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1、南京都市圈句容宝华房地产市场分析报告,新联康（中国）有限公司南京研展部 2013.11,宝华概况 宝华土地市场分析 宝华房地产市场分析 总结分析报告,目 录,宝华概况,简介 区位 交通条件 资源属性 城镇规划 未来利好,宝华镇位于句容市西北部，南京市东郊，内有国家4A级旅游风景区宝华山，是全国第二批小城镇改革试点镇、江苏省旅游名镇、镇江市新市镇建设试点镇、句容市“五大经济板块”之一。 宝华镇总面积100平方公里，2.55万人口，总户数7227户，耕地2.5万亩，山地6500多亩，水面4200亩，已成林面积6万多亩，下辖7个行政村，2个社区居委会，1个国家森林公园，1个省级经济开发区。 宝华镇属
2、丘陵地区，山清水秀，是有名的鱼米之乡，果树之园，花草之地，特色农业发达。旅游资源丰富，全面启动现代服务业发展。 2012年实现地区生产总值11.5亿元，增长18；全口径财政收入2.82亿元，增长52，其中一般预算收入2.1亿元，增长59。,简介,旅游、特色农业为支撑，经济水平居句容之首,宝华镇位于句容西北部，西距南京城23公里，东距镇江城34公里，南至南京禄口机场30公里，北离南京新生圩港口20公里，龙潭物流港8公里，312国道和337省道穿境而过，沪宁铁路和沪宁高速公路横穿南北。 宝华镇位于南京东郊，紧邻南京仙林大学城，距离8公里左右。,区位,宝华镇位于仙林东，属于南京都市圈板块,交通条件,
3、目前宝华镇有D5快速公交连接南京地铁二号线经天路站。 未来规划地铁，即地铁4号线（2015年通车），能够直接到达鼓楼；地铁15号线（2030年前通车），与4号线换乘，未来交通更为便捷。,规划地铁直接与南京城区接轨，未来交通更为快捷,规划4号线,资源属性,29.8平方公里宝华山将生态、人文资源完美结合,自然资源：森林公园、百种珍稀物种,人文资源：隆昌寺、律宗第一山,生态内涵,人文内涵,宝华山资源,城镇规划,加快宝华新城建设，打造“同城（南京）效应”,“一山带水” 小镇变身“新城” “宝华新城”：东依宝华山国家森林公园，西隔七乡河与南京仙林新市区相望，北邻龙潭新城，南接汤山镇。规划总面积19.7平
4、方公里，规划总人口12万人。将打造以居住配套及旅游服务为主要功能的现代化新城，以旅游地产为基础，接收南京都市区功能外溢，集商务、会所、休闲产业于一体，正成为南京都市核心圈一个重要的商住、旅游、高新技术产业区域。 “一核四区” “新城”初显实力 宝华新城总体呈 “一核四区”格局。“一核”为宝华新城公共设施核心区，“四区”是老镇片区、汤龙东片区、汤龙西片区、山南片区。作为核心区发展轴的仙林东路，则是新城中100米宽、高等级的生态景观大道。北侧，商务办公、行政中心将拔地而起，与南京仙林新市区隔河相望；南侧，市民广场将在这里闪亮登场；两侧，高新技术产业园、总部经济聚集区、高端住宅区将沿路纷纷亮相。 “
5、网化交通” 打造“同城效应” 沿江高速、122省道、312国道、沪宁高速横贯宝华境内，沪宁城际轻轨也将在这里设立站点，汤龙路、江隆路、宝四路、宝五路、纬七路、宝六路、美亚路延伸段、经二路、经一路、宝一路、纬十二路、滨河路、纬十三路、亭华路、南北通道无数条大道呈网状铺开，宛若经脉将句容和南京连成一体，密不可分。南京的“公交一体化”，更使“同城效应”凸显。,未来利好,南京致力都市圈打造，促使句容宝华的新发展,南京都市圈将打造“跨界新城” 宁合、宁马高速将改造 南京都市圈第一届党政领导联席会议暨南京都市圈城市发展联盟成立大会在宁举行。江苏省委省政府主要领导十分关心、高度重视南京都市圈建设，要求进一步
6、探索合作途径，建立协作机制，实现共同发展。会上，八大南京都市圈城市市长会签了上报“南京都市圈区域规划”请示。根据这份规划，南京都市圈将用10-20年时间，建成具有较强竞争力的国家级都市圈。值得一提的是，南京都市圈8座城市将打破行政区域限制，编制相邻地区合作发展规划，比如芜湖-马鞍山-江北新区规划、南京-宣城产业新城、仙林宝华科学城，等等。,7条城铁撑起南京半小时都市圈 南京都市圈发展联盟昨成立 在重大交通基础设施建设方面，溧水至马鞍山高速公路南京段、宁高高速公路联网改建工程、机场高速翠屏山至机场段扩建工程将于年内建成通车；高淳至芜湖高速公路正在进行路基、小型结构物及桥梁施工，计划2014年建成
7、通车。此外，宁宣高速公路项目预可行性研究报告已经审查，力争2014年开工建设；宁合、宁马高速扩建改造等项目前期工作已经启动，力争“十二五”期间开建。南京轨道交通线网由城市轨道交通、都市圈轨道交通两个层次构成，其中都市圈城际轨道交通分别为宁高城际、宁马城际、宁和城际、宁滁城际、宁仪城际、宁句城际、宁天城际。目前，宁高城际南京南站至禄口机场段、宁和城际南京南站至黄里段、宁天城际大桥北路站至金牛湖段等三条城际轨道交通一期工程已经启动，预留了远期接入和县、天长的条件。宁句城际、宁仪城际将于“十二五”期间启动前期工作。这将让南京“一小时都市圈”变成“半小时”。,宁镇扬区号统一明年或实现 3年内南京都市圈
8、8大城市共用025 宁镇扬固话区号统一为025，这次不仅只是楼梯响了。近日召开的南京都市圈城市发展联盟成立大会上，南京市副市长陈刚表示，老百姓关注度很高的宁镇扬固话区号统一项目，今年下半年将正式启动，争取明年上半年实现，三年内在其他都市圈城市内推广。经国家发改委批准，省委、省政府出台关于贯彻落实苏南现代化建设示范区规划的实施意见，提出了“宁镇（扬）在南京都市圈中的中心地位”这一说法，推进几年的“宁镇扬同城化”写入国家战略。,土地市场,2013年宝华土地出让信息 2013年宝华土地成交信息,2013年宝华土地出让信息,2013年1-10月份共出让土地7宗，主要为商住混合以及综合用地,2013年宝
9、华土地成交信息,2013年出让的土地全部成交，共成交7宗，其中商住混合用地2宗，文化用地1宗，商办用地1宗，综合用地3宗。,2013年1-10月份出让土地全部成交，基本是底价成交,市场分析,句容月度走势 9月句容成交TOP10 主要在售项目分布 主要在售项目基本情况 主要在售项目供销情况 2013销售情况 重点个案分析 未来即将上市项目以及未来潜在竞争 未来市场预判,句容9月份成交1337套，较上月环比下跌了33.98%；成交均价为6215元/平米，较上月环上涨了6.0%。,句容月度走势,从排行榜中看出，碧桂园凤凰城位居第一，御东国际和恒大雅苑位居第二第三位。 碧桂园发挥自身的优势，备受市场欢
10、迎，再次蝉联第一。御东国际也是以高性价比位居第二；此次恒大雅苑以品质和到位营销颇受购房者的追随，位居第三。 从排行来看，宝华的项目在排行中位居前列，成交优势明显。,9月句容成交TOP10,主要在售项目分布,宝华目前主要在售项目沿主干道仙林大道分布，分布相对集中。,主要在售项目情况,9、10月份推盘项目较多，仙林悦城、恒大雅苑以及香山壹境属于老盘新推，而新兴楼盘天正理想城和泰达青筑也趁胜追击，去化不错。,主要在售项目供销情况,仙林国际花园,项目地址：句容市仙林东路2号 开 发 商：江苏富润置业有限公司 占地面积：2.7万平米 容 积 率：3.00 总建面积：8.0万平米 建筑类型: 高层 物业类
11、型：住宅 户型面积： 94平米 目前均价：6400元/平米 物 业 费： 1.4元/平方米/月 物业公司： 暂无,重点个案分析,户型图,93平米三室二厅一卫 主卧及客厅朝南，采光效果好 赠送面积可做书房,93平米三室二厅一卫 主卧带客厅朝南，采光效果好 南北不通透，影响通风,项目地址：句容市句容市仙林东路6号（仙林大学城以东） 开 发 商： 江苏宝地置业有限公司 占地面积：12.3万平米 容 积 率：2.56 总建面积：31.7万平米 建筑类型: 高层 物业类型：住宅、商业 户型面积： 89-115平米（8、9号） 目前均价：7100元/平米 物 业 费： 1.40元/平方米月 物业公司：蓝宇
12、物业管理公司,仙林悦城,9,8,重点个案分析,户型图,85平米二室二厅一卫 空间分割方正，功能区布局合理 主客卧全朝南设计使空间通透明亮,98平米二室二厅一卫 朝南阳台设计使整个房间南北通透，采光通风效果提升层次 功能区分布合理，两室设计精致合理,113平米三室二厅一卫 南北通透，户型较为方正 附赠一个室的空间，具有较高的性价比,恒大雅苑,项目地址：句容市仙林东路8号(地铁2号线经天路站向东3公里) 开 发 商：句容天工置业有限公司 占地面积：12.4万平米 容 积 率：2.00 总建面积：38.8万平米 建筑类型: 高层 物业类型：住宅、商业 户型面积： 110-120平米（13号） 目前均
13、价：折后7800元/平米（含1500精装修） 物 业 费： 1.80元/平方米月 物业公司： 金碧物业有限公司句容分公司,13,重点个案分析,户型图,135平米三室二厅两卫 超大观景尺度 注重客厅设计,95平米三室二厅一卫 客厅走道浪费面积 厨房带工作阳台，使用 方便,项目地址：句容市仙林东路28号 开 发 商： 句容天正天泰房地产开发有限公司 占地面积：8.8万平米 容 积 率：2. 46 总建面积：27万平米 建筑类型: 高层 物业类型：住宅 户型面积： 75-120平米 目前均价：6800元/平米 物 业 费： 1.85元/平方米月 物业公司：天正物业,重点个案分析,天正理想城,3,户型
14、图,120平米四室二厅二卫 东边户，两卧室朝南，采光效果好 入户门、餐厅、客厅连接阳台，在一条动线上，通风效果佳 赠送面积可做朝北的卧室或者书房，使得整个户型形成了四个卧室,备注：图中红色为赠送面积,87平米三室二厅一卫 两房带客厅朝南，采光效果好 整体户型设计布局合理，动静分离 赠送面积可做朝北的卧室或者书房，87平米做到三室,75平米三室二厅一卫 户型方正，紧凑实用，动静分离 主卧及客厅朝南，采光效果好,项目地址：仙林大道与汤龙路交汇东北角 开 发 商： 江苏泰容建设发展有限公司 占地面积：15.9万平米 容 积 率：2.2 总建面积：42.0万平米 建筑类型: 高层 物业类型：住宅 户型
15、面积： 80-120平米 目前均价：7200元/平米（精装） 物 业 费： 1.4元/平方米/月 物业公司：高迈克物业公司,泰达青筑,21,22,29,重点个案分析,户型图,120平米四室二厅二卫 两卧室朝南，采光效果好 入户花园设计，提供更多空间 赠送面积可做朝北的卧室使得整个户型形成了四个卧室,备注：图中青色为赠送、半赠送面积,88平米三室二厅一卫 两房带客厅朝南，采光效果好 整体户型设计布局合理，动静分离 赠送面积可做朝北的卧室或者书房，88平米做到三室,103平米三室二厅一卫 主卧及客厅朝南，采光效果好 朝北多功能室可作书房、客房、棋牌室,未来即将上市项目,京东紫晶,京东紫晶紧邻天正理
16、想城，预计下半年上市。,项目地址： 仙林大道 开 发 商： 万都地产 占地面积：8.3万平米 容 积 率：3 总建面积：26万平米 建筑类型: 高层 物业类型：住宅 户型面积： 暂无 目前均价：暂无 物 业 费： 暂无 物业公司：自管,京东紫晶（下半年上市）,预计12月底开盘，10月底公开售楼处。户型为30-120平米，价格未定。,未来潜在上市,未来宝华预计有59.1万平米的潜在上市量，竞争激烈,客户来源分析,构成这一客源成因分析： 1、宝华紧邻仙林板块，受制于仙林日渐上涨房价的挤压，同时注重现有和未来南京都市圈的规划利好，刚需置业者更青睐于宝华新区的低房价。 2、城北、城东以及乡镇客户也是注
17、重总价和交通便利性，选择宝华片区，有些作为婚房或者老人置换型的需求。 3、部分南京城区看重低总价以及未来发展而进行的投资群体。,未来客户 1、宝华在建设万城长三角总部经济园，首期签约进驻企业30家。2014年建成后，可新增产值40亿元，就业岗位2万多个。因此未来总部经济园的就业群体将成为一大购买力。 2、南京主城商品住宅的高价位将客群向远郊推挤，同时南京加快都市圈的建设（包括交通灯），这使得宝华等得到更多的南京市区客群的支持。,南京客群仍然是主要购买力，受价格挤压,未来市场预判,未来交通利好： 未来规划地铁，即地铁4号线（2015年通车），能够直接到达南京鼓楼；地铁15号线（2030年前通车）
18、，与4号线换乘，能够快速直通南京主城区，未来交通更为便利快捷。 未来都市圈打造利好： 宁镇扬固话区号的统一，实现大南京版图计划； 南京都市圈将用10-20年时间，建成具有较强竞争力的国家级都市圈。值得一提的是，南京都市圈8座城市将打破行政区域限制，编制相邻地区合作发展规划，可实现仙林宝华科学城。 宁句城际、宁仪城际将于“十二五”期间启动前期工作，这将让南京“一小时都市圈”变成“半小时”。 未来竞争市场： 宝华预计有59.1万平米的潜在上市量，未来市场竞争激烈； 随着南京主城区挤压客群的需求，宝华紧邻南京，作为仙林的延伸，也将成为未来置业热点。,宝华作为紧邻南京仙林板块的延伸，各种利好将促其成为
19、置业热点区域,宝华概况位于南京东郊，紧邻南京仙林大学城，属于南京都市圈板块；同时宝华山也是人文和自然相结合的优质资源。 未来规划将打造以居住配套及旅游服务为主要功能的现代化新城，以旅游地产为基础，接收南京都市区功能外溢，集商务、会所、休闲产业于一体，正成为南京都市核心圈一个重要的商住、旅游、高新技术产业区域。加之南京都市圈的打造，宝华也将有新的飞跃。 土地市场目前以商住以及综合用地为主，整体推出量并不多，但是成交率较高；由于宝华新区还在初级开发状态，因此基本还是底价成交。 房产市场宝华商品房价格基本在6000-7000元/平米，相对南京主城是价格谷底，整体市场以刚需置业为主；随着新楼盘的上市以及未来都市圈的推动，未来发展将会有新的突破。 客户群体南京客群（仙林、城北等）仍然是主要购买力，受价格挤压，看重低总价以及未来发展。,结语,综合以上，宝华市场可以考虑进入。 考虑到目前宝华的现状，可跟随大市场做刚需型项目；随着未来规划利好、板块认知度的提升，以及主城区价格挤压客群的大量需求，可再深入做改善品质型项目。,