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1、万年长商业-攀枝花商业项目资料 攀枝花地理位置 攀枝花位于四川省西南部、川滇交界处，金沙江与雅砻江汇 合处，东北面与四川省凉山州接壤，西南面与云年省丽江地区和 楚雄州相邻。成昆铁路和108国道纵贯全境，铁路里程北距成都 市749公里，南距昆明市351公里，是四川省通往华南、东南亚沿 边、沿海口岸的最近点，为“南方丝绸之路”上重要的交通枢纽 和商贸物资集散地。 攀枝花市沿金沙江江畔而建，绵延百里，城市建成区面积超过46平方公里，呈片区组团式布局。 攀枝花市地处低纬度（东经1080810205，北纬 26052721）而又不受台风侵袭，常年平均气温 20.3，年降雨量7001600毫米，年日照时数
2、约2780小时。 无霜期300天以上，形成了光热充足，余量集中，气温年差小 ，日照温差较大，是垂直差异明显的南亚热带岛状式立体气候 。 攀枝花交通线路图 国家高速铁路规划图 本 案 随着西攀，丽攀高速公路的建设，和宜攀高速的规划，攀枝花将成为西昌攀枝花云南 旅游线路的交通枢纽。 攀枝花公交线路网 本案 攀枝花与炳三区 主要向西发展 炳三区 适 当 发 展 南 部 组 团 2009年，政府提出“炳三区是攀枝花市在新的世纪，以调整城市布局结构、建构新的行政文化中心和建设新城市 中心为目的而兴建的城市新区，是集行政办公、商业、娱乐、居住为一体的多元化区域。 ”规划目标。 东东区西区仁和区市区总总人
3、口 炳三区人 口（目前 ） 炳三区人口 （未来） 2010年第六次全国人口 普查（常住人口） 34030016190023490073710050000200000 攀枝花市辖属县人口分布： 攀枝花市城区人口分布： 米易县县盐边县盐边县各县县城合计计 该县辖 区人口219700203200422900 u攀枝花市未来城市中心； u 炳三区现常住人口5万人 ，市政府规划未来三五年内 达到常住人口二十万人； u集行政办公、商业、娱乐 、居住为一体的多元化区域 ； u交通路网比较发达。 曼哈顿广场 凤凰小区 临亚小区 水木风华 华庆萧邦 金联御林园 金泰境界 加州国际 金瓯广场 金海学府花园 金泰悦
4、城 佳联梦苑 金海世纪城 阳城 金 海 印象米兰 新宏国际 安泰家园 龙箐花园 宗意都市国际 金曦苑 阳光郦景 泊林郡 印象马德里 龙江明珠 君临江山 阳城龙庭 机 场 路 至机场 机 场 路 金沙江 滨 江 大道 人 民 街 炳 草 岗 大 街 本项目地块 金海花溪谷 台联锦绣时代 攀枝花市炳草岗房地产项目楼盘分布图 已售楼盘 新推楼盘 其中金瓯广场为现在炳三区最大的超市沃尔玛超市所在地，超市营业面积12500平米。 上图主要开发项目情况补充： 项目名称面积（）项目开发商 金泰悦城攀枝花市金泰房地产开发有限公司 金海世纪城攀枝花市金海实业 有限公司 金海花溪谷30万攀枝花市金海实业 有限公司
5、 金海学府花园（叠墅）28万攀枝花市金海实业 有限公司 阳城龙庭30万阳城实业 有限公司 君临江山攀枝花市思维房地产开发公司 金瓯广场云锦投资有限公司 新宏国际26万新宏实业 有限公司 加州国际攀枝花市富麒地产开发有限公司 安泰家园20万 曼哈顿广场攀枝花市兴华 地产开发有限公司 攀枝花市炳草岗商圈分布图 曼哈顿广场 摩尔百盛 商业街 阳光大梯道 泰隆国际商城 东方巴黎 德铭阳光商城 攀枝花市的商业中心城区，即炳草岗商圈，集中了众多老牌商业项目，如泰 隆国际商城、摩尔百盛、东方巴黎、德铭阳光商城等等，各个商业项目直接 由阳光大梯道商业步行街、炳草岗商业步行街等联通起来，形成了一个大型 的综合商
6、圈，商圈内集中了当地高中低端品牌，大型的商超品牌，如国美、 苏宁、北京华联、旺客隆等则集中在百货内。阳光大梯道商业步行街集中了 当地较为高端的品牌，而百货内一般为中端品牌，而炳草岗商业步行街则经 营着中低端的品牌，基本照顾了一般消费者的所有购物需求。与此同时，商 圈内还具备了多家娱乐类商业项目【大型KTV会所、攀枝花电影院等】，大 大增强了商圈的综合吸引力。炳草岗商圈类似于深圳的东门商圈，品牌定位 并不十分高端，以中低端品牌为主流，圈内大型百货由中低端的商业街联通 ，商业街人流量极大，输送着各类消费者到各百货，给商圈带来了动力。 但由于商圈较老，该商圈内硬件配套设施较为残旧及缺乏，消费购物环境
7、并 不理想。随着社会与经济的不断发展，当地消费者对购物环境的要求已经逐 步提高，同时对品牌的需求也有了一定的提升，该商圈已经渐渐不能满足当 地消费群的购物消费需求与要求，此情况更是凸显在中高端消费群体中，该 消费群体对炳草岗商圈的满意度正逐步下降。 攀 枝 花 市 炳 草 岗 商 圈 分 析 炳三区 城建： 政务中心、人事局、劳动 局、人防局、移民局、地 税局、安监局等政府已搬 至炳三区，东区区委、区 政府明年整体搬迁至炳三 区； 人口增长： 2015年新区人口规划将达 到20万，2025年人口规划 40万。 本 案 地块位于炳三 区，炳三区为攀 枝花市未来发展 新区，是攀枝花 市未来的行政、
8、 文化、商业、娱 乐和住宅为一体 的多元化区域。 本案位于炳三 区东侧，紧挨机 场路与攀枝花大 道东段路，无论 是到机场还是火 车站都是相当便 利的。 炳 三 区 远 景 发 展 规 划 图本案 沃尔玛商圈 往火车站 市三中 攀枝花 学院 政务中心 二十五 中小学 往机场 已完工项目 已开工建设 项目 待开工建设 项目 图例说明： 攀枝花学院 加州国际 人防指挥中心 政务中心 工人文化宫 幼儿园 新宏国际 市三中 印象米兰 阳光郦景三中公寓 金海花溪谷 龙箐花园 阳城龙庭 君临江山龙江明珠 植物园 本项目地块 邮局 银行 警局 公交公司 疾控中心 菜市场 阳城金海 金海世纪城 五星级酒店 商业
9、银行 二十五中小学 警区 金海学府花园 医院 金瓯广场 炳 三 区 项 目 分 布 图 炳 三 区 新 区 商 圈 分 布 图 金瓯广场 本 案 金海世纪城 该商圈在政府重点培养的炳三区新区内，而商圈内集中了攀枝花内绝大多数 的中高端楼盘，聚集了大批的中高端消费者，同时政府也逐步将公共设施及 功能机关转移到该新区，故该商圈有着极大的商业发展空间。现阶段，该商 圈已经有多个大型项目正在开发，其中金海世纪城尤为突出，在市内到处都 有宣传，宣传推广力度极大，其宣传得亮点为“攀枝花现有的唯一一个大型 城市综合体”，看到发展商在该商圈投入如此巨大的人力物力资源，可以得 出，该商圈今后的发展前景是相当明朗
10、的。 而该商圈现有的大型商业项目只有金瓯广场，由于是新区，该项目目前的人 流量暂时并不是很理想，但随着周边的住宅逐步入伙，该区的人流量必然会 有大幅度提升。同时，金海世纪城规划中也有大型的商业体，其定位则为满 足当地消费者日渐提升的购物品牌及环境的需求和要求，为周边中高端消费 群提供一个新的、舒适的大型综合类购物商圈。待该商圈内的住宅项目逐步 入伙，商业项目逐步落实，公共设施及交通逐步完善，该商圈对比现有的老 牌炳草岗商圈，有着绝对的硬件优势和环境优势，对中高端消费群的吸引力 尤为突出，有着巨大的潜在商机。 炳 三 区 新 区 商 圈 分 析 项目介绍 项 目 区 位 介 绍 周边住宅小区及周
11、边写字楼 项目调查周边环境 项目调查周边商业情况 S: 项目内设市的体育公园，周边独有的绿化配套优势，加强了项目 的吸引力，同时由于政府公共设施的原因，该区域的交通将进一 步完善畅通； 商圈消费能力较强，潜在商机极大； 周边众多高端住宅区建设中，该区域住宅区高度密集，今后消费 人群有保障； 离传统的炳草岗商圈有一定距离，结合周边的住宅区人群和相邻 的金瓯广场、金海世纪城等，有望形成新区的商业中心。 项目调查SWOT分析 项目调查SWOT分析 W： 地块为新开发的城市新区，暂时商业氛围及人气十分不足; 周边有金瓯广场早已开业，对方也有太平洋影院、沃尔玛、盛华 堂百货等知名主力商户，故要吸引对方的
12、消费群,需再接再厉； 由于为新区，交通暂时仍然不是太便利，缺乏公共交通资源优势 。 项目调查SWOT分析 O： 周边住宅及公寓、酒店定位较为高端，且临近高校,将来的入住率 逐渐增加后,会有众多的人群到商圈内消费; 商圈逐步成熟，周边先建好的商业项目及综合体将努力吸引外部人 流，带动这个商圈的人气，同时随着商业项目逐步增加，将会提升 整个商圈的商业氛围； 业态相对丰富,有大型公共设施作为亮点，同时设有大型停车场， 今后交通便利，能吸引大量驾车人士。 项目调查SWOT分析 T： 因商圈暂时并无浓厚的商业氛围且现有人气极弱，故需一段时间维 持经营； 消费者已经形成到金瓯广场消费的习惯，需要一段时间来
13、争夺固有 消费群，同时需要大量财力物力来培养吸引新增的消费群； 周边大型商业综合体大量开发，今后商圈成熟后，竞争将会相当激 烈； 竞争项目位于更有利的地理位置，能有效截断往来消费人流。 当地经典商业项目分析 当地经典商业项目分析曼哈顿广场1-2期 当地经典商业项目分析曼哈顿广场1-2期 物业基本情况 物业情况地理位置炳草岗凤凰西街 发展商兴华地产 总建筑面积6万余平方米 楼层数2层【2期】 开业时间 2010年 8月1日 租金情况 经营状况经营业态休闲、购物、娱乐、文化、餐饮 停车位1,000余个 市场定位低端商业综合街 租户列举 淘淘城【1-2期，现已开业】、阳光电脑城【与淘淘城独 立分开，
14、现已开业】；崇尚百货、百盛、人人乐、美乐 电器、横店国际影城【3期，仍未开业】 当地经典商业项目分析金瓯广场 当地经典商业项目分析金瓯广场 物业基本情况 物业情况地理位置攀枝花大道东段439号 发展商攀枝花市温州商城开发有限公司 总建筑面积5.5万平方米 楼层数5层 开业时间 2011年 4月28日 租金情况 经营状况 经营业态 攀枝花目前已建成的最大的集购物中心、中央生活广场、校 园商业和社区商业为一体的城市综合体 停车位1,000多个 业态组合 负一层：沃尔玛超市 ；一层：盛华堂百货+名品步行街 ；二 层：盛华堂百货+室内步行街+美食广场 ；三层：汽车展示厅 +潮人街+美食街+400车位停
15、车场 ；四层：太平洋3D电影城+ 一品乐游电玩城+婚纱摄影+KTV广场 市场定位中端的购物中心 租户列举盛华堂百货、沃尔玛、肯德基、太平洋电影城 当地经典商业项目分析泰隆国际商城 当地经典商业项目分析泰隆国际商城 物业基本情况 物业情况地理位置攀枝花市炳草岗大街 发展商攀枝花泰隆投资开发有限公司 总建筑面积3万多平米 楼层数五层 开业时间 2003年5月27日 租金情况 经营状况经营业态休闲、娱乐、餐饮、购物 停车位100多个 业态组合 负一楼：国美电器、家具生活；一楼：珠宝、化妆精品、皮 具皮鞋、精品服饰；二、三楼：旺客隆超市；四楼：仓库。 市场定位中低端的商业综合体 租户列举 旺客隆超市、
16、国美电器、昆百大珠宝、简媛廷、华歌尔、都 彭、利郎 当地经典商业项目分析德铭阳光商城 当地经典商业项目分析德铭阳光商城 物业业基本情况 物业业情况地理位置炳草岗江南三路 发展商四川省德铭投资公司 总建筑面积2.3万平方米 楼层数四层 开业时间 2002年10月19日 租金情况 经营经营状况经营业态文化、休闲、时尚 停车位 业态组 合 一楼：皮鞋皮具、珠宝、精品；二楼：女装；三楼：男 装、运动、精品；四楼：内衣、童装、餐饮。 市场定位中端时尚百货 租户列举北京华联、欧时力、五加、ONLY等等 当地经典商业项目分析摩尔百盛 当地经典商业项目分析摩尔百盛 物业基本情况 物业情况地理位置攀枝花市炳草岗
17、世贸中心大楼 发展商金狮集团 总建筑面积2万多平方米 楼层数6层 开业时间 2006年12月1日 租金情况 经营 状况经营业态文化、休闲、时尚 停车位 业态组 合 一楼：化妆品、皮具、珠宝、眼镜、手机、香水、钟表等 ；二楼： 休闲时 尚女装、皮具（手袋） ；三楼：女正装、时尚童装、童车、 名品内衣、保暖内衣、家居服饰 ；四楼：男装、运动装、运动器材 、休闲装 ；五楼：床上用品、小家电、家用品 ；负一楼：超市 市场定位中端时尚百货 租户列举 Only、淑女坊 、vero moda、艾格、azona、a02 、阿桑娜 商圈商业体 人流量 （20分） 品牌定位 （10分） 业态 分 布 （10分）
18、促销布 局 （10分） 装饰布 置 （10分） 外部形象 及广告位 （10分） 知名度及 影响力 （10分） 推广促销 及宣导 （10分） 配套完善 （10分） 备注 总评 分 （总分 100） 炳草岗中心 商圈曼哈顿广 场1-2期 差低端差差差一般一般差一般 空铺较 多 ，基本无 影响力 20 泰隆国际 商城 一般中低端一般差差差优秀差一般 老商业， 破旧，不 完善 38 德铭阳光 商城 优秀中端较好较好较好一般优秀优秀一般无导购88 摩尔百盛一般中端较好一般一般一般较好一般一般 老商业， 稍微破旧 61 东方巴黎一般中低端一般一般一般差差差差 老商业， 破旧不完 善 33 炳三区新区 商圈 金瓯广场较好中端较好较好较好优秀较好较好优秀有导购86 金海世纪 城 主要竞争 对手,建设 中 评分： 优秀100%得分，较好80%得分，一般50%得分，差0%得分；品牌定位：中高端、中端均为100%得0分，中低端80%得分， 低端50%得分 当地经典商业项目分析总体评价 谢 谢！ 万年长房地产开发有限公司