2012务川杨村新城500亩项目开发战略定位与概念示意方案52p.ppt

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1、务川杨村新城500亩项目 开发战略定位与概念示意方案 策划研究：深圳天骜投资策划有限公司 2012年4月20日,中小城市/地县级大盘开发模式定位研究,关于大盘发展与大盘价值,国内外成功大盘开发模式研究,项目开发成功模式借鉴,成功模式持续研究之一,通过对多个大盘的分析，研究国内外大盘开发的5种典型的成功模式和10多个典型案例,中心城镇开发模式,紧缩城市开发模式,综合体 开发模式,城市中心大盘开发模式,交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐； 项目功能与城市、区域功能的互补； 项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。,新市镇开发模式,主题社区开发模式,产业驱动开发模式,城市更新区/郊

2、区陌生区大盘开发模式,老年社区,体育社区,教育社区,休闲产业,体育产业,商务商业,项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求； 项目开发驱动模式，吸引消费群体。,开发模式项目待研究和借鉴的开发模式与规划理念,紧缩城市开发模式,产业园区,商贸城/商业街,主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发,模式一：主题社区模式,主题社区开发模式,核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中

3、对消费者形成有效吸引的作用。,教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。,新市镇模式NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设,最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展, 形成了今天New Town模式。,主要建设措施： 外部功能内部化,采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因； 通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证

4、郊区化生活的； 通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。,加勒比新城,万科城,New town 的来源,公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ,模式二：新市镇模式,凤凰城,产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发,产业驱动模式,总部基地,通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。,关键词：,采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因； 在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势

5、；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求； 边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。,特色产业； 产业经营； 产业影响力； ,深圳华侨城,模式三：产业驱动模式,观澜湖大宅,中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式,概念及定义： 以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式。主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与与住宅房地产开发等。,区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万100万之间的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀

6、的特点。,为缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等，政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建设、交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在这种条件下产生。,文化体育中心,商务中心,中心城镇开发模式依托新城建设而存在，公共设施由新城镇解决。,国际花都,模式四：中心城镇模式,政务中心,最重要的开发控制与要点：内部功能外部化！,紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性,“紧缩城市 ”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染

7、，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。 这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。,作用营造城市新的中心区，打造新地标，创造活力之源的区和功能，避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城“等方面起着重要作用。,紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式”。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。,模

8、式五：紧缩城市模式即都市综合体模式,紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金保证,紧缩城市发展模式 ： 各种功能均衡发展模式 以商务为核心发展模式； 以商业为核心发展模式； 以酒店为核心的发展模式。,适用条件,优越的地理位置 CBD或城市中心边沿；便利的交通条件； 较大的规模；强制性的视觉冲击超高层/建筑群 政府支持，开发主体资金雄厚 。,紧缩城市模式特征,功能复合：项目基本具备城市的主要功能； 建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化； 资源共享：通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享。,合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求

9、； 高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性 。,成功关键要素,紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。,大盘开发模式研究对项目规划与定位的启示,社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社区应成为一个“紧缩城市”形态化整为零、业态多元复合、生活中心模式,超越“单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住，商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”需求； 外向互动、内向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密衔接、融合，大盘是对内独立与对外融合的统一。 集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市功能的浓缩和剪影。,“紧缩城市”

10、是一种可持续发展的城市形态 迈克詹克斯,认识一,大盘功能复合不仅仅是多功能的简单组合，更重要的是功能之间的合理配比与功能之间的合理布局，以实现社区的和谐与舒适。,街区建设与公共空间：街区与公共空间是社区活力的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台,街区是大盘社区重要的组织成分、生活配套和精神延伸；无论西方还是国内，都重视社区内部独立街区的打造； 街区创造健康的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长； 活力街区基本特征：小尺度、互动性、便利与共享、多样性、包容性、防卫性,认识二,街区与公共空间是城市生活的基本元素，能够沉淀城市的历史与文化，增加居住者对环境的依恋与归属感。,社区公共空间：在整个

11、社区、邻里的空间布局中，公共领域、公共空间以及居民共同使用的建筑与设施，如社区街道、城市广场、学校、绿化公园等，是居民日常交往与活动的重要场所。,街区与公共空间不是越大越好，大广场的结果常常是死角。,合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业、商务后期开发。现金流与品质保障。,认识三,市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。,启动的基本原则,产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位； 景观大

12、盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值； 一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。,科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值,认识四,首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应； 开发节奏控制：前期以适宜的容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立项目品牌获得后期成功开发； 产品分期策略：前期商业类产品或高品质产品，中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。,景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群； 以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象

13、，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。 以区域优势产业型功能产品优先上市：其奠定现金流、产业持续力、人气商气的聚集。,注重邻里关系：人际交往空间的打造，提供社区户外共同活动、交往的场景，提供社区交往的平台与机会。,邻里之间的首属群体与互动，社区的生长点与邻里空间的社区色彩，儿童、青年、老年在各个阶段，城市邻里总是家的延伸 Keller于城市邻里,邻里空间被融入社区规划之中，把室外空间设计当成一个标准，从人的需求出发，创造人性化居住环境； 邻里空间成为人们居家的一个重要标准，这个标准被体现为两个特征，一是尺度适宜，二是相对封闭； 营造和睦社区的软环境，参与社区活动，讨论有关公共利益的话题，产生对社

14、区的归属感和责任感。,认识五,邻里关系不仅要求大盘在规划上考虑与周边建筑的和谐与统一，保持尺度与建筑风格的统一；更重要的是要通过居民的参与建立和谐的社区居住氛围。,生活方式打造是大盘价值与品牌提升重要手段,城市需要大盘对发展的牵引，居民需要大盘的便利与舒适，经营者与参与者需要大盘的经验与积累 大盘发展中，我们不仅要获得利润，更要获得成长！,启示：务川县级大盘成功开发的关键是？ 1、产业植入+生活配套+复合型多业态组合的开发战略。 2、以现金流为首要目标的【启动区】策略：以区域优势产业型功能产品优先上市其奠定现金流、产业持续力、人气商气的聚集。 3、巨量的开发，配合多元的开发模式：连锁加盟商贸城

15、（如华南城、义乌商品城、生活超市等）、大型定制/代建（如大型厂矿/企事业单位的生活区、行政事业单位办公区等）、合作/联营开发（如酒店、医院、方特游乐城等）、分组图分业态择机开发等。,1、务川城市北扩/北拓的重要平台。务川商贸与居住产业聚集带。 2、务川老城区向新城区拓展的接合部。区位优势明显。但需产业与城市设计和配套引导。 3、拟开发地块紧邻城市北拓主干道。昭示性与临干道商业经济提升潜力大。临干道一线可布局设置标志性、聚人气商气的产业、商业业态、总部大厦、精品酒店等功能布局。 4、务川属贫困县城，人口和经济规模有限。对大规模开发的承载力有限。【挑战是现在 机会在未来】新产业的机会（新矿产资源）

16、、融入大遵义（黔渝经济圈）、城镇化人口持续增长、立足县域经济的商贸产业的发展机遇。,务川杨村项目简析,城市门户地 都市新兴区 产业聚集带 规模用地与规模开发（500-800亩用地，建筑面积约100万） 但核心产业缺乏 核心型或领导型产业平台尚待时日 本地块应有所作为并有可为。,项目战略定位构想,项目总体发展定位构想 整合【华南城模式】与【新城市中心】模式，以产业核心区、产业平台为目标，发展以【商贸中心】与【公园里造城】为核心资源的商贸城、居住城、商业城、商务城、公园城新产业区新经济带新城区，以造街、造城、造园为手段，聚集产业资源、聚合消费力。 【荟所有 绘生活】以建设新中心副中心即【主城区北拓

17、的新城市核心区】的高度，聚合商贸产业区的开发模式与优势资源，发展“商贸市场群/区”、“公园社区型高端居住生活区”、“民俗风情步行街区”、“精品酒店商务区”、“城市公园/广场”5大功能区，开启新城新门户生活与产业经济圈。,杨村新城（项目推荐命名）务川未来城市100万造城，新市镇、新务川，未来之城！以【新加坡花园城市“家门口式”生活模式】为样板，融合商贸、商务、居住、综合体、公园均衡式发展模式于一体。集休闲都市区、交通、商贸、市政配套、商务总部等大盘要素带来的持续的商业环境、消费力，构筑务川县城集休闲、娱乐、饮食、购物、商务、旅游为一体的“一站式”城市中心通过“荟所有 绘生活”，营造都市“生活中心

18、”。,门户工程 效益工程 价值工程,项目开发战略与形象定位,Better City Better Life,100万新城市生活中心,荟所有 绘生活 新城市生活中心 以“造城”、“造街”的规划理念和品质元素，荟萃 大型居住区、商务商住区、 产业商业街区、 民俗风情美食街、 星级酒店区、风筝广场、城市公园,项目目标定位与规划理念,务川杨村500亩项目用地范围示意图,如何突破？构建可持续的更有效益的【杨村新城】,产业集群是县级大盘/新城发展的关键模式,步行街区与居住区的融合：更多的商气和人气,造景、造公园民俗风情街独具特色的商业与旅游业融合,汇聚十类商贸与居住产业： 小商品批发城、农副产品大市场、汽

19、车城、数码电子城、建材家居城、服装批发城、农机市场、公园生活城、民俗风情街、百货大楼、生活超市、物流储运,项目用地与功能组合 （一）、两大板块：商贸版块（临东升大道沿线）+居住和配套板块 （二）、6大功能组合：居住区、商贸（步行商业街区与商贸城结合）、道路、酒店商务服务（1栋四星级酒店、1栋经济型连锁酒店）、城市配套（学校、医院等）、公共空间（风筝广场、山体公园等公共设施）。,（三）、6大功能组合下的主要城市设计意向：以集约化产业植入与功能分区为基本模式，通过道路、造街、造城的手法实现有机融合的复合型业态组合。,主要城市设计意向：,项目规划与开发目标： 务川项目以“邻里生活中心”与“城市更新与

20、都市综合体”为战略运营模式，营造集合商业、教育、商住与城市商贸产业整合于一体的，“全能型”、“一站式”、“十五分钟生活圈”，以新城核心商圈，打造新务川新地标，新经济圈，创建一处务川城市向北发展的“城市生活中心”。,项目开发背景简析,城市与产业概况,务川隶属遵义市，是少数民族聚居地之一，2011年被国务院重新定义为资源型县。 务川是渝南与黔北经济区的成员之一。 务川是黔北与渝南区域的核心，是连接正安、道真、德江、沿河的重要交通枢纽和陆路交通要塞。 务川与周边城市相距较近，在经济和资源方面既有互补性，属于黔北未来城市规划区域，是黔北经济圈的重要主城部分。,务川历史悠久，务川旅游资源丰富，属于贵州省

21、优先发展旅游参与的城市之一。 务川城区地块呈狭长状，老城区由于地形的限制，旧城改造难度较大，城市建设发展以东北为主，其中又以北面较为优越。 务川总面积2777平方公里，辖10镇5乡113个行政村（居），总人口43万，其中少数民族人口占总人口的96.56%，仡佬族人口占总人口的44%,务川城市发展： 城市发展方面：形成以东升大道为主干道的城市北拓格局。务川县城远景规划由“由南向北”、“以点带面”、“相互惯通”、“以北部新城为重点”的发展方向，2030年实现容纳11.5万人口的中小型城市。 社会经济发展方面：以增强区域合作的大交通、大水利等基础支撑能力和区域资源承载能力为切入点，以打造具有区域辐射

22、带动效应的铝工业等特色优势资源型大产业为重点，充分发挥”土地广博、资源富集、趣味独特、仡佬文化、民族政策”五大比较优势，突出抓好“大交通、大水利、大产业、大教育、大民生”五大重点，将务川建成西部新型材料基地、贵州绿色食品强县、渝黔旅游新区、仡佬山水园林城市、中国仡佬文化中心，全面实现经济社会历史性跨越。未来五年内，投资总量不低于300亿元，城市人口比”十一五“翻一番，达11万人以上，城市化率达40以上。重点布局面向重庆的交通基础产业和经济主导为主产业，围绕重庆武隆，贵州遵义等世界级景点，规划打造世界仡佬族文化中心。,新型工业化发展方面：一批重大项目将对区域经济形成重大拉动，包括城市人口与房地产

23、和商贸产业。如： 务正道煤电铝一体化项目年产200万吨铝矿山、80万吨氧化铝、50万吨电解铝项目，逐步延伸以高精度铝板、铝带、铝丝、铝箔和特种铝型材为主的铝工业产业链，力争形成全国重要的铝工业基地。 如氟化工及钡盐加工循环经济发展年产6万吨氟化铝、5万吨无水氟化氢、3万吨沉淀硫酸钡项目，初步形成西南氟化工基地。 如延伸汞加工产业链项目年产1000吨氯化汞、700吨汞冶炼、200吨药用汞盐和100吨汞合金项目，初步形成全国重要的汞化工基地。 优势产业如煤炭产业实现煤炭产能100万吨以上。,产业经济前景分析： 1、务川县域经济的区位优势日益突出，融入贵阳黔北渝南经济圈的发展模式为项目发展带来良好的

24、社会背景。 2、“煤、电、铝”大型工业项目陆续投资开发及相关下游产业的发展对务川经济发展带来利好因素，房地产业有良好的机遇 3、大坪工业园区、中国西部养生城、洪渡河水电站建成生产后，会延伸出大量住房需求 4、务川县城区土地的稀缺，地块呈狭长状，开发难度大，老城改造进度缓慢，使项目区域房地产开发潜力得以放大，投资利润得以保障。 5、务川县域对外交通体系逐渐的改变，由其是铁路的规划建设发展，对务川未来的经济发展有很大帮助。 6、务川近年经济发展较平稳，资源性产业发展较稳健，城镇居民可支配收入增加近1倍，对改善性居住需求将逐渐放大。,7、房地产市场发展简况： 务川房地产还处于起步阶段，目前起步较晚，

25、近6年年开工/竣工/销售量均约为14万，年均销售额约2-3亿元（约600-800套）、年均投资规模在2.5亿元左右徘徊。但基于产业和城市发展的基础和前景，现在入驻务川发展房地产业、商贸产业有一定的机遇。 8、典型项目： 老城区板块 A、东升财富广场：80000；多层1梯4户；主力户型105、120和140；目前销售近65%；住宅均价3200元/、商业10000-15000元/。项目处于老县城的东门地带，对面是客车站，形象招示性较好，城市中心的边缘地带，可以享有老县城的配套。除采取中心小型广场式园林景观设计外。 B、南山广场：民族路中段；多层建筑；占地50962、建筑面积137000，其中住宅1

26、01094、商业19000；主力户型为89、112、130；目前销售近85%；住宅均价2900元/、商业12000-20000元/；项目处于老县城的中心地段，依山而建将建筑的层次感发挥极致，但建筑密度较大，让项目的整体品质感觉略低。临街商业部分，采用商业中心的设计模式，小区内开间，二层环型连廊设计，将项目的商业价值发挥到极致。商业业态定位和操作也较到位，如引进千九莲华超市进驻，对项目的知名度有较大的提升。,C、宝利金街：地处民主路（务星广场）；多层建筑；占地50000、建筑面积98000；主要户型90、110、128、147；目前销售近95%；住宅均价2700元/、商业2f4600元/1f20

27、000元/。项目以修建务星广场置换而得，土地成本较底，地段商业形象不错，是务川第一批新城市建设项目。项目规划围绕务星广场而建，充分利用广场商业效应，围围广场开设商业街，规划为两层底商，局部得用地形高层做了三层商业，形成双首层设计。将商业价值发挥出来。目前是务川县市民休闲娱乐的理想场所。 杨村板块 务星帝都：项目地处杨村核心区（三中附近）；多层为主、局部16F；项目占地60000、建筑面积120000；主要户型110、128、135、140；目前销售近80%（1栋电梯楼未推出）；住宅均价2900-3100元/、商业9000-15000元/。项目是务川较为知名的楼盘之一。目前项目周边生活配套已完善

28、，服务型网点基本进驻；项目是务川第一个带电梯小区。规划主要是以小区内开街式设计理念。商业目前运行不错。,新县府板块 除汞矿家属区、丹砂园小区等自建和经济适用房外（均价750-1000元/。商品房开发主要为中电投项目。该项目地处新县政府正对面，地块优势明显，2012年2月通过招拍挂方式取得土地使用权，约55亩，每亩招拍挂地价约110万元，目前项目正在规划中，容积率为3.0约11万平米。 （该项目综合楼面地价550元/）,9、主要竞争楼盘： 东升世纪新城 项目地处东升大道（客车站至杨村间）；小高层、高层为主；占地163266、建筑面积约60万；配套2000城市广场和体育馆15900；项目总户数50

29、20户；规划1栋四星级酒店及商务办公12000；停车位1487辆；因拆迁原因尚未全面动工。该项目位于东升大道客车站至三中片区之间，属城市综合体项目，是北进务川新城的城市门户。,10、主要在建在售项目指标对比,项目容积率对比表,项目住宅均价对比表,项目商铺均价对比表,11、主要商圈和商业板块特点 务川商业格局主要以十字路、广场、步行街为核心商业模式。以民族路和务星广场段商业最为繁荣。该区域聚集了县域经济典型的百货等消费场所。随着南山广场等新商业中心的崛起，民族路的商业地位得到进一步巩固。务星广场则形成新的休闲类广场商业。 务川县域缺乏集中的专业卖场、大型卖场。商业经营模式主要是临街小型商店为主，

30、以日常百货为主。 发展上看，东升大道“杨村组团”将率先成为务川次级商业圈版块。 本项目地理位置具有优势地处老城区与新行政中心的成长区。同时务川新长途客车站即将投入建设。交通优势对项目的商业产业定位影响重大。当前务川县域商业还处于洼地时代，本项目发展以商贸、商住为主的定位模式，将获得城市发展、交通发展、城市北拓、新型工业化产业推动等诸多的发展时机。,12、消费者访谈简析 （1）、对区域认同度和居住价值的判断： 多数被访者对本项目所属区域的区位评价较为认可。 多数被访者对同本项目所属区域周边的环境比较认同。 多数被访者认为项目所属区域交通情况处在中等偏上区位，有待增强和改进。 多数被访者认为本项目

31、区域商业配套较差，需进一步完善。 多数被访者认为本项目区域的周边教育资源处在中等偏上区位，有待完善和优化； 多数被访者都非常认为本项目所属区域的升值空间较大。 多数被访者认为本项目投资价值程度处在中等的位置。,（2）、置业目的和基本需求特点： 大多数被访者购房用途是为改善居住环境。 被访者购房使用情况多用来解决现有住房面积与因家庭人数或人口变动所产生的矛盾需求。 大多数被访者购房首选区域为老县城，其次较为看好县府区域。 大多数被访者购房交房标准需求以毛柸房为主。 被访者还处于房地产初期购买心理，对物业管理、社区规模、环境等基本没有概念，主要关心面积、总价、单价问题主要是部分被访者购房决策所需考

32、虑的因素。 大多数被访者购房首选物业类型主要为小高层和多层两种形态。 大多数被访者购房对户型空间布局方面的需求呈现多元化的态势，对错层和复式、平层和跃式都有不同程度的需求比例。 大多数被访者购房首选户型以三房二厅为主导，由于是经济型三房，此外两房户型和四房户型也有不同程度的需求量。 大多数被访者购房户型面积需求在80-120之间，其中又以100-120为主；121-150等面积区间段也有一定需求。,（3）、对本项目所在区域房价的判断 多数被访者对本项目所属区域的心理价格较低，认为本项目区域内参考房价在2700元/以上的仅占55%，区位心理价位有待提升。 被访者认为本项目所属区域内电梯房的参考价

33、格在2700元/以上占53%，但3000元/以上的仅占13%。 被访者认为本项目所属区域内多层房的参考价格在2700元/以上的占93%。其中2701-2900元/间的占66%，2901-3000元/的占27%。 被访者认为本项目所属区域内较为纯正的花园洋房参考价格在3000元/以上的占50%，2901-3000元/的占33%。 目前认知程度下，被访者认为可能会在区域内购房的可能性在60%以上的占41%。购买意愿需进行强势引导。,（4）城市未来发展机会 本地块所在区域市务川的政治文化中心、教育基地、物流集散地及工业园区共存的综合型区域。居住区及商业发展将以县政府为核心扩散性建设发展。其中以本地块

34、区域为重点，以东升大道、米家山大道、滨河路网织而成新城市中心。区域规划总体面积约1200亩。规划区内拟建一所小学、一所幼儿园和中医院，以极大地解决区域配套问题。其中 4-1、务川县长途客运站的规划建设将极大的带动地块周边的商业价值，尤其是本地块区域的商业价值。 4-2、县城府及各行政部门陆续入驻新城区域，势必会有很大的住房需求和消费场所需求。 4-3、为贯彻改善学习环境，师资整合、生源整合，集中教学，有近80%师生进驻项目区域附近，进城教师住房需求大，对区域人口和经济发展增加上了保险。,4-4、地块区域未来有几大价值点： 4-4-1、城市总体规划下，新开发区将打造成能容纳4-8人口小型城市。本地块区位优势明显； 4-4-2、本地块所在区域是政治文化中心，核心城市资源优势明显； 4-4-3、本地块区域是悍马头区域，商业价值高，同时对区域的建设发展有促进作用； 4-4-4、本地块区域及周边是务川县集中教学的教学基地，为区域商业价值奠定了夯实基础； 4-4-5、新型工业园区建设发展，将拉动地块区域住房需求和商业消费场所需求。,