王”业主仅限一套住宅）一为后续单位拓开价格空间，二可吸引市场关注。, 营销建议 /销售建议,2.销售模式细分 商铺销售方式 建议二：

38、商铺直接销售模式 此种销售模式，针对的产品是1-3层投资兼自营功能的商铺，根据我司对市场商业物业成交情况分析，认为类似本项目售价的商业物业总价在300万以下成交率较高，因此建议总价控制在300万以下（即一层单铺面积105平米，二层单铺面积124平米，三层单铺面积140平米）, 营销建议 /销售建议,2.销售模式细分 商铺销售方式 建议三：带租约销售 此种销售模式，主要是针对负一层（超市）。将商铺分割成虚拟纯投资产品。根据市场及项目情况，建议年租金回报率为，带租约销售，合同三年一签。, 营销建议 /销售建议,、销控建议 商业销售周期 xxxx年x月至xxxx年x月（具体时间待定） 项目分三个销售

39、周期： 其中： 第一阶段蓄水期：完成至少40的认购. 第二阶段开盘热销期：完成45%的销售率，累计销售率达85以上。 第三阶段清盘期：完成15的销售率，保证100的销售率。, 营销建议 /销售建议,、销控建议 销售控制 第一阶段：蓄水期 以发售“招商卡”的形式规避无证进行内部认购的法律障碍，每张置业卡现金万或万元，限选商铺一套，可以享受相应折扣。 第二阶段：开盘热销期 公布项目商业定位、规划，商业操盘理念，如有跟大的知名商业机构达成合作意向等利好消息最好。 第三阶段: 所有剩余面积按划分区域进行分割然后逐一销售。, 营销建议 /销售建议,立足本地、面向北京、主力店成点带面状态，激活整体商业,本

40、项目招商建议, 营销建议 /招商建议,招商总策略,多渠道搭建招商平台 利用广告推广吸引上门意向客户； 主动出击，寻找意向客户； 与中介代理行合作，挖掘客户资源； 通过商会、行业协会等找寻目标客户。, 营销建议 /招商建议,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,招商组织原则 需求符合项目市场定位及业态定位要求的客户； 优先引进主力店，中国一线品牌产品； 热点平均分布，处处有卖点； 统一招商、统一管理、统一规划、统一形象。, 营销建议 /招商建议,累计问访138家商户, 营销

41、建议 /招商建议,初步进驻意向商户40户, 营销建议 /招商建议,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,意向面积需求比例, 营销建议 /招商建议,招商节点时间和策略建议,XX 年 XX 月,XX年XX月,招商工作开始筹备,招商工作正式开展,完成品牌商家的招商工作,XX年XX月,吸客阶段,强攻阶段,消尾阶段,筛选商家 主动出击，重点接洽大型品牌商家,跟已经达成共识的品牌商家签订意向合同 利用已经签订的部分品牌商家吸引其它品牌商家,现场招租，以品牌商家的进驻吸引零散商家，解决

42、内街铺位的招租难问题, 营销建议 /招商建议,周期1个月,周期3个月,周期1个月,针对南城商业市场现状，结合项目的产品特性，我司提炼出项 目商业部分的总体推广思路： 主力店号召市场 事件营销聚焦市场 品牌行销占位市场 体验营销巩固市场,本项目推广策略建议, 营销建议 /推广策略建议,+ 营销建议摘要 | 小结 +,宅商互动、强力蓄势、提升项目品牌价值 租售同步、多种销售模式结合、扩大客源 小面积、低总价、缩短资金回笼期 减成本、降风险、企业品牌可持续发展,【提炼 地理位置的升值空间 商业主题定位的区域唯一性 双重核心卖点 是本项目成功销售的支撑点】,公司简介,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,THANKS,