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1、西康路989商业定价报告,2011年4月,原理,通过两种测算方法 租金/回报率法 商住比值法 综合得出市场推导整盘均价,租金/回报率法测算,周边市场分析,项目合理租金（a）,同档市场分析,项目合理收益率（R）,测算原理,(权重法),(类比法),V=a/R 得出售价,周边市场租金分析（a）,调频壹,6-7,12,10,8-10,8,7,8,5-6,4,8-11,6.5-8,8,7,4,5,5,5,5-6,西康路,胶 州 路,7,昌平路,西康路989,静安 晶华苑,新丰 小区,达安锦园,鼎鑫佳园,君御豪庭,东海园,贤居 天下苑,常德 名园,新会苑,长寿苑,宝华 名邸,上青佳园,音乐广场,6-7,周
2、边商业市场,常 德 路,西康 路,亚新生 活广场,项目周边沿街商铺商业档次普遍不高主要集中在：常德路沿线、胶州路一带,昌平路地区商业氛围较好，商业档次相比较高,常德路/胶州路片区,昌平路片区,周边商业,邻区商业,周边商业市场,周边商业市场租金特征,常德路：沿线商业相对较成熟，但业态档次较低，目前1层租金通常在5-6元/天/ 胶州路：靠近亚新的一带租金在7-8元/天/ ，但受道路影响（新会路和胶州路都为单行道），商业发展缓慢，空置率高 昌平路：商业档次相比较高，目前1-2层租金通常在8元/天/左右,市场权重法推导租金,本案概况,大环境：本案属于高档住宅底商，贴近长寿路新兴高端商业“调频壹”背后，
3、并紧贴静安区的重点规划区域 小环境：项目周边尚有未动迁的棚户区，较为杂乱。周边商业氛围不浓厚，商业档次不高,未来有较好的发展， 但目前周边商业氛围及档次不利,市级商业-商务中心区段 地区行政办公-文化休闲区段,南京西路,中部崛起,曹家渡商业中心,苏州河滨河,项目,北翼中分区,-,拓宽道路,地区生活-休闲活动区段 地区商业-服务中心区段,调频壹,物业状况西康路989商业,本案隶属于总建筑面积约16万的高档住宅西康路989 主要沿新会路、西康路街道分布。,项目产品有优势，格调高雅 但外部设计阻隔人气的聚集,商业项目SWOT分析,S,优势 产品的附加值较高，层高6米，可分隔； 整体的定位和产品的品质
4、高 地理位置较好，未来发展前景较大,W,劣势 产品不能做餐饮行业 项目周边缺少停车位 较多的台阶和花坛的设计在一定程度上阻碍了人气的聚集,O,机会 项目将导入的高端人群，有利于营造高档次商业氛围 整体区域的发展前景较好，有吸引更多高端客群的潜力,T,威胁 周边商业氛围不浓厚，档次不高,位于商圈旁的高端住宅底商，但周边存在不利环境，且功能及设计上有一定欠缺,未来的区域发展前景是经营者关心的因素,入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一般高档次的业态与高租金相匹配,车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方便，人流自然多,一般情况下，小户型的商铺，单价较高,项目的建筑构架以及功能布局是否有利
5、于集聚人气，影响租金,15%,25%,30%,5%,5%,5%,15%,100%,交通通达性,区域商业氛围,未来区域发展前景,入住业态档次,车位,项目聚集人气的功能,户型面积,区域的商业氛围对租价提升起至关重要的作用,商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影响因素之一,可比案例影响权重系数评定,选取与本案临近的“常德名园、达安锦园”2个项目进行可比案例分析,本案租金测算,以不带附加值的纯一层的租金计算，本项目合理租金应为：7.8-8.8 元/天,隔层后，按1.5倍附加值溢价，本项目机会租金为：a=11.7-13.2 元/天,同档市场投资回报分析（R）,同档次项目市场,静安区的高端物业配套商
6、业档次相对较高，经营业态以品牌休闲娱乐、零售业为主 1-2层租金通常在7-8元/天/,同档次项目市场,同档市场的商铺投资回报率在4.7-5.5%,确定商业收益率,随着市区商业日趋成熟，售价快速增值而租金相对稳定，回报率趋向有限 项目选取的资本化率为R= 5.5%,国际丽都长廊商铺,投资商铺接受的资本化率,6%是我们接触到的投资客投资商铺能接受的最低收益率,平均收益率：4.9-5.1%,未来预期相对较好，本项目可适当调高收益率,静安紫苑商铺,平均收益率：4.3-5.5%,本案参考项目,充分考虑客户对R的接受度以及项目盈利的因素,综合考虑以上因素,中凯城市之光商铺,平均收益率：4.7-4.9%,未
7、来有“大中里” 建设，本项目可适当调高收益率,市场推导下，项目安远路、西康路商铺均价：7.8 -8.8 万/ 即整盘均价8.3万/,市场推导整盘均价,本案一层商铺平均销售价格V=a/R=77645-87600 元/,住商比值法测算,测算原理,同期销售、高端案例的住宅与商业均价比,本案住宅均价,本案商铺均价,案例选取,同期销售的项目，且商铺与住宅均处强销期 销售时间在近三年，即08年至10年 属于散售商业，剔除整体出让项目 项目位于内环内、传统市区地段,案例选取原则,参考案例,宝华城市晶典 (2009),嘉利浦江公馆 (2009),静安紫苑 (2009),黄浦新苑 (2009),复地新都国际 (
8、2010),本案位置,嘉利浦江公馆,复地新都国际,静安紫苑,宝华城市经典,同类项目商住比值,嘉利浦江公馆：1.39,复地新都国际：1.36,静安紫苑：1.29,宝华城市经典：1.47,黄浦新苑：1.4,案例项目同期商业与住宅售价比,参考案例项目商住比值集中在1.4：1左右,住宅：2.8万/ 商业：4.2万/,住宅：3.6-4.2万/ 商业：5.2-5.8万/,住宅：3.8-4.3万/ 商业：4.8-5.3万/,住宅：2.6-2.8万/ 商业：3.8万/,住宅：3.8万/ 商业：4.8-5.3万/,商业售价,1.4住宅售价,结合本期住宅售价5.5万/(底价)，商业售价为7.7万/,市场推导整盘均
9、价,租金/回报率法 商住比值法,8.3万/,7.7万/,综合两者所得，本案合理市场推导均价在8万/,（整盘均价）,策略性整盘均价,推案量少，不必追求跑量式去化，可保持一致的高端调性 在市场推导价格基础上，有溢价空间,量少：8套推案量,高品质感：石材立面，ARTDECO风格,建议溢价20%，即整盘均价9.6万/,物业费定价,商业较为成熟区域的物业费与售价比值在0.8-1.2，取中间值1,本案商业物业费为市场推导均价8(万/) 1，即8元/天,费用可行性论证,目前市场主流物业费在5-6元/天，本案整体档次高，质感强，实现了与品质相符的市场溢价 市场物业费不大于8元/天(除音乐广场包空调费的价格)，
10、本案达到了标杆价格水平,附件：长寿路商业市场概况,区域商业市场主要密集分布在本案东侧，以亚新生活广场为中心逐步向东面延伸。由亚新生活广场，调频壹广场，长寿路沿街商铺组成。,市场概况,亚新 生活广场,调频壹,长寿路 常德路 沿街商铺,本案,亚新生活广场项目概况,亚新生活广场占地面积19000平方米,营业面积35000平方米,由上海昆仑商城与新加坡台联商业投资股份有限公司合作经营,1996年12月建成开业.亚新生活广场以原本的厂房结构改造成开放式平面展开的SHOPPINGMALL格局,融合了中西文化风格,由六幢各具功能的楼宇组成,整个商场有1500平方米的入口广场、900平方米的中庭广场及近百米长
11、的名店街组成,并设有3000平方米的停车场。,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,亚新生活广场业态分布,（租金来源商家及亚新招商部）,亚新生活广场有昆仑广场和名店街组成，其中昆仑商场从事传统百货，租赁模式采用扣点模式。名店街属于综合性商业体，租赁模式采用租金模式。,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,亚新生活广场业态配比,亚新生活广场主要品牌零售为主，占整个业态的75，其中餐饮主要有品牌餐饮、休闲餐饮、特色餐饮，占整个业态的15。休闲娱乐有浴场、游艺房、网吧、美容SPA、酒吧、KTV。占整个业态的20,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,亚新生活广场经营状况,娱乐
12、：因为长寿路目前已成为本市KTV会所较为集中的一个商圈，加上是连接站前商圈和中山公园商圈的区域型商圈。中低档娱乐业消费会被周边商圈有所拉动。所以亚新周边现有的中低档娱乐经营状况一般。,餐饮：餐饮业是目前需求较大的，本区域内有大量的办公客流，午间的消费需求非常强烈，加之亚新是连接虹口、上海火车站与中山公园以及武宁曹阳地区必经路段，流动客流所带来的消费也非常大。所以在亚新生活广场内和附近的餐饮行业目前经营状况都较为理想。,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,调频壹广场概况,调频壹广场（Channel 1）地处长寿路和陕西北路交界，总共六层，建筑面积约5万平方米。项目由2009年5月1日起
13、试营业。,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,调频壹广场业态分布,零售： Zara、Bershka、H&M、Uniqlo、Bestseller集团（Jack&Jones、Only、Vera Moda、ed）、衣恋（Eland、Scat、Teenie Weenie、Prich、Plory）、i.t、Asobio、Etam、azona a02、LOGIN*Monchhichi、Chaber、Dazzle、LeShop、Elle、Sandstone、Susie、Snoopy、 EVEs tempation、Yiselle、Ziranma、James King、Jeans Town。新光饰品
14、（Neoglory Jem）、万宁、肥皂剧Vital-ion,餐饮： 喜粤、Wagas、葡京、争鲜回转寿司、小巴辣子、越味风、蔬果情怀、味千拉面、一茶一坐、Burger King、萨丽亚、韩膳宫、干锅居、DQ、泰勒瓦品质红酒、赛百味、Strawberry Forever、狠牛创作面馆、安徒生冰淇淋、私房小厨、爵品、咖喱工房、奇脆乐、可颂坊、华芙先生、星狗、阿一天下、甜言物语、雅点舫、Sephora、,综合性商场，品牌零售结合品牌餐饮。,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,调频壹广场业态分布,综合性商场，品牌零售结合品牌餐饮。租赁模式结合了扣点模式(1F)和租金模式。,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,（租金来源于盈石）,周边沿街商铺长寿路,长寿路沿街商业密集段，主要集中在胶州路至陕西北路间； 业态类型：以中型餐饮行业居多，主要集中在长寿路、常德路交界处；,经营状况：长寿路两端有较多的办公楼、居民和学校，消费需求强烈且多元化，目前餐饮和零售经营状况较好，娱乐和其余业态经营现状一般。,（租金来源商家及相关物业部门）,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,亚新生活广场,调频壹,长寿路、常德路沿街商铺,THE END,