条例近年修正重点.ppt

《条例近年修正重点.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《条例近年修正重点.ppt（144页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、1,公寓大廈管理條例與其相關子法暨近年修正重點,主講人：呂春萍 （02）29603456分機4237 AD5905ms.ntpc.gov.tw,2,2,公寓大廈管理條例與其相關子法 暨近年修正重點,前言 壹、公寓大廈管理條例及其相關子法 貳、條例近年修正重點 參、施行細則近年修正重點 肆、管理辦法近年修正重點 伍、公寓大廈規約範本近年修正重點 陸、相關子法修正沿革 柒、公寓大廈 捌、住戶之權利義務 玖、管理組織 拾、管理服務人 拾壹、其他 小結,3,3,壹、公寓大廈管理條例及其相關子法（一）,一、公寓大廈管理條例 1、84年6月28日制定公布，計52條條文 2、89年4月26日修正第2條（刪除

2、省府主管機關） 3、92年12月31日修正公布，計63條條文 4、95年1月18日修正公布第29條，並增訂第59條之1 5、102年5月8日修正公布第8條、第27條 二、公寓大廈管理條例施行細則 1、條例第62條 2、85年10月2日訂定發布，計16條條文 3、94年11月16日修正發布，計14條條文,4,壹、公寓大廈管理條例及其相關子法（二）,三、公寓大廈管理服務人管理辦法 1、條例第46條 2、86年9月3日訂定 3、91年6月24日修正第10條條文 4、94年7月12日修正 5、98年9月21日修正第4條、第5條條文 四、公寓大廈規約範本 1、條例第60條 2、85年5月27日訂定 3、

3、92年11月11日、94年2月23日、95年3月21日修正 4、100年7月22日、11月23日修正，定自101年1月1日生效 5、102年6月5日修正,5,壹、公寓大廈管理條例及其相關子法（三）,五、公寓大廈管理組織申請報備處理原則 1、條例第28條 2、85年3月22日訂定 3、85年11月22日、94年1月11日、94年10月7日三次修正 六、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償 辦法 1、條例第17條第1項 2、85年11月27日訂定發布 3、101年2月1日修正第4條 七、直轄市縣（市）公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則 1、條例第59條之1第2項 2、95年10月31日

4、訂定,6,6,貳、條例近年修正重點（一）,一、修正沿革 1、84年6月28日制定公布，計52條條文 2、89年4月26日修正第2條（刪除省府主管機關） 3、92年12月31日修正公布，計63條條文（修正31 條、增加12條、刪除 1條） 4、95年1月18日修正公布第29條，並增訂第59條之1 5、102年5月8日修正公布第8條、第27條 二、92年修正之修正重點 （一）簡化與促進成立管理組織 1.管理委員會委員之選任，由住戶修正為區分所有權人 （條例 第3條第9款）,7,7,貳、條例近年修正重點（二）,2.管理負責人之選任，由區分所有權人及住戶修正為區分所有權人推選，或依第28條第3項、第2

5、9條第5項規定為負責管理之人（條例第3條第10款） 3.公共基金應繳交地方主管機關公庫代收，於公共設施之點交，管理組織並完成報備後代為撥付。（條例第18條第2項） 4.非封閉式之公寓大廈集居社區可分別成理管理委員會。（條例第26條） 5.簡化互推召集人程序及指定召集人機制。（條例第25條第3項、第4項） 6.將原成立管理委員會需經特別決議事項訂定規約始能成立之規 定，修正為依區分所有權人會議之決議，但規約另有規定者，從 其規定。（條例第28條、第29條）,8,8,貳、條例近年修正重點（三）,7.縮短召集會議之時限，將區分所有權人會議應於開會前15日前通 知區分所有權人修正為10日。（條例第30

6、條） 8.關於本條例施行前（指84年6月30日前）已取得建造執照之既有 公寓大廈（條例第55條） （1）區分所有權人得互推召集人，或申請主管機關指定召集人 召集區分所有權人會議，成立管理委員會。 （2）地方主管機關得分期、分區、分類擬定計畫、輔導召集區 分所有權人會議，成立管理委員會。 （3）區分所有權人訂定規約前，以規約範本視為規約。,9,9,貳、條例近年修正重點（四）,（二）修正會議額數 1.為避免擁有公寓大廈眾多區分所有權者操控區分所有權人 會議，除規定同一人為數個區分所有權登記時，於區分所 有權人會議時其超過全體人數五分之一部分不予計算外； 並增訂受託出席者於區分所有權人會議之出席人數

7、與表決 權計算，亦作相同之限制。（條例第27條第2項、第3項） 2.條例原規定區分所有權會議之決議方式分為普通決議及重 大決議，修正為除規約另有規定外，均以原規定以三分之 二以上出席，出席四分之三以上同意為之。又鑒於出席與 決議之法定數額提高，將不易召開區分所有權人會議，或 不易獲致決議，故另修正就同一議案重新召集會議時，其 開議除規約另有規定出席人數外，降低應出席人數為三人 並五分之一以上，決議以出席人數過半數同意即可，各區 分所有權人得於收到會議紀錄後7日內表示反對意見，書 面反對意見未超過半數時，該決議視為成立。（條例第31條 、第32條）,10,10,貳、條例近年修正重點（五）,（三）

8、明定管理組織之運作方式 1.為求簡化，除管理委員維持用選票選任外，管理負責人與召集 人儘量以推選、互推之方式。（條例第25條第4項、第29條 第6項） 2.為避免管理委員會把持不放，明定管理委員、主任委員及管理負責 人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆 滿日起，視同解任。（條例第29條第4項） 3.將原於施行細則中規定關於非專有部分之區分所有權人之住戶得於 區分所有權人會議決議或規約約定，限制其被選任管理委員或管理 負責人之事項，移列於條例第29條第5項。 4.明定地方主管機關得經區分所有權人申請指定管理負責人，其任期 至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止

9、。（條例第 29條第6項）,11,11,貳、條例近年修正重點（六）,5.增訂管理委員之選任，應在區分所有權人會議開會通知單中載明 並公告之，不得以臨時動議方式提出。（條例第30條第2項） 6.明定管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所 有權人會議決議。（條例第37條） 7.為維護住宅社區管理維護，增訂共用部分應設置管理維護使用之 空間。（條例第56條第4項、第5項） （四）加重管理負責人、管理委員會職責 1.對於住戶違反第8條第1項規定之行為，經制止而不遵從回復原狀 者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀。（條例第8條第2 項） 2.對於住戶違反第8條、第15條、第16條規定，管

10、理負責人或管理 委員會應予制止者，增訂應經制止而不遵從者，始得報請地 方主管機關處理，以避免住戶因不知本條例之規定而受罰。（條 例第8條、第15條及第16條）,12,12,貳、條例近年修正重點（七）,3.明定管理負責人或管理委員會應定期將公共基金及管理費之收支 支、保管及運用情形公告；於解職、離職或管理委員會改組時， 應移交上開費用收支情形及其餘額，暨相關重要簿冊資料；如拒 不公告或移交時，得報請地方主管機關或法院命其為之。（條例 第20條、第49條第1項第7款） 4.避免管理委員會委員有把持不放或操縱之情事，92年12月31日修 正管理委員、主任委員及管理負責人之任期一年至二年，連選得 連任

11、一次；後於95年1月18日修正管理委員中之主任委員、財務 委員及監察委員連選得連任一次，其餘委員連選得連任。（條例 第29條第3項） 5.增訂管理委員會、管理負責人之部分職務；並增訂其應受罰鍰之 行為，亦減輕部分罰鍰額度。（條例第36條、第48條及第49條）,13,貳、條例近年修正重點（八）,（五）增訂區分所有權人與住戶之權利義務 1.增訂於必要情形，得進入、使用其他住戶之專有部分、約定專有 部分，或使用共用部分時應經管理委員會同意，並應修復或補償 所產之之損害。（條例第6條） 2.原條例第8條第1項所定應經區分所有權人決議之行為，改採 正面表述規範；並修正為規約約定或區分所有權人會議已有決議

12、 ，並完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限 制。（條例第8條第1項） 3.增訂提經區分所有權人決議之事項，須另踐行一定程序，方生決 議效力。（條例第33條第1款至第3款） 4.增訂公寓大廈之共用部分、約定共用部分如涉及公共環境清潔衛 生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施 之修繕，得由地方主管機關視情形補助。（條例第10條第3項）,14,貳、條例近年修正重點（九）,5.增訂公寓大廈內之開放空間及退縮空地、在地方政府核准範圍內 ，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備 ，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法令供 公共收費停車使用。（

13、條例第16條第2項） 6.強制惡鄰出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，並由管理 負責人或管理委員會聲請法院拍賣時，其拍賣所得，除其他法律 另有規定外，其受償順序與第一順位抵押權同。（條例第22條第 3項） 7.將原於施行細則規定之規約應記載事項及必要記載事項，移列於 條例中明定。（條例第23條第2項）,15,貳、條例近年修正重點（十）,8.由於原區分所有權人積欠公共基金及管理費情事甚多，迭生糾紛，故修正繼受為應於繼受後遵守，並於一切權利義務下，增列事項文字；另規定區分所有權人之繼受人應於繼受前請求閱覽或影印相關文件。（條例第24條） 修正前條文：區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權 人依本

14、條例或規約所定之一切權利義務。 修正後條文：、，並應於繼受後遵守原區分所有權人 依本條例或規約所定之一切權利義務事 項。,16,貳、條例近年修正重點（十一）,9.增訂利害關係人得請求閱覽或影印相關資料，除規約及 區分所有權人會議紀錄外，包括管理委員會議紀錄、公 共基金餘額、欠繳公共基金及管理費情形，以及其他會 計簿冊等。（條例第35條） （六）確保公共基金機制正常運作 為防止起造人日後拒絕或遲延移交公共基金，故修正 公共基金應繳交地方主管機關公庫代收，於公共設施之點 交，管理組織完成報備後，由公庫代為撥付。（條例第18 條第2項）,17,貳、條例近年修正重點（十二）,修正前條文：起造人於該公寓

15、大廈使用執照申請時，應 提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並 於成立管理委員會或選任管理負責人後，移 交之。 修正後條文：起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應 提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公 庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員 會或選任管理負責人，並完成依第57條規 定點交共用部分、約定共用部分及附屬設 施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報 備，由公庫代為撥付。,18,18,貳、條例近年修正重點（十三）,（七）加重起造人部分責任 1.修正第28條第1項，起造人召集第一次區分所有權人會議期限由 六個月內改為三個月內；並增訂因出席未達法定數額時而 未能成立管理委員會時，應就同一議題重新召

16、集一次會議，並於成 立管理委員會或推選管理負責人前，由起造人擔任管理負責人。 （條例第28條） 2.明定起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之 詳細圖說外，亦應增加約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖 說，以維購屋者權益。（條例第56條第1項） 3.明定起造人於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內， 應會同地方主管機關檢測、移交相關共用部分及其附屬設備。（條 例第57條）,19,19,貳、條例近年修正重點（十四）,（八）增訂管理服務人執行業務應遵守事項及罰則 1.明定公寓大廈管理維護公司應經許可、辦妥公司登記 ，並領得登記證後，始得執業；違反者，得予處罰。 （條例第4

17、1條、第50條） 2.明定公寓大廈管理維護公司、公寓大廈管理服務人員 執行業務應遵守事項；違反者，得予處罰。（條例第 43條至第45條、第51條） 3.明定授權中央主管機關訂定管服務人管理辦法之內 容。（條例第46條）,20,20,貳、條例近年修正重點（十五）,（九）其他 1.增訂住戶包括業經取得停車空間建築物所有權者。 （條例第3條第8款） 2.增訂非屬住戶之公寓大廈專有部分之無權占有人應遵 守依本條例規定住戶應盡之義務，以納入條例之約 束。（條例第24條第2項、第3項） 3.刪除原第49條另定治安維護配合事項，回歸警察機關 權責。,21,貳、條例近年修正重點（十六）,三、95年修正之修正重

18、點 （一）修正管理委員中之主任委員、財務委員及監察委員連選得連 任一次，其餘委員連選得連任。（條例第29條第3項） （二）增訂地方主管機關應組設公寓大廈爭議事件調處委員會，處理 公寓大廈爭議事件。（條例第59條之1） 四、102年修正之修正重點 （一）公寓大廈有12歲以下兒童，住戶可設置防墜設施。 （條例第8條） （二）明定區分所有權人得委託代理出席區分所有權人會議 的對象範圍。（條例第27條）,22,22,參、施行細則近年修正重點,一、公寓大廈管理條例施行細則修正沿革 1.85年10月2日訂定發布，計16條條文 2.94年11月16日修正發布，計14條條文 二、修正重點 1.配合條例修正，修

19、正用語、條文條次等文字修正。 2.明定條例第18條第1項第1款所定工程造價之認定。（細 則第5條） 3.修正申請報備應附資料，刪除規約內容。（細則第 8條） 4.明定條例第33條第2款所定無線電臺基地臺等類似強波發射 設備，由無線電臺基地臺之目的事業主管機關認定。（細則第9條）,23,23,肆、公寓大廈管理服務人管理辦法 近年修正重點（一）,一、修正沿革 1.86年9月3日訂定 2.91年6月24日修正第10條條文 3.94年7月12日全文修正 4.98年9月21日修正第4條、第5條條文 二、修正重點 （一）91年修正係配合公司法修正，將領得公司登記證 修正為辦理公司登記文字。,24,24,肆

20、、公寓大廈管理服務人管理辦法 近年修正重點（二）,（二）94年7月修正重點 1.明確定義公寓大廈技術人員種類及其資格。（第2條第2 款、第4條） 2.增訂管理服務人員領得認可證後每五年申請換發認定證所 需文件，包括最近五年參加中央主管機關舉辦或其委託相 關機構、團體辦理訓練課程證明文件。（第5條） 3.將原來公寓大廈管理維護公司領得登記後每滿三年應申請 複查機制，修正為申請換發登記證，及其申請換發登記證 應附文件。（第14條）,25,25,肆、公寓大廈管理服務人管理辦法 近年修正重點（三）,4.增訂公寓大廈管理維護公司業務執行規範。（第16 條） 5.增訂中央主管機關得委託相關機構、團體辦理管

21、理服 務人員認可證之發證、 換發及管理等業務。（第6 條） 6.增訂中央主管機關得委託相關機構、團體辦理管理服 務人員訓練；及受託機構、團體應具備之資格、條 件。（第19條） 7.明定管理服務人員訓練課程包括共同科目及專業科 目，以及受訓時數。（第20條）,26,肆、公寓大廈管理服務人管理辦法 近年修正重點（四）,8.明定受託受託辦理訓練之機構、團體應依委託契約規定 辦理講習課程。（第21條） 9.依據規費法，明定管理服務人員及管理維護公司申領、 換發認可證或登記證時，應繳納之規費。（第22條） 10.配合條例內容，修正用語文字。 （三）98年9月21日修正 1.擴大防火避難設施管理人員資格。

22、（第4條） 2.管理服務人員年換證之回訓證明文件時數修正為20小時 以上。（第5條）,27,27,伍、公寓大廈規約範本近年修正重點（一）,一、修正沿革 1.85年5月27日訂定 2.92年11月11日、94年2月23日、95年3月21日修正 3.100年11月23日修正，定自101年1月1日生效。 二、 94年2月23日修正重點 1.配合條例第8條第1項修正，修正有關公寓大廈懸掛 或設置廣告物之規定。（第2條第3款） 2.配合條例修正，修正相關用語、文字。,28,伍、公寓大廈規約範本近年修正重點（二）,三、100年7月22日、11月23日（均自101年1月1日生效）修 正重點 （一）分為注意事

23、項及本文二部分。 （二）本文分為7章，分別為使用分區及管理、區 分所有權人會議、管理委員會、財務管 理、住戶共同遵守協定事項、爭議事件及 違反義務之處理及附則等7章；計30條條 文。,29,伍、公寓大廈規約範本近年修正重點（三）,伍、公寓大廈規約範本近年修正重點（四）,四、102年6月5日修正重點 (一)貳之本文部分增訂第22條之1住戶室內裝修遵守之 事項 (二) 訂定室內裝修工程具結書格式供參。,30,31,31,陸、其他相關子法修正沿革,一、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費 差額補償辦法 1、條例第17條第1項 2、85年11月27日訂定發布 3、101年2月1日修正第4條關於公共

24、意外責任保險最低保險金額 二、公寓大廈管理組織申請報備處理原則 1、條例第28條 2、85年3月22日訂定 3、85年11月22日、94年1月11日、94年10月7日三次修正,32,32,柒、公寓大廈（一）,一、定義： 1.條例第3條第1款 2.構造上、使用上、圖樣上、獨立性 二、所有權屬 1.區分所有：條例第3條第2款 2.專有部分共用部分,33,33,柒、公寓大廈（二）,三、用途不論 1.住宅、辦公室、工廠、一般事務所。 2.如條例第26條，住宅與辦公、商場混合使用 等。 四、公寓大廈之定義，依條例第3條第1款規定，在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定，惟其是否為公寓大

25、廈尚需同時具有得區分為數部分之建築物及其基地之要件。（內政部92.05.15.台內營字第0920085806號函釋）,34,34,柒、公寓大廈（三）,五、建築物之登記型態，如為同一建號，屬同一權利主體所有，已非屬區分所有建物，自無共同使用部分者，即無區分數部分之情形，應非屬公寓大廈，自無公寓大廈管理條例之適用。（內政部93.02.24.內授營建管字第0930082158號函釋） 六、條例公布施行（84年6月30日）前已領得使用執照之公寓大廈，如果未成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關規定外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用條例；如依條例第5條、第15條、第16條等，對共用部分

26、、專有部分之使用，其住戶在公寓大廈之行為，仍有條例適用。（內政部90.03.30.台90內營字第9083071號函釋）,35,捌、住戶之權利義務（一）,一、相關用辭定義 （一）區分所有 1.條例第3條第2款 2.專有部分共用（有）部分 3.區分所有權人 （二）專有部分 1.條例第3條第3款 2.使用上之獨立性 （三）共用部分 1.條例第3條第4款 2.專有部分以外之其他部分 3.不屬專有之附屬建築物，而供共同使用 4.條例第58條第2項規定,36,捌、住戶之權利義務（二）,案例：僅有土地所有權者可否出席區分所 有權人會議疑義乙案 內政部營建署95.06.08.營署建字第0952909264號函

27、釋 僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者，顯非該區分所有建築物之區分所有權人，自無參與該區分所有權人會議表決之權利；如涉及私權爭執，宜循司法途徑解決。,37,捌、住戶之權利義務（三）,（四）約定專用部分 1.條例第3條第5款 2.不得約定專用部分：條例第7條第1款至第5款 3.條例第33條第3款、第56條第2項 （五）約定共用部分 1.條例第3條第6款 2.條例第33條第1款,38,捌、住戶之權利義務（四）,（六）住戶 1.條例第3條第8款 2.包括： 2-1區分所有權人 2-2承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使 用者。 2-3業經取得停車空間建築物所有權者。 92年12月3

28、1日修正公布增訂或業經取得停車空間建築物所有權者， 其立法目的係將業經取得停車空間建築物所有權者列入住戶之範 圍，使其於條例修正後，亦受條例、區分所有權人會議決議及規約之規 範。（內政部93.11.02.內授營建管字第0930087289號函釋）,39,捌、住戶之權利義務（五）,停車位類型有三：詳見回訓教材1-52、1-53 1.法定停車位：條例第58條第2項、第56條第1項、第33條第3款 2.增設停車位 3.獎勵停車位 3.設立於公寓大廈內之公司行號，係向區分所有權人承租 使用該專有部分，該公司行號之負責人或員工，應屬經 區分所有權人同意而為專有部分之使用者，應為住戶， 其住戶之權利義務當

29、依條例相關規定辦理。 （內政部95.01.24.內授營建管字第0950800434號函釋） 4.條例第3條第8款規定住戶，並無規定住戶是否須將戶 籍遷入該區分所有權標的中。 （內政部97.03.19.內授營建管字第0970802110號函釋）,40,捌、住戶之權利義務（六）,二、專有部分之權利義務區分所有權人（住戶）間 之相鄰關係 （一）對於專有部分之權利：條例第4條第1項 （二）對於專有部分處理之限制： 1.條例第4條第2項 2.基於條例第4條第2項規定並未訂有過渡條款， 且強制執行 法上之拍賣，為民法買賣之一種，是以有關區分所有建物與 其基地所有權屬同一人所有，而所有權人僅以建物或基地設

30、定抵押權，並於該條例施行後始行拍定者，拍定人持憑法院 核發之建物或基地權利移轉證明書，申辦所有權登記，似仍 應受該條例規定之限制。 （內政部85. 7. 13.(85) 台內地字第 8506813 號函釋）,41,41,捌、住戶之權利義務（七）,（三）對於專有部分使用之限制： 1.條例第5條 所謂違反區分所有權人共同利益之行為之 認定標準，得依條例第3條第7款及第12款之規定， 於規約規定或依區分所有權人會議決議，惟該行為 是否係屬違反區分所有權人共同利益，非僅得 以規約約定及區分所有權人會議決議為認定標準， 且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使， 仍應由直轄市、縣市政府依其權責視個案情

31、形 審酌。（內政部94.06.22內授營建管字第0940084181號函釋） 2.條例第15條,42,捌、住戶之權利義務（八）,（四）對於約定專用部分：條例第15條 （五）對於共用部分：條例第9條 （六）住戶應遵守之一般事項（即住戶間 相鄰關係應注意事項）：條例第6 條、第16條 （七）專有部分之管理、維護及費用負擔： 1.條例第10條第1項 2.條例第12條 （八）其他事項 1.條例第13條、第14條：重建 2.條例第17條,43,捌、住戶之權利義務（九）,六樓民宅之頂樓女兒牆崩塌 管理、維修責任？ 無管委會社區 大樓邊間外牆磁磚剝落，其管理、維修修繕責任？ 牆壁測繪及登記：條例第56條第3

32、項,44,捌、住戶之權利義務（十）,條例第16條第4項妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全之認定 條例第16條第5項之制止 條例第23條第2項第3款禁止住戶飼養動物之特別約定事項,45,捌、住戶之權利義務（十一）,三、共用部分之權利義務區分所有權人（住 戶）之共有關係 （一）型態 1.大公、小公 2.功能上共用（如條例第7條規定）、 合 意共用 （二）共用部分之使用：條例第9條 （三）共用部分之管理、維護及費用負擔： 1.條例第10條2項 2.條例第11條,46,46,捌、住戶之權利義務（十二）,四、條例第8條規定 （一）92年12月31日修正前：非經決議許可，不得為之。 （二）92年12月31日

33、修正後：符合以下二要件，即受其限制）缺一不 可） 1.規約另有規定或大會已有決議。 2.已完成報備者。 3.有關規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續乙節，本條例及 報備處理原則並無明文，惟規約如係依條例第8條第1項條文所 為之限制規定時，則須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有 案者始得適用，其修改時亦同。 （內政部94.08.15.內授營建管字第0940085330號函釋） （三）公寓大廈外牆屬於專有部分，然其使用仍需依據條例第8條規 定辦理。內政部85.09.09.台內營字第8505707號函釋,47,捌、住戶之權利義務（十三）,（四）102年5月8日修正公布增訂第2項條文， 公寓大廈有1

34、2歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺 得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置 後，設置理由消失且不符 前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。 內政部（營建署）指出，防墜設施與一般公寓大廈可予以限制的 鐵鋁窗是屬於不同性質的，如果管委會鐵鋁窗與防墜設施併為一 談，即是過度解讀相關規範。一般鐵鋁窗須經多方考量，如消防 安全、都市景觀等方面，只要明確界定防墜設施、種類，不要混 淆一般鐵鋁窗，防墜設施即不受限制。 內政部於102年7月4日定有公寓大廈防墜設施設置原則（附有 相關設置圖例）供參。,48,捌、住戶之權利義務（十四）,案例：社區規約 第二條 專有部分、共用部分、約定專有

35、部分、約定共用 部分 三、本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部 分之防空避難設備應依規約之約定或區分所有權人會議 之決議，懸掛或設置廣告物。 五、區分所有權人及住戶對於陽臺，如需裝置鐵鋁窗時，不得 妨礙消防逃生及救災機能，應先經區分所有權人大會同 意，方得裝設。 住戶在大樓外牆面設置冷氣室外機並裝鐵框架，該社區次 區分所有權人會議討論決議，不同意陽臺外牆加掛、 ，該住戶違反條例第8條第1項規定否？,49,捌、住戶之權利義務（十五）,案例：公寓大廈外牆設置廣告物，申請人除應依招 牌廣告及樹立廣告管理辦法之規定辦理外，於申請 時應檢附該公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之 文件；如該公

36、寓大廈規約或區分所有權人會議決議未 向直轄市、縣（市）主管機關完成報備，或已完成報 備，但對於廣告物設置無相關規定之限制時，主管機 關自得依權責核發該廣告物之設置許可。意即規約另 有規定或區分所有權人會議已有決議，惟於該規約或 決議向直轄市、縣（市）主管機關完成報備程序前， 其已受理之廣告物設立申請案件，均得不受規約規定 或區分所有權人會議決議之限制。 （內政部96.05.01.內授營建管字第0960802798號函釋）,50,捌、住戶之權利義務（十六）,五、公共基金 1.來源：條例第18條第1項 2.起造人提列比例：細則第5條第1項 3.起造人提列義務：條例第18條第2項 4.撥付程序：條例

37、第18條第2項後段 5.保管及運用：條例第18條第3項 6.條例第18條第4項 7.條例第19條,51,捌、住戶之權利義務（十七）,案例：有關公寓大廈區分所有權皆屬一人所有，無法成立管 理組織，其依法繳交公共基金如何提撥乙案 單一區分所有權人得推選自己為管理負責人，並完成依條例第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備，完成報備程序，依條例第18條第2項規定，由公庫代為撥付公共基金。（內政部94.03.03.台內營字第0940081546號函釋） 案例：有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有 部分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人已參照民法第300條或第301條

38、規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依條例第21條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。 （內政部86.02.26.台（86）內營字第8672309號函釋）,52,捌、住戶之權利義務（十八）,六、關於公共基金及管理費之管理事項 （一）管理費：條例第10條第2項、第 11條第2項 （二）條例第20條：管理負責人或管理委 員會之保管方式 （三）住戶積欠公共基金及管理費用之處 理：條例第21條、第22條第1項第1 款及第3項,53,住戶積欠應繳納之公共基金或應分（負）擔費用之處理 一、本條例所定應繳納之公共基金或應分（負）擔 費用（條例第21條） 1.應繳納之

39、公共基金。（如條例第18條第1項第 2款） 2.應分擔之費用。（如條例第10條第2項後段、 第11條） 3.其他應負擔之費用。（如條例第10條第2項但 書、第12條但書、第17條第2項）,54,二、條例規定得處理程序：（民事程序） 1.依條例第21條規定催繳。 2.依本條例規定應分擔費用：再依條例第22 條第1項第1款第2項及第3項規定處理。 三、未繳納公共基金：得依條例第49條第1項第6 款規定，報請主管機關處以罰鍰。【4萬至20 萬元】 積欠應繳納之公共基金、應負擔費用如何處理？,55,案例：有關公寓大廈住戶經催討後仍拒絕繳納管理費時，可 否依條例第49條報請地方政府主管機關處罰疑義乙案

40、公共基金係指區分所有權人或起造人依條例第18條 規定設置者，至公寓大廈管理費用之收繳及運用，前 揭條例第10條第2項及第3項（修正後條文第10條第2 項）業有明定，其設置及運用應有區別。如係 屬前揭條例第10條第2項規定之費用，應依第21條規定 辦理，如係屬區分所有權人會議決議繳納之公共基 金，則依條例第39條第6款（修正後條文第49條第6 款）處理。 （內政部87.04.20台（87）內營字第8771690號函釋）,56,公寓大廈住戶就共同部分修繕、管理、維護等負有繳 納管理費用之義務，並基於住戶之合意，相隔一定期 間反覆繼續而為給付，依其性質，屬定期給付。因 此，公寓大廈之管理費既係基於一

41、定之法律關係而 生，且每次以1個月期間之經過順次而發生，依前開說 明，管理費請求權自屬民法第126條所謂1年或不及1年 之定期給付債權，而有前開5年時效期間之適用（台灣 高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2號 決議參照）。查系爭規約第11條第1項第2款約定管理 費按月計收，自屬不及1年之定期給付債權，即有5年 短期時效之適用。（臺灣臺北地方法院99年度簡上字第291號 民事判決）,57,案例：有關公寓大廈管理委員會於緊急用昇降機設置刷卡機或類似管制設備之執行疑 義乙案 內政部94.07.28.內授營建管字第0940084983號函 一、按有關公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機間設

42、置刷卡機或類似管制設備乙 節，條例並無明文限制，惟依本部88年7月21日台88內營字第8873924號函釋，緊 急用昇降機如設置刷卡機，將影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙，是為避免 影響建築物之救災及逃生功能，緊急用昇降機不宜設置刷卡機。至於貴府研議， 經區分所有權人會議之決議同意，始得於緊急用昇降機設置刷卡機或類似管制設 備，該刷卡機或類似管制設備加設與消防設備或設施連動管理裝置，並於災害發 生時可進行自動與手動取消管制等措施乙節，因就該連動裝置及取消管制措施是 否未影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙，尚不可知，故緊急用昇降機似不宜 設置刷卡機，其設置仍依建築技術規則建築設計施工編第55條

43、、第106條及第107 條等規定辦理。 二、另區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時， 應依條例第21條及第22條規定辦理，故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其 他負擔之費用為由，剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權，影響 其生活利用上不可或缺之權利。,58,案例：關於函詢公寓大廈管理條例第35條規定之疑義及區分所有權人可否均 分公共基金乙案 依條例第18條第3項規定：公共基金應設專戶儲存，並由管理負 責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為 之。，另依內政部營建署88年5月6日88營署建字第57862號函示： 按共用部分、約定共用部

44、分之修繕、管理、維護，由管理負責人或 管理委員會為之。其費用由公共基金支付，又按共用部分及其 相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為 之，其費用由公共基金支付，條例第10條第2項及第11條第2項業有 明定。公寓大廈公共基金之用途及運用方式應以前揭規定為原則，本 案區分所有權人會議決議將公共基金全數分配全體區分所有權人，實 屬不宜，恐有將妨礙公寓大廈正常修繕、管理、維護之執行，影響住 戶權益之虞。，故有關區分所有權人主張均分公共基金乙節，請依 前揭條文規定及函示說明辦理。 （內政部營建署94.08.22營署建管字第0943040512號函釋）,59,以一個月免繳管理費優惠方

45、式鼓勵區分所有權人出席會議，妥當否？ 管理委員會得否逕以決議免繳一個月管理費方式鼓勵區分所有權人出席會議？ 將管理費用超過三個月未繳住戶繳者，無法享受一個月免繳管理費之優惠，妥當否？,案例： 公 告 區分所有權人大會將於7月28日召開，比照去年模式，管理費用超過三個月未繳住戶（包括五月份未繳者），無法享受一個月免繳管理費優惠，請各位住戶為了自身利益，別忘了前往行政中心繳費。謝謝！ 管理委員會 敬啟,60,案例：有關區分所有權人違反條例第22條第1項規定，管理委員會未訴請法院命其出讓所有權應有部分，而由第一順位抵押權人申請拍賣時，得否申請參與分配其受償順序是否與第一順位抵押權同乙案 依條例規定，

46、管理委員會須於踐行條例第22條第2項規定之程序時，對於其拍賣所得始有同條文第3項於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。規定之適用，故如管理委員會未訴請法院命違反條例第22條第1項之區分所有權人出讓其所有權應有部分時，其與條例第22條第2項規定不符，自無同條文第3項規定之適用。（內政部93.10.14.內授營建管字第0930087002號函釋）,61,61,捌、住戶之權利義務（十九）,七、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災 保險費保及火災保險費差額補償辦法 1.條例第17條 2.營業行業：條例第17條第1項、辦法第2條 3.最低保險金額：辦法第4條 4.所稱管理負責人或管理委員

47、會應代為投保，係賦予 管理負責人或管理委員會，於住戶未依規定投保時， 有代為投保之責任，其代為投保所支付之保險費、差 額補償費及其他費用，當屬該住戶應負擔之費用。又 該住戶積欠應負擔之保險費、差額補償費及其他費 用，管理負責人或管理委員會得依條例第21條規定辦 理。 （內政部96.05.29內授營建管字第0960803419號函釋）,62,62,捌、住戶之權利義務（二十）,八、規約 （一）條例第3條第12款，須經區分所有權人 會議決議為之。 （二）條例第23條第1項、第2項。 （三）條例明定視為規約情形 1.條例第56條第2項 2.條例第55條第2項,63,捌、住戶之權利義務（二十一）,案例：

48、條例第23條第2項第1款規定：規約除應載明專有 部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明 於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共 用部分之範圍及使用主體。，且依條例第56條第 2項規定，規約草約經承受人簽署同意後，於 區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，故 起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如 標示有約定專用部分、約定共用部分時，當於規 約草約載明，始生效力。惟規約草約之約定內 容，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。 （內政部96.11.08.內授營建管字第0960807061號函釋）,64,捌、住戶之權利義務（二十二）,九、強制遷離、強制出讓（惡鄰居條款） （一）事由

49、：條例第22條第1項 1.積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後 再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。 2.違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款 規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 3.其他違反法令或規約情節重大者。 （二）程序：條例第22條第1項、第2項 1.促請改善。 2.經區分所有權人會議之決議。,65,捌、住戶之權利義務（二十三）,3.由管理委員會或管理負責人訴請法院為之。 （三）訴求 1.違規者為一般住戶（即非該專有部分之區分所有 權人）者，強制其遷離。 2.違規者為該專有部分之區分所有權人者，強制其 出讓產權；逾期未依確定判決自行出讓者，得聲 請法院拍賣之。,66,66,捌、住戶之權利義務（二十四）,十、條例第24條 1.條例第24條第1項 有關欠繳公共基金之原區分所有權