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1、,泸州市区在售楼盘调查报告 纬联地产东晟蓝滨城项目组 2011年6月15日,报告核心问题梳理：,通过对泸州市场现有在售楼盘调研，得出泸州市场产品特征 东晟蓝滨城与市场在售产品优劣势对比 东晟蓝滨城竞争分析,产品特征分析,根据泸州市地理结构特点和房地产项目分布，可将其分为五个版块，依次为城北、城东、城西、城中、城南版块,泸州市区房产热点板块为城西和城北区域，集中了泸州目前最主要的商业楼板,产品特征,版块划分,鹭岛国际,天瑞尚城,泊林郡,维多利亚,天立水晶城,天立水晶丽苑,尚江南,恒利山水,西班牙郡,万象城,龙城丽都,锦华十年城,北城天骄,天立滨江苑,正和金州国际,红树湾,现代150,长江现代品尚
2、,壹线国际,新大托斯卡纳,格瑞明城,翡翠城,蓝山郡,目前在售项目城西、城北版块较为集中，以高层为主，但体量普遍较小 城西、城北版块还有多个在建项目，体量较大，未来放量较大 城南版块项目逐渐增多，该版块的价值日益凸显,各版块在售项目统计,城西版块,城西版块在售项目统计,城西版块在售项目较多，目前多数楼盘销售最后一期，但城西版块还有多个在建项目尚未面市， 预计，面市时间会与蓝滨城重叠； 城西片区项目销售情况较好，这得益于该片区的市场认同度较高； 目前在售项目多为中等体量，自身配套完善程度相对较低,在售项目产品特征,项目商业配套主要通过沿街门面解决，自身配套多为小区运动设施，部分项目有会所设计； 户
3、型以70-90平米两房和100-130平米三房为主,户型参照,户型方正，使用功能完善，大阳台，大入户花园是户型的主要特征； 户型面积较大，80-90平米两房，100-120平米三房为市场主流； 绝大多数户型有较大面积的赠送空间，既能作为入户花园使用，又能作为生活阳台使用的空间受客户欢迎；,城西版块在售项目价格,高层4600元/，多层均价5300/为西城版块的总体价格水平，物业形态上价差明显，客 户对高层、多层的品质认知清晰， 大小户型单价上面有一定的差距，为了形成总价上的对比； 楼层层差计算不成熟，大体以楼层越高单价越贵。景观面价格差异明显。,城西版块在售楼盘销售状况,各在售项目售卖情况较好，
4、个盘消化速度快，现大部分为尾盘销售； 下半年在售楼盘推出体量不会太大，但城西版块会有较多的新开项目，且部分项目体量 较大，会对本项目形成一定的竞争。,在售项目客户来源,城西版块客户来源面比较广，市区、四县均有购买，且区县占比较大，说明城西版块的认同 度较高 西区项目部分品质较高，临近区县购房者吸引力更强,客户特征、购房关注点,泸州西区市场的购买人群主要是以中年为主，且在从事行业上公务员、事业单位占比较大， 且这部分群体收入在泸州处于中等偏上水平； 地段是大部分人关注的焦点之一，表明城西版块的认同度较高。,典型项目分析维多利亚领秀,维多利亚领秀,典型项目分析维多利亚领秀,产品特征： 项目位于酒城
5、大道，产品为纯高层，楼间距达120米；主要以自住为主，其主力面积90-115平米，主力户型为三房，有少量两和四房； 配套完善（完善优质的教育配套）；绿化景观打造较好；有自身的商业配套 销售情况：销售均价4800， 月去化达150多套；潜在供应量较多，还有2500多套待售 客户特征： 客户21%来源于区县，50%来源于主城； 客户以自住为主，非常注重配套和居住环境,维多利亚领秀户型配比,典型项目分析维多利亚领秀,主力户型分析,户型方正实用，户户采光通风，均设置了入户花园和生活阳台；但景观阳台均偏小 赠送面积大，每种户型都以大飘窗和院馆形式进行赠送,典型项目分析维多利亚领秀,城市高尚住宅区、配套齐
6、全、环境景观打造较好 纯高层，户型三房为主，搭配少量两房和四房； 户型方正实用，赠送面积多；但景观阳台偏小，户型朝向处理存在问题,维多利亚领秀产品特点：,城南版块,泸州城南版块在售项目统计,城南版块目前在售项目较少，但未来市场放量较大，项目将面临较大的区域市场竞争。同 时，城南版块在建项目的增多也说明城南片区的整体升级速度会加快，在众多项目的共同 推动下，区域价值会逐步提升； 就金洲国际个案来看，目前城南版块的销售价格远远低于城西版块，但随着区域价值的日 益显现，城南版块价格洼地的现状必将被扭转。,在售项目特征统计,城南版块暂时没有较为完善的商业配套，虽然红树湾等个别项目规划有较大体量的商业配
7、 套，但随着城南版块的升级形成，对商业的需求量会越来越大，其他项目无商业配套为本 项目大体量的商业配套带来机会。 在整个区域中，本项目完善的商业配套和优质的滨江资源将是本项目最为有利的竞争优势， 加上本项目地段优势明显，所以在整个城南版块占据绝对的领先地位。,城南版块在售楼盘价格,城南版块整体价格偏低，主要是由于区域现有配套不完善，区域认同度不高造成的，随着城南版块各项目联合对 区域升级的完成，城南版块的价格洼 地现状将会得到突破,在售项目客户分析,南区项目的客户来源区县占多数，一是因为城南版块为纳溪、合江、古蔺、叙永等区县居 民进入泸州的必经之地，二是表明城区居民对南城版块的认同度相对较低；
8、 购房客户对地段十分看重，这一点是本项目最大的优势，本项目的地理位置优于同区域的 其他任何项目； 南区购房的目的也有以投资为目的，说明价格洼地的城南的升值空间。,城南版块未来放量分析,区域内目前已无实质在售项目，但通过电话咨询，将于今年年底形成一个推售高峰，和本项目推售时间重叠，会形成较为激烈的客户争夺。,城南典型项目分析金洲国际,正和金州国际,城南典型项目分析金洲国际,产品特征： 项目位于城南区，产品为小高层和多层，主要以自住为主，其主力面积90-120平米，主力户型为三房，有少量两房； 配套不完善；目前环境打造欠缺，绿化景观不是很好； 销售情况：销售均价多层3900，高层3700， 与城区
9、其他区域相比较便宜；目前一期已预定结束，二期年底推售。 客户特征： 一期 客户主要来源于蓝田镇、叙永、古蔺、纳溪区，以区县客户为主； 客户以自住为主，对价格比较敏感,金州国际户型配比,城南典型项目分析金洲国际,户型以三房为主，只有少量两房，面积在80-90之间；大阳台、大入户花园是其主要特征，但实用性不强，使得房间面积过小，使用不便； 但有些户型客厅无景观阳台，卧室反而设置了较大的景观阳台；大部分户型无生活阳台，只有少量入户花园兼顾生活阳台，由于价格因素还是受到部分客户的青睐。,主力户型分析,入户花园兼顾生活阳台,仅有8平米左右的房间， 此户型为130平米三房,城南典型项目分析金洲国际,城市边
10、缘地段、配套匮乏、环境景观打造有待改善 小高层、多层，以三房户型为主 户型方正，但实用性不强，浪费面积 价格相对其他区域较便宜，一期以区县客户为主,正和金州国际产品特点：,城北版块,城北版块在售项目统计,城北版块开发时间早，现已逐渐形成规模，出少量楼盘在售外，在建项目较多，未来放量较大； 城北版块市政配套完善，现为泸州城市发展的重要方向，受政策利好较多； 城北版块价格与城西版块基本处于同一水平线，区域认同度高。,在售项目产品特征统计,项目都保证了基本小区配套，西班牙郡的在配套上有欧式风情的商业街，但从配套而言，城北版块在售项目配套为泸州市最为完善的区域 户型仍然以两房、三房为主，有少量一房，但
11、面积控制不合理； 赠送面积较多，与市场主流相符合；,户型分析,以阳台、院馆、入户花园形式的赠送是户型的主要亮点； 户型面积较大，面积控制不合理； 户型方正，使用方便，实用性强；,在售楼盘销售状况,区域单价与城西版块处于同一水平，区域认同度较高，尤其是在城市北进的利好政策之下，区域价值日益提升，加上西南商贸城的修建，为该区域带来巨大的潜力； 出现了泸州洋房的价格标杆，除市政配套、生活配套较为完善之外，自身的产品品质也是实现价格标杆的一个重要因素； 项目销售状况良好，基本都处于热销状态，部分项目为尾盘； 未来该区域的市场放量较大，会形成与其他区域的高端客户争抢。,在售项目客户分析,客户来源市区占比
12、较大，区域认同度极高； 返乡客户、个体经营户等从事商贸的群体更看重该区域，尤其是区域为政府重点商贸集散中心，更为该区域带来了大量的购房群体； 投资意愿较强，说明对区域的升值前景乐观。,典型项目分析锦华万象城,典型项目分析锦华万象城,产品特征： 项目位于城北区，产品为高层，主要以自住为主，其主力面积90-120平米，主力户型为三房，有少量两房； 配套完善；采用围合式中庭布局，景观打造较好； 销售情况：销售均价4700左右，销售情况较好，目前仅余少量户型； 客户特征： 客户主要主城和泸县，对区域的未来十分看好； 客户以自住兼投资，对价格抗性不大；,万象城,典型项目分析锦华万象城,主力户型分析,户型
13、面积较大，三房面积在110-128平米区间段，两房面积为90-100平米 户型方正，实用性强，赠送面积较多； 户型上同样以院馆、入户花园为主要创新点；,城北区域，配套成熟，自身景观相对较好 高层，以三房户型为主 户型方正，但面积控制较差，整体面积过大，不利于总价控制 价格为泸州较高价格，客户以城区为主，受城市规划利好，区域未来潜力较大,锦华万象城产品特点：,典型项目分析锦华万象城,区域市场总结 区域供应量大，在建项目多，未来竞争激烈，提供差异化的产品和服务是 取得竞争优势的关键； 市场处于高速发展时期，开发理念、营销理念、消费者都在快速成熟； 产品以高层+多层的形式较多，差异化程度小，同质化严
14、重，少有具备鲜明形象和独特定位的项目，但市场对高层、多层的价值认识清晰； 产品开发体量整体较小，普遍集中在5-20万方之间， 户型以三房为主、两房为辅，只有少量公寓项目有一房产品，产品供应较为单一； 绝大多数项目配套均靠区位优势，自身配套均以内部的小型幼儿园、运动场所为主，无亮点配套，很多项目商业配套匮乏 环境打造较差，有个别楼盘环境景观打造较好（香颂半岛）非常受欢迎 区县客户较多，关注周边配套、居住品质、尤其是环境景观的打造,东晟蓝滨城五组团与市场在售产品优劣势对比,东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比,东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比,东晟蓝滨城产品优劣势总结,产品
15、优势 一线江景资源，占据城南核心位置 自身完善的商业配套 未来完善的市政配套学校、医院、银行、餐饮等一应俱全 优质的小区环境打造 户型面积控制合理，总价低，产品类型丰富 户型赠送空间和市场主流达到一致,产品劣势 区域形象差，短期内形象无法得到根本改变，区域认可度相对较低 目前市政配套不完善，自身建设周期较长 部分户型在使用习惯上存在瑕疵，需通过样板房装饰来进行引导,东晟蓝滨城竞争分析,区域竞争分析,按照星级进行评价，最高三颗星，最低一颗星 所有指标的星级评定均是对当前状况的评价,区域竞争分析,通过几个版块价值因素分析发现： 城中版块可开发用地较少，基本上无大中型项目开发的可能性。 因此，项目所
16、在区域不可避免的会面临着长期与城西、城北版块竞争的态势,项目竞争分析,按照星级进行评价，最高为5颗星，最低1颗星 所有指标的星级评定均是对当前状况的评价,项目竞争分析,区外项目： 与区外项目相比较，东晟蓝滨城在交通、市政配套、区域认同、成熟时间上处于劣势。 区内项目： 与区内项目相比较，东晟蓝滨城目前仅在交通、成熟时间上处于劣势,东晟蓝滨城核心优势及竞争策略,强化优势，规避劣势 1、项目形象 2、示范区体验 3、项目综合展示 4、部分商业配套尽 快呈现 5、交通路网改善 6、教育配置,市场成交信息数据库,现东晟蓝滨城项目组已经建立起市场成交信息数据库，对每日成交数据进行统计，届时将提供月市场成交情况分析报告。,谢谢聆听！,