2012北海海景主题酒店项目前期发展方案142P.ppt

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1、,北海酒店项目前期发展方案,橙辉商业管理公司 2012年9月,我司自2012年9月5日至9月11日，集合调查专员8人，历时6天，对北海酒店业进行集中调查。 调查方式：网络资料收集、酒店现场考察、电话访谈等。 调查对象：精选北海市内二星级（主要是三星以上）酒店45家，另有一定规模的商务宾馆和旅馆25家。 报告形成：结合项目地块所处区域环境，我司对调查所获取的73家酒店宾馆信息资料进行整理、分析、研究，集中精力于三星级以上的17家酒店宾馆，最终形成本报告，以期对项目定位及运营提供参考建议。,前言,报告思路,一、酒店发展概况,二、酒店基本情况,三、酒店格局调查,第三部分、项目区域背景与分析,第二部分

2、、北海酒店运营调查与分析,第一部分、北海酒店发展现状与趋势,第四部分、项目定位与发展战略,第四部分、项目总体布局建议,第三部分、项目区域背景与分析,第一部分、北海酒店发展现状与趋势,第四部分、项目定位与发展战略,第四部分、项目总体布局建议,第二部分、北海酒店运营调查与分析,第三部分、项目区域背景与分析,第一部分、北海酒店发展概况,第四部分、项目定位与发展战略,第五部分、项目总体布局建议,第一部分 北海酒店发展概况及格局,北海旅游业快速发展 2011年北海共接待国内游客约1100万人次，比增17%；接待入境旅游者约8.万人次，比增13.7%；实现国内旅游收入约80亿元，比增19%；实现国际创汇约

3、2500万美元，比增16%。 北海酒店业蓬勃兴起 截止到2012年9月，北海共有星级酒店宾馆37家，拥有床位近9000张。 一批老酒店被淘汰，如绿岛酒店等；更多的新酒店投入运营，如金昌开元名都大酒店等。 北海酒店业正由缓慢的粗放模式向快速的集约模式转变 据北海旅游局2011年统计数据，北海共有酒店宾馆约284家，而具有一定规模和档次的星级酒店，尤其是三星级以上的共37家。 而在2011年和2012年新获批建设的五星级酒店就有11家。 集约型的快速发展时代，已经来临。,一、酒店发展概况,酒店的发展与旅游业的发展息息相关，旅游业的发展直接带动酒店业的发展,一、酒店发展概况,从2006年开始，北海旅

4、游业进入快速发展，年旅游收入增值均保持在19%以上。 相对于旅游业的快速发展，北海酒店业却进入总量下降的怪圈，到2011年星级酒店从2008年的40家降低为37家。 究其原因，在于一批设施落后、管理不善的老式酒店退出市场。,一、酒店发展概况,酒店发展概况，是旅游发展的一面镜子,北海现有37家星级酒店，共有五星、准五星、四星、准四星、三星、准三星等标准。 其中，五星级1家，准五星2家，四星10家，准四星4家，三星14家，准三星6家。,二、酒店基本情况,三、酒店发展格局,鼎盛长安酒店,利源国际大酒店,石林大酒店,国发夜巴黎酒店,北海酒店主要集中在北部的海城区和南部的银海区，这两个区集中的北海高档的

5、90%以上,一、总体而言北海酒店发展较为滞后，星级酒店及床位数量连续几年下降，与三亚等沿海旅游城市相比更是落后，与北海作为旅游城市的地位严重不符，并且已在一定程度上制约了北海旅游经济的进一步发展。 二、现有的酒店中，半数以上酒店已非常老旧，如银晖、皇都、路海、天湖等（甚至香格里拉酒店也已经有近20年历史），这些酒店设备老化、配套不全、经营理念落后，距离淘汰仅一步之遥。但在酒店床位不足的情况下，即使这些酒店已经老旧，旺季仍然床位爆满。 三、现有的酒店以商务型酒店为主，除了个别酒店之外，绝大部分经营中的酒店缺乏特色和个性，与北海旅游度假酒店的定位不符。 四、酒店分布主要是银滩、北海大道及茶亭路等区

6、域，其中茶亭路聚集了香格里拉、富丽华两大五星级酒店，高端酒店形象深入人心。 五、酒店经营淡旺季节明显，房费14月、56月、78月、9月、10月、春节前后都不同，价格变化明显。,四、发展现状总结,北海酒店升级换代的时刻已经来临,总体而言，北海酒店业已经到了升级换代时刻，在未来几年内将迎来大洗牌！,第二部分 北海酒店运营调查与分析,报告思路,第三部分、项目发展背景与战略,第二部分、北海酒店运营调查与分析,一、五星级酒店运营调查,第一部分、北海酒店发展现状与趋势,第四部分、项目定位与发展战略,第四部分、项目总体布局建议,第四部分、项目定位与发展战略,第四部分、项目总体布局建议,第四部分、项目定位与发

7、展战略,第五部分、项目总体布局建议,三、商务酒店运营调查,四、特色酒店运营调查,五、分析与结论,二、三星级以上酒店运营调查,北海现有酒店中， 挂牌的五星级酒店仅香格里拉大酒店一家； 准五星级酒店有两家，分别是南洋国际大酒店和金昌开元名都大酒店。,一、五星级酒店运营调查,1.1 香格里拉大酒店：北海唯一的挂牌五星级酒店，有364间客房及套房，2010年重装。 酒店提供设施高档的健身俱乐部，包括桑拿、蒸汽浴、旋涡浴、按摩设施等。 健身房配备齐全的心血管锻炼设备及卫星电视，另有室外网球场。 北海香格里拉酒店还拥有当地至齐全的会议设施。在举办大型会议及娱乐活动时，宴会厅可充分扩展，容纳多达2000宾客

8、；如欲举行小型会议及社交聚会，饭店另有10间不同大小的多功能室以供选择。,一、星级酒店运营调查,酒店大堂 情趣泳池 室外园林,1.1 香格里拉大酒店,一、星级酒店运营调查,共364间客房，房价跨度大（以上房价未含服务费），门市价高出300400元/间。,1.1 香格里拉大酒店,一、星级酒店运营调查,实地调查了解到，香格里拉大酒店日常入住率达到60%以上，旺季几乎100%。 以北海最高的房价，何以有如此高的入驻率？！ 原因一，北海唯一的挂牌五星级酒店，品牌效应无可比拟，没有同等级的竞争对手； 原因二，高档的装修标准。该酒店1996年开业，2002年重新装修，2010年第三次装修。目前尽管设施依然

9、高于北海大多酒店，但部分客房设备的更新已经开始，始终保持装修标准的领先，让香格里拉大酒店在品质上遥遥领先。 原因三，丰富的服务设施。从近200人的中餐厅，到100余人的西餐厅；从大型多功能厅，到多种形式的小规模会议室；从室内健身桑拿，到室外泳池；从考究的室内装饰，到精致的室外园林香格里拉配套之丰富，远超其他酒店。,1.2 南洋国际大酒店：准五星级酒店，拥有284间客房及套房。 由南洋投资控股集团公司按国际5星级标准独资兴建的现代商务旅游型酒店，地处北海金融商业中心贵州路与北海大道交汇处，环境优越，交通便捷。酒店楼高28层，总建筑面积2.68万平方米，整体建筑矫健伟岸、气势拔云，是北海地标性建筑

10、，是集商务、休闲、餐饮、健身、娱乐为一体的大型综合性酒店。 酒店开业时间2009年1月1日，是目前广西北部湾最为豪华的酒店之一。,一、星级酒店运营调查,豪华的会议大厅 酒店大堂 酒店立面,1.2 南洋国际大酒店,一、星级酒店运营调查,共284间客房。 以上均为协议价，不含服务费，门市价高出100200元/天。,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！ 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地

11、产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。 淘宝双钻信用放心购买：,1.2 南洋国际大酒店,一、星级酒店运营调查,实地调查了解到，南洋国际大酒店日常入住率达到70%以上，周末达80%以上，旺季100%爆满。 入驻率达到70%以上的原因有： 一，性价比较高。做为北海为数不多的可以和香格里拉竞争的酒店，该酒店房价明显低于香格里拉，较高的性价比，可以让旅客少花200元/天以上，而享受到与香格里拉最为接近的服务； 二，挂靠的士也是招牌。北海几乎所有的出租车都不打表，只靠协商

12、确定价格，唯独南洋大酒店门口的的士都要求打表，仅此一项就给游客以收费服务非常透明的感觉。 三，高标准的酒店装饰。该酒店2009年投入运营，至今酒店各项装饰尤其是客房装饰依然处于北海领先地位，与其隔路相望的精通银晖酒店已有破败之相，双方呈鲜明对比，南洋车水马龙，精通银晖门可罗雀。,1.3 金昌开元名都大酒店：准五星级酒店，拥有255间客房及套房，2012年投入运营。 北海金昌开元名都大酒店是一家由浙江金昌房地产集团投资兴建，中国最大的民营高星级连锁酒店集团、最具规模中国饭店集团第二名的开元酒店集团全权管理的豪华商务旅游型酒店。,一、星级酒店运营调查,开元的集团品牌 时尚的健身房 康体设施,1.3

13、 金昌开元名都大酒店,一、星级酒店运营调查,共有客房255套。 以上均为协议价，门市价高出300400元/天。 另北海市政府与该酒店淡季的协议价为320元/天，旺季要更高。,1.3 金昌开元名都大酒店,一、星级酒店运营调查,实地调查了解到，金昌开元名都大酒店日常入住率达到60%以上，旺季几乎100%。 能够有如此高的入驻率，得益于： 一集团化的标准管理，开元酒店集团全权管理下，依托集团品牌形象，在高端客户中拥有强大的品牌优势；尤其是对省外旅客，开元集团的品牌优势成为这些旅客选择下榻酒店的重要因素。 二高档酒店中距银滩最近。在银滩附近的所有酒店中，金昌开元名都酒店装修最为豪华；在整个北海酒店业中

14、，装修标准能够与金昌开元名都酒店相对比的，距离银滩距离都较远。,五星级酒店调查对比,1、客房设置对比,分析：（1）客房设置以双人间为主：单间344套，占全部客房总量903套的38%；双间415套，占客房总量的46%；套间144套，占客房总量的16%。 （2）客房配置豪华，房间宽带上网、独立的淋浴间和浴缸、国际卫星电视、私人电子保险箱、迷你酒吧、国际直拨长途电话、免费瓶装水、熨斗/熨衣板、电子结帐系统、婴儿床、免费卫生间清洁备品，并有非吸烟客房、残障人设施。 （3）套间面积在100以上，双人间面积在4050 ，单人间面积在3040 。,五星级酒店调查对比,2、房价对比,分析：（1）城景房价格基本

15、在600元/天以下，海景房价格基本在490元/天以上；套间价格基本在1100元/天以上，南洋国际例外； （2）南洋国际因无海景可利用，其价格定位为五星级酒店享受，三星级价格； （3）豪华套间，尤其是总统套房，定价最高，旨在提高酒店档次，入住率50%左右。,五星级酒店调查对比,3、入住率对比,分析：（1）日常入驻率基本都在60%以上，其中金昌开元最高，日常入驻率达70%以上； （2）评估全年入住率均在77%以上，其中南洋国际大酒店因价格优势明显，达到82% （3）表明高档酒店在北海旅游市场生存环境良好。,五星级酒店调查对比,4、配套设施对比,分析：（1）餐饮设施，三家酒店基本相同，南洋国际缺少西

16、餐、酒吧； （2）康体设施，金昌开元名都最为完善，南洋国际仅有健身馆一项； （3）休闲设施，以南洋国际最少仅有桑拿，香格里拉最多，金昌开元名都有KTV最具特色。,五星级酒店调查对比,5、会议设施对比,分析：（1）大型会议厅以香格里拉酒店最大，可容纳2000人，在整个北海一家独大； （2）中型会议厅三家区别不大； （3）商务会议厅（室）区别不大。,五星级酒店调查对比,6、停车位对比,分析：（1）三家酒店均设有地下停车场； （2）三家酒店车位均不能完全满足客户需求； （3）三家酒店均把其所在路段及周边空地做为附加停车场使用。,1、北海现有五星级酒店经营状况良好 北海现有的三家五星级（含准五星级）配

17、套设施和服务水平均据北海酒店业前列，全年入住率达到70%以上，经营状况良好。 2、北海五星级酒店将迎来建设高潮。 目前北海数量较少，仅占全部星级酒店总量的8%。 但调查了解到，北海近年新获批建设的五星级酒店共11家，再加上原有的四星级富丽华酒店的升级，未来几年北海的五星级酒店将增加到15家，较现在足足扩大4倍。 3、北海五星级酒店未来竞争激烈。 从3家，迅速增加到15家，客房总量至少扩大4倍，现有的高端客户大规模分流，尽管北海旅游业迅速发展，可以缓解竞争的惨烈，但总体而言，竞争的激烈程度至少在目前的几倍以上。,五星级酒店调查总结,北海现有酒店中， 共有四星级酒店10家；准四星级酒店有2家。,二

18、、四星级以上酒店运营调查,2.1 海滩大酒店：四星级酒店，拥有192间客房及套房。 海滩大酒店2000年开业，2007年重新装修。 坐落于广西北海银滩国家旅游度假区内，坐拥“天下第一滩”北海银滩，与“南珠之光大型表演秀”融为一体、相得益彰，风景秀丽，空气怡人。 是银滩附近档次较高的酒店之一。,酒店夜景 双人标间,二、四星级以上酒店运营调查,2.1 海滩大酒店,共有客房192间。 以上均为会议协议价，门市价高出300600元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.1 海滩大酒店,实地调查了解到，海滩大酒店日常入住率高达90%以上，旺季100%爆满。 何以有如此高的入驻率？！ 原因一，距离银滩最近

19、的高档酒店之一，与核心景点的短距离让海滩大酒店在与同级别对手的竞争中脱颖而出； 原因二，在距银滩最近的酒店中，配套齐全首屈一指。银滩附近酒店配套设施多不有缺陷，像海滩大酒店这样具备300人的会议厅、保龄球、棋牌室、桌球、夜总会，并提供中餐、晚餐的酒店极少。,棋牌室,斯诺克台球,郁金香夜总会,保龄球,二、四星级以上酒店运营调查,2.2 真龙大酒店：四星级酒店，拥有190间客房及套房，开业2002年。 北海真龙国际大酒店是由中国烟草总公司广西壮族自治区公司、广西卷烟总厂、北海烟草分公司等共同投资的一家商务旅游酒店。 2003年春，酒店顺利成为中国饭店金钥匙组织会员，世界金钥匙酒店联盟首批成员。 酒

20、店总建筑面积28800平方米，楼高72米，共21层（地上19层，地下2层），配备多功能宴会大厅可容纳300人，适用于各类大型会议、宴会及酒会。,酒店立面 酒店大堂 客房设施陈旧,二、四星级以上酒店运营调查,2.2 真龙大酒店,共有客房190间。 以上均为协议价，门市价高出200400元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.2 真龙大酒店,实地调查了解到，真龙大酒店自2002年开业以来，几乎没有大规模的装修，整个酒店除大堂外，设施陈旧，尤其客房家具均为原木风格，与高档酒店出入较大。 但是，该酒店日常入住率仍接近60%，旺季几乎100%。 原因一，该酒店由广西烟草集团开发，几乎广西烟草下属各地分

21、公司均以该酒店为北海旅游、商务定点酒店，依托广西烟草员工，该酒店即使设施老旧，依然可以有大量相对稳定的客源； 原因二，丰富的服务设施。该酒店餐饮方面配备了中餐、咖啡厅、酒吧等中高档消费场所，并可承接宴会；康体设施方面配备了健身馆和保龄球；娱乐设施方面设置了按摩、KTV等中高档场所，尤其是KTV装修较为豪华可以说，该酒店就是针对广西烟草集团内部员工尤其是中高层领导的而进行的服务配置。 因此，该酒店最大的特点就是以单位尤其是广西烟草各分公司员工为主。,二、四星级以上酒店运营调查,2.3 维也纳酒店：四星级酒店，拥有260间客房及套房，开业时间2012年9月29日。 维也纳酒店（北海北部湾广场店）（

22、原北海凯旋国际商务大酒店有限公司）是以“五星体验，二星消费”为经营理念的五星精品连锁酒店。酒店主楼高31层，拥有各类全宽带接入的高层观景豪华客房318间（套）。 酒店顶部设有2000平方米双层的360度旋转观海餐厅，可容纳500多人同时用餐，是北海标志性建筑及最佳观光点，酒店设有大型多功能厅及小型会议厅，并有车位150余个。,开阔的观海餐厅 酒店大堂 酒店立面,二、四星级以上酒店运营调查,2.3 维也纳酒店,共有客房260套。 以上均为协议价，门市价高出150300元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.3 维也纳酒店,维也纳酒店是在原北海凯旋国际商务大酒店的基础上，重新装修而来，预计开业时

23、间为2012年9月29日。该酒店特点有： 一、大型海景餐厅。酒店顶部设有2000平方米双层的360度旋转观海餐厅，可容纳500多人同时用餐，是北海标志性建筑及最佳观光点。 二、高性价比客房。该酒店以“五星体验，二星消费”为经营理念，其房价普遍低于同等级酒店，高性价比的房价定位，将成为该酒店市场竞争的有力措施。,9楼的会议大厅 装修告示,二、四星级以上酒店运营调查,2.4 路海大酒店：四星级酒店，拥有204间客房及套房。 北海路海大酒店酒店风帆式造型，构成十里银滩一道亮丽的风景。 占地面积三万一千多平方米，由北海路海大酒店（主楼准四星级酒店）和铁道部北海基地（豪华经济型酒店）等8栋楼组成，拥有豪

24、华套间，标准间，单人间，总统别墅，综合楼等，可提供不同档次客人下榻。 该酒店1991年开业，2008年重新装修。,酒店大堂 船帆立面 宴会厅,二、四星级以上酒店运营调查,2.4 路海大酒店,共有客房204间。 以上均为协议价，门市价高出100300元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.4 路海大酒店,实地调查了解到，路海大酒店日常入住率近50%，旺季100%。 该酒店优势是： 一是为南宁铁路局北海定点酒店，提供了大量、稳定的客源； 二是酒店规格多样。该酒店共有大中小6个会议厅，可满足不同规格会议要求； 三是丰富的服务设施。中西餐、咖啡厅、酒吧，桌球、网球、游泳、健身等设施，满足会议需求。

25、该酒店劣势有： 一、铁道部下属经营，国营性质导致服务人员积极性不高； 二、设施设备老旧，尤其是客房、餐厅、会议厅等随处可见过时的装修。,二、四星级以上酒店运营调查,2.5 珍珠湾海景酒店：四星级酒店，拥有249间客房及套房，2004年开业，2008年重新装修。 是一家集客房、餐饮、康乐休闲为一体的商务度假综合性酒店。酒店由香港贝尔高林设计公司匠心创意，亲水园景与简约时尚装修理念相融合，为北海唯一独具自身建筑风格和个性服务理念的新型酒店。酒店建筑面积16000多平方米，呈庭院式布局，内有游泳池引用天然海水。,别墅改造的屋顶 木质屋顶 独特的风格,二、四星级以上酒店运营调查,2013房地产策划设计

26、大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！ 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。 淘宝双钻信用放心购买：,2.5 珍珠湾海景酒店,共有客房249套。 经济标间，多设置与酒店低层，通风、采光条件较差，无论海景、园景均难以看到，价格较低。 以上均

27、为协议价，门市价高出50200元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.5 珍珠湾海景酒店,实地调查了解到，珍珠湾海景酒店日常入住率50%以上，旺季100%。 该酒店优势是： 一是相对大量的经济间的设置，吸引了大量客源，经济间在海景酒店中性价比优势明显； 二是独特的酒店立面，吸引过往旅客眼球； 三是根据市场要求改善客房结构。该酒店目前正在逐步增加套房数量，以满足客户要求。 该酒店劣势有： 一、2008年的装饰已经过时，逐步更新，周期较长，难以提升酒店品质，尤其是客房家具； 二、作为最重要的配套设施之一的会议室老旧不堪，与酒店品质形成明显落差。,二、四星级以上酒店运营调查,2.6 广西电网公司北

28、海培训中心：四星级酒店，拥有244间客房及套房，1993年开业，2007年重新装修。 座落在有“天下第一滩”之称的北海银滩国家旅游度假区西侧的侨港海滩.占地面积2.3万平米,是南方电网公司、广西电网公司培训基地。,酒店立面 酒店大堂,二、四星级以上酒店运营调查,2.6 广西电网北海培训中心,共有客房244间。 以上均为协议价，门市价高出2001400元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.6 广西电网北海培训中心,实地调查了解到，广西电网北海培训中心日常入住率近50%，旺季100%。 该酒店优势是： 一是体托广西电网客源稳定； 二是距离银滩较近； 三是装修设施设备较为高档，且更新速度较快。

29、该酒店劣势有： 一、以接待广西电网系统人员较多，对散客服务不够周到，在四星级酒店中相对较差； 二、服务尤其是卫生工作不够细致，大堂地毯上毛发残留较多。,二、四星级以上酒店运营调查,2.7 明悦星都酒店：四星级酒店，拥有80间客房及套房，2010年开业。 位于北海市北京路与西南大道交汇处，主楼高3层，拥有餐厅、会议室和大型的免费停车场。,酒店立面 酒店大堂,二、四星级以上酒店运营调查,2.7 明悦星都酒店,共有套房80间。 该酒店虽有四星级认证，但各项配套设施均空白，仅有早餐提供，所以价格较低。 以上均为协议价，门市价高出50100元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.7 明悦星都酒店,实地

30、调查了解到，该大酒店日常入住率不足40%，旺季80%以上。 入驻率较低的原因有： 一是位置较差，周边既无景点，又缺乏自身商业配套，甚至连餐饮都无法满足，仅可提供早餐。 二是酒店布置不够合理，导致走廊尤其是客房异味较重。 三是车位较少，仅能容纳30辆轿车，且没有地下停车场。 尽管该酒店硬件设施较好，装饰材料质量上乘，但仍难以吸引旅客入住，导致旅客乘兴而来败兴而归。,二、四星级以上酒店运营调查,2.8 精通银晖大酒店：四星级酒店，139间客房及套房，2004年开业,精通酒店集团接手后局部重装，2011年开业。 北海精通国际大酒店是精通酒店集团旗下的一家按四星标准兴建和经营的商务旅游涉外酒店。酒店总

31、建筑面积3.8万平方米，楼高28层，整体建筑气势恢宏，独具匠心，曾经是北海市最亮丽的工程，也是北海市标志性建筑之一。酒店集观光、商务、餐饮、娱乐、购物于一体 。,酒店立面 酒店包厢,二、四星级以上酒店运营调查,2.8 精通银晖大酒店,共有客房139间。 以上均为协议价，门市价高出300500元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.8 精通银晖大酒店,实地调查了解到，精通银晖大酒店日常入住率不足30%，旺季不足80%。 入驻率较低的原因有： 一是整体装修极为陈旧，无论客房、会议厅，甚至餐厅，均无时尚豪华感觉，与四星级酒店落差极大。 二是整体通风效果极差，客房异味浓重，会议厅甚至无法进入。 以该

32、酒店的现状而言，能有30%的入住率已经算难能可贵了。,二、四星级以上酒店运营调查,2.9 荔珠大酒店：四星级酒店，189间客房及套房，2004年开业,2010年局部重装。 北海荔珠国际大酒店楼高13层，总建筑面积2.3万平方米，是由深圳建业(集团)股份有限公司按国际四星标准独资兴建经营的商务旅游型酒店，集商务、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体 。,酒店立面 酒店大堂,二、四星级以上酒店运营调查,2.9 荔珠大酒店,共有客房189间。 以上均为协议价，门市价高出约100元/天。 电脑房较同类房价高出2050元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.9 荔珠大酒店,实地调查了解到，荔珠大酒店日常入住率

33、约60%，旺季100%。 入驻率较高的原因有： 一是总体环境良好，卫生工作细致到位。 二是配套齐全，有中餐、西餐、咖啡厅、健身馆、按摩、KTV及可容纳300人的会议厅。 该酒店房间设施稍显陈旧，对酒店品质有一定影响，总体而言运营良好。,二、四星级以上酒店运营调查,2.10 东方威尼斯大酒店：四星级酒店，120间客房及套房，2011年开业。 东方威尼斯大酒店主楼六层，酒店集餐饮、宾馆、足疗、洗浴于一体，均实现了电脑化管理，装修豪华典雅的港式餐厅，酒店一次可接纳80多桌婚庆宴席，拥有可接到180人的大型会议室 。,酒店LOGO 酒店大堂,二、四星级以上酒店运营调查,2.10 东方威尼斯大酒店,共有

34、客房120间。 以上均为协议价，门市价高出约1050元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.10 东方威尼斯大酒店,实地调查了解到，东方威尼斯大酒店日常入住率不足20%，旺季80%。 入驻率较低的原因有： 一是总体环境非常差，尤其是酒店绿化带时常可见到老鼠出没。 二是配套设施缺乏，仅有足浴、餐厅，缺乏康体设施。 三是部分客房为暗房，通风采光均问题严重。 整体而言，该酒店属于北海四星级中较差的一家。,二、四星级以上酒店运营调查,2.11 新皇都大酒店：准四星级酒店，1989年开业,2011年重装。 酒店拥有各类观景客房186间，提供住宿、餐饮、会议室、娱乐、保健、美容美发、旅游票务、大堂吧、停

35、车场、银行储蓄等服务项目； 是北海首家被评为全国八大特色建筑的现代化酒店； 是北海市迄令为止最具代表性的现代地标建筑酒店 。,酒店立面 酒店配套酒楼,二、四星级以上酒店运营调查,2.11 新皇都大酒店,共有客房186间。 以上均为协议价，门市价高出50100元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.11 新皇都大酒店,实地调查了解到，新皇都大酒店日常入住率达到80%，旺季100%爆满。 入驻率较高的原因有： 一是房价定位适中，性价比较高，适合工薪阶层和普通游客。 二是设施较为完善，尤其是空中泳池北海罕见。 三是酒店独特的外观，很容易吸引游客关注。,二、四星级以上酒店运营调查,2.12 北海嘉莱

36、度假酒店：准四星级酒店，拥有288间客房及套房，2005年开业,2011年重装。 嘉莱度假酒店是北海市唯一按五星级标准建造的豪华公寓式度假酒店。 A楼高21层，B楼高21层，标准套房110平米。餐饮方面有粤海轩中餐厅（粤、川、湘）、爵士西餐厅（酒水、饮料、西式菜点）、大堂吧（西式快餐、西点、蛋糕、面包）园林池畔烛光烧烤等，会议方面有多功能厅 500人，中型会议室 80人，豪华小会议室 35人 。,二、四星级以上酒店运营调查,2.12 北海嘉莱度假酒店,共有客房288间。 以上均为协议价，门市价高出10400元/天。,二、四星级以上酒店运营调查,2.12 北海嘉莱度假酒店,实地调查了解到，北海嘉

37、莱度假酒店日常入住率达到50%，旺季100%。 入驻率较高的原因有： 一是客房特点鲜明，北海唯一。纯粹以套房为主的酒店，在北海独一无二，充分了满足了家庭出游的需要。 二是客房设置新颖，每间客房均设有厨房，这是北海其他酒店完全不具备的。 三是设施高档，无论是客房，还是大堂；无论是会议厅，还是室外泳池；无论是室内装饰，还是室外园林，均达到北海高档酒店标准，甚至与五星级酒店不遑多让。,二、四星级以上酒店运营调查,四星级酒店调查对比,1、客房设置对比,分析：以双人间为主。单间共666间，占全部客房总量2341间的28%；双人间共1369间，占59%；套间306间，占13%。,注：嘉莱度假全部为几房几厅

38、，按级别做相应归类。,四星级酒店调查对比,2、房价对比,分析：300元以下为主，共1445间，占全部客房的62%；300400元共388套，占16%；400元以上共508套，占12%。 全部海景房共792间，其中300元以下122间，占海景房的15%，均为新皇都大酒店所 有，该酒店客房设施陈旧是导致其低价的重要原因。,四星级酒店调查对比,3、入住率对比,分析：年平均入住率为69%。最高为海滩大酒店和新皇都大酒店，海滩大酒店为距离银滩最近的、档次最高的酒店；新皇都大酒店在同等级别酒店中价格较低。 最低为东方威尼斯和精通银晖，共同特点是酒店设施及其落后，通风效果极差，房间异味浓烈。,四星级酒店调查

39、对比,4、配套设施对比,分析：海滩大酒店最为齐全，明悦星都几乎没有任何配套设施。,四星级酒店调查对比,5、会议设施对比,分析：除明悦星都外，其余酒店均有承接大中型会议能力。,四星级酒店调查对比,6、停车位对比,分析：除明悦星都外，其余酒店均占用道路停车，基本满足需求。,未调查到的其他星级酒店,二、四星级以上酒店运营调查,未录入的三星级酒店主要有利：源国际大酒店、中玉大酒店、佳家酒店、天湖酒店； 未录入的二星级酒店主要有：南珠宾馆、金园宾馆、桂新大厦、银谷湾大酒店、铁工宾馆、石化宾馆。 （1）客房设置 均以单间为主，约占全部客房总量的80%以上。 （2）房价定位 以100200元为主力，约占全部

40、客房总量的85%以上。 （3）入住率 平均年入住率近60%。 其中铁工宾馆和石化宾馆例外，这两家宾馆均以挂靠单位员工入住为主，年入住率达到75%。 （4）配套设施 三星级酒店配套标准高于商务酒店，但明显低于四星、五星酒店，尤其是康体设施、休闲娱乐设施； 二星级酒店配套标准几乎等同于商务酒店，其中铁工和石化例外。 铁工宾馆和石化宾馆的配套标准更接近于四星级酒店。,1、北海现有四星级酒店经营状况较好 从酒店的年平均入住率看，相对于五星级酒店70%以上的入住率，四星级酒店65%，从整体而言四星级酒店经营状况较五星级有所落后，但整体经营状况依然较好。 2、北海四星级酒店两极分化明显。 调查发现，现有四

41、星级酒店经营状况两极分化严重。经营最好的海滩大酒店年入住率达到86%、新皇都达到了82%，整个市场少有比及。但同时也发现精通银晖大酒店和东方威尼斯酒店日常入住率都在50%以下，经营困难；而真龙大酒店、路海大酒店、广西电网培训中心之所以能达到60%以上的入住率，主要依靠的是挂靠单位的员工，其本身市场客户较少。 两极分化，意味着四星级酒店将好的更好，甚至向五星级提升；差的更差，破产倒闭也不无可能；中间势力，平稳发展。 3、北海四星级酒店与五星级酒店差距在缩小。 单单从硬件设施等酒店配置而言，四星级酒店与五星级之间相差无几，尤其是海滩大酒店、嘉莱度假酒店等，在某些层面甚至超过五星级酒店，其所缺少的只

42、是就酒店服务和文化等软件而已，预计随着北海酒店整体竞争的日趋激烈，四星级酒店软件必将迅速提高，与五星级之间的差距也将越来越小。,四星级酒店调查总结,北海现有酒店中， 达到四星级标准的商务酒店共5家，分别是凤凰树商务酒店、城市便捷酒店（北部湾店）、城市便捷酒店（大润发店）、北海之星商务酒店和A家连锁酒店。,三、商务酒店运营调查,3.1 凤凰树商务酒店：准四星级酒店，拥有268间客房及套房，2008年开业,2010年重装。 北海凤凰树商务酒店是由广西全景房地产有限公司按国际四星标准独资兴建的商务旅游型酒店，坐落于四川路与北海大道交汇处，酒店总建筑面积2.8万平方米，主楼高18层，集商务、休闲、餐饮

43、、健身、娱乐、购物为一体 。,三、商务酒店运营调查,酒店立面 酒店大堂,3.1 凤凰树商务酒店,三、商务酒店运营调查,共有客房268套。 以上均为协议价，门市价高出20100元/天。,3.1 凤凰树商务酒店,三、商务酒店运营调查,实地调查了解到，凤凰树酒店日常入住率80%以上，旺季100%。 入驻率较高的原因有： 一是经济型酒店，性价比较高，适合工薪阶层和普通游客。 二是设施较为完善，有中餐、西餐、咖啡厅等配置，同时有水疗、按摩等服务配套，还有会议室等，在同等价位的酒店中服务较为完善。 但该酒店客房及会议厅等整体装饰设备较为落伍，影响酒店整体品质提升。,3.2 城市便捷酒店（北部湾店）：准四星

44、级，2010年8月开业，楼高6层，客房144间。 城市便捷（北海北部湾广场）店坐落于北海市贵州路32号国际商贸大厦，邻近市中心北部湾广场、外沙群岛，酒店装修沿袭城市便捷一贯的简约、时尚风格，设有标准大床房、标准双床房、商务大床房等多种房型，各种便捷自助设施方便阁下旅居生活。客房免费宽带接入互联网，让宾客尽享网络娱乐和媒体资讯。,三、商务酒店运营调查,2013房地产策划设计大全,房地产策划信息网 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！ 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为2013房地产策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广

45、、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块。文档分类清晰，可自由复制，学习参考价值极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。 淘宝双钻信用放心购买：,3.2 城市便捷酒店（北部湾）,三、商务酒店运营调查,共有客房144套。 以上均为协议价，门市价高出2050元/天。,3.2 城市便捷酒店（北部湾）,三、商务酒店运营调查,实地调查了解到，城市便捷酒店（北部湾）日常入住率80%以上，旺季100%爆满。 入驻率较高的原因主要是： 一是紧邻北部湾广场，周边配套设施完善，旅客购物餐饮均较为便利； 二是房价相对较低，比

46、同等价位的酒店服务更好、地段更好； 三是服务较为到位，在游客中口碑不错。,3.3 城市便捷酒店（大润发店）：准四星级酒店，开业时间2011年09月01日，主楼高7层，客房总数120间（套），配备有餐厅、自助洗衣房、自助商务上网区、免费书吧等各种设施。城市便捷酒店（北海大润发店）座落在广西北海市北京路上，位于北海市新的黄金商业区内，附近为著名的大润发购物中心。,三、商务酒店运营调查,3.3 城市便捷酒店（大润发）,三、商务酒店运营调查,共有客房120套。 以上均为协议价，门市价高出2050元/天。,3.3 城市便捷酒店（大润发）,三、商务酒店运营调查,实地调查了解到，城市便捷（大润发）酒店日常入

47、住率约40%，旺季100%爆满。 入驻率较低的原因主要是房价较高，而缺乏必要自身配套。 该酒店仅提供早餐，中餐、晚餐都无法满足，也没有必要的休闲服务设施和康体设施，实际等同于普通旅馆。入住旅客多是冲大润发购物便捷而选择该酒店。,3.4 北海之星商务酒店：准四星级酒店，拥有88间客房及套房，1989年开业,2011年重装。 北海之星商务酒店有限公司旗下的北海之星酒店是按国际四星级标准装修的一家豪华商务型酒店 。餐厅设在大厅一楼，可同时容纳80多人就餐；多功能小型会议室设在五楼，可同时容纳38多人，是商务洽谈的理想场所。,三、商务酒店运营调查,酒店立面 酒店大堂,3.4 北海之星商务酒店,三、商务酒店运营调查,共有客房88间。 以上均为协议价，门市价高出30100元/天。,3.4 北海之星商务酒店,三、商务酒店运营调查,实地调查了解到，北海之星商务酒店日常入住率达到60%，旺季100%爆满。 入驻率较高的原因有： 一是酒店内部环境良好，客房家具时尚高档，居住舒适。 二是房价定位适中，性价比较高，对工薪阶层和散客吸引较大。,3.5 A家连锁酒店：准四星级酒店，拥有80间客房及套房，2011年开业。 A家连锁酒店北海店是一家以四星标准兴建的快捷酒店，座落在4A旅游景点海洋之窗斜对面，总建筑面积3000多平方米，拥