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1、解读国有土地上房屋 征收与补偿条例,薛刚凌 中国政法大学法学院院长、博士生导师 二0一一年三月,提 纲,一、该条例的制订背景和制订过程 二、该条例的主要内容 三、学习落实该条例的注意事项,一、制订背景和制订过程,-1991年，为规范城市建设中的拆迁行为，国务院制订了城市房屋拆迁管理条例。 -2001年，为适应城市建设的新形势，国务院修订了城市房屋拆迁管理条例，对相关规定进行了完善。 但是，随着时代的变迁，该条例越来越不适应社会发展。,-2004年版宪法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” -2007年出台的物权法也明确规定：“物权的取得和行使，应
2、当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”,一、制订背景和制订过程,一、制订背景和制订过程,拆迁中的“钉子户”,暴力拆迁,-新条例的制订工作从2007年就已经启动，最终于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，并于2011年1月21日正式公布并施行。 -该条例的制订过程中，参与部门之多，社会关注度之高，应该说是空前的。,一、制订背景和制订过程,一、制订背景和制订过程,指导思想： -第一，统筹兼顾。 -第二，补偿公平。 -第三，程序参与和保障。,二、条例的主要内容,（一）基本原则： -公平补偿。条例第二条规定：“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人
3、（以下称被征收人）给予公平补偿。” -决策民主。强调的是百姓对决策过程的参与，或者说为了保证征收和补偿行为的科学性。,二、条例的主要内容,-程序正当。该听证的要听证，该告知的要告知，该公开的要公开。涉及到个人权益时，个人要有话语权，要有机会为自己进行申辩。并注意公开程序的设计。 -结果公开。在很多环节上都要强调公开。,二、条例的主要内容,（二）征收与补偿主体 条例第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。” -政府由管理者的角色彻底转变为征收与补偿的主体。,二、条例的主要内容,房屋征收部门：（市、县级人民政府确定）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。如果委托，则应负
4、责监督并承担法律责任。 房屋征收实施单位：受房屋征收部门委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。不得以营利为目的。,二、条例的主要内容,条例第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 “房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”,二、条例的主要内容,条例第六条规定：“上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。” “国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋
5、征收与补偿实施工作的指导。”,二、条例的主要内容,（三）征收制度 1.征收标准： 为“公共利益”才能征收。 -何为公共利益？,二、条例的主要内容,1.国防和外交的需要； 2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； 3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；,二、条例的主要内容,4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； 5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； 6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,二、条例的主要内容,2.形式要件 -
6、这些征用项目要列入国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。 -保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。,二、条例的主要内容,3、征收决定的程序 第1步：房屋征收部门拟定征收补偿方案。要论证和公布，并征求公众意见。因旧城区改造，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，要组织听证会，并根据听证会情况修改方案。 第2步：要进行社会稳定风险评估。,二、条例的主要内容,第3步：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。 第4步：市、县级人民政府作出房屋征收决定。涉及被征收人数量较多时，应当经政府常务会议讨论决定。
7、征收决定应当用征收房屋的情况，国有土地使用权收回，补偿方案、救济事项等。,二、条例的主要内容,第5步：发布征收公告。公告后，不得在征收范围内新建、扩建、改建和改变房屋用途，违法者，不补偿。相关部门停办相关手续。 第6步：对被征收范围内房屋的情况进行调查登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 第7步：行政复议和行政诉讼。,二、条例的主要内容,（四）补偿制度 1、补偿标准 被征收房屋价值的补偿：不低于公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：支付搬迁所需费用，临时安置费或提供周转用房。 停产停业的损失。,二、条例的主要内容,2、优先补偿和未登记的房
8、屋补偿 征收个人住宅、被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。 未登记的房屋，应进行调查、认定和处理。合法的予以补偿，不合法的不予补偿。,二、条例的主要内容,3、补偿方式 （1）货币补偿。 （2）产权调换：旧城区改造的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或就近地段的房屋。,二、条例的主要内容,4、房屋价值评估 由房地产评估机构评估。具体评估机构，由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。 房地产评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
9、评估办法由住建部制定，还在制定过程中。,二、条例的主要内容,5、订立补偿协议 房屋征收部门和被征收人在双方协商一致的基础上，订立补偿协议。内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限；产权调换房屋的地点、面积；搬迁费、安置费；停产停业损失；搬迁期限、过渡方式和期限。,二、条例的主要内容,6、补偿决定 条件：房屋征收部门和被征收人在签约期限内达不成协议。 被征收房屋所有权人不明确的。 房屋征收部门报请市、县级人民政府作出补偿决定。 7、行政复议和行政诉讼。,二、条例的主要内容,（五）执行制度 1、先补偿、后搬迁。 2、被征收人主动履行。 在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。,二、条例的
10、主要内容,3、申请法院强制搬迁 作出房屋征收决定的市、县级人民政府申请人民法院强制执行。 申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等。 4、房屋征收补偿档案 要将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。,二、条例的主要内容,（六）法律责任 1、不履职的责任。 人民政府的责任：改正错误、赔偿损失； 工作人员的责任：行政责任、刑事责任。,二、条例的主要内容,2、违法或非法搬迁的责任。 采取非法手段，如采取暴力、威胁或终止供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，给予行政处罚，严重的给予刑事制裁。 3、用暴力手段阻碍征收与补偿的责任。 任何人采取
11、暴力手段阻碍的，给予行政处罚、严重的刑事制裁。,二、条例的主要内容,4、非法使用征收补偿费用的责任。 限期改正，对单位通报批评，警告；赔偿。对个人行政处分或刑事制裁。 5、非法进行房屋评估的责任。 出具虚假报告或者有重大差错的评估报告，行政处罚或刑事制裁。,三、学习落实该条例的注意事项,1、配套制度的制定。 -各级政府部门应当尽快完善相关的配套制度，保证该条例的可操作性。,三、学习落实该条例的注意事项,2、工作人员的培训。 -包括地方政府的领导，尤其是市县级政府领导。再就是征收管理部门的人员，实施单位的人员，具体操作人员等。 -另外财政、发改、土地、城市规划等相关部门也要经过培训，熟悉相关内容。,三、学习落实该条例的注意事项,3.社会的共同努力 要向全社会广泛宣传，向全社会进行普及，不仅要争取利益相关人的理解和配合，也应当使整个社会能够理解、支持和配合。 应当利用这个契机来重新建构政府和社会达成一种相互信任、合作、理解、支持的新的关系结构，推动我国城市化、工业化进程。,谢 谢,