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1、合同法,第一节 概述 一、合同法的适用范围： 1政府采购合同适用合同法。 2婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议 不适用合同法的调整。,二、合同的分类： 1单务合同(如赠与合同)与双务合同(如买卖合同) 双务合同中存在同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权和风险负担的问题，而单务合 同则不存在这些问题。 2诺成合同与实践合同 (1)诺成合同是指当事人意思表示一致即可成立的合同，如赠与合同、抵押合同、质押合同、金融机构的借款合同。 (2)实践合同是指除当事人意思表示一致外，须实际交付标的物或者有其他现实给付行为才能成立的合同，如定金合同、自然人之间的借款合同。,第二节 合同订立,一、合同的订立
2、程序： 1要约和要约邀请 要约是指希望和他人订立合同的意思表示。 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。 要约应当符合下列规定： (1)内容具体确定； (2)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。,2要约的生效、撤回、撤销和失效 (1)要约的生效 要约“到达”受要约人时生效。 (2)要约的撤回 要约在发出后、生效前，要约人可以撤回要约。 3承诺期限 (1)承诺期限的起算 要约以信件作出的，承诺期限自信件载明的日期开始计算；信件未载明日期的，自投寄该 信件的邮戳日期开始计算。 要约以电话、传真作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。,2)承诺的迟延与迟到 承诺的迟延 受要约
3、人超过承诺期限发出承诺的，为迟延承诺，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的 以外，迟延承诺应视为新要约。 承诺的迟到 受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情况能够及时到达要约人，但因其他原因致使承 诺到达要约人时超过承诺期限的，为迟到承诺，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，迟到承诺为有效承诺。,4承诺内容 (1)受要约人对要约的内容作出实质性变更的，视为新要约。， (2)受要约人对要约的内容作出非实质性变更的(除要约人及时表示反对或者要约表明承诺 不得对要约的内容作出任何变更外)，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。,二、合同成立的时间和地点： 1合同成立的时间
4、(1)承诺生效时合同成立，这是大部分合同成立的时间标准。 (2)当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；如双方当 事人未同时在合同书上签字或者盖章的，则以当事人中最后一方签字或者盖章的时间为合同的成立时间。 2实际履行原则(2000年案例分析题、2001年案例分析题) (1)合同当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务并且对方接受的，该合同成立。 (2)合同当事人约定采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行 主要义务并且对方接受的，该合同成立。,3合同成立的地点 (1)承诺生效的地点为合同成立的地点，这是大部分
5、合同成立的地点标准。 (2)采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的， 其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。 (3)当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点； 如双方当事人未在同一地点签字或者盖章的，则以当事人中最后一方签字或者盖章的地点为合同的成立地点。 (4)采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，约定的签 订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，最后签字或者盖章的地点为合同签订地。,三、免责条款： 1基于合同自由原则，对于双方当事
6、人自愿订立的免责条款，尤其是事后订立的免责条款， 法律原则上不加干涉。但是，如果事先约定的免责条款明显违反诚实信用原则及社会公共利益的，则法律规定其为无效。 2根据合同法的规定，合同中的下列免责条款无效： (1)造成对方人身伤害的； (2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。,四、格式条款： 1提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 2格式条款具有合同法规定的合同无效(损害社会公共利益、违反法律的强制性规定、以合法形式掩盖非法目
7、的等)和免责条款无效的情形(造成对方人身伤害的、因故意或者重大过失造成对方财产损失的)时，该条款无效。 3提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。 4对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条熬一方的解释；格式条款与非格式条款不一致的，应当采用“非格式条款”。,第三节 合同的效力,一、合同的生效： 1依法成立的合同，原则上自成立时生效。如保证合同、抵押合同、质押合同、金融机构贷款的借款合同等。 【解释】质押合同是诺成合同，质物占有的转移不是质押合同的生效要件，而是质权的生效要件。,二、效力待定的合同： 1限制民事行为能力人订立的合同 (1)直接
8、有效 纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。 (2)效力待定 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。 相对人可以催告法定代理人在1个月内予以追认；法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。 合同被追认之前，“善意”相对人有撤销的权利。 【解释】催告权中的相对人是否善意没有限制，但撤销权中的相对人必须善意。,2无权代理 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 (1)本人的追认权 只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。 (2)相对人
9、的催告权和撤销权 催告权 相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。 撤销权 合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。 【解释1】撤销权的行使有两个条件：(1)只有“善意相对人”才可以行使撤销权；(2)撤销权的行使必须是被代理人行使追认权之前，如果被代理人已经行使了追认权，则代理行为确定有效，此时善意相对人不能行使撤销权。 【解释2】只有“善意”相对人才可以行使撤销权；而相对人无论是否“善意”，均可行使催告权。 【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同。善意相对人“有理由相信”行为人有代理权的。该代理行为有效。,第四节 合
10、同的履行,一、约定不明的处理： 1总原则 当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 2具体规则 (1)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (2)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。 (3)履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (4)履行期限不明确的，债务人可以随时履行。债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。,(5)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的
11、的方式履行。 (6)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 【案例】甲乙签订买卖合同，根据合同约定，甲企业先发货，乙企业收到货物后10日内付款。如果双方对运费的负担约定不明确的，则运费由甲企业负担。买卖合同属于双务合同，在发货环节，甲企业属于履行义务一方。 【解释】在案例分析题中，考生应首先回答“总原则”(协议补充、有关条款、交易习惯)，其次根据题目内容回答“具体规定”。,二、中止履行、提前履行与部分履行： 1中止履行 债权人合并、分立或者变更住所未通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存 2提前履行 (1)债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害
12、债权人利益的除外。 (2)债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。 【解释】根据合同法第208条的规定，在借款合同中，借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照“实际”借款的期间计算利息。该条款把提前履行作为借款人的一项“权利”对待，这是提前履行规则的例外。,3部分履行 (1)债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。 (2)债务人部分履行债务给债权人增加的费用。由债务人负担。 三、抗辩权： 1同时履行抗辩权 双务合同的当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒
13、绝其相应的履行要求。 2先履行抗辩权 双务合同的当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。,3不安抗辩权 (1)中止履行 双务合同中应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情况之一的，可以行使不安抗辩权，中止合同履行： 经营状况严重恶化； 转移财产、抽逃资金，以逃避债务； 丧失商业信誉； 有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 (2)解除合同 当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的
14、，中止履行的一方可以解除合同。 【解释】行使同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权的条件：当事人基于“同一”双务合同。,四、代位权： 代位权是指债务人怠于行使其对第三人(次债务人)享有的到期债权，危及债权人债权实现时，债权人为保障自己的债权，可以自己的名义代位行使债务人对次债务人的债权。 1代位权行使的条件 (1)债权人对债务人的债权合法。 (2)债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害。 (3)债务人的债权已到期，债权人的债权已到期。 (4)债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。,【解释1】债务人的懈怠行为必须是债务人“不以诉讼方式或者仲裁方式”向次债务人主张其享有的“具有金钱给付内容
15、”的“到期”债权。 【解释2】所谓“专属于债务人自身的债权”是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。,五、撤销权： 撤销权，是指债务人实施了减少财产行为，危及债权人的债权实现时，债权人为保障自己的债权请求人民法院撤销债务人处分行为的权利。 1可撤销的行为 (1)债务人放弃债权(到期、未到期均可)、放弃债权担保或者恶意延长到期债权的履行期限，对债权人造成损害。 (2)债务人无偿转让财产，对债权人造成损害。 (3)债务人以明显不合理的低价转让财产或者以明显不合理的高价收购他人财产，对债权人造成损害
16、，并且受让人知道该情形。 【解释3】债权人对债务人的债权可以到期，也可以未到期，但债权人对债务人必须享有有效债权。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。,2撤销权行使的期限(2000年案例分析题)撤销权应当自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使；自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 3撤销权诉讼 (1)债权人为原告，债务人为被告，受益人或者受让人为诉讼上的第三人。 (2)债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。 (3)撤销权诉讼由被告住所地人民法院管辖。 4行使撤销权的法律效果,第五节 合同的担保,一、
17、反担保： 1担保人可以要求债务人为担保人的担保提供担保，这种由债务人或者第三人向该担保人提供的担保，相当于原担保而言被称为反担保。 2反担保方式可以是债务人提供的“抵押或者质押”(但不包括“保证”)，也可以是其他人提供的“保证、抵押、质押”。 3留置和定金不能作为反担保方式。,二、担保合同的效力与担保责任： 1担保合同无效 (1)主合同有效而担保合同无效 债权人无过错的，由债务人和担保人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任； 债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿债务部分的12。 (2)主合同无效而导致担保合同无效 担保人无过错的，担保人不承担民事责任；
18、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿债务部分的13。 2主合同解除：担保合同仍然有效主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，除非担保合同另有约定。,三、保证 （一）保证的概念 保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证人应为主合同当事人以外的第三人。 （二）保证合同 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。,（三）保证人的资格 具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。 1、国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。 2、学校
19、、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。 企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。,（四）保证的方式 一般保证和连带责任保证 1、一般保证。 2、连带责任保证。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带保证责任具有从属性，但不具有补充性。 共同保证(保证人2人) (1)按份共同保证 保证人与债权人约定按份额对主债务承担保证义务。 (2)连带共同保证,（五）保证责任 1、保证责任的范围 2、保证责任的期间 （1）一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。,（2）连带责任保证的保证人与债权人未约定保
20、证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 （3）保证人依法就连续发生的债权作保证，未约定保证期间的，保证人可以随时书面通知债权人终止保证合同，但保证人对于通知到债权人前所发生的债权，承担保证责任。 3、保证责任的承担和免除,（六）保证人的权利 1、追偿权。 2、抗辩权。,四、定金： 1定金数额不得超过主合同标的额的20；如果超过20的，超过部分无效。 2定金合同从实际交付定金之日起生效。 【解释】保证合同、抵押合同、质押合同均自、签订之日起生效，定金合同从实际交付定金之日起生效。 3定金罚则的适用 (1)因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚
21、则。 (2)因合同关系以外的第三人的过错，致使主合同不能履行时，适用定金罚则。 (3)在延迟履行或者有其他违约行为时，并不能当然适用定金罚则。只有因当事人一方延迟履行或者有其他违约行为致使“合同目的不能实现”，才可以适用定金罚则，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 (4)当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 (5)当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择适用违约金“或者”定金条款，二者不能并用。,第六节 合同的变更与转让,一、债权转让： (1)债权人转让权利，不需要经债务人同意，但应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发
22、生效力。 债权转让不以债务人的同意为生效条件，但是要对债务人发生效力，则必须通知债务人。例如，甲公司向乙银行贷款100万元，债权人乙银行与丙银行于 4月1日签订债权转让协议，于4月10日通知了债务人甲公司。在本案中：(1)乙银行与丙银行的债权转让协议于4月1日生效；(2)该转让于4月10日对 甲公司发生效力。,(2)债权人转让权利的，受让人同时取得与主债权有关的从权利(如抵押权、质权)，但该从权利专属于债权人自身的除外。 (3)债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩(如提出债权无效抗辩、诉讼时效抗辩)可以向受让人主张。 (4)债务人对让与人享有债权，并且其债权先于转让的债权到期或者同时
23、到期的，债务人可以向受让人主张抵销。 (5)出版合同、赠与合同、委托合同和雇用合同，因合同性质不得转让。,二、债务承担： (1)债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 (2)债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。 (3)新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。 注意：(1)对于免责的债务承担，如债务人将其合同义务“全部”转移给第三人，必须经债权人同意。经债权人同意后，原债务人将“彻底”退出原合同关系 (即彻底免责)，谈不上原债务人与新债务人承担“连带责任”的问题；(2)对于并存的债务承担(即第三人以担保为目的加入债
24、的关系)并不使得原债务人脱离 债的关系，因此，原则上不以债权人的同意为必要。,三、债权债务的概括转移： (1)意定的概括转移 当事人一方经他方当事人“同意”，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。 (2)法定的概括转移 当事人订立合同后合并的，由合并后的法人行使合同权利，履行合同义务。 当事人订立合同后分立的，除“债权人和债务人”另有约定的以外，由分立的法人对合同的权利和义务享有“连带”债权，承担“连带”，债务。,第七节 合同终止,一、债务的抵充顺序： 1对“同一债权人”数项债务并存时的抵充顺序 债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务时，除债权人与债务人对清偿
25、的债务或者清偿抵充顺序另有约定的以外，应当优先抵充已到 期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期 的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。 2主债务、利息、费用的抵充顺序 债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：(1)实现债权的有关费用；(2)利息；(3)主债务。,二、合同解除： 1合意解除 (1)事先约定解除权：约定解除双方在订立合同时，约定了合同当事人一方解除合同的条件，一旦该条件成就，解除权人就可以通
26、过行使解除权而终止合同。(2007年案例分析题) (2)事后协商一致：协商解除合同订立后，经当事人协商一致，也可以解除合同。 2法定解除 (1)因不可抗力致使不能实现“合同目的”。 (2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行“主要”债务。 (3)当事人一方迟延履行“主要”债务，经“催告”后在合理期限内仍未履行。 (4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现。“合同目的”。 (5)不安抗辩权中止履行后，如果对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，当事人可以解除合同。,3随时解除 4情势变更 5合同解除的程序 当事人一方主张解除合同时，应当通知
27、对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 6合同解除的效力,三、抵销： 1约定抵销 当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。 2法定抵销 (1)当事人互负到期债务，债务标的物种类、品质相同的，任何一方均可主张抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 (2)一方债务已经到期，另一方债务尚未到期，则未到期的债务人可以主张抵销。 (3)效力不完全的债权不能作为主动债权而主张抵销，如诉讼时效届满后的债权，该债权人不得主张抵销；但作为被动债权，对方以其债权主张抵销的，应当允许。,(4)法定抵销中的抵销权在性质
28、上属于形成权，当事人主张抵销的，应当通知对方，抵销的效果自通知到达对方时生效。 (5)抵销不得附条件或者附期限。 (6)不得抵销的债务 法律规定不得抵销的债务(如因故意侵权产生的债务)； 根据合同性质不能抵销的债务(如提供劳务的债务、不作为的债务)； 当事人约定不得抵销的债务。,第八节 违约责任,一、违约责任的承担方式： 1继续履行 在债务人不履行合同义务时，债权人可以请求人民法院或者仲裁机构强制债务人实际履行合同义务。 2补救措施 当事人履行合同义务，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理要求对方承
29、担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。,3损害赔偿 (4）混合过错(2013年新增) 根据买卖合同解释的规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 (5) 损益相抵（2013年新增） 根据买卖合同解释的规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持,4.支付违约金 （1）约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 【商品房买卖合同的司
30、法解释】（1）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少（2）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额 （2）当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当继续履行债务 （3）买卖合同解释中关于违约金的规定 (2013年新增),5定金 (1)当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金“或者”定金条款，二者不能并用。 (2)买卖合同解释中关于定金的规定(2013年新增),三、其他规定： 1违约责任与侵权责任的竞合 因合同当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损
31、害方有权选择依据合同法的规定要求其承担违约责任“或者”依照其他法律要求其承担侵权责任。 【解释】根据合同法司法解释(一)的规定，债权人向人民法院起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求的，人民法院应当准许。但是，如果对方当事人对变更后的诉讼请求提出管辖权异议，经审查异议成立的，人民法院应当驳回起诉。,2免责事由 (1)因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 (2)当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 注解：1、不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：(1)自然灾害(如地震、台风、洪水、海啸等)；(2)政府行为；(3)社会异
32、常现象(如罢工、骚乱等)。 2、合同法规定的免责事由仅限于不可抗力，但合同法司法解释(二)还特别规定了情势变更制度。,材料 一、商品房买卖合同的司法解释： 1销售广告的性质认定 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确 定有重大影响的，视为要约；该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。 2商品房预售合同的效力 (1)商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合
33、同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。 (2)商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同的生效条件，当事人另有约定的除外。 3被拆迁人的优先权 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 4法定解除条件 5可以适用惩罚性赔偿金的情形 在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”(而非合同金额)1倍的惩罚性赔偿金： (1)
34、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； (3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 6商品房买卖合同与贷款合同的效力关系 7违约金,六、房屋租赁合同的司法解释： 1房屋租赁的无效 2登记备案(2011年案例分析题) 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 【相关链接】商品房预售合同应当办理登记备案手续
35、，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。 3承租人的优先权(2010年案例分析题、2011年多选题) 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 (1)只有房屋租赁规定了优先购买权，其他标的物租赁并不适用优先购买权。 (2)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 (3)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 (4)具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： 4房屋租赁中同住人的权利,本章小结 1、合同订立程序 2、格式条款的合同法解释 3、合同的效力待定规定 4、不安抗辩权如何行使 5、如何理解债的保全中的代位权和撤销权 6、一般保证责任与连带责任保证 7、违约责任及其承担方式 8、合同解除效力,