2013年天津红桥区红咸里项目投资决策报告46p.ppt

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1、,天津红桥区红咸里项目投资决策报告,项目发展部 2013-11-4,二、项目基本情况,四、市场分析及项目定位,五、项目初步设计方案,目 录,一、城市概况,七、成本利润测算,三、周边土地成交情况,六、项目开发周期,八、项目财务分析,九、开发建议,1、城市简介,一、城市概况,天津是北方最早对外开放的沿海城市之一，是中国近代工业的发源地，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心 。天津市域面积11917.3平方公里，海岸线长153公里。天津市地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻，距北京120公里。 天津是华北地区最重要的交通枢纽，在航运、铁路、公路方面四通发达。,天津市2012年底人口总量达到

2、1413万。 天津现辖13个区、3个县。包括滨海新区、和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、蓟县、静海县、宁河县。,一、城市概况,红桥区是天津的发祥地，位于天津城区西北部，是天津市六个中心市区之一。红桥区地理位置独特，北运河、子牙河、南运河流经区内在三岔河口汇入海河，形成“三河五岸”的地理态势。 红桥区总面积21.3平方公里，人口58万人。 红桥区辖10个街道：西于庄街道、双环村街道、咸阳北路街道、丁字沽街道、西沽街道、三条石街道、邵公庄街道、芥园街道、铃铛阁街道、大胡同街道。 红桥区交通发达，道路纵横，中环线贯通南北，成为天津市赴北京

3、、河北、东三省重要通道之一，天津西站将成为集高速铁路、客运专线、普速铁路、长途、轨道交通、公共交通为一体的中心城区最大的客运交通枢纽，也是连接津浦线和京山线的交通要道。,2、红桥区简介,2008年-2012年天津市常住人口情况,截止到2012年底天津市常住人口1413.15万人，比上年末增加58.57万人；全市户籍人口993.20万人，外来人口392.79万人，增加47.95万人 ，外来人口仍在保持较快增长。 红桥区常住人口约58万人。,2008-2012年天津人均可支配收入和人均消费支出情况,天津市人均可支配收入和消费支出呈逐年较快增加，2012年城市居民人均可支配收入29626元，增长10

4、.1%；人均消费支出20024元，增长8.1%，农民人均可支配收入13571元，增长14.1%。,3、城市人口及收入情况,一、城市概况,2012年中国主要城市GDP排名,2008年-2012年天津生产总值汇总,支柱产业 天津市支柱产业主要为航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、轻纺、国防科技八大优势支柱产业。,天津市近几年经济增长迅速。通过以上数据可以看出：从2007年开始，天津生产总值逐年增长幅度较大，平均每年增幅在1000亿元以上。2012年达到12885亿元，比2008年翻一倍。,房地产业 2012年天津市房地产业增加值完成427.28亿元，比上年增长5.5%。

5、全年房地产开发投资1080.04亿元，增长24.6%。商品房销售面积1643.11万平方米，增长8.5%；销售额1473.11亿元，增长14.9%，增幅比上年回落2.2个百分点。,4、城市经济,一、城市概况,天津市规划的城市性质为：是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。 到2020年天津常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。,5、城市规划,一、城市概况,中心城区是指外环线绿化带以内的地区，是城市的行政文化中心、商贸服务中心，到2020年，中心城区规划面积371平方公里，人口控制在470万人。 中心城区以发展金融、商贸、科技

6、、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点，适度发展技术密集、附加值高的都市型工业，逐步形成以服务型经济为主的产业结构。,红桥区,红桥区规划的功能定位是“西站地区综合性城市副中心、重要的交通枢纽、现代商务商贸都市型产业基地、和谐宜居的文化生态城区”。 从布局上红桥区规划确定为“一极两区三廊”。“一极”是西站地区综合性城市副中心增长极，要建设成为辐射京津冀和环渤海地区，集商务金融、高档商业服务和文化休闲居住于一体，集中展现现代化都市形象的综合性城市副中心。 “两区”是三岔河口商贸经济区和光荣道都市型产业园区两个产业聚集区。三岔河口商贸经济区要建设成为具有复合型商贸流通商圈、现代化物流集散

7、中心、体验式展示交流中心等多项功能的商贸聚集区。光荣道都市型产业园区要建设成为集高科技产业、生产性服务业、创新创业基地、研发结算各种总部于一体的都市型产业聚集区。 “三廊”是指北运河、子牙河、南运河三条生态经济走廊。,5、城市规划,红 桥 区,二 、项目基本情况,1、项目位置及四至： 红咸里项目位于天津市红桥区西北部，咸阳北路与光荣道交口西北侧。,地块,地铁1号线,红桥区政府,天津西站,地块,二 、项目基本情况,1、项目位置及四至： 地块北至丁字沽三号路南侧住宅小区，南至光荣道，东至咸阳北路，西至本溪路。,东侧咸阳北路,北侧居住区,地 块,西侧本溪路,南侧光荣道,二 、项目基本情况,2、项目现

8、状,地块现状,地块现状,地块现状,地块现状,地块现状平整，地上建筑已经拆迁完毕。,二 、项目基本情况,3、周边现状,地块周边多为老旧多层住宅小区，大型商场、写字楼等商业项目较少。,住宅小区,地铁1号线,住宅小区,住宅小区,宝能创业中心,沿街底商,二 、项目基本情况,地铁1号线,丁字沽三号路,咸阳北路,公交站,本溪路,光荣道,4、交通状况,地块周边路网完善，交通方便。地块紧邻咸阳路、光荣道两条主干道，地块北侧有地铁1号线本溪路站。,地铁站,地 块,二 、项目基本情况,5、市政配套,经到市政相关部门落实，该地块给水、排水、电、暖气、天然气、通讯等市政配套齐全，均在地块附近。,地 块,二 、项目基本

9、情况,6、生活配套,该地块周边各类生活配套比较完善，3公里范围内有实验小学、幼儿园等学校，还有物美超市、体育场、酒店、社区医院、各类饭店、各大银行等生活配套。,沿街饭店,地铁站,雷锋小学,市政公园,实验小学,星级酒店,地铁站,地 块,中国银行,社区医院,肯德基,地铁站,酒店,实验小学,社区医院,二 、项目基本情况,项目处于红桥区老城区位置，周边规划多为住宅小区。地块东侧现状为住宅用地，南侧现状为商业住宅用地，西侧现状为住宅用地，北侧现状为住宅用地 。,商服用地,住宅用地,住宅用地,7、周边规划,住宅用地,住宅用地,地 块,面积：净地172.65亩 土地性质：商业、住宅用地，商住比例为4:6 容

10、积率：2.5 保障房要求：无,8、规划指标,二 、项目基本情况,二 、项目基本情况,9、项目SWOT分析,优势（Strength）,本项目位于红桥区中部，区位较好，紧邻主干道和地铁1号线，周边交通便利。 项目地块上建筑物已拆迁完毕，面积适中，属于短平快项目。,项目周边为旧居民区，多数居民有改善居住条件的愿望，存在一些改善型需求。 天津西站周边将建大型商圈，会带动周边发展，该区域房价未来的升值空间较大。,劣势(Weakness),机会(Opportunity),威胁(Threat),地块为凹凸型不规则形状，不利于楼座规划布置。 商业比例较大，不利于快速销售、快速回笼资金。,该项目北侧紧邻老旧多层

11、住宅小区，对本项目打造高品质产品产生一定影响。 项目周边区域为老旧居住区，距离天津核心城区较远，商业氛围较差。,三、周边土地成交情况,1、项目周边土地成交价格,红桥区为老城区，近几年土地供应量很小，近四年供应4宗住宅土地，1宗商服用地。红咸里项目附近金侨公园壹号项目成交价为1262万元/亩，可参考性较强。,三、周边土地成交情况,2、周边土地成交价格分布,1、787万元/亩,5、941万元/亩,2、1793万元/亩,4、597万元/亩,3、1262万元/亩,地块,一、市场分析：,四、市场分析及项目定位,2012年-2013年10月红桥区商品住宅供应供应呈波动走势，累计供应面积58.22万；销量呈

12、波动上升走势，累计销售面积54.36万。整体供需比为1.07:1(未考虑2012年以前存量），供应量略大于需求。,一、市场分析：,四、市场分析及项目定位,2012年-2013年10月红桥区商品住宅价格整体呈波动上升走势，2012年10月达到17673元/平米，月度平均涨幅为0.7%。,红桥区子牙河北侧区域，在售楼盘较少，城市配套薄弱。,红咸里地块,西沽南地块,子牙河,北 运 河,住宅社区多为90年代建多层砖房，在售项目少且规模较小，多以面向中端刚需客户的高层住宅为主，在售住宅主力户型以80-90平米两室、93、123及127平米三居为主，售价集中在16500-17300元/平米之间；亿城堂庭有

13、7层电梯洋房在售，折后均价18500元/平米。金筑家园有普通多层在售，均价为18600元/平米。,竞争项目金地朗悦,项目情况 金筑家园项目总占地面积6.98万平米，位于天津市红桥区咸阳路与海源道交口处。现房，主要以多层砖楼作为主要销售产品。主要适用人群为刚需首置群体、一次改善群体、婚房刚需群体和蓝印户口申办群体。,未售区域,在售,2室2厅1卫1厨 93,1室2厅1卫1厨 71,竞争项目金地朗悦,2室2厅1卫1厨 90,成交量：金筑家园自2013年3月开盘共成交41套，月均成交5套。 成交价格：2013年3月成交价格为16664元/，10月份成交价格为17841元/ 。,竞争项目金地朗悦,数据来

14、源：中指数据库,竞争项目金地朗悦,项目情况 金侨公园壹号总规划占地面积4.69公顷，总建筑面积约8万平方米，其中住宅建筑用地为74309平方米，公益性配套建筑用地为1591平方米，配套商业建筑用地为4100平方米。绿化率高达40%以上，建筑密度23%，容积率2.39。规划为18-29层低密高层住宅，共9栋，设计风格为纯法式建筑，产品户型面积在60-150平方米之间。,未售区域,售罄,在售区域,3室2厅1卫1厨 93,2室2厅1卫1厨 80,竞争项目金地朗悦,3室2厅1卫1厨 94,成交量：金侨公园壹号自2013年10月开盘共成交170套，月均成交57套。 成交价格：2013年8月开盘成交价格为

15、16055元/，11月份销售均价达到为17300/ 。,竞争项目金地朗悦,数据来源：中指数据库,竞争项目金地朗悦,项目情况 项目规划两栋30层住宅和一栋6层商务酒店，建筑采古典简欧式风格，面积区间70-130，一室至三室方正房型。,2室2厅1卫1厨 87,1室2厅1卫1厨 75,竞争项目金地朗悦,3室2厅1卫1厨 127,成交量：中兴泊仕湾自2012年3月-2013年10月共成交197套，月均成交10套。 成交价格：2013年8月开盘成交价格为16048元/，10月份销售均价达到为16187元/ 。,竞争项目金地朗悦,数据来源：中指数据库,项目情况 总占地面积13.2万平米，项目产品线比较丰富

16、，涵盖高端住宅、洋房、居住式公寓、酒店式公寓及LOFT，同时配套大型商业。一期A地块由10栋高层和3栋7层洋房组成，总建筑面积为15.6万平米。,3室2厅1卫1厨 107,2室2厅1卫1厨 88,竞争项目金地朗悦,3室2厅2卫1厨 126,成交量：亿城堂庭自2011年10月-2013年10月共成交1115套，月均成交45套。 成交价格：2013年8月开盘成交价格为17164元/，10月份高层销售均价达到为16500元/，洋房均价18500元/ 。,竞争项目金地朗悦,数据来源：中指数据库,市场分析小结,1、产品供需：2012年-2013年10月红桥区商品住宅供应供应呈波动走势，累计供应面积58.

17、22万；销量呈波动上升走势，累计销售面积54.36万。整体供需比为1.07:1，供应量略大于需求。在售楼盘平均单月去化45-57套/月。 2、价格变化：2012年-2013年10月红桥区商品住宅价格整体呈波动上升走势，2012年10月成交均价为17673元/平米，月度平均涨幅为0.7%。 3、产品状况：区域在售住宅以刚需、首改型需求为主，高层主力户型以80-90平米两室、93-127平米三居为主，价格集中在16500-17300元/平米；洋房户型以 165平米三室、248平米四室为主，销售均价18500元/平米。 4、客户情况：客户以红桥区、北辰区地缘性刚需客户为主。目前区域内房屋以90年代砖

18、房为主，客户购房目的以旧房更新换代、婚房需求为主，同时存在少量外地蓝印户口需求购房客户。,二、项目定位,（一）商业部分定位建议： 建议地块沿咸阳北路、本溪路侧布置两侧两侧临街商业，沿光荣道一侧布置四层集中商业，4层以上部分布置26或28层公寓。鉴于项目周边写字楼租售情况不理想，不建议布置写字楼产品。 1、市场定位: 沿咸阳北路和本溪路商业：银行、电信、便利店、药店、餐饮、干洗等社区服务性商业。 沿光荣道4层集中商业： 鉴于区域内缺乏综合性购物中心，考虑在地块南侧建设集购物、餐饮、休闲、娱乐、配套服务等业态于一体的区级商业MALL，满足周边3-5公里区域内客群需求。 业态分布：负2层建议做为停车

19、场使用，负1层建议做为超市和室内步行街；1层：化妆品、珠宝、服装、鞋包；2层：精品女装、男装、皮具；3层：家电、家居、餐饮；四层：KTV、院线等。 公寓：满足红桥区首次置业人群或投资客群需要，提供低总价、高性价比的公寓产品。 2、产品定位建议： 集中性商业建议1-3层为体验式室内步行街区，负1层分为超市和室内步行街两部分。 底商建议面积区间80-200平米，主力面积85-105平米，面宽控制在4.2-8.4米范围内，进深控制在15-20米范围内，层高4.5米； 公寓单位面积控制在40-60平米范围，层高设计为4.4米。,二、项目定位,（二）住宅业部分定位建议： 根据土地本身情况（区位、交通、配

20、套、现状）及周边商品房市场特征，项目地块容积率规定为2.5，建议考虑花园洋房和高层结合的复合型社区，客群主要面向红桥区地缘性刚需及首改型客群，做定位建议如下： 1、市场定位：中端刚需和首改型居住社区。 2、产品定位建议：24/26F高层+ 7层电梯洋房，根据强排方案，调整花园洋房产品的比例。高层户型以紧凑型二居、紧凑型三居为主，以舒适型三居户型为辅；洋房户型以舒适性三居为主，紧凑型四居为辅。区域市场户型多以纯阳两居、南北通透三居的板塔结合项目为主，本项目若考虑建筑布局、日照限制等因素后，尽可能的加强小户型通透设计将极大提高项目价值。 面积区间建议：,3、客群定位：通过周边在售项目情况了解，建议

21、项目核心客群定位定位为红桥区及北辰区地缘性刚需和首改型客群；辅助客群为地铁沿线周边置业客群；边缘客群为版块投资客群。,二、项目定位,（三）价格定位： 商业部分：底商（一拖二）开盘价29000元/平米，全程均价31000元/平米；公寓开盘售价为14000元/平米（含公共装修），全程均价为15000元/平米；集中商业部分考虑自持。 住宅部分：花园洋房开盘均价18500元/平米，全程均价20000元/平米；高层开盘均价17000元/平米，全程均价18000元/平米。车位及车库开盘价18万/个，整体均价18万/个。,五、项目初步设计方案,六、项目开发周期,以172亩土地进行测算，容积率2.17，楼面价

22、按8000元/平米计算。 销售价格：底商（一拖二）全程均价31000元/平米；公寓（含公共装修），全程均价为15000元/平米；集中商业部分考虑自持。花园洋房全程均价20000元/平米；高层全程均价18000元/平米。车位及车库整体均价18万/个。 经初步测算：销售收入为393096万元，项目总投资382022万元。项目净利润率为2.82%，税后利润为11074万元。（其中4,4万平米集中商业考虑自持，未考虑成本，分摊成本指标）,七、项目初步测算,八、项目财务分析,九、开发建议,1、红咸里地块交通便捷，市政配套完善，市场成熟，地上附着物少，利于快速启动，在楼面价8000元/平米情况下，项目净利润率2.82%，建议获取该地块。 2、地块形状不规则，北侧为4-6层多层砖房，项目需巧妙规划，满足日照要求。 3、地块北侧住宅多为90年代建设，较为破旧，由于洋房类产品规划于地块北侧，不利于项目形象塑造。建议考虑对周边旧房进行外立面处理和环境提升，达到提升我项目档次的目的。 4、地块内部存在大量树木，建议规划时考虑对其保留，示范区对其全面利用，形成项目卖点。,汇报完毕！,