新景祥_2006年江苏盐城电大地块项目市场定位及产品规等划建议报告.ppt

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1、盐城电大地块项目 市场定位及产品规划建议报告,NEW VISUAL ANGLE 服务创造价值,报告整体研究思路,城市宏观背景分析,房地产市场现状及趋势,项目认识及界定,项目客群定位,本报告的探讨将围绕以下几个核心层面来展开,产品功能定位,项目战略定位,项目产品规划建议,全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策,从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；,上 海 经 济 圈,上海是盐城农副产品、

2、劳动力输出和建筑业最重要的市场之一，盐城出口企业中相当一部分企业通过华交会等窗口把产品打向海外；,世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。,盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市,按照江苏省建设“第四都市圈”的规划，盐城市市区人口2010年要达到100万，2020年达到150万，2030年至少应达到200万以上，真正形成江苏沿海中心的特大城市。,城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展 ； 对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇；,“一城多镇”的组团式空间形态规划 加快城市副中心的

3、发展,总体上形成 “一城多镇”组团状空间形态，主城区保持 “团块状”空间形态；,城市发展方向,重点向南、适度向西、启动河东、有计划向北； 目前盐城市的整体规划是以向南发展为主导,同时在对东片进行大规模发展.,经济持续增高，房地产呈现快速发展阶段,根据国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段：,三大产业稳定发展 ，城市化进程加快,三大产业稳定发展，但产业结构仍然不够合理，第一产业仍然过高，虽然第二产业呈现快速发展，但发达程度不高，第三产业欠发达直接导致城市经济缺乏活力；,城市化进程呈现快速发展阶段，这与工业快速发展密切相关，随着工业快速发展，将增加城市

4、吸纳力，从而带动服务业的发展，拉动市场消费观念的转变，作为江苏人口大市，其发展空间仍然较大；,三大需求对GDP拉动中，投资起决定性因素,投资、消费、出口三大需求对GDP贡献中，投资起决定性因素，反映了盐城为投资型城市，过分依赖投资拉动经济模式仍然没有根本的改变； 人均社会消费品零售总额较低，反映了居民消费观念较为保守，消费并未有得到释放,居民生活得到改善，但消费力还未能释放,城市人口发展迅速为地产发展带来契机,良好的宏观环境，为房地产市场迎来持续发展的契机,近年来市区土地交易市场繁荣，单个出让地块的规模越来越大，03和06年土地市场放量现象明显；06年土地成交面积为190万平方米，同比增幅88

5、.5%，按1.5容积率计算，总建筑面积为285万平方米，但随着市场需求扩容，现有的供应仍然难于满足市场需求；,近年来市区土地交易市场繁荣，但现有的供应仍然难于满足市场需求,经过几年的开发，土地已经所剩无几，城中分区土地供应日渐趋少； 从出让面积数据来看，城中分区土地资源稀缺凸显，出让面积同比减少了67.76；城南心区建设力度加大，土地出让面积同比增加了97.88； 从成交单价来看，城中分区因其资源稀缺和配套相对完善，当仁不让地成为各区域之首，为1604元/平方米，同比上涨17.85；河东分区因为亭湖区政府的东迁，都市工业园区建设等利好因素的推动，成为今年以来最具成长性的区域，平均地价为900元

6、/平方米，同比上涨了160.87；土地出让面积为46.42万平方米，同比增加了241.32,城中分区土地资源稀缺凸显，土地供应开始由核心区向边缘区转变,规划建设用地集中在城南和城东，城市规划储备用地主要集中在城南和城西,全市总体供求关系较为良好，市场需求扩容现象明显,20012006年盐城全市施工、竣工与销售面积变化状况表,商品房施工面积呈快速增长的态势； 2001-2006年，商品房竣工面积稳步增长； 2005、2006年商品房销售面积呈爆发式增长，市场扩容现象明显； 根据历年商品房竣工面积与销售面积计算商品房供需比为1.07：1，供求关系良好。,市区商品房供销结构发生变化，市场整体有效供给

7、不足，无法满足市场需求,20052007年同期盐城市区商品房供销情况表,商品房整体的供销情况得到了改善，销售面积大幅提升； 商品房在经历2005年新政影响的回落后，2006年呈现爆发态势，上半年销售面积同比增幅达265%；07年持续增长，达80.59万平方米； 住宅的销售是市场的主流，2006年上半年供销比为1.3：1；2007年上半年的供销比数值呈现供不应求的0.81：1，供销比失衡，市场供给无法满足需求；,城中分区商品房总体供求关系较为良好，商品房住宅供略小于求,今年上半年新增可售商品房明显减少，同比减少了22.91%，但销售面积持续增加，同比增加了8.79；商品房供销比为0.91：1，商

8、品房住宅的供销比为0.81：1，非住宅的供销比为1.68：1，从区域来看，河东呈现最具成长性区域；,城中分区商品住宅的供应量与去年同期基本持平，但销售量同比增加了48.35，供销比为0.92：1，供求关系良好,市场呈结构性失衡，大中户型供应比例过高，与需求主流不相吻合,市场呈明显的结构性失衡，目前市场供给和热销户型面积区间均在100144，但市场已经由第一轮的抢购热潮向大众消费过渡，大中户型供应比重过高，与需求主流形成错位。,根据官方公布数据显示： 100-144的商品住宅供应和销售量均占市区总量的65%； 100以上的商品房住宅占据市场供应量的82.1%，销售量的79.95%，市场的供给户型

9、面积偏大；,在政府控制房价、调整住房结构及加强土地控制的影响下，05年房价上升幅度不大，2006年有所回升，2007年上半年与去年同期相比上涨了15.46；今年以来商品住宅销售均价上涨的原因除了土地费用、拆迁成本的增加值直接引至房价成本增加、商品住宅市场那个供应销售格局发生变化以及市场供应难于满足需求等因素,从价格段来看销售情况：销售均价在2500-3000元/平方米的商品住宅市场份额最高，占总量的40以上。位居第二位的是销售均价在3000元/平方米的商品住宅，占总量的22。,作为人口大市，盐城市房价仍然较低，因此，随着市场需求的扩容、现有市场供求两旺的态势以及土地价格上升等因素，未来一段时间

10、价格仍有较大上升空间。,房价持续增长，但绝对值仍然较低，未来仍有较大上升空间,综上分析可以发现，盐城房地产仍有较大的发展空间,在把握盐城房地产大势的前提下，聚焦我们项目所处的区域格局，从而站在一个更高的视角，立足全城、谋略一域。 通过深度研究项目所处的城中板块，研究其发展现状与地产格局，剖析其经典案例，同时从营销全城的角度去关注区域板块之争，从而发现机会、雕琢项目的精魂，预谋全城，毕其功于一役！,盐城板块格局,城中分区-以商业服务和居住功能为主,城中分区位于盐城市市区中部，主要包括新洋港以南、通榆河以西、青年路以北、西环路以东的区域。总规划面积24.9平方公里。本区是盐城市的主要公共设施服务中

11、心和居住片区，同时也是城市的自然、文化特色体现区。规划城市建设用地面积22.4平方公里，人口规模30.6万人。,盐城地产板块特征,本案处于城中分区，区域优势明显,城中分区规划要点：以商业服务和居住为主要功能；强化建军路，解放路的城市中心功能；逐步置换有干扰的工业企业；合理控制居住用地的开发程度；保护历史遗存，塑造城市特色； 区域位置相当优越，处于已经发展成熟的老城区，配套相对来说比较完备，由于城市发展方向的影响，该区域的未来发展相对较为平缓，不在城市规划的重点发展方向上。本案所在小区域范围内房地产均价在3000元/平方米左右； 老城区地块在未来的供应量将会愈发稀少，这也就暗示了城中区土地更具稀

12、缺、珍贵的特质； 区域内部在售楼盘有柳岸花城、都市花园东园、燕达花园、锦江冠城,悦达都市花园-东园-城市CLD首席成熟复合型社区,悦达都市花园-东园：一泓生态景观活水正对东园区大门,左右百米小溪潺潺流淌,运动中的东园景观由此开幕, 水流穿梭的亭台、绿坡、花坛、密林移步换景，营造出人与自然和谐共存的“桃花缘境”；07年8月10日公寓开盘，45平米260套基本售完，80-120平米50套售75%，销售均价3310元/平方米；医生、教师、公务员、商场小老板为项目去化的核心支撑 ； 区位优越、价格实惠且居民对物业类型认知的进阶是项目去化迅速的重要因素，同时，印证了中小户型产品的热销：低总价是居民消费的

13、核心诉求点,项目简介位于人民路中路与黄海路交汇处，城市居住生活中心，更是盐城文化教育中心，机关幼儿园、盐中、田家炳中学、盐城工学院环绕周边，文化氛围浓厚，项目总建10万平方米，绿化率33% 物业类型多层、小高层 户型及面积小高层：45-120平米公寓 45为主力,锦江冠城-真公园真河滨大型生态景观社区,锦江冠城：沿河50米“退地造园”,打造三万平方米滨河林美景;音乐广场,网球场,多功能会所构筑顶尖生活社区；视频监控，电子巡更，背景音乐提高未来生活品质； 2007年10月推出多层128套，预计均价2600元/平方米，小高层预计08年上半年推出约280套； 1期推出的多层共500余套，基本售完；教

14、师,医生、县市人群及城市工薪阶层为项目的主力客群构成，1期05年开盘价2100元/平米，现价2425元/平米；产品面积实惠、价格公道及优美的社区环境是其销售较好的一剂良方,项目简介项目位于新洋港河畔，项目占地128亩，总建11万平方米，总户数将达到1000户绿化率58% 物业类型多层、小高层 户型及面积多层90-120 小高层主力100,燕达花园,项目简介位于北城区原燕舞厂厂区内，紧靠人民中路，西侧面临大圣集团、田家炳中学，北侧是刚建成的锦华苑小区，南侧是盐城工学院西校区，是北城区少有的居住核心区域，比周边已建和在建的楼盘位置更佳，环境更好 物业类型多层、小高层 户型及面积1期60-70的1房

15、 、100的2房半、120的3房；2期小高层50-70,燕达花园：1期2006年8月18日开盘，410套多层产品已售完，均价2700元/平方米；区域消费者（城北），教师等职业人群构成了项目的主力客源； 2期小高层预计2007年9月开盘，基价2450元/平方米，均价预计2800元/平方米，产品为50-70多平米的公寓； 2期低单价，低总价，小户型产品的打造折射了市场对中小户型的追捧程度较高,柳岸花城,项目简介柳岸花城小区坐落于盐城市区风光旖旎的城市水道小洋河畔。400米长的小洋河岸 15米宽的沿河景观带，傍依着31米宽的城市水道；精心设计的贯穿南北的“沿河绿色走廊”，既是小区居民理想空间，又形成

16、小区较有特色的绿洲，而这一切皆为您所拥有； 物业类型多层、小高层 户型及面积面积段60-140平米，1期80平米二房 140平米四房 80-95平米为主力,柳岸花城：柳岸花城的空中花园、架空花园、坡地花园组合而成立体花园景观花卉与空间的协调，花卉与居住者的和谐，将给您带来满眼生机； 1期2006年10月28日推出4栋多层178套已基本销售完毕（剩3套），其时均价格2750元/平米，现均价2800元/平米；个体户、教师、医生，35-50岁的本地客户为项目的主要消费群体； 2007年9月将推出两栋小高层，价格未定,综上，可以发现,项目位于盐城城中央老城集商业服务及居住区地带，区位优越； 城中经过几

17、年的开发，土地资源稀缺愈发凸显，目前房价仍然不高，房价上升空间较大，区域市场商品房供应较少，区域竞争程度不高，房地产市场呈现较好的态势； 目前市场供应仍然以多层为主，但未来多层物业土地供应将减少，市场供应将以小高层、高层物业为主，其抗性已被消弱； 产品户型面积供应有趋小的态势，小面积户型去化速度较快 房地产市场正在向规范化方向发展，项目品质和市场运作都在逐步提高；,项目宗地分析地块特征/基本经济指标,项目背景信息 项目位于黄海路南侧，处于城中央区域范围内，招商广场商圈近在咫尺，配套齐全，交通便利，东邻小洋河景观带，资源优势明显，但小洋河水质污染较为严重，有待整治； 项目基本经济指标 占地面积：

18、约27215.4平方米； 容积率：2.0 建筑密度：20 绿化率：35 沿黄海路退让15米，沿小洋河退让22米,地块现状,项目宗地分析结论,项目开发既要深入挖掘项目价值，又要研究市场运作空间，以及发展商的利润空间； 项目开发需要寻找项目的发展路线，可以更好的把握机会，规避市场风险。,项目SOWT分析,优势（S）,劣势（O）,机会（W）,威胁（S）,1、区域优势：城市中心区区域； 2、配套优势：靠近招商场商圈及人民路商圈，生活配套齐全； 3、交通优势：靠近城市主干道，公交路线较多交通便利； 4、资源优势：项目东边紧邻小洋河景观带。,1、项目周边社区品质较低，给本项目高品质塑造带来一定影响； 2、

19、项目地块与主干道黄海路有一定落差，增加项目商业的开发难度； 3、小洋河水质较差，有待治理； 4、项目所处黄海路地段，商业氛围较差,1、良好的宏观环境，为盐城房地产市场发展带来契机； 2、市场扩容现象明显，现有的供应难于满足市场需求； 3、城中区经过几年开发，土地资源稀缺凸显； 4、总体供求关系较为良好，房地产市场前景广阔，房价仍然处在较低水平，仍有较大上升空间； 5、盐城开发水平仍然不高，产品设计仍有较大发展空间,1、项目所处的区域，价格仍然处在在较低的价格，区域项目档次较低，将增加项目的开发风险及难度； 2、市场同质化竞争较为严重，城中旧城改造量较大，某种程度上加大市场竞争； 3、城南以及河

20、东的区域价值日渐凸显，导致部分客群的分流；,项目核心价值元素界定：,具有塑造水岸景观物业的潜质； 具有塑造城市中心区的区位优势； 具有打造盐城全新的建筑形态、产品及生活方式潜质,基地面,市场面,竞争面,市场供求失衡，现有供应难于满足的市场需求； 人口基数大，市场扩容想象明显； 房价较低，未来仍有较大的上升空间,市场同质化竞争严重； 城南及河东区域价值日渐凸显，某种程度上导致客户的分流； 大中型户型比例过高，高附加值的产品较为缺乏,别墅、花园洋房,高附加值小高层、高层公寓,地块拥有优良的先天条件，具有打造城市中央水岸公馆概念的高价值产品的深厚底蕴。同时，地块的容积率，也决定了我们必须做高层高附加

21、值的公寓产品。,地块技术指标硬性限制，我们不可能做低密度高端产品,项目产品开发模式的选择：基于2.0容积率,普通住宅,低端产品，虽然门槛较低，但是我们会面临激烈竞争，同时，做低端产品，也放弃了地块的核心资源优势，不符合开发商的利益。,谁是我们这种高价值公寓产品的目标消费群体？ 让我们透视盐城消费者的购房欲望和品味之选，去寻找属于我们的诗意栖居者,在盐城里有这样一群人：,年龄集中在25-40岁之间； 是现代社会中坚力量，他们代表着时代发展的方向； 事业处于上升期，他们正处于事业上努力的打拼期； 大都受过良好的教育，并且以知识和智慧谋生； 是文化资本的受益者； 已经占有了一定的社会财富，并且财富指

22、数随着工作的拼搏呈上升趋势； 是现代城市菁英阶层，具有较高的文化品位，喜爱追求时尚潮流，容易接受新鲜事物。,他们未来中国社会的主流， 稳定社会最主要力量,他们体现了一个国家的富裕程度，代表着时代的精神文明水平。由于他们相对富有，具有较高的文化修养，享有较高水准的生活质量，拥有较为轻松良好的工作环境，会使他们对现实生活与现存秩序相对比较满意，是现存秩序的得利者，这就决定了他们对社会主流价值与现存秩序有着较强的认同感。使他们对社会对立与社会矛盾起到缓解作用。正是在这个意义上，是“既存秩序的新的社会基础”。,消费潮流引导者,拥有精英化、贵族化的消费心理,在社会消费及生活方式上，讲究独特品味，唯西方文

23、化格调马首是瞻；开始形成特有的私生活领域的行为规范及交往准则，以不同程度的个性化行为抗衡传统价值评价，张扬个性；关注自我的社会形象，追求社会成就，并具有一定的“精英化”、“贵族化”心态；身心紧张，精神压力大，存在较强的“地位焦虑”；关心并一定程度地投身社会公益事物；对社会政治生活淡漠，热心社会经济改革，行为上既求稳、务实，又积极进取。,他们是-,盐城的新中产阶层,他们是中国新生的社会阶级。他们正逐步从社会大众中脱颖而出，形成全新的、独立的、具有强烈自我特征的生活方式和消费习惯； 他们是当代社会中最为活跃、最有前途和发展潜力的阶层；他们是各行各业的骨干人士；他们拥有一定的社会物质财富和相对优势的

24、稀缺资源（知识、权力、技能、信息等）；在现代经济活动中，他们常常领引着消费潮流、意识潮流、公众价值趋向、起着时代先锋的作用；他们是对消费趋势导向起着绝对影响力的群体。,目标客群描述,核心客群,重要客群,产品功能定位：,城市中心区滨水高尚社区,定位由来,我是谁，从哪里来，去向那里？更重要的是 我即将成为谁？ Who will I be？,我们是谁？寻找定位的方法,大盐城战略下本案的区域价值 从哪里来？ 我们所面临的困难 处境？ 本案突围之举总体定位 到哪里去？,大盐城战略下城市中心区的区域价值将日渐凸显,城市中心区商业、居住核心领地 城中板块位于盐城市市区中部，包括新洋港以南、通榆河以西、青年路

25、以北、西环路以东的区域，本区是盐城市的主要商业、居住中心，同时也是城市的自然、文化特色体现区。 现在项目所处的区域是市级商业中心商业区，由串场河、小洋河、黄海路所围合区域加上先锋岛，构成一级商业中心 ，中心定位以商业为主、商业与商务结合，集购物、商务、办公、休闲、娱乐、餐饮为一体的、功能完善、配套设施齐全、档次较高的市级综合性商业中心。 项目紧邻的招商场商圈建成以小商品集散为主、休闲娱乐服务特色突出、功能配套相对完善的区域商业中心 ！,我们所面临的困难,从区域地产价格来看，城市中心的区域价值尚未被充分挖掘！ 城市区域地产价格差异仍然不大，城市中心的区域价值尚未凸显 从城市经济态势来看，居民消费

26、尚未释放！ 人均社会消费品零售总额较低，人均消费支出仍然较低，消费观念较为保守，消费能力并未能得到有效的释放 从房地产市场来看，同质化竞争较激烈，市场呈现结构性失衡 市场已经由第一轮的抢购热潮向大众消费过渡，大中户型供应比重过高，与需求主流形成错位。 。,本案突围之举总体定位,在这样背景下，本项目在盐城欲想成就功业，必须富于前瞻地思考、研究项目的发展战略，以魅力化的产品超越周边项目乃至于整个盐城项目，在市场竞争中脱颖而出，树立自己的品牌和口碑，在这场竞争中取得更大的胜利！ 因此，就本项目而言， 我们必须站的更高，看的更远！ 不但在城中区域竞争中取得胜利， 更重要的是要在盐城范围内取得胜利！,我

27、们的目标,打造具有划时代意义的房地产项目及品牌！ 充分挖掘区域的地产价值，提升区域的居住品质，以魅力化产品引领城市中心区地产未来！ 树立鲜明开发模式，构建特色生活方式向盐城推广,竞争策略,将从卖“产品”过渡为卖一种“生活方式”！ 以“绝对领先的魅力化生活”抢占城市中心区乃至盐城地产开发制高点，领跑市场！,项目战略定位,城市中央水岸公馆,城市中心的土地，经过了几十年的历史沉淀，在历史、人文等方面都臻于成熟，愈发彰显了其独具价值的稀缺性禀质，基础条件和现状较好、生活设施完善，入住这些区域，确实是进入了一个成熟的区域，衣、食、住、行无忧，让人住着方便、实在,加上地段本身有着很好的前景和潜力及综合优势

28、明朗吸引了众多开发商和购房者的青睐； 郊区生活的分散化和功能单一的特点无法调配出城市的特有氛围，风靡一时的城市郊区化、城市中心空壳化引起许多专家学者的广泛质疑，较之近几年风起云涌的郊区化大盘，城市中心价值还是显现出理性的回归； 旧城改造步伐加快，促成了城中高端地产项目的开发兴建，唤醒了城市中心主义的情结感知，推动了高端购房群体的都市回归热潮，催生了城市中央生活的强烈向往 城市中央居住已成为购房者情感、个性、身份、地位、财富的符号、形式与表征及其独特的心理情感需求,定位演绎城市中央居住区,城市中央生活，并非简单地满足购物条件，并非单一的交通便捷，其包括了对现代生活的超前享受和拥有 ，展示出“都市

29、人性化”的全新生活理念。倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群“生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。,城市中心主义留恋区位情结 城市中心主义彰显身份高贵 城市中心主义领跑生活方式,定位演绎城市中央居住区,定位演绎水岸生活,翻开全球水岸高尚住宅名录，纽约哈德逊河、伦敦泰晤士河、巴黎塞纳河、香港浅水湾、上海黄埔江 每一条天然河流都招惹上层社会竞相追逐，世界贵族都不约而同将水景纳入自己的生活版图。 天然河景是上层居所的天然分界，得水者贵，滨水而居是财富、品位和升值潜力的象征。,定位演绎公馆,公馆，

30、原为“诸侯的宫室”之意，后为大官或富家住所的代名词。公馆的主人在城市中占居骄人的位置，在每个人都知道并且向往的地方，过着常人无法窥及的生活。 现在，公馆成为一种身份的符号，一种地位的标志 ；体现了一种尊贵的生活质量，也体现着一个人的社会价值和品味。它的出现，针对的是一个城市的精英阶层，他们是财富的智者，更是精神的贵族。,总平规划建议,在社区中心设置中央景观广场，楼宇围绕景观布置，形成一个小规模的向心围合，扩大社区的景观面积；,总平规划基本原则,遵循景观最大化的原则：让家家户户观景面最大化，将水岸景观带融入社区景观中，有利的扩大社区景观面； 优势资源向高端产品倾斜原则 ：景观最好的位置，布置高端

31、产品，景观最弱的位置，布置经济产品。 本案东面景观资源较为丰富，应该布置大面积户型，西面景观资源较为缺乏，应该布置小面积户型 景观均好性原则：自然景观较弱的区域，人工景观适当加强。 景观主导、朝向辅助原则：当朝向与景观面冲突时，优先满足景观。,功能区位分布： 主入口充分考虑住户归家的人行及车行线路，做到便捷，安全，主入口建议设置在沿黄海路； 商业 地块与黄海有一定落差，建议在黄海路设置少量沿街商铺 车位建议项目以地下停车为主，地面停车为辅，地下车库设置； 架空层项目规模规模较小，难于制造较大室外活动区域及园林景观，因此建议本案每栋建筑底层架空，提供的更大的活动空间，扩大社区景观面，增加居住舒适

32、度；,项目产品户型界定：,户型面积配比,宜居三房为主力户型的空中院落景观洋房,空中院落,空中院落,空中花园,院落一般联系的是卧室、书房、客厅、餐厅中的三个功能空间。院落设计的出现，让真正的阳台使用起来更加方便，同时空间的延伸感明显加强； 以院落为中心，联系多个功能空间，唤起对传统居住空间的依恋，改变传统居住以客厅为中心的居住模式，增加居住情趣；,独享的特有功能空间：空中院落,1.寻找中国传统文化-院落；,2.将为人所用的绿地转化到院落中-观赏性,3. 让每个人能有一片 自己安逸的天地-归属感,5.空中院落成为了家 的重要活动休闲交流中心,4.阅读大地，体验生活， 聆听故事-人性化+感性化,全空

33、中院落,全空中院落设计 高层院落住宅的设计手法,户型图示意,户型图示意,户型图示意,户型图示意,沉稳大气、品质十足的欧洲新古典主义风格建筑风格：,以浅色建筑立面, 在设计时将四坡顶、平顶、露台和部分屋顶装修融合于一体，形成曲折变化，大小不一、层次分明、色调丰富的屋顶结构。区别于现代建筑简单呆板的立面，跳跃的格局具有了高贵的生命气息，丰富完美的再现了欧洲新古典主义风格建筑的独特变化，在绿园区形成了一道巍然的建筑天际线。,建筑细部, 打破封闭与死板。生活方式日趋开放的现代人希望在空间上得到更大的自由度，让景观不拘泥于封闭的庭院范围，一面向外界开敞，通过借景扩大视觉边界，使庭院景观与外界自然相联系、相呼应；同时通过创新的在高层建筑的外立面中引入毛石院墙和绿篱植物与室外空间和园景若即若离，从视觉上保证了内庭院的私密性，又通过借景更扩展空间视觉边界，形成内外互相衬托的庭院构成。,空中院墙,空中院墙,建筑细部：在社区中心景观核心地段设置一些景观饰品,Thank You !,