《2019年11月广东省广州市土地考察阶段市调方法探讨.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年11月广东省广州市土地考察阶段市调方法探讨.ppt（33页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、土地考察阶段市场调研方法探讨,前 言,土地市场开发是房地产企业项目开发中的重要环节，也是首要环节。土地本身价值的高低在很大程度上将决定项目开发的价值。 土地开发在整个房地产项目开发中占有重要地位，因此在实际运作中需要对目标土地进行详尽的价值分析。而在项目征地阶段所进行的市场调研将成为决策层考虑是否拿地的重要依据。,市场调研，应考虑到本项目预计开发的规模以及预计的开发周期，在这样的大背景下，着重于将土地调研的重点放在项目发展的前景研究上。因此，在土地调研时我们需要回答下面几个逻辑性的问题：,项目是否迎合企业发展战略的需求 本公司是否适合在本地区进行投资 本公司是否有足够的资源投资这样的项目,？,
2、地块资源分析,区域环境分析,区域市场分析,竞争状况分析,项目市场可行性分析,项目地块分析的事项,项目地块分析的事项,地块资源分析,区域环境分析,区域市场分析,竞争状况分析,项目市场可行性分析,区域宏观环境投资环境的研究内容： 经济环境分析 政策环境分析 市政规划分析 人文环境分析,房地产经济环境研究 决策模式,主要经济发展指标,国内生产总值,三大产业比重及发展情况,财政收支及各种社会经济因素,经济环境分析,经济环境是消费者信心和商业投资活动的基础。,政策环境分析,房地产政策环境研究决策模式,土地政策,金融政策,住房政策,税收政策,其他政策,政策趋势研究,对政策的准确把握是企业制定自身经营策略的
3、重要参考依据。,地块资源分析,区域环境分析,区域市场分析,竞争状况分析,项目市场可行性分析,区域市场分析的目的,把握好整个区域市场的特征及趋向，认清在项目开发期内将会面临的区域市场机会及威胁，有利于发展商对项目开发做出正确的市场判断。,区域市场分析常用的调查方法,方法一：案头调查 方法二：实地调查 方法三：深度访谈,区域市场分析的内容,目标区域市场总体发展现状及趋势 区域市场板块划分及分析 区域目标市场特点及展望,房地产行业市场总体研究决策模式,商品房开发投资,商品房开发状况,商品房销售价格,商品房销售面积,商品房空置状况,发展趋势研究,研究内容一：目标区域市场总体发展现状及趋势,研究内容二：
4、区域市场板块划分及分析,研究内容三：区域目标市场特点及展望,区域目标市场特点,区域目标市场展望,归纳并总结出区域市场的行业特征及市场规律,展望并预测在本项目开发期间，项目将可能面临怎样的区域目标市场,地块资源分析,区域环境分析,区域市场分析,竞争状况分析,项目市场可行性分析,目前国内房地产市场竞争激烈，市场已经完全成为充分竞争的市场，竞争的激烈程度往往影响甚至在某种意义上主导着项目运作的实际难度。 所以在项目可行性研究中有必要对市场竞争情况进行详细的研究分析。,区域市场竞争分析的目的,研究分析项目竞争区域市场总体竞争格局及变化趋势； 研究分析可比项目的供应及销售，明确竞争市场在项目开发期间的实
5、际供应量及现阶段、未来的销售情况； 研究分析竞争项目的各方面特征，明确项目将面临的实际市场竞争阶段及有关的借鉴之处。,目标区域市场竞争研究的内容,研究内容一：描绘竞争格局,目的：便于明确下一阶段市场调研的目标和调研内容,研究内容二：界定竞争楼盘,目标区域市场竞争研究的内容,研究内容三：分析竞争楼盘个案,竞争和楼盘情况：竞争楼盘的开发销售数据、客户构成及各方面情况 竞争楼盘评估：竞争楼盘优缺点分析、综合评估预测 对本项目竞争威胁：评估竞争楼盘对本项目构成什么威胁 本项目的竞争机会：面对竞争对手，本项目具有怎样的竞争机会,目标区域市场竞争研究的内容,地块资源分析,区域环境分析,区域市场分析,竞争状
6、况分析,项目市场可行性分析,明确项目市场分析的目的,规避市场风险，结合项目本身，综合评估存在的市场机会及威胁。在这样的机会及威胁面前，项目要从中取胜应具备怎样的竞争条件，会存在怎样的市场潜在风险； 挖掘市场价值，综合评估地块目前市场价值及潜在市场价值； 预测市场容量评估预测项目的市场占有率及吸纳率。,项目市场分析的研究内容,研究内容一：分析项目的“动态SWOT”,项目市场分析的研究内容,研究内容二：评估预测项目占有率及吸纳率,占有率指目标市场需求是否足够大，以确保项目具备足够的市场需求支撑 吸纳率指楼盘的出售消化速度,项目目标市场需求量的评估方法,影响因素评估,分析各项影响因素指标对目标时常需
7、求量的”前景“影响,在受竞争楼盘,参考在售竞争楼盘的销售情况反映市场“目前”需求,行业经验,依据对市场的把握及了解进行评估,目标市场的供应竞争货量分析,竞争项目总建面积,反映项目预计能够供应的总量,在售竞争项目供应量,难以预测准确数据，只能根据项目当前销售情况进行估算,竞争项目供需总量,预测竞争项目供应货量的部署及进程,项目竞争力的评估,评估楼盘竞争的核心要素是“楼盘性价比”。通过评估各竞争楼盘的性价比，预估本项目能达到的性价比，能够有效预测本项目的市场竞争力。,地脉、区位、交通、路段、周边环境等,开发商、规划单位、园林设计、施工单位品牌及项目品牌,总体规划、建筑单位、园林景观、户型、建筑用材等,市政配套、楼盘内生活配套、教育配套,物业管理,推售方式、现场包装、宣传物料等产生的项目形象附加值,地段,品牌,品质,配套,物管,形象,楼盘性价比参考因素结构图,广东省广州市越秀区寺右新马路168号6楼 6F,No.168, SIYOUXIN ROAD GUANGZHOU, GUANGDONG PROVINCE, PRC TEL: 020-22815582 FAX: 020-22815599 WWW.FYDC.CN,方圆地产顾问有限公司 FINELAND PROPERTY CONSUITANTS LTD,Thank You !,