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1、房地产泡沫测度研究 -以中国贵州省为 例 小组成员：钟乐、王志枫、戴梦华、开晓江、李冰、周永魁、俞晓君、周璞 前言 随着国家房地产政策对整体房地产市场愈演愈烈的严格调控，东部沿海 地区房地市场的出现滞涨和价格反弹的情况下。贵州省作为中国中西部 一个欠发达省份，但其房地产业在宏观经济和政策的影响下也以迅猛的 势头快速发展。作为人均收入位列全国倒数位置的贵州，房价收入比名 列全国第三位而成为西南之最。因此，贵州省房地产市场的发展状况是 否健康逐渐受到质疑，由此引发出贵州省房地产市场泡沫的争论。 本研究利用指标修正方法，测度了20002010年贵州省各年度的房地产 泡沫系数。 研究结果表明，以200
2、8年度为分水岭，贵州省房地产市场从发展状况良 好逐渐向泡沫趋势演化，金融支持和需求旺盛是造成泡沫显现的重要原 因，稳定房价已成为目前贵州省相关政府部门急需迫切解决的一个重要 问题。 目录 一、贵州省房地产泡沫的量化测度 1.1房价收入比的合理区间确定 1.2房地产市场年度泡沫系数测定 二、贵州省房地产泡沫的对策建议 2.1对供给与需求实行双向调节，以实现供需平衡 2.2增加市场透明度和维稳调控政策 2.3控制信贷投放、加强分类调控，抑制投机、投资性购房 研究方法概述 指标修正法实证研究： 房价收入比指标主要是根据过度的房地产市场投机需求来设计的 ，是房地产实际售价与居民平均家庭年收入的比值，反
3、映了居民家庭对住房 的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 当该指标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过 了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投机需求的程度较高， 产生房地产泡沫的可能性就越大。 -莫慧强（2009）提出 1.1房价收入比的合理区间确定 考虑收入不变时房价收入比的合理区间。设银行住房贷款利率为r，首付款 比例为a，还款期限为n 年，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k，房价 收入比为R。 因此，在首付比例为20%30%之间， 利率为4%7%之间， 贷款期限为1030 年 的情况下，房价收入比的变化范围为1.313.70 倍。 如果考虑市场上比较常见的贷
4、款期限2030 年，首付比例20%，贷款利率为5% 6%的情况下， 贵州省房地产市场合理的房价收入比应为2.153.29 倍。 根据相关数据计算，2005 年以来贵州省城镇居民年人均可支配收入平均每年 增长9.68%，因此，这里将居民收入的增长率用这一平均增长速度表示，计算 出收入变化情况下房价收入比的合理区间，结果见表2 所示 1.1房价收入比的合理区间确定 从计算结果可知，在考虑了收入变化的情况下，贵州省房价收入比的变化范围为2.08 14.85 倍之间。但是，如果考虑市场上比较常见的贷款期限2030 年，首付比例20%，贷 款利率为5%6%的情况下，贵州省房地产市场合理的房价收入比应为5
5、12.38倍。 2.1 房地产市场年度泡沫系数测定 贵州省城镇居民家庭的每套住房面积约在93114.6 平方米之 间，因此，我们取平均值103.8 平方米来计算单套房屋的平均销售价 格. -数据来源：贵州省统计年鉴 根据莫慧强（2009）提出的指标修正法： 以房价收入比指标为基础，还应综 合考虑贵州省的宏观经济 状况、房 地产业状况、市场交易状况、金融市场状况等因素，测算出房价收入比的修 正值， 才能较客观地评价房地产市场的泡沫度。 2房地产市场年度泡沫系数测定 20002007 年期间，可以认为贵 州省房地产市场处 于发展良好的状况。在这一阶段， 尽管2006 年有些例外， 该年度泡沫系数值
6、为 14.20， 略微高于合理范围的上限值，但是 其他年份测出的泡沫系数值都处于合理范围512.38 倍之间。因此，总体看来，这一时 期贵州省的房地产市场是健康的。 20082010 年期间，这一阶段贵州省房地产市场有过热趋势，出现了房地产价格泡沫 ，这从2008 年和2010 年的年度泡沫系数分别为28.78 和20.41， 远远超过了合理区间 的上限可以得到证实。 2房地产市场年度泡沫系数测定 进一步地观察不难发现： 这两年泡沫系数的增大均与金融修正系数和交易系数的增大有密切关系，意味着银 行贷款的增加和房地产市场旺盛的需求是导致贵州省房地产市场过热，进而引起房 价大幅上涨的重要原因。 2
7、009 年测出的贵州省房地产泡沫系数出现历史最低值也印证了金融支持与市场交 易状况是影响贵州省房地产市场发展的两大重要因素。 受金融危机的影响，2008 年以来金融机构对房地产市场的贷款锐减，全国房价涨 幅趋缓，进入三季度以后，一些城市的高房价开始回落，促使购房者的预期发生变 化，房地产市场开始出现浓厚的观望氛围，这种购房心态也延伸到贵州省，造成 2009 年贵州省房地产成交量下降，销售面积减少。 从计算结果可以到，2009 年交易状况修正系数和金融状况修正系数分别从2008 年 的1.435 和1.622 下降至0.475 和0.502，从而导致该年度的泡沫系数达到历史最低 值，仅为2.44
8、。 分析总结 从前面的分析可知，以2008 年度为分 水岭，贵州省房地产市场从发展状况良好逐 渐向泡沫趋势演化，金融支持和需求 旺盛是造成泡沫显现的重要原因。 对策建议 金融支持和需求旺盛 是造成泡沫显现的重要原因。因此，我们将针对这两个泡沫成因提 出以下相关的政策建议，以防范泡沫的进一步膨胀。 2.1对供给与需求实行双向调节，以实现供需 平衡 一是大力发展存量市场。 房地产市场的供给包括存量房和增量房，如果能通过规范二手房交易市场和降低 交易成本将二手房市场盘活，房地产实际供应量就会得到大幅增加，从而解决供 应不足的困难。 二是调整住房供应结构，构建租售并存的住房供应体制。 政府应增加保障性
9、住房的建造数量， 使保障性住房在住房总量中达到一定比例 ，以解决城市特困居民的居住需求；直接经营一部分住宅，使城市居民中的低收 入家庭能租到低价房；积极发展满足当地居民自住需求中的中低价位、中小套型 普通商品住房，以解决中等收入家庭的住房购买需求。 三是增加有效供给，营造供略大于求的市场态势。 重点是解决开发商的囤地问题，比如依法收回闲置土地、征收高额土地闲置费用 ，迫使开发商及时建设、开发，从而加大房屋供应量。 对于自住性需求，应该加以保护。 一方面，通过加强舆论引导和宣传，纠正居民对“居者有其屋”的认识偏差，引导 居民形成适度消费的观念，鼓励中低收入者租房，倡导居民在不同年龄段、不同收 入
10、水平选择不同的住房消费方式，从而使房价回归到合理水平；另一方面，加大保 障性住房的建设，增加低价位住房供应，持续完善住房保障体系，这不仅能强化人 们对政府优化结构、平抑价格和调控房地产市场能力的信心， 也给大多数中低收入 者吃了一颗定心丸，让他们产生没有“只涨不跌”的房价预期，从而避免由于心理 恐慌而盲目进入商品房市场的现象发生，使市场需求释放的节奏放慢，住房供需矛 盾得以缓解。 对于以出租为目的的投资需求，应该引导投资者增强风险意识，加强关于投资性 住房需求的信息统计及其发布。既要满足这部分群体投资房地产的要求，也要扩展 投资渠道，分流资本，控制这部分投资对市场走势的影响。 对于投机需求，应
11、该严格控制，通过开征物业税等手段增加他们获得贷款的难度 和贷款成本，在过户登记和物业转让等各个环节加大管理力度，避免他们的行为造 成市场的动荡。 对供给与需求实行双向调节，以实现供需平衡 2.2增加市场透明度和维稳调控政策 目前商品房市场存在信息不对称， 购房者处于信息弱势地位，一 般只是根据房地产价格上涨等直接从市场可感受到的信息来形成他们的预 期，无法拥有足够的信息去判断房地产市场的发展走势。 因此，政府部门应尽快建立一套清晰的指标体系，由公共部门权威 发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的客观解释性分析，发布真实的 价格信息，将商品房开发成本公开化和透明化，使消费者充分了解市场、 把握市场趋势，减少信息不充分、不对称招致消费者和投资者的非理性行 为。 2.3控制信贷投放、加强分类调控，抑制投机、 投资性购房 信贷部门应通过控制信贷投放的节奏、加强房地产市场 需求的分类调控等手段制定合适的信贷政策遏制房地产 投机和投资需求，防范金融风险。 在国家统一信贷政策的基础上，提高二套住房贷款的首 付款比例和利率。同时，更要对三套以上房贷款实施彻 底的禁贷政策，从根本上切断对除自住以及正常升级换 房需求以外一切炒房行为的银行资金支持。