2010年戴德梁行物业管理之楼宇交付课程培训教材(82页).ppt

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1、物业管理楼宇交付,物业管理知识培训,2008,物业管理之楼宇交付,物业管理知识培训,楼宇交付之前的准备,进行楼宇交付,交楼后的工作,注意点及讨论,楼宇交付培训内容：,物业管理的基本环节,2007,1 楼宇交付前之准备工作,1.1 有关政府文件的准备,1.1 有关政府文件的准备,1.1 有关政府文件的准备,1.1 有关政府文件的准备,1.1 有关政府文件的准备,1.2 应准备的收楼文件（一）,1.2 应准备的收楼文件（二）,1.2 应准备的收楼文件（三）,1.2 应准备的收楼文件（四）,1.2 应准备的收楼文件（五）,1.3 行政人事部在交楼前应做的准备工作（一）,1.3 行政人事、财务部在交楼

2、前应做的准备工作（二）,1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（三）,1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（四）,1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（一）,1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（二）,1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（三）,1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（四）,1.5 物业管理部在交楼前应做的准备工作（一）,1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（二）,1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（三）,1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（四）,1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（一）,1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（二）,1.7 清洁、绿化工作的

3、安排,1.8 模拟交楼工作,Q & A 模拟楼宇交付业户提问？,沟通与交流,另附：物业的验收和接管（业主验房解释之方法供考虑）,一、土建类： 1.空鼓裂纹 业主询问为什么多处出现空鼓裂纹? 空鼓裂纹是房屋土建工程质量中最为普遍的一个问题，涉及墙面、 地面及顶棚的检查 使用工具：小铁锤（响鼓锤）敲打面层 解释依据：空鼓、裂纹属于行业建筑通病范畴，产生情况原因很多，特别是气候因素影响较大。验收时主要考虑对后 期装修是否有影响。 国标规范GB50209-2002 建筑地面工程施工质量验收规范 每自然间不多于两处不大于400平方厘米 踢脚线与墙面空鼓长度不应大于300mm,2.房间几何尺寸 业主询问:

4、层高过低,房屋长宽不对等 房间几何尺寸为为主较为关注之问题，对后续的装修和使用影响较大。 简易检测工具：卷尺 简易检测方法： 长宽检测：用卷尺准确测量，比较两个长边、两个宽边的长短差距，相差1CM1.5CM属合理范围. 层高检测：用卷尺准确测量，国标规范，普通住宅层高2.80M，卧室、起居室（厅）室内净高不低于2.40M,局部净高不低于2.10M，厨房卫生间净高不低于2.20M，（国标规范GB50096-1999 2003版) 解释依据:国标规范GB50096-1999 2003版 住宅设计规范 层高偏差多大在合格范围? 国标规范GB50204-2002 混凝土结构工程施工质量验收规范规定 1

5、0mm内合格,3.墙面地面平整度 业主询问:为什么墙面或地面不平整? 墙面简易检测方法：用手摸着顺墙快速走动，手掌能明显分辨出墙面平整与否。 地面简易检测方法：将乒乓球稳定于地面某点，观察是否自然滚动。 专业检查方法： 2M靠尺和楔形塞尺 将靠尺竖放于墙面或地面，从侧面观察其直边与墙面、地面的连接情况，缝隙偏差值不大于4mm。顶棚表面平整度一般可不检查，视觉平顺即可。 解释依据:GB50209-2002 建筑地面工程施工质量验收规范 缝隙偏差值不大于4mm,4.检查有无渗漏现象，检测地面、墙面防水。 业主询问:目前未使用或未出现雨天,如何知道地面、墙面是否渗水? 检查渗水： 查看墙体是否有水迹

6、，有水渍则渗漏。（卫生间顶面、墙身、墙角接位、外墙及厨房、阳台顶面、管井部位等地方） 检查防水层: 国标规范GB50209-2002规定:厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层.一般来说卫生间地面,厨房、阳台竖向管口作局部防水处理. 防水层是否均匀,防水材料铺设后必须做蓄水实验以检测防水性能,蓄水深度在20-30mm,24h无渗漏为合格. 解释依据:国标规范GB50209-2002 建筑地面工程施工质量验收规范,5.地面找坡 业主询问:为什么房屋内有的地面倾斜? 在做地坪时,形成0.5-1.5%的坡度,使地漏处的水平高度最低,避免积水. 检测方法:泼水测试.通水试验.,二、门窗类：,业

7、主询问:门窗过紧不便开关,玻璃有划伤. 1.观感质量 门框、门扇、窗框及五金件是否锈蚀、破损、变形、严重划伤、碰伤等;接着观察窗扇是否完好,玻璃表面是否洁净、有无明显划伤(宽0.5mm长6cm以上);中空玻璃中空层是否有杂质或水蒸气. 2.门窗配件 主要是五金配件、胶条、毛条 五金配件:合叶、铰链、风撑、锁具、执手、滑轮、等. 检查胶条、毛条规整、密封胶无漏打、污染、老化情况等. 3.开启灵活度 检测方法开关力不大于100N(弹簧称检测).依据GB50210-2001对门窗工程的规定. 解释依据: 国标规范 GB50210-2001建筑装饰装修工程施工质量验收规范 浮法玻璃国家标准 :GB11

8、614-99,三、给排水：,业主询问:给排水管道是否合格,目前各户都未使用,怎么检测? 管道检查 给水管道检查:是否牢固,是否松动,给水管道检查龙头、阀门出水畅通无渗水.工程验收做水压试验 排水管道检查:排水立管通畅做通球试验;渗漏检测做灌水试验.同时提醒业主装修前做好密闭工作防止水泥、砂石等杂物进入. 穿管规范 给排水管道不应穿越区域.水管安装不得靠近电源,水管与燃气管道间距不应小于50mm,楼面、地面间距不底于1.90m等. 解释依据:国标规范 GB50352-2005 民用建筑设计通则 国标规范 GB50096-1999(2003版) 住宅设计规范,四、强弱电类,业主询问:如何知道电视、

9、安防(可视对讲门机门禁) 、宽带、电话等各强弱电接口,功能已经能正常使用,达到交房标准? 1.装修插座 外观质量和有无带电 2.入户弱电预留口 检查位置和效果 3.水、电、气表起数,阀门位置.,五.其他设计相关问题,业主询问:玻璃是否安全,栏杆是否过低,空调位置不合理? 1.安全、防盗 安全玻璃:单块玻璃大于1.5m时、平台走廊的栏板、用于承受行人行走的地面板玻璃必须有3c标识(中国强制性产品认证). 防盗设计:如排水管位置栏杆高度等 解释依据:国标规范GB50352-2005 民用建筑设计通则 民用建筑高度24m以下,栏杆高度不低于1.05m,24m以上不低于1.1m 2.预留设置空调器外机

10、和冷凝水排放管的位置 、空调套管预留孔 节能、隐蔽、美观、便于安装使用,涉及到物业相关之解释原则,1.业主询问你们交房是否已经完善各类法律法规手续 解释:房地产项目开发销售需要很多条件,除我公司符合规定开发资质外,履行完政府各主管部门审批手续,其中与业主关系最为密切的就是五证即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证,业主可以从五证上审查我们项目的合法性.,2.业主询问我的住房是否已经满足交付使用的条件? 解释:房屋实施交付必须具备的条件是 两书一证,两书一证齐全是房屋质量经过国家有关部门权威认可的,开发商交房的必要条件. 一证即,房屋只有经过国家相

11、关主管部门验收和验收合格后才能取得该证. 上的每一项内容都必须报主管部门备案,对于开发商有严格的约束作用. 两书即住宅使用说明书 、 住宅质量保证书,在交楼时同时交予业主. 住宅使用说明书,是针对房屋设计、施工、验收的具体技术指标,如结构、面积、等等. 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺 两书是针对房屋质量向购房者作出承诺的书面文件,与合同具有同等法律效力,以保证购房者权益获得实际保护.,3.业主对房屋面积产生疑问,如认为交付面积小于合同面积 解释:工程完工后,国家认定具有资质的面积测绘单位将已完工的房屋根据竣工图在现场精确测绘并出具同时具有法律效力的面积实测报告,同

12、时，房地产交易中心予以核定。具有权威性和科学性。业主依据面积实测报告对本套住宅面积进行核对。,物业管理公司名称？物业管理顾问公司名称？资质？业绩？曾服务过哪些住宅、商业项目？获得过哪些奖项？ 物业管理顾问公司名称： DTZ戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司 业绩、资质、曾服务项目及奖项： 详见我司已提供发展商建议书之公司简介,物管费如何收取？ 物管费如何收取： 物业管理服务费按建筑面积收取，住宅收费标准目前暂定价格为 元/平方米/月，以重庆市物价局的最终批复标准执行； 高档住宅小区，物业管理服务费按建筑面积收取，通过双方协议价格为 元/平方米/月； 三、 别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物

13、业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案（主城九区报市物价局，其于区县、市报当地物价局）。 重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知 第三条,提供哪些基础、增值服务项目？ 提供哪些增值服务：由实管之物业管理企业与发展商商议决定。,物业管理费为什么要按建筑面积收取，而不是按套、按户收取？ 重庆市城市物业管理服务收费实施办法398 第七条 公共性服务收费的管理。住宅的物业管理服务费按户型与建筑面积相结合确定收费标准，商场、写字楼的物业管理服务费按建筑面积确定收费标

14、准。 重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知778 二、 物业服务收费实行等级综合评定制度。即根据物业具备的条件和物业管理企业提供的 服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。物业服务收费按建筑面积计算收取。,何时开始交物管费？ 根据*项目临时管理规约约定：主应在从开发建设单位处收到交付使用通知书后按交付使用通知书规定的交付日期前来办理交付手续，并向物业服务企业预付 三 个月的物业 服务费 。 业主逾期交纳物业服务费的，业主应向物业服务企业从逾期之日起按每天0.3交纳违约金。,为什么要预交物管费？ 解释:在楼宇

15、交付前物业管理公司提前介入营造良好环境,接管验收保证物业的正常使用;购房合同附件对此有明确约定.,如果无人居住，（或接房为入住）物管费如何计算？ （已购商品房尚未入住为什么要缴50物管费？） 1.根据重庆市城市物业管理服务收费实施办法 第二十条 凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或大厦内的待销商品房和已购买并办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人(含开发商)应交纳50的物业管理费； 2. 根据重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知七、 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金

16、由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。,物业管理区域共用部位、共用设备设施 公共能耗是否分摊？ 该费用是否涵盖在物管费中或据实分摊销售时由发展商、实管物管公司与客户确定。 相关依据为：重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知：六、由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须

17、是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。,前期物业服务公司是否需要公开招标？ 不一定实行公开招投标。根据重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法第三条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 投标人少于3个、住宅规模在2万平方米以下或者单栋建筑（纯商业物业除外）的，经物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。,如果对物业管理公司不满意，以何种方式更换物业管理公司？ 根据重庆市物业管理条例第

18、十三条 业主大会行使下列职权： （四）选聘、解聘物业管理企业； 第十四条 业主大会会议需有物业管理区域内过半数表决权的业主参加，方可召开。业主可以委托他人参加业主大会，行使表决权。 业主大会作出决定，必须经参加会议业主过半数表决权同意通过。业主大会对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主三分之二以上表决权通过。,何时召开业主大会？业主委员会由何种方式产生？,根据重庆市物业管理条例 第十二条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会。物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自

19、首次出售之日起已满二年的，应由建设单位或房屋售出单位在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 十分之一以上业主联名，也可以向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请召开首次业主大会，选举产生业主委员会。受理申请的机关应在三十日内组织召开。 根据重庆市业主委员会实施办法 第五条 一个物业管理区域内有下列情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开首次业主大会（业

20、主代表大会），选举产生业主委员会： （一）新建物业建筑面积售出达50以上的； （二）物业自首次出售之日起已满两年的。,车位的租赁价格、租赁方式？业主租赁是否有价格优惠？ 车位租赁是否为固定车位？ 租赁价格及方式由车位产权之业主予以决定。（本物业管理区域内的业 主、物业使用人在本物业管理区域的地上公共场地或地下车库停放车辆的， 停放人应与物业服务企业签订专项合同，并按该专项合同的约定承担各项责 任和义务。停车管理服务费由物业服务企业按国家及重庆市已颁布的收费标 准向业主或车位使用人收取。） 需要考虑重庆市物价局关于机动车停放服务收费管理办法及降低收费 标准的通知 第十三条 从事机动车公共停放经营

21、业务的单位和个人不得 在公共停车场服务许可证核定的范围外向机动车收取停车费，住宅区停 车场对住户不得拒办包月停车。 是否为固定车位由车位产权之业主予以决定。,购买车位是否需要缴纳物业管理费？如果要缴纳，收费标准是什么？ 需要缴纳车位物业管理费，缴纳依据及标准，根据重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知 八、 住宅小区内停车场的物业服务费：对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。普通停车场收费标准30-80元/车位/月；特级停车场收费标准50-100元/车位/月。停车场属物业服务费以外的

22、单列的经营性收费，成本费用不得列入物业服务收费成本之中。,小区道路旁边是否允许停车？如果允许，是否要收费？费用标准是什么？ 不允许停车。若允许，应实行收费，标准按政府部门批准之标准执 行。,水、电费收费标准？天燃气、有线电视收费标准？ 根据相关公用事业单位而定。,有无二次供水？是采用水箱还是二次加压？如果是水箱，多久清洗一次？ 有无二次供水及是采用水箱还是二次加压由发展商和供水公司确定。 关于二次供水设施之清洗，根据重庆市城市饮用水二次供水管理办法应定期对设施进行清洗消毒。发现水质污染或不符合国家生活饮用水水质标准时，必须立即进行清洗消毒。二次供水管理者一般每半年不少于一次清洗。如物管公司为其

23、管理者定期清洗且在物业内予以公布。,哪层楼开始二次供水？怎样收费？ 由二次供水公司确定。,物管是否代收水电费？ 由实管之物管公司确定，一般而言物管每月可统一免费为业主代缴水电费，业主需单次由物管代缴水电等其他公共事业费，为针对性服务可另收取费用。,如果业主被盗，物管是否负责赔偿？ 小区协管员职责：公共秩序维护 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序； 建立专职的公共秩序维护管理队伍，抓好小区公共场所的秩序维护和管理； 建立完善的消防管理制度，配合消防部门做好消防知识的普及宣传工作。 责任 做好来人来访登记，致力减少或杜绝闲杂人员进入小区； 做好24小时值班及协助公安机做好小区公共秩序的维护工作

24、（但不含人身财产保险保管责任）； 做好消防安全管理，致力减少或消除消防隐患。 如归责于物管则承担相应责任。,使用住宅电梯需要另外缴费吗？如果不需要，三层以下的住户是否可以少缴物业管理费？如不减少，理由是什么？ 物业管理费可以包含电梯使用费；如不包含则单独收取，第二层业主 自愿不乘座电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。,使用哪些场所需要收费？ 渝价2004778号文附表：物业收费表 收费使用。 游泳池、网球场4 羽毛球场 不另收费项目 篮球场（1分）或其它（如足球场、门球场等）运动场地、 健身活动区、儿童娱乐区公共卫生间,装修保证金和装修管理费,为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和共用设备

25、、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金。装修保证金的限额：住宅每户最高不超过2，000元，非住宅每户最高不超过10，000元。装修完毕，经验收房屋主体结构和共用设备、设施未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。 装修期间产生的建筑垃圾弃土应由房屋产权人或使用人负责清运，若委托物业管理单位清运，其清运费用由双方协商议定。（ 重庆市城市物业管理服务收费实施办法第十一条） 关于装修管理费，市物价局说明：建设部印发的住宅室内装饰装修管理办法有装饰装修管理费的提法，但国家和重庆市价格主管部门没有印发相关的收费项目和标准，业主入住后，在装饰

26、装修期间是全额向物管企业缴纳了物业服务费，此费中包含了装饰装修期间物管企业的劳务成本。因此，物管企业未经价格主管部门核准项目和标准的情况下收取此费是不符合现行规定的。,小区有游泳池吗？游泳池是否对业主收费？外来人员怎么收费？水费怎么算？水多深？ 游泳池将实行收费，一般不对外经营。,外墙脏后是否可以清洗？一般多久清洗一次？ 物管企业应定期对物业外墙进行清洗，一般23年清洗一次，具体清洗时间实管物管公司依据实际情况而定。,小区能否养狗？小区可不可以养家禽？ 根据临时管理规约约定：业主除得到政府相关部门书面许可外，不得在单元内饲养家禽牲畜或宠物。 关于具体养犬事宜请参照重庆市养犬管理暂行办法。 可以

27、养鸟 但不能侵害其他业主利益，不能搭建鸽舍。,同一小区高层住宅和花园洋房为什么物管费不同？ A同样大的面积高层住宅分摊的人数多，花园洋房的分摊的人少。 B购房合同（附件）或业主临时公约有约定。,人员之准备,场所之准备,突发事件,1.9 应对突发事件之准备,2007,2 进行楼宇交付,开发商,业户,物管处,签收钥匙及填写收楼确认,预缴物管费,验收单元,楼宇交付完毕,业户填写有关表格,签发业户手册,1,6,4,7,3,2,5,8,6,9,7,5,8,2.1 楼宇交付流程,1.开发商向业主发出： 收楼通知书 楼宇移交流程图 物业各项收费一览表,2.开发商核对验证： 身份核实 余款付清,2.2 功能区

28、域设置,1、接待处 2、咨询处 3、缴款处 4、等候处 5、交接处 6、验楼处 7、装修申请处,接待处 1.请业主在花名册签字及写下联络方法； 2.派发纪念品(若有)。 咨询处 主管级人员留守 缴款处 1.缴交有关费用例如购房余款、有线电视初装费、水电周转金、防盗门安装费（可视）、管理费上期、维修基金（若有）、装修按金、装修垃圾清运费等； 2.缴清全部款项，发出收楼证明； 3.业主持收楼证明到等候处。,等候处 对于在等候处轮候办理交楼文件的业主可以派发业主使用公约、业户手册及装修守则； 交接处 1.收缴款处发出的收楼证明； 2.核对业主身份，例如身份证或护照、公司营业执照、购房合同、按揭合同、

29、委托书等 3.签署业户联络资料登记表、区域防火责任协议书、通讯业务申请表、业户档案、二次装修申请（若有）； 4.派发业主使用公约、业户手册及装修守则、燃气安全使用手册（若有）；,验楼处 1.锁匙保管员取出相应单元的锁匙； 2.验楼员持验楼交接书、验收遗漏工程记录表、锁匙托管承诺书、收楼承诺书陪同业主前往收楼单元并记录外出的时间； 3.路途中不断介绍物业附属设施、未来规划蓝图、物业管理的服务等并抄电表、水表、读数及表号； 4.到达现场开始验楼、验楼过程中一定要注意要让业主紧跟你的思路去验楼，对于不合格装修应主动解释，争取业主谅解； 5.验楼过程中一边介绍一边填写验楼交接书，并抄煤气表读数及表码；

30、,6.若无遗漏工程，请业主在“收楼承诺书”上签名将锁匙交给业主，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场； 7.若有遗漏工程填写验收遗漏工程记录表、收楼承诺书及锁匙托管承诺书，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场； 8.验楼员将有关资料交回验楼处； 9.若验楼员外出时间过长，现场主管应另派人前往进行支援，并汇报有关情况； 10.回到验楼处向主管报告并登记回来的时间； 11.文员应将有关资料归入相应业主档案中；,装修申请处； 1.填写申请表格，交费等； 2.说明有关对装修前要求。,1、清理现场，可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助 完成。 2、将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。 3、管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈给物业部，以应付业主的查询。 4、当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收。 5、对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。,2.3 交楼后工作,楼宇交付的总体注意点,承诺必达 准备充分 保证交房 交、验互不形象 隔离业户 带离现场 搁置问题,感 谢,