房地产业--宏观环境分析.ppt

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1、宏观环境分析 房地产业,宏观环境因素,自然环境 经济 技术 政治法律 社会文化人口,自然环境,自然资源（土地） 生态环境,Back,土地资源的稀缺性,中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。,Next,1.土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。 2.土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。 3.土地资源匮乏，带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心

2、。分析,自然生态环境 对房地产需求影响,人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。 据北京林业大学统计72.4的人希望居室临近天然美景,回归山林。 开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。例,经济,GNP/GDP 经济增长率 利率 通货膨胀率 人均可任意支配收入 货币供给 工资/物价控制 市场需求 税收 汇率,Back,经济,GNP/GDP:前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%；第二产业增加值51631亿元，增长10.9%；第三

3、产业增加值28953亿元，增长8.5%。房地产业产值变化 经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5% 通货膨胀率CPI：比去年同期上涨了3.6 人均可任意支配收入： 前三季度，城镇居民人均可支配收入7072元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，实际增长11.4%，增幅比上年同期高7.6个百分点。,Back,货币供给9月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长13.6%，增速分别比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末减缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点 市场需求前三季度，社会消费品零售总额38439亿元，同比增长13%，

4、扣除价格因素，实际增长9.7%，比上年同期加快0.6个百分点。 通货膨胀,税收：国家税收政策 物价控制 前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%，其中，城市上涨3.6%，农村上涨5.1%.。从商品构成看，食品价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.3%和1%；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，9月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低0.1个百分点,技术,技术总体水平和发展趋势 技术突破 技术变迁 国家研究开发支

5、出 行业研发支出 科技研究重点 专利保护 新产品、新技术的商品化,Back,房地产相关的技术支持,硬件 环保材料 软件 估价 预售政府管理 网站发展 公司管理,环保材料,新型环保建筑材料泡沫玻璃 泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。 技术分析,估价,基于GIS 技术的房地产估价系统,预售政府管理,借助互联网络技术 强化商品房预售监管,网站发展,中国房地产专业网站现状分析,公司管理,VPN：技术应用和实现方式 企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个

6、网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。 图示,Back,房地产软件VPN功能,房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能： 1. 建筑栋数层数、房间资料生成、按揭银行资料、装修标准，以及由现场售楼处销售数据采集；包括各项基本资料（土地面积，土地使用期限，人员直接录入客户资料和认购资料等）。 2. 行业资料采集，分析竞争对手策略。 3. 认购管理系统，根据资料自动创建修改预售协议书，销售合同，并根据客户选择方式自动计算按揭金额。 4. 合同资料、产权资料档案管理。 5. 置率、按揭情况表等。 6. 财务分析及报表，对各项账目进行分析，

7、及时采取催收等措施。 7. 资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。 8. 数据交互软件接口：实现楼盘销售中的财务数据与财务软件数据和托收银行软件数据的交换和存贮。 专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功能。,政治制度 体制 政府的稳定性 特殊经济政策 反托拉斯立法 环保立法 外贸立法 对外国企业态度 就业立法 行业规制,Back,政治法律,特殊经济政策,融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于70%的资金来源于国家银行的支持。因此，国

8、家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。,特殊信贷政策,年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定。 年月日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（因序号，所以业內都将其简称为“号文件”）。号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈“地震”。,央行号文件,内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 号文件对于房地产开发商就明确规定，房地产企业申请银行贷

9、款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的。对于个人房屋贷款，号文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。,“地震”,央行 121 号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷开始从严监管，今年 1 5 月份，全市房地产业贷款比去年同期减少 2900 万元。 国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：8月份，“国房景气指数”为106.89，比

10、7月份下降0.38点，比去年同期上升2.42点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落。,积极影响 121文件促进房地产行业健康发展,有利于实力雄厚的房地产开发商的发展 加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前一些房地产开发商利用自己少量的资金“四两拨千金”获得暴利，而现在，开发商再也不能卖“图纸房”了，老百姓购买的大都是由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证质量的现房。,积极影响 121文件促进房地产行业健康发展,有利于中、低档购房者购买现房 过去，盖了、层的楼房，个人就可以办按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理

11、，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，保证了现房的质量。,积极影响 121文件促进房地产行业健康发展,促进了房地产融资多元化健康发展 121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，客观上起到了房地产企业走联合走多元化的趋势 。尤其是信托投资大幅增长。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强的市场生存能力。,消极影响 限制了新兴房地产企业的发展,121文件对房地产行业融资的限制，对一些成长中却有着生命力的中小企业给与沉

12、重一击。 断绝资金 来源使一些企业濒于破产。,2004年宏观调控 “新土地运动”进行曲 从国土部11号令到71号令,11号令：叫停了已沿用多年的土地协议出让方式（招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定） 2002年5月9日，国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始，“土改”之声不绝于耳。从11号令起，在北京市土地交易市场就开始有地块挂牌

13、进行公开出让。,2004年宏观调控 “新土地运动”进行曲 从国土部11号令到71号令,33号令：实际上是一个“缓期执行”的做法（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定） 33号令：2002年6月底为具体实施11号文，北京市出台了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知简称33号令，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是

14、一个“缓期执行”的做法；截至彼时，已有大量土地流入房地产商手中。,2004年宏观调控 “新土地运动”进行曲 从国土部11号令到71号令,4号令：被认为是土地交易暗箱操作的终结者（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定） 4号令：2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定4号文件，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。4号令被认为是土地交易暗箱操作的终结者，业内人士普遍认为其将会进一步刺激外地开发商和外资大规模进入。,2004年宏观调控 “新土地运动”进行曲 从国土部11号令到71

15、号令,71号令：要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕（关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知.） 71号令：2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此产生了“8.31大限”这个令不少开发商头痛的名词。,终结者8.31大限,8月31日，即是协议出让经

16、营性国有土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地”。,影响,商品房价 二手房市场 行业洗牌,众说纷纭的房价,开发商 任志强，华远集团董事长，地产界领军人物，在业内以敢于直言著称。面对记者，他表示，到明年房价这个暴涨的过程可能会更加明显。这是因为8.31之后，协议出让的土地会大量减少，几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场，所以土地的供应减少，价格在提高，房价一定是在上涨。 张宝全，今典集团董事长，因为他开发的今典花园、苹果社区等项目价格相对较低，被业内称为另类。他表示、，从中国房地产目前来看，

17、还是处于一个买方市场，不是卖方市场。只有在卖方市场的时候，价格才有可能会按着供应者的意图会得到一些较大变化。也就是说供需之间的平衡，还是平衡价格最重要的一个东西。 在张宝全看来，在买方市场上，土地的供应量并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接得影响价格。张宝全告诉记者，今年北京房地产市场销售商品房的土地量是一两年前拿到的。8.31大限后，招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来，所以房价也不会立竿见影地上涨。,众说纷纭的房价,业内研究员： 中国房地产研究会副会长张元端表示，“国家出台土地政策，我认为主要是针对当前土地市场出现的一些不规范的情况做出来的，我觉得它的主要目的不

18、是为了限制房地产的发展”。 8.31之后，协议转让土地的方式被完全禁止了，现在人们最关心的就是，土地供应能不能跟得上，商品房会不会供不应求。对于这种担心，张元端用一组数字表明了他的观点，“开发用地是不是会造成紧张，我查了一些数字，这几年来我们开发用地，购置面积连年大幅度地增长。” 张元端所说的数字，是国家统计局公布的关于土地购置面积和开发面积的统计： 2001年土地购置面积2.166亿平方米，开发面积1.45亿平方米； 2002年土地购置面积3.038亿平方米，开发面积1.734亿平方米； 2003年土地购置面积3.7亿平方米，开发面积2.09亿平方米。 从这组数字可以看出，近几年土地的购置面

19、积都远高于开发面积。张元端认为，这些存量土地都会在今后的几年内逐步消化。所以张元端认为，“开发商手里面还是有相当大的量的土地贮备，我认为今年不会引起土地供应很紧张。”,众说纷纭的房价,国土资源部 国土资源部土地利用管理司冷宏志副司长表示，如果说招拍挂增加了房价，招拍挂增加的这部分只是政府纯收益，出让金这一部分，它比例很小。 冷宏志副司长表示，很多专家认为，房价高，关键是各种收费太多，太乱，量太大，然后还有一些税设置也不是很合理，重复征收。 很多人都认为，经营性土地招标拍卖挂牌政策的全面实施，会助长房价的飙升，冷宏志认为，这个说法是一种不全面的看法，或者说是一种误解。房价的构成是一个综合的因素，

20、房价高低更主要的是由供求关系决定的，并不会因为成本低就低价销售。他还表示，原来那种协议的是，划拨的方式，大量的一块差价被开发商拿走了，政府没有得到，老百姓没有得到实惠的。 冷宏志认为，招标拍卖挂牌政策的全面实施，对于规范土地市场有着非常重要的积极作用。不仅有利于阳光行政，从源头上防止腐败，防止国有土地资产的流失，也将促使开发企业理性投资。,二手房市场将趋向健康,二手房交易更加活跃 “链家”市场研究部认为：“71号令”对二手房的冲击主要表现为：第一，由于开发商土地成本的增加导致商品房价格的上扬，从而使一部分置业者因为二手房价格的优势往二手房市场转移。二手房的均价从1月份的3420元平方米降到4月

21、份的2800元平方米，商品房虽然从1季度的6253元平方米降到5月份的6052元平方米，但是比较而言，二手房价格的优势已经显露无疑，“71号令”会增加二手房的需求群体；第二，由于“71号令”的效应，四环周边区域高档住宅的大量出现，使一部分高端客户群完成置业升级，从而会使二手房(包括公房、二手商品房、二手经济适用房)的供给增加。这样，将会使二手房的需求和供给都会有所上升，从而会使二手房的交易更加活跃。,二手房市场将趋向健康,二手市场短期影响小 说到“71号令”对二手房市场的影响，鑫尊地产的观点是：新政策对2004年下半年的二手房市场短期影响较小。这是因为新政策实施后会直接立即影响预售房屋的供应量

22、，进而影响预售房屋的供求关系和市场价格。但目前购买二手房的客户群体和购买预售房屋的客户群体是截然分开的，其购买需求不混淆交叉，购买目标也基本明确，因此不管预售房屋市场有何变化，短期内对二手房屋的客户群体影响不大，他们仍然会选择位置好、面积小、总价低、货真价实的二手现房来购买。,二手房市场将趋向健康,二手房价格更加合理 鑫尊地产认为：新政策对二手房市场的长期影响是巨大的，主要体现是会使二手房市场的交易价格更加合理和理性，业主的房屋会趋向保值和升值，二级市场趋向健康发展。原因有三：1.新政策的实施由于有较长时间的软着陆期，大量的土地交易得以有时间顺利完成，所以市场会平稳地继续前行，没有升值或贬值的

23、意外诱因存在；2.新政策会使大批有实力、没关系的开发商开发出品质优良、价格合理的新楼盘，这样以前开发的二手房会因本区域不断涌现优质楼盘而提升区域价值。以前有些没实力的开发商靠关系拿到优质地段，却开发出质次价低的楼盘，其产品因质次而不断贬值，并且会连累同地段的房产共同贬值；3.新政策有利于政府对房地产市场增强控制能力，土地会有规划地进入市场，由于没有过多预售房屋拉低市场价格，这样二手房的价值就会得到正常体现。,行业洗牌,实力雄厚者稳步发展 小有实力者淡出大城市 实力不济者急于变现抽身 外商跃跃欲试,实力雄厚者稳步发展,但正因如此，优质的上市地产公司才更具优势。万科就表示，其项目储备主要是通过公开

24、市场方式获得的，所以“新政”对万科的影响甚微；相反，随着市场的规范和透明，公司已明显感受到自己更有能力获得项目发展用地；越来越多的项目公司正在努力寻求与万科的合作机会，万科也会将自身项目操作、市场运作、品牌等方面的整体优势更充分地发挥出来。据悉，公司目前土地储备充沛，为未来三年的稳定增长奠定了基础。,小有实力者淡出大城市,华远董事长任志强称，目前一部分已意识到无利可图的开发商开始转移战略发展重心，未来将逐步淡出北京房地产市场。据任志强介绍，近日已有开发商开始从京沪等一线城市撤出，转向开发成本更低的二线甚至三线城市。,实力不济者急于变现抽身,缺乏资金和经营能力的小公司很可能被自行淘汰。据住总金帝

25、开发公司的负责人称，自住总金帝今年欲储备一块土地的消息传出后，手中有地却无力开发、通过各种途径主动找上门的小企业已有数家，其中有些企业将在处理完剩余土地或项目后便退出房地产业。,外商跃跃欲试,“境外房地产资金进到大陆已有十几年时间，面临的最大问题还是政策问题。 ” “831”终止了协议出让土地制度。协议出让的交易行为让市场缺乏透明度。透明度是市场经济的一大特色，更是吸引外资的重要元素，如果市场透明度不足，投资者连一些基本的土地成本数据都无法获得，对一些稳重的投资者来说就是很大风险，绝对会影响到他们的投资决策。 房地产开发最重要的是资本运作，因此，“831”前后很多房地产开发公司都改成了投资公司

26、，房地产从低层次的开发到高层次的资本运营这是一个必然趋势。“831”大限实际是房地产的第二次革命，单一的全流程的房地产开发商将被资本运营商取代，房地产将成为资本链条上的一个环节，外资终于有了进军房地产市场的时机。,短期负面影响 土地新政带来商业地产阵痛期 大多项目前途未卜,商业地产项目土地成本原本就高于住宅，对于靠后期出租等方式收回成本的商业项目来说，60天内交齐巨额土地出让金无疑是被戴上了一道紧箍咒 在商业地产银根开始紧缩，信贷难度越来越大，开发商自有资金捉襟见肘的情况下，商业地产又遭遇831冲击，其将何去何从？易铺网CEO陈建明称，中国商业地产开发商盲目求大，专业技能欠缺，既缺乏良好的专业

27、化操作水平，又缺少强大的资金实力，基本处在襁褓期。与此同时，商业地产开发成本还始终居高不下，有业内人士呼吁，后831时代的商业地产亟待降低成本。 831大限突然改变了土地供应方式，所有土地都采取招拍挂方式出让，且要求开发商必须在很短时间内交齐所有土地出让金，这对自有资金本来就少，并已习惯了在几年内交齐土地出让金的商业地产开发商来说，无疑是一次重击。,潜在威胁,另有人士指出，实行土地公开交易后，土地交易的市场化、透明化未必就一定到来。招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式中，连最公开的拍卖都可能做“串拍”、“压拍”的手脚，而非想象中的价高者得、凭实力说话，何况土地挂牌、招标后面更有较大的“操作余地”。

28、北京一位知名的开发商就曾说，其实只要在挂牌前跟土地交易部门充分“沟通”好，摘牌的可能性极大。,社会文化人口,人口增长率、人口结构及人口迁移 教育状况 收入分配 消费观念和消费结构 社会阶层 生活方式,就业预期 宗教 民族性 保护消费者运动 结婚率 文化及亚文化,Back,生活方式： 现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的趋势，这个时代也被冠以“新经济”“信息时代”的称号，网络，便捷，高速成了生活的必须。同时新的思维，新的思想，与众不同成为新一代追求的目标。由此诞生了“SOHO”，这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的氛围，又满足了工作的需要，而高速的网络使一切成为现实。于是“SOHO”现代

29、城，国内第一个引入商住两用概念的公寓，成为了90年代初当之无愧的赢家，也成了后来许多地产商竞相追随的项目。,消费观念和消费结构： 一方面，中国“买方置地”的传统观念古来有之。也是大多数普通百姓生活的基本的要求。“衣食住行”中“住”是其中不可缺少的部分。这对于人口数量如此庞大的中国来说，市场之大，需求之大，自不待言。,另一方面，随着住房制度的改革，取消了福利分房制度，商品房成为主流，加之住房按揭的发展，信贷结构的完善，人们不能享受福利分房的优惠。同时，商品房的出现给人们更多的选择，收入的提高，人们逐步接受了商品房，并且愿意以贷款方式提前消费，更为重要的是，人们对于房屋品质，坐落，朝向，环境，便捷

30、度有了更高的要求，这些需求促使房地产开发商不断提高楼盘质量，也刺激了房地产业的高速发展。具体解释,开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住 宅的建设中，充分利用了温泉、地热等资源。更有甚 者自行建设人造河人造湖。如：碧水庄园 2. 开发商在房屋的设计上更人性化，考虑通风、采光， 同时考虑私密性，低密度要求，设计者在设计房屋时， 往往会给消费者一个最适当的室内功能分区；同时， 又充分考虑到业主个人爱好与需要，在结构设计中， 房屋的四周均为承重墙，中间所有分隔为非承重墙， 这样业主可以自由设计。,碧水轻波，绿野仙源，心灵栖息所 京城独有3000亩687栋私家湖景宅邸，共享433亩 碧水庄园三期

31、占地2300亩，只设计建造343栋独体别墅，规划设计的“之”字湖，宛如一条巨龙盘亘三期东西，将343栋别墅驮在龙背之上，浩渺烟波中，又如长虹偃月点点倒映在水面。悠悠烟水，澹澹云山，建筑群在轻波荡漾的湖水映衬下，溢彩流光。,社会阶层： 开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、区位的住房。 金领阶层-别墅，townhouse，位于市郊，对环境要求 高，要求精装，大建面，高品位 白领阶层-高档公寓，位于市区内，适于生活的环境 和工作的需要，中小型户型，舒适度要求高 一般工薪-一般小区，市内，价格适中，便利交通，离工作地较近，中小户型，舒适度要求较低,社会习俗、观念： 人们的传统的观念会影响人们的

32、消费方式与购买 偏好。例如： 1.人们观念中的房屋应该坐北朝南，南向为正向， 所以一般意义上，板楼均为南北向，且受消费者 青睐，且价位较高。 2.北面为传统上风上水之地，北城的房屋均价高于 南城。,教育水平： 人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的 要求也不断提高，同时对于房屋情况更加的了解， 变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不 对称的局面已经不存在，不仅要适应消费者的需要 和口味，更要在软件和硬件两方面上下功夫，诚信 为先，这样才能有更大发展。 同时，业主们法律意识提高，也会运用法律武器监 督、投诉开发商甚至是政府机构。这样案例中业主 胜诉案例无在少数。案例,业主告赢国土局

33、向不合条件开发商法许可证,朝阳华辉苑业主英先生在状告开发商违 约的官司中发现开发商提供的商品房销售许可证由题，后将北京市国土资源房屋管理局推上法庭，理由是开发商未获得土地使用权即预售商品房。结果，东城法院一审判决北京土地房管局违法。,人口婚姻，教育： 我国每年新婚姻家庭600-900万左右，其中相当一部分有购买住房的需求。 我国普通高校毕业生人数逐年递增，2004年达到280万这些人中大部分在未来3-4年要选购住房。,企业战略环境要素分析,评分规则 按照威胁机遇程度依次分列为1-5号 根据房地产行业面临的外部宏观环境作分数评判。,战略环境要素评价模型,宏观环境评价,依照战略环境要素评价模型： 加权得分为：3.7分 我们认为：目前房地产行业机遇多于威胁，是一个有着极强生命力的行业。 对于企业而言，要认准宏观环境，调整占略，以促进企业的不断发展。,谢谢观看,