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1、恒辰滨江翡翠龙湾 项目战略规划,成都必和置业顾问有限公司 2011年5月30,成都必和置业顾问有限公司,第一章：宏观市场环境分析,目 录,一、营销战略规划 1.战略目标3 2.战略规划4 二、项目开发计划 三、销售收益预估 1.销售价格预估11 2.价格增长预估18 3.销售收益预估19 四、项目财务分析 1.按当前评估价格进行项目财务分析20 2.按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析21 3.敏感性分析.22 五、现金流量表.24,成都必和置业顾问有限公司,战略目标,一、营销战略规划,前期做销量， 占市场份额，保现金流； 中期做品牌， 巩固项目优势，提升项目价值； 后期做利润， 实现项目
2、利润最大化。,1.,成都必和置业顾问有限公司,战略规划,2012年成绵乐快铁通车，预计市场总量迅猛增长，后期市场总量会处于相对平稳的自然增长阶段（依据彭山房地产市场调查研究及恒辰滨江翡翠龙湾项目分析报告相关分析数据）。,市场总量预测,一、营销战略规划,2.,成都必和置业顾问有限公司,彭山房地产市场需求总量走势图,一、营销战略规划,成都必和置业顾问有限公司,根据项目营销战略目标，前期应迅速占领较大市场份额，快速实现资金回笼，中后期可逐步提高价格降低市场份额，以获取更大的项目利润。,项目所占市场份额计划,一、营销战略规划,成都必和置业顾问有限公司,恒辰滨江翡翠龙湾项目所占市场份额规划图,一、营销战
3、略规划,成都必和置业顾问有限公司,项目销售计划以项目营销战略为指导方向，以市场总量变化和本项目市场份额变化为依据，暂不考虑市场调控导致的高峰期、低迷期对项目销售量的短期影响，并在执行过程中根据市场的实际变化情况和公司不同阶段性的经营目标而作相应调整。,项目销售计划,商业物业的销售价格和销售量与公司资产运营战略和项目招商计划等各种因素密切相关，暂不能确定。因此，本销售计划暂时不考虑商业物业对销售量和销售价格所带来的影响（在以下章节中凡涉及销售量和销售价格测算的地方均按住宅价值计算），我们将在下一步工作中针对商业物业制定资产营运计划、商业业态定位与规划方案和招商方案，并根据商业物业的实际情况逐步修
4、正销售计划。,一、营销战略规划,成都必和置业顾问有限公司,项目销售计划表,一、营销战略规划,成都必和置业顾问有限公司,项目开发计划的制 定，应考虑公司现金流状况。,本着“按需生产”的原则 ，根据市场需求制定销售计划，根据销售计划制定开发计划。,项目开发计划表（见附件1：）,二、项目开发计划,1.,2.,3.,成都必和置业顾问有限公司,销售价格预估（一线回归分析）,选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参照楼盘,1.,三、销售收益预估,第一步,成都必和置业顾问有限公司,确定价值要素权重,我们着重考虑参照楼盘与本案在地段、配套、建筑品质、环境、服务等多个方面的差异，采用“德尔菲法”结合彭山消费者对价
5、值要素的偏好程度，确定价值要素权重。,第二步,三、销售收益预估,三、销售收益预估,成都必和置业顾问有限公司,参考楼盘要素评分（10分制）,第三步,三、销售收益预估,成都必和置业顾问有限公司,价值评估,第四步,成都必和置业顾问有限公司,回归方程式为： Y=a+bX （其中Y为评估楼盘价值，X为评估楼盘平均得分）,a= Y/NbX/N b=（XYNXY/N2）/（X2NXX/ N2） 由上述数据栏中求出a= -2310.805, b=894.4056 本案物业价值 = -2310.805+ 894.40566.735 3713元/,三、销售收益预估,成都必和置业顾问有限公司,回归分析,第五步,三、
6、销售收益预估,将各对照楼盘评分值代入回 归方程式，对其进行回归分析，以验证 价值评估的准确程度。,成都必和置业顾问有限公司,说明：,该评估价值以当前市场环境为前提； 该评估价值充分考虑了本项目可以建立的相关优势（如小区配套、建筑品质、园林景观等），若这些优势体现不到位，以上评估价值将不能实现，若这些优势得到充分发挥，并通过营销手段再创造更多的项目优势，以上评估价值将有更大的增长空间。 根据回归验证，该评估价值误差范围不大于6%。,三、销售收益预估,成都必和置业顾问有限公司,根据对房地产宏观市场和中、微观市场的分析研究，预计未来10年房地产市场价格每年增幅为16%左右，成本每年增幅为4%左右，因
7、此，价格净增长率每年为12%左右。我们根据市场变化情况和对市场份额的需求目标，预设未来的价格增长幅度，并运用营销推广策略努力实现预定的价格增长。,价格增长预估,2.,三、销售收益预估,三、销售收益预估,成都必和置业顾问有限公司,销售收益预估,3.,项目销售收益估算表,按照回归分析法评估得出，本项目 当前价值为3713元/，结合“前期做销量，占市场份额 ，保现金流”的营销战略规划，建议项目以3600元/的 销售均价开盘，配合有效的营销策略，努力实现预期的 市场份额，保障项目的现金流。,成都必和置业顾问有限公司,按当前评估价格（3713元/）进行项目财务分析。,项目综合成本预算表（见附件2）,1.,四、项目财务分析,项目投资收益预估表,成都必和置业顾问有限公司,按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析（计算方法同上）,2.,四、项目财务分析,成都必和置业顾问有限公司,敏感性分析,3.,成本不变的情况下，价格变化对税后利润和税后利润率的敏感性分析,为了实现我们的预期价格目标，必须提高品质，强化营销，塑造品牌，提升价值。,四、项目财务分析,成都必和置业顾问有限公司,价格不变的情况下，成本变化对税后利润和税后利润率的敏感性分析,为了实现预期利润目标，必须加强管理，控制成本。,四、项目财务分析,成都必和置业顾问有限公司,五、现金流量表（见附件3）,The end !,