2011扬州市仪征龙山项目可行性报告2稿.ppt

《2011扬州市仪征龙山项目可行性报告2稿.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011扬州市仪征龙山项目可行性报告2稿.ppt（56页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、,上海奇正地产机构 | 2011.08,仪征龙山项目可行性研究报告,QIZHENG ESTATE AGENCY,策略报告结构,Contents,项目区域大背景理解 项目构思与结构理解,第一部分 项目区域大背景分析,QIZHENG ESTATE AGENCY, 解决的核心问题项目区域现状背景,Chapter1,PART 1 城市背景理解,4,仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。 长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁

2、路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济发展带之一。 2010年全市新增规模工业企业24家，已累计发展到 484家，园区现有企业57家。,城市理解1：潜在高端客源多,新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。工业的迅速发展产生了大量的高端客源。,城市理解2：客源封闭,仪征城市人口呈负增长，缺乏外来高端客源导入，城市客源封闭,仪征市人口历年变化并不明显，从2002年到2007年总体呈缓慢上涨趋势，而2008年及2008年两年，人口甚至出现了负增长状态，说明了仪征市的外来人口率非常低，这也将导致

3、仪征市刚性购房需求市场极小。 仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业人群，对于仪征的房产市场影响会比较明显。,2002年开始固定资产投资开始大幅度上扬，但是房地产投资却在逐渐下调，这充分表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。同时固定资产的投资没有拉动城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。仪征城镇居民实际可支配支出用于储蓄及投资比重比较大，说明该市居民住房消费潜力还是比较明显的。目前仪征的恩格尔系数已经连续两年在40%以下，并呈逐年下降趋势，房产行业还有较大发展空间。,城

4、市房地产发展相对滞后，而人口住房消费潜力明显，房地产业还有较大的发展空间,城市理解3：房地产具备发展潜力,城市理解4：交通升级,长江四桥 长江四桥位于南京长江第二大桥下游约10公里处，起于六合区横梁镇以东与宁通高速公路相交处，经龙袍镇跨越长江，与对岸石埠桥连接，止于沪宁高速公路相交处的麒麟枢纽，接在建的南京绕越高速公路东南环段，全长28.996公里，其中跨江大桥长约5.448公里，.预计将于2013年建成通车。 项目地至夸江大桥只有约12公里的距离，开车只需10分钟就能到达大桥过江，大大缩短了到南京城区的距离。 龙潭过江通道 龙潭过江通道的线路已经确定，该通道将跨越镇江句容、南京龙潭、扬州仪征

5、三个城市。计划于2014年开工建设。2017年建成通车 。项目建成后仪征市民通过该通道到南京，将与南京规划的都市圈S5线轨道相接，半小时不到可直达鼓楼。 长江四桥、龙潭过江通道拉动了区域之间的经济联系，未来将为长兴导入更多的外来客源，改变目前封闭的局面。,城市交通升级，导入更多外来高端客源，必将改变目前相对封闭的局面,长江四桥,仪征市是以工业为经济主导的城市，产业结构的失衡，致使得房地产发展较为缓慢。 仪征人口呈负增长局面，城市外来高端客源导入不足。 城市房地产发展缓慢，而城市住房消费潜力明显，房地产还具有较大的发展空间。 未来长江四桥和龙潭过江通道的建成，将大大缩短仪征与南京的车程，同时也加

6、强了仪征与南京的联系，仪征项目客源封闭的局面将被打破。,城市小结,PART 2 项目区域理解,10,2020年，城镇人口50万，城区面积50平方公里 目前仪征城镇人口27.07万，城区面积37平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。 城东南规划15.25平方公里新城 城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，在老城区东南区域，打造一个首期规划15.25平方公里的现在滨江新城，启动了城东80万平米的征地、拆迁工作。 创建国家生态市人居品质 建设亲水态城：城南滨江公园、扬子江公园打

7、造沿江风光带； 城东推进红旗河景观、东园湿地公园 城中仪城河、镜湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生态城 建设特色生态镇：大仪、谢集镇、新集镇、刘集镇、青山镇、月塘乡、枣林湾等因地制宜，建设特色乡镇。,区位理解1：城市主要向东、向南发展,东拓西联，南优北控，打造现代化滨江生态工业城市,城市主要向东向南发展，项目所处区域并非城市主要发展方向,区位理解2：区域内配套低端,青山中心学校,镇政府,国土局,周边商业,住宅,龙山风景区,青山镇固有的配套不齐全，且整体的形象较低，项目离市区大型商业配套又较远,项目位置,青山中心学校,镇政府,龙仪路,滨江路,青山镇商业配套主要沿龙仪路两侧分布,项目位置,长江四桥,1

8、2公里,24公里,10公里,区位理解3：邻近大都市，未来区域具备升值潜力,相比仪征市区，项目更靠近南京区域，且更靠近规划的长江四桥及过江通道，使得项目在接受南京客源竞争上更具备优势,过 江 通 道,区位理解4：最具生态价值的居住片区,龙山风景区占地6000多亩，是扬州地区保存最为完好的原生态地区。景区内果木品种繁多，有桃园、梨园、山楂园、板栗林、葡萄沟和千亩以上的竹海等。风景区内四季常青，每个季节都有自己的特色，形成了“春可踏青郊游、夏可垂钓野炊、秋可登高赏叶、冬可踏雪寻梅”的生态休闲观光旅游区。,扬州保存最完好的原生态区，最具生态度假居住的价值区域,望风亭,区域内平整地块较少 靠近化工区，影

9、响观景 内部交通体系欠缺，对外联通道路有待增加,地块制约条件较多，开发难度增加,区位理解4：小环境有所不足,项目所处区域并不是城市发展方向，但项目区位更靠近大都市南京，更容易吸纳南京客源。 小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。 项目唯一商业配套区域表现较为低段。,PART 3 仪征房地产市场理解,17,中心区：政治经济聚集区，商业发展快，传统老城区 城东区：城市未来发展主流方向，东进和扬州接轨 开发区：传统开发区，仪征化纤等企业在内，污染环境大， 目前项目少 汽车工业园区：新型产业聚集区，低污染，附加值高，具有潜在的人口导入潜力。 滨江生活区：以开发区和长江作为引擎，打造滨

10、江生活带，未来城市高端居住区,人居集中：城市向东规划的引导以及上海大众的落户，城东城北两版块成为新的人居聚集地 楼盘集中：去年三季度新开楼盘扬州家园、宇斯浦国际花园以及新入市的和景印象城、东城水岸，加上先期开发的奥林匹克花园、水木阳光,村组农民向集镇集中 扬州人流向市郊高端物业流动：尤其以新集镇、刘集镇为主，两镇开发的多为别墅物业类型，主要客户来源于扬州市区,项目以点为主，最少仅10亩，目前最大楼盘仅30多万平米，综合配套差，项目品位普遍不高,城东、汽车工业 园板块目前是热点,开发体量小 大盘暂无,乡镇区域 日趋活跃,板块划分及各板块特点,2008年下半年受金融危机影响，大多企业无用地意愿，土

11、地成交大幅度萎缩。2009年前三季度土地招牌挂成交量依旧很少，但是第四季度由于楼市迅速回暖，普遍萌发储备土地的热情，土地成交均价也相应涨到925元/平米。相对2008年662元/平米均价上涨40%。 2010年土地成交37万平米，平均容积率1.18，总成交价2.45亿，总建面积43万平米，楼面均价559元/平米，相对2009年692元/平米的楼面均价下降了19%。,09年土地成交火爆，2010年土地成交量再次大幅度下滑，成交价格下跌,土地成交状况,土地成交明细,成交区域主要集中在城东板块的新集镇，刘集镇和开发区板块,随着目前一系列的楼市新政调控，以及加息等措施，仪征楼市并未受到太大的影响。这主

12、要因为仪征楼市需求主要来源于自住改善型购房，很少有外地客源及投资客户，影响也仅仅体现在贷款政策限制方面。,仪征商品房成交整体呈上升趋势，2008年由于金融危机及宏观政策调控银色，销售量大幅度下滑，年成交面积仅22.62万平米，到2009年，随着一系列的楼市优惠政策，仪征楼市逐渐回暖，2010年已经销售49.62万平米，销售额达到18.99亿元。,10年房地产受新政影响较小，成交继续走高，月度去化5万平米,商品房成交状况,PART 4 竞争环境分析,22,竞争平台1：分布,城市项目主要集中在市中心，城市东片（新集镇）；别墅项目多集中在新集镇，竞争激烈。,项目位置,800011000元/,9000

13、16000元/,竞争平台2：供应,城市未来别墅供应在15万方左右，未来供应主要集中在联排、双拼类产品 类独栋产品具备市场运作的机会,市场整体月均去化在2-6套，高总价及常规产品市场去化不足 低总价联排去化水平明显高于高总价独栋 豪第舫依托产品力跳脱了区域市场，表明了市场对高品质改善需求较强 项目未来运作必须提升产品力,竞争平台3：去化,独栋地上主力面积在300-350，地上单价在1.1-1.4万，总价在330-500万，为独栋最热销区间； 联排地上主力面积在210-310，地上单价在0.9-1.2万，主力总价在200-370万，为联排最热销区间； 独栋产品高于联排2000-3000元/， 从市

14、场表现看，联排产品销售情况明显好于独栋产品,竞争平台4：价格,客源以本地及扬州区域为主，改善型居住为主导 市场受限于市场封闭，周边城市（如南京、镇江）高端外来客源导入不足,竞争平台5：客源,市场的理解,区域未来竞争压力明显，面积段的合理分布，以及总价的控制； 市场对高品质改善型需求较强、但外区高端客源导入相对不足； 对品质楼盘及项目亮点的打造，彰显项目特色；,PART 4竞争平台,29,跳脱个案：总规以规模取胜,容积率：0.75 占地约450亩，由独栋、联排、叠加、情景洋房、沿河观景洋房等多种建筑形态组成的居住区。豪第坊为其倾力打造的纯木结构别墅； 总规以大组团式为主，人车分流，组团设立景观轴

15、，整体表现较好,容积率：0.25 项目总占地400亩，西郊花园别墅为扬州首个高尔夫别墅区，拥有3条天然河流及9洞标准高尔夫绿洲球场； 总规以组团式为主，产品为独栋，注重私家花园的打造，整体表现较好,主要表现在整体规模上，对项目具备可参考性,西郊庄园,豪第舫,立面表现，整体品质感较强,美国进口比沃德外墙乳胶漆、局部天然材料，美国进口欧文斯多彩玻纤瓦，注重对廊柱、雕花等细节处理品质感较强,豪第舫,西郊庄园,中式立面风格 采用古朴线条勾勒出大家气派，庭院以白墙青瓦为元素，品质感较强,跳脱个案：立面品质感较高,公共环境缺乏对别墅私密性营造,香堤雅墅,除却均设立景观轴之外，社区内部设立大型水景主题，广场

16、，注重对密植塑造，但私密性营造不足,景观的打造稍有欠缺，社区整体表现较好，但内部私密性营造不足,跳脱个案：私密性营造不足,豪第舫,西郊庄园,整体户型设计表现常规，功能性设计略有欠缺。,西郊庄园：357，半地下室面积78-85，赠送前后庭院及景观露台，户型附加值较高,豪第舫：318，赠送大面积庭院，增加户型附加值，非套房设计，舒适度需提高,跳脱个案：功能性设计仍需提高,整体市场立面风格表现纯粹，项目单纯以立面作为主要机会点竞争无法实现市场的跳脱； 社区公共景观对居住私密性的营造力度不足； 就此来看，高端个案缺乏对居住私密性及户型功能的诉求，项目通过居住品质及智能化的提升具备市场运作的机会。,产品

17、的理解,PART 4 南京周边竞争市场,35,2010年1-6月南京市别墅成交均价,新政之后，“铁板一块”的别墅市场出现了松动迹象。相比3月高峰期，至6月，别墅成交均价下滑1301元/平方米;市场出现分化，远郊别墅价格率先松动，高端别墅价格则继续上扬,白鹭岛度假村,碧桂园 如山湖城,百美山庄 森湖溪谷,世外边城、新湖仙林翠谷,汤山公馆、明阳山庄,绿城玫瑰园、珍珠泉九号,东部假日 松鹤居 金陵避暑山庄,钟山国际高尔夫,金牛湖度假别墅、马集镇度假别墅,南京周边旅游度假性质别墅分布图,周边度假旅游项目较多，竞争激烈,本案,南京周边竞争个案表现：茅山湾1号,茅山湾一号,45KM,22KM,与项目类似，

18、依托风景区的景观资源，打造生态度假别墅产品，且在南京都市圈范围之内,南京周边竞争个案表现：茅山湾1号,茅山风景区,售楼部,高尔夫球场,茅山湾1号位于茅山风景区，茅山主峰和茅山水库之间，总占地317亩，共规划建设独栋及双拼别墅77套。距南京40分钟车程，距南京禄口国际机场30分钟车程。 茅山有“第一洞天，第八福地”的美誉，自然风光清新秀美，满山苍翠欲滴，草木芬芳。是历代养生、养心之地。 项目依托自然山水，传承江南住区文化，分观山、滨河两个街区。观山区稀缺独栋为主，滨河区以珍藏双拼为主。别墅布局错落有致，观山观水，怡然生活，室外桃源。 项目于2010年10月开盘，配套有茅山国家5A级风景区、小区会

19、所、高尔夫球场、商业街、酒店等。 在南京城市宣布限购后，电话咨询明显增多，客源可以辐射整个沪宁线区域，项目定位为投资性别墅。,项目以5A级风景区、生态度假、城市都市圈内为卖点，吸引南京等周边区域投资客源，且限购出台后，项目外来投资客源明显增多，对本案有很高的借鉴意义,法式、意式、西班牙式、英式风格与地中海风格的完美搭配,项目概况：玫瑰园系列是绿城的第三代产品，南京玫瑰园占地460亩，规划总建9万方，位于南京浦口区珍珠泉旅游度假区，该项目拥有10万亩的森林公园和1800亩的高尔夫球场，分二期开发,南京周边竞争个案表现：绿城玫瑰园,项目地处南京江北浦口，邻近珍珠泉度假风景区，对项目有一定借鉴意义,

20、开盘时间：一期2007.11.18 二期2009.10.2.，8月底加推10套独栋，面积在600-900之间 主力面积：一期600-650，二期600-900山地独栋 销售价格：一期开盘价格在800-1600万之间，二期景观独栋价格在1400-3500万 销售情况：一期售罄，二期目前还剩余4套 绿城玫瑰园打折优惠信息： 全款优惠10万元,客群分析： 南京全市，客群购买能力强，基本有2套或以上住房，多少为私营业主，投资比重不高，小面积别墅20%左右客户来自鼓楼和河西,南京周边竞争个案表现：绿城玫瑰园,园林景观 一期建筑类型为地中海式的意大利风格和西班牙风格，其中西班牙风格为主，庭院采用抬高标高的

21、方法 ，把高尔夫的景色收纳于社区内，庭院内设游泳池和烧烤台，社区入口处采用空间序列的设计手法，结合景观植物的层次搭配，一期小区景观植物多达170种，景观成本均摊在建筑面积上达在1500元/平方米。，后期追加庭院装修标准10万/户,珍珠泉风景区,昭富高尔夫球场,老山森林公园,项目位于浦口区珍珠泉风景区内，北靠10万余亩老山余脉，西临昭富国际高尔夫球场，南接3000亩珍珠泉湿地公园景区2号入口,依托自然景观资源，打造高档的别墅小区,南京别墅市场总结,白鹭岛国际旅游度假村（来安）,位于安徽滁州来安县白鹭岛生态旅游区，从南京长江二桥经宁蚌高速需50分钟可到达，建设用地120亩，规划建筑面积达3万平方米

22、，以连排别墅和独立别墅二部分构成产权式酒店公寓，每户建筑面积4060平方米不等。白鹭岛国际旅游度假村在售双拼别墅，面积82.2平米，购房可赠送3分土地。 配套设施： （1）综合会馆约5000平方米，具备餐饮、会议、洗浴、娱乐等功能。 （2）别墅度假区，首期推出100幢，约3万2千平方米，以吸纳会员为主，提供一个休闲，度假的居所。 （3）具备度假功能，约2000平方米，初期建设10幢，以木结构为主，营造浓郁的山村风情，院落与院落之间用木结构长廊连接，外墙设计为农舍，室内达星级标准。 （4）高尔夫练习场 （5）马术场，充分利用地形按标准建一个马术俱乐部。 （6）沙滩浴场，发挥水源优势，建人造浅水沙

23、滩浴场， 沙滩边停靠竹筏、小船、游艇、沙滩排球场等设施。 （7）潜水俱乐部,南京周边竞争个案表现：白鹭岛国际旅游度假村,65KM,项目地处安徽省滁州，邻近白鹭岛生态旅游区,推广口号：原生态的优美环境,1,2,3,4,1,温泉会所,2,原始山林景观,3,4,湖景,湖碧水山庄,南京周边竞争个案表现：白鹭岛国际旅游度假村,以温泉会所、山景、湖景为卖点,从整体别墅市场的发展看，上市销售的速度较前几年明显加快，每年增幅较大。 从政策层面看，未来不可能出现小于0.5容积率的土地供应。 从土地分布区域而言，南京市区独立别墅用地可开发量有限，大量的别墅区主要集中在溧水、句容的景观区、江宁各镇景区、江北佛手湖、

24、汤泉等地，远郊别墅的竞争将是未来别墅市场的主旋律。 从南京周边以生态旅游度假为概念的项目较多，大多以湖景、水景、山景、生态为主要卖点，同质化明显。,南京周边竞争的理解,竞争环境结论：仪征市场整体表现力一般，产品平台具备跳跃的空间。大环境上，在限购的背景下，生态旅游度假别墅成为投资新的热点。但南京周边生态旅游度假项目较多，概念雷同，且产品整体表现力均较强，竞争相对激烈。所以建议项目产品以跳脱仪征市场平台，以吸纳本地客源为主，外来客源为辅的方向走。,PART 4 项目整体定位,44,项目swot分析,项目整体定位,集生态与旅游为一体的仪征首个大型高端的生态别墅,PART 5 目标客源圈定,47,多

25、次置业经验，同时在异地置业 不单纯以地段作为首选因素，产品要求提升 地段、产品具有彰显身份的空间价值,多数有过2次以上置业行为，关注居所品质 需要通过居住产品的品质做到自我的提升,客户构成,客户类型,喜好奢侈品消费，注重身份 在一二线城市拥有多套高端物业 长期居住于一二线城市或国外，注重圈层,多数有过1次置业行为 对于目前居住环境有所不满，急需改善 看重房间的功能空间尺度和社区的口碑,资金限制置业总价，居住品质要求不高 生活配套完善，交通便捷，满足工作需要 户型合理，附加值高，总价费用低,客户特征,高端客户层次,主力客源,项目客源主要为该市及周边城市最高端客源层,高端客源容量,全市高端客源基数

26、较大，具备高端个案运作支撑,项目主力客源集中在化工业为主，表现为化工、电子、汽车、机械制造等行业,中高端产业,仪征高端客源特征结论,项目目标客源？,1、处于城市富豪发展的初级阶段，表现高调、喜欢炫富 2、顶层富豪外流，追求更高生活品质 3、注重在朋友圈内的面子和身份，资产保值 4、注重事物外在表现，对于本质要求较低,以区域客源为主导，表现为封闭 项目参考50%,市场客源,参考个案：山水豪庭,以改善型及投资为主要需求，对于品质和环境需求逐步提升 客源参考比例：50%,项目前期客源圈定,仪征市 （含经济开发区） 占50%,大仪镇,新集镇,刘集镇,青山镇,扬州及其他区域 占10%,马集镇,南京其他区

27、域 占25%,项目前期客源以城市及周边乡镇客源为主力，更认可目前区位及产品品质对项目的价值支撑 随着区位和品牌树立，后期随着交通优势显现，城市经济对外开放度增加，外区客源比值增加 客源区域分布： 核心客源：仪征市区，以市中心及经济开发区为主、占50% 重要客源：周边乡镇，以青山、马集、刘集、新集等周边乡镇为主、约占15% 可行性客源：扬州、南京客源，约占35%,项目客源交通导入,本案,大仪镇,新集镇,刘集镇,马集镇,仪征市 （含经济开发区） 占50%,扬州及其他区域 占10%,南京其他区域 占25%,S333,沿江公路,宁通高速,THANKS ！,Add:Room711,HeChuang Building,NO.450 Cao Yang RD,Shanghai,China Tel:021-32200277 http:/,