2013年长沙世茂·铂翠湾D-9-1二期超高层前期定位报告.ppt

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1、世茂铂翠湾 D-9-1二期超高层前期定位报告,1. 整体市场分析 2. 项目本体分析 3. 项目定位 4. 初步物业建议,目 录,整体市场分析 1.1 宏观政策分析 1.2 整体市场去化分析 1.3 各面积段去化概况 1.4 市场竞品分析 1.5 典型个案分析 2. 客户分析 3. 项目本体分析 4. 项目定位 5. 初步物业建议,宏观政策分析,“国五条”的关键点主要有： 一、重提房价控制目标。2011年的“新国八条”中提出住房价格控制目标，但随着楼市降温，反映政府此次将重点控制热点城市房价涨幅的意图。 二、限购范围扩大。对房价上涨过快的其他城市，将由省级政府责令其采取限购等措施，受限购扩围影

2、响的城市主要是国家重点监控的70个大中城市中的非限购城市。 三、首次提出扩大房产税改革试点。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。 四、严格实施差别化信贷，二套房信贷面临收紧可能性。但对实体市场的影响也相对有限。 五、农民工被纳入保障体系，实现农业转移人口市民化,政策影响力目前有限，市场需求依然存在，调控治标不治本，未来存在不确定性。,整体市场去化分析,2013年1-5月住宅市场整体情况较去年同期有所上升， 5月份长沙楼市销量没有继续放大，预计将步入平稳期,长沙商品房住宅市场供应成交结构走势图,2013年5月长沙市六区住宅成交量为90万方，环比下滑9.28%，同比上升19.41%；

3、住宅网签套数8776套，环比下滑6.9%，同比上升20.88%；住宅成交均价6640元/平米，环比下跌1.79%，同比上升6.46%.,各面积段去化概况,90-120仍为主力户型，144以上大户型去化情况不容乐观,2013年1-5月长沙市六区住宅主力成交面积主要集中在60-90与90-120，从5月情况看，90-120成交量最大，占比31%，约27.9万方；144以上大户型占比9.31%，约8.38万方。,长沙住宅市场成交面积段结构走势图,市场竞品分析,目前长沙滨江住宅供应处于井喷状态，后续还有多个滨江豪宅项目入市，市场竞争激烈,凯乐国际城,香江锦城,典型个案分析-华远华中心,顶级滨江豪宅华远

4、华中心,核心价值城市核心地段+品牌+江景+豪华装修+城市综合体 湘江资源城市核心地段的一线江景 豪宅印象大平层产品+豪装装修+产品附加值（智能化运用/顶级物管）,典型个案分析-华远华中心,户型配比：华远项目目前所推产品主要以250-310四房为主 去化速度： 四房去化明显好于三房 自2012年4月开始销售以来，三房去化缓慢，累计去化28套，月均去化2套，四房去化速度相对较快，累计去化164套，月均去化11套,对本项目的启示,1、顶级毫宅客户对200-230之间的三房毫宅产品并不感冒。 2、顶级豪宅客户对四房的需求高于三房。,典型个案分析-保利国际广场,一线滨江豪宅保利国际广场,核心价值品牌（保

5、利/金钥匙物业/JW万豪）+江景 湘江资源城市次核心地段的一线江景 豪宅印象大平层产品+产品附加值（智能化运用/金钥匙物业）,户型配比：保利住宅产品超过140平米均按四房设计，200平以上的四房所占比例不超过30%。 去化速度：168-190平四房去化高达80%，250平以上四房去化速度最慢。,对本项目的启示,1、本案的产品面积段在140以上可考虑按照四房设计。 2、鉴于保利和本案地段的相似性，本案的产品面积上限应该在250平米以下。,典型个案分析-保利国际广场,典型个案分析,滨江高档住宅复地崑玉国际,核心价值核心地段+江景+名校教育+酒店+豪华装修 湘江资源城市核心地段的湘江资源 豪宅印象豪

6、华装修（部分）,一线滨江豪宅北辰三角洲（定江洋）,核心价值大盘配套+江景+教育 湘江资源湘江一线江景 豪宅印象超级大盘中的占据最佳资源的产品,典型个案分析-北辰定江洋,对本案的启示：,1、不能由于一味满足景观而牺牲了产品的舒适性。前期的产品设计应该符合既定客户的需求。 2、即使是豪宅，精准的价格定位也很关键，虚高的价格最终只会作茧自缚。,户型配比：北辰定江洋产品以四房为主，但为了满足景观的需要，户型设计极为不周正， 客户认可度极低。 去化速度：12年11月推出5号栋，合计150套，目前仅售出38套，去化率25%，月均销售6套；其中，复式户型销售情况最好。四房大平层由于产品设计及价格虚高销售处于

7、停滞状态。,户型A（5栋）：200，4房2厅3卫,典型个案分析-北辰定江洋,1月,4月,7月,14年,10月,1月,北辰三角洲,D1地块写字楼；预计13年主推一线滨江定洋江，200左右三房，约200套,4月,南山雍江汇,预计2014年下半年将推出180四房，约74套,竞品项目13年将正式大面积推售，本案将面临较大的竞争压力,竞品推售情况,7月,15年,保利国际广场,2013年4月推出4#，面积130-190平米的三房、四房，约,保利B7项目,预计13年9月首推非一线滨江产品，80-130左右二、三房，约240套,万科金域堤香,预计13年9月首推一线滨江产品，90-140左右三、四房，约240套

8、,万科紫台,预计2014年下半年将推出180四房，约74套,中建梅溪湖,预计13年9月首推一线滨江产品，90-140左右三、四房，约240套,整体市场小结,政策影响有限，市场需求依然存在。,整体情况好于去年同期，预计就步入平稳期。,90-120仍为主力户型，144以上大户型去化情况不容乐观。,目前滨江住宅物业市场供应处于井喷状态，后续还有多个滨江 豪宅项目入市，市场竞争激烈。,宏观政策,整体市场去化,市场竞品,各面积段去化概况,相对于主流为城市中心顶级豪宅的河东项目，本案的价位存在一定市场机会，可实现市场补位；相对于主流为城市综合体的河西项目，本案丰富的物业组合及一线江景，让本案成为市场领导者

9、。,典型个案,目 录,整体市场分析 2. 客户分析 1.1 目标客户分析 1.2 目标客户置业需求分析 3. 项目本体分析 4. 项目定位 5. 初步物业建议,目标客户分析河东客户,客户来源：开福区、芙蓉区客户为主&地级市客户为辅,河东地缘性客户：以开福区、芙蓉区公务员+企事业单位（如医院）+金融企业员工+南湖市场等私营业主 地级市客户：娄底、岳阳、邵阳等周边县市为主，一般在长沙有亲戚或在长沙有生意业务上的往来,目标客户分析河东客户,客户轮廓：生于70年代的社会中坚财富人群，家庭实力富足,40岁左右，以（泛）公务员+企业中高层+私营业主为主，文化教育程度高，事业已经达到一定高度，年收入多为20

10、-30万元以上,多出生70年代,事业有成,财富实力雄厚,文化品位高,目标客户分析河西客户,客户来源：河西地缘性客户为主&部分河东北部/地级市客户,河西地缘性客户：以市政府公务员+岳麓区公务员+医院医务人员+湖大、师大等大学城教师+安居乐、广大环球、湘浙小商品批发市场等私营业主 地级市客户：岳阳、常德、邵阳等周边县市为主，一般在长沙有亲戚或在长沙有生意业务上的往来,目标客户分析河西客户,客户轮廓：生于70年代的社会中坚财富人群，财富实力雄厚,35-45岁左右，以（泛）公务员+企业中高层+私营业主为主，文化教育程度较高，事业有成，财富实力雄厚，年收入多为20万元以上,目标客户分析河西客户,他们一直

11、是河西中高端项目的核心客户，他们主要是追求更好的居住环境和更高的生活品质，具有一定的长期投资目的,我在河西工作生活了这么多年，对这里的环境十分熟悉，这里的有岳麓山空气环境好、湖南大学城人文气息重，唯一不足的就是商业没有河西发达，买东西选择不多，但这几年长沙重点开发这里，道路越来越通畅便利、商场一个一个建起来了，未来的发展真的挺好，同事和亲戚这些人基本还是在河西，所以还是希望能在这个区域内置业。 湖南大学 李教授,本项目的目标客户 河西地缘型、地级市&河东为辅的 中坚财富人群,客户来源： 以河西地缘性的客户为主，地级市&河东开福区客户为辅 客户基本属性：生于70年代，事业有成，财富实力雄厚 客户

12、置业经验丰富：多次置业，一直是河西中高端项目核心客户,目标客户置业需求分析,需求点1：内部环境舒适，私密度高 典型客户：政府官员,目标客户置业需求分析,需求点2：社区活动空间丰富，环境能舒缓压力 典型客户：私营业主,目标客户置业需求分析,需求点3：外部环境安逸，生活干扰少；江边环境更舒适 典型客户：大学教授,目标客户置业需求分析,需求点4：空气质量好，绿化率高；江边住起来更舒服 典型客户：医院高级医师,目标客户置业需求分析,需求点5：居住尺度舒适，满足客户使用需求 典型客户：房地产业内人士,目标客户置业需求分析,需求点6：满足家人的生活需要，方便出行、孩子读书 典型客户：企业高级员工,目标客户

13、置业需求分析,需求点7：讲究面子，希望让别人觉得自己的选择是对的 典型客户：私营业主,目标客户置业需求小结,SUMMARY：,家是全家的港湾（内外部环境好/居住尺度舒适/方便家人） 对于湘江，他们期待有更好的居住体验,置业需求上,让自己、家人在朋友面前有面子,并且需要,目 录,整体市场分析 2. 客户分析 3. 项目本体分析 1.1 地块基本情况 1.2 地块价值研究 1.3 地块SWOT分析 4. 项目定位 5. 初步物业建议,地块基本情况,一期产品户型配比,项目D-9-1二期地块呈不规则状，但临路观江，地块素质较好,地块四至,项目一期,项目周边发展程度较快，交通便利，商业配套日趋成熟,商业

14、街,地块内部,项目地块内部以园林、荒地为主，改造难度较小,地块外部,项目外部拥有船厂厂房、办公楼、湘江的文化景观资源，未来改造提升空间巨大,区位属性是将一个项目放在城市中看，指导我们从哪些方面寻找项目发展机会； 项目属性指导我们寻找项目发展最需要关注的项目特点及如何利用项目的独特资源。,地块属性研究,地块属性研究,噪声分析,地块整体受噪声影响较小，其噪声来源主要来自四侧道路的车行噪声。,主要噪声影响来自道路噪声。道路噪声主要来自地块东侧的潇湘路，其次是岳麓大道，然后是安居路和支路。,噪声等级：潇湘路噪声 岳麓大道噪声 安居路噪声 支路噪声 对地块影响：潇湘路噪声 岳麓大道噪声 安居路噪声 支路

15、噪声,岳麓大道,安居路,支路,潇湘路,地块属性研究,地块价值排序,5#临本案商业，一线看江，昭示性好，居住价值大,3#&4#一线临江，昭示性好，居住价值大；但临路，有噪音,7#地块内部，私密性好，内部园林,6#临本案商业，一线看江，同时可以看内部园林，地块居住价值高，昭示性好，居住价值最大,居住价值：6#5#3#4#7#,地块SWOT分析,SWOT分析品牌、地段、景观是产品核心优势,目 录,整体市场分析 2. 客户分析 3. 项目本体分析 4. 项目定位 1.1 整体定位 1.2 形象定位 1.3 客户定位 1.3 价格定位 5. 初步物业建议,河西滨江CBD垄断核心价值领袖级全景豪宅,项目整

16、体的属性定位：,项目形象定位：,大河西首席滨江豪宅,客户定位,基于以上，我们将目标客户定位为 事业稳定、实力雄厚的城市中坚， 置业滨江希望有更好的居住体验，更有面子,价格定位,定价方法选取市场比较法,价格定位,定价测算,1、权重比例,权重衡量标准：根据目前市场价格主要参照因素，结合公司长期操盘分析，对各因素动态调整得出价格参考权重比例。,【5分 非常好】【4分 好】【3分 一般】 【2分 差】【1分 很差】,根据目前市场环境及周边项目情况，以复地崑玉国际为价格最具可参照性，亦与本项目最类似。因此以其为参照对象，对我项目售价进行初步预算。,2、项目对比,基价制定评分系统,价格定位,项目入市价格1

17、1000元/平米,可比楼盘系数=,类比A项目价格,类比A项目修正系数,+,类比B项目价格,类比B项目修正系数,类比C项目价格,+,本项价格=,本项目整盘均价为：10180元/平方米 按照年8%的价格自然增长速度，本案预计2014年入市价格约为11000元/平方米,类比C项目修正系数,平均可比楼盘系数=,可比楼盘系数/3,平均可比楼盘系数*本项目修正系数=10180元/平方米,目 录,整体市场分析 2. 客户分析 3. 项目本体分析 4. 项目定位 5. 初步物业建议 1.1 建筑风格建议 1.2 户型建议 1.3 园林建议 1.4 物业亮点建议,建筑风格建议,延续本案一期ATR-DECO风格,

18、ART DECO建筑单体,延续本案一期ATR-DECO风格,ART DECO建筑群体,建筑风格建议,本案一期产品以92的2+1和132-141的3+1为主，但为了丰富本案住宅物业式样，满足不同客户需求，最大价值的挖掘项目地块价值；我们在二期应该开发何种产品呢？,户型建议整体规划建议,整体规划由于一期以紧凑型产品为主；根据地块的经济指标，以及一期的主力产品，结合竞品的产品设计及销售情况，我们对二期产品的规划作如下建议：,各楼栋户型配比建议,注：5#、6#为楼王,保利国际广场,户型建议竞品户型分析,户型一（A5栋）：253，4+1房2厅3+1卫,户型特点,梯户比： 1-47F（187户）标准层2T

19、2H 户型结构： 四房功能，三套房设计； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 户型图无尺寸，现场感受较好 景观： 楼王产品，客厅可全面看江，景观好。,豪宅中的实用型,保利国际广场,户型建议竞品户型分析,户型二（A3栋）：259，4+1房2厅3+1卫,户型特点,梯户比： 1-47F（287户）标准层2T2H 户型结构： 四房功能，双套房设计，也可以改成三套房； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 户型图无尺寸，现场感受一般 景观： 看江面较大，阳台进深较大，提升豪宅体验。,豪宅中的实用型,保利国际广场,户型建议竞品户型分析,户型三（A3栋）：340.81，5+1房2房3+1卫,户型特点,梯户

20、比： 1-47F（287户）标准层2T2H 户型结构： 四房功能，双套房设计，主卧带书房，双客房； 横厅，超大观景阳台； 中、西厨，带工作平台； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 客厅、厨房、主卧套房尺度大 景观： 看江面大，阳台阔气。,豪宅中的奢侈型,华远华中心,户型建议竞品户型分析,户型一（A1栋）：301，4+1房3厅4+1卫,户型特点,梯户比： 1-54F（145户）标准层4T3H 户型结构： 三房功能，三套房设计，兼顾实用及舒适； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 各功能空间尺度中规中矩，无明显优势。 景观： 卧室看江，虽江景面较大，但降低了客户的看房体验。,豪宅中的舒适型,

21、华远华中心,户型建议竞品户型分析,户型二（A1栋）：257，4+1房2厅3+1卫,户型特点,豪宅中的实用型,梯户比： 1-54F（145户）标准层4T3H 户型结构： 四房功能，双套房设计； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 各功能空间尺度中规中矩，无明显优势。 景观： 受B栋遮挡，客厅和主卧看江效果较差。,华远华中心,户型建议竞品户型分析,户型三（A1栋）：214，3+1房2厅3+1卫,户型特点,豪宅中的经济型,梯户比： 1-54F（145户）标准层4T3H 户型结构： 三房功能，双套房设计，结构紧凑； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 整体尺度较小，难以达到豪宅标准。 景观： 基本

22、看不到江景。,华远华中心,户型建议竞品户型分析,户型四（B1栋）：307，4+1房2厅3+1卫,户型特点,豪宅中的舒适型,梯户比： 1-50F（134户）标准层4T3H 户型结构： 三房功能，三套房设计，主卧带书房； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 客厅、主卧的尺度较大。 景观： 客厅、主卧均可看江，视野较好。,华远华中心,户型建议竞品户型分析,户型五（B1栋）：313，4+1房2厅4+1卫,户型特点,豪宅中的奢侈型,梯户比： 1-50F（134户）标准层4T3H 户型结构： 横厅设计， 三房功能，三套房设计， 主卧带书房； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 客厅、主卧的尺度较大。

23、景观： 长型阳台保证了户外的看江视野,华远华中心,户型建议竞品户型分析,户型六（B1栋）：274，4+1房2厅3+1卫,户型特点,豪宅中的奢侈型,梯户比： 1-50F（134户）标准层4T3H 户型结构： 两房功能，双套房设计，主卧带书房，功能性略显不足； 有保姆房，保姆房自带卫生间。 尺度： 客厅、主卧的尺度较大。 景观： 客厅和主卧看江视野较好。,北辰三角洲普宅,户型建议竞品户型分析,户型一（A3栋）：约200，四房三厅两卫,户型特点,梯户比： 1-46F（82户）标准层2T2H 户型结构： 四房功能，主卧套房设计； 只能满足四房的基本功能。 尺度： 厨卫、次卧面积都比较小。 景观： 受定

24、江洋组团的遮挡，江景视野较差。,不具备豪宅标准,北辰三角洲定江洋,户型建议竞品户型分析,户型A（5栋）：200，4房2厅3卫,户型特点,梯户比： 1-22F（150户）标准层2T2H 户型结构： 四房功能，主卧套房设计； 只能满足四房的基本功能； 进门就是主卧，动线较差； 房型不方正，厨房设计在房屋中间，影响风水。 尺度：客厅尺度感很大，厨卫、次卧面积都比较小。 景观：一线江景，景观不可挑剔。,豪宅中的实用型,北辰三角洲定江洋,户型建议竞品户型分析,户型D（5栋）：190，3房2厅2卫,户型特点,豪宅中的实用型,梯户比： 1-22F（150户）标准层2T2H 户型结构： 2+1房功能，主卧套房

25、设计； 只能满足三房的基本功能； 客厅太过狭长，分区不合理。 尺度： 次卧、厨房、卫生间尺度都小。 景观： 一线江景，景观不可挑剔。,北辰三角洲定江洋,户型建议竞品户型分析,户型B（5栋）：180，3+1房2厅3卫,户型特点,梯户比： 1-22F（150户）标准层2T2H 户型结构： 3+1房功能，主卧套房设计； 只能满足三房的基本功能； 横厅设计，不方正。 尺度： 次卧尺度太小。客厅也显得比较拥挤。 景观： 一线江景，景观不可挑剔。,豪宅中的经济型,竞品市场户型以四房为主，基本都是两、三套间设计；,户型建议竞品户型分析,小结：,客厅、阳台尺度大，景观面很好；,设置有保姆间，保姆间带独立卫生间

26、；,专梯专户设计。,1、户型设计成四房，双套房设计，可改三套房，主卧套间带书房； 2、主卧和客厅在临江面； 3、保留横厅设计，阳台、客厅尺度大，观江面大； 4、户型有保姆房设计，做成两梯两户，但是两个电梯要分开，体现出专梯专户的尊崇感；,户型建议,户型设计初步建议,强化景观层次感，六层景观空间,园林建议,在景观设计上，注重空间层次的丰富感，由内而外的形成六层紧密关联的布局。 第一层：外围的生态圈层和湘江 第二层：植被和森林大道，自然与人工的链接 第三层：高大的乔木 第四层：小乔、灌木 第五层：多姿多彩的花卉、植被 第六层：庭院，建筑内部立体绿化,注重空间大气，放大的节点融入规整的构图元素,园林

27、建议,小区的景观构图不仅仅是纯粹的曲线，为了避免全曲线构图造成景观不大气的空间感受。 项目社区内部的景观设计，在景观节点，功能活动、休憩空间等有一定硬质景观比例的场所，采用了较为规整的空间构图，如，阵列的有方形树池的树阵，方形的水池和笔直的踏步等。,细化立体化、层次化的景观，水体岸边的地形变化,园林建议,小区打破了以平铺直叙的方法营造景观的手法，通过堆坡打造波澜起伏的风景。 项目在景观设计时在园林的河流曲线外侧营造了突起的地形变化。沿着河流般的曲线水体，做出弯曲的鹅卵石道。小径也是弯曲的，蜿蜒在林间树影里。,贴合主题的趣味细节，讲究呼应的园林细节,园林建议,配合周边的湘江，设置河岸卵石带，自成

28、趣味。鹅卵石是河流流经最好的体现，圆润而饱满的卵石材质，由内而外的呼应了潋滟的主题，又将景观的主角让给了流水。,超高层的景观特色空中花园,园林建议,在每栋楼宇上打开一个巨大的空间，形成大气微循环，有利于各户之间的空气流动。在风洞形成的建筑空间里，摄氏22度。 风洞的存在，形成了一个融入户花园、公共走到和空中绿化的空间，提供了一个邻里交流的空间。风洞成为视野开阔的空中花园。,地下车库景观设计,园林建议,物业亮点建议方面，重点建议安防智能化系统、新风系统、雾森系统的运用，其他建议可根据项目的实际情况酌情加减。,安防智能化系统的运用,物业亮点建议,从目前高端市场项目的配备来看，智能化设施多为常见的安

29、防、门禁和可视对讲系统，智能化程度不高 西山汇景在后期营销中，受市场影响下，采用缩小版霍尼韦尔系统，提高附加值，客户反映情况较好。,长沙目前入住高端项目情况,西山汇景：采用了缩小版的霍尼韦尔智能家居系统（远程控制、集成通讯、家庭报警、可视对讲等）,建议本案在智能化系统方面家居安防是主要考虑的方面，安全性、私密性是高端客户考虑的首要问题 。,安防智能化系统的运用,物业亮点建议,霍尼韦尔智能家居系统:家庭起居 全面保护 HRIS-1000系列单户型智能家居系统支持16个有线防范区域和8个无线防范区域，可连接红外（幕帘）探测器、门窗磁、煤气探测器、火灾探测器、震动探测器，玻璃破碎探测器等多种探测器用

30、于事件提醒和节能监测，并配备紧急按钮和无线遥控器，方便住户一键调整离家/回家模式和紧急求助 。,安全性、私密性是高端客户考虑的首要问题，项目除了常规的智能化系统外，建议以安防系统为主，在智能安保系统上重点投入，建议引入世界知名的安防家居系统,新风系统的运用,物业亮点建议,恒湿置换式新风系统、除尘系统， 保持湿度30% 60%，保证24小时空气新鲜，在实现空气交换的同时使能耗比一般系统减少约60% 低能耗窗优化系统 建筑外观设计控制整体建筑开窗面积比率30% 选用优质窗系统，保障室内空间的安全性、密闭性、隔音性、保温性。如：采用断桥铝合金窗框，内置双层中空Low-e玻璃 低辐射LOW-E中空玻璃

31、，又称恒温玻璃，它与普通中空玻璃的不同在于，它允许太阳能辐射尽可能多地进入室内，但阻止室内辐射能泄向室外，从而可以在冬季保持室内的湿度，提高居住舒适度，降低采暖能耗 供热水系统、地板采暖系统（分户挂壁式燃气锅炉） 集中热水供应方式：目前主要有空气源热泵、地源热泵、水源热泵、太阳能热水系统。以上四种方式都属于新能源，能实现集中供热水方式。从目前国内应用来看，基本都处于发展初级阶段，最主要的问题还有首期设备投入高，后期设备运行、检修、维护等费用复杂。 分户式热水供应方式（融科檀香山）整体投入成本小，管理方便，运行成本小。建议以赠送壁挂式燃气锅炉，并且壁挂锅炉可以接地板采暖，解决集中式地源热泵带来的

32、众多后期维护问题。 分户式中央空调 安装简洁节省空间:安装户式中央空调，至多只需在阳台上安装一台主机各个房间内安装通风口即可。 高舒适度:户式中央空调让家中每一个空间，都可以享受到如在酒店、写字楼中的舒适。 能效比提高 :分户式中央空调中央空调，比各个房间都安装分体空调节电20-30,高科技智能化建议汇总,物业亮点建议,雾森系统的运用,物业亮点建议,高覆盖的立体绿化；车库利用台地减少土方；尽量减少入口,物业亮点建议,A、彻底人车分流，机动车进入社区后直接入库，减少地面的道路面积，保证高绿化覆盖率。 B、不占容积率前提下，尽量将车库抬到地上一层；优化柱网，控制面积，面积小于35 C、车库与人行入

33、口尽量归一，便于减少物业人数；以出入口为原点100米范围内不设第二出入口,成都弗莱明戈,地下车库精装,物业亮点建议,地下停车场的业主下车处采用五星级酒店迎宾设计 左边是流水，右边是酒店入户大堂，地下设计地面化，尊贵感强烈,国际双语幼儿园,物业亮点建议,引进品牌双语幼儿园，提升教育附加值，让3+1家庭需求均能在社区得到满足。 或与潇湘晨报瑞思英语联合，开办英语课堂，营销过程中亦可有所嫁接。,国际双语幼儿园,下沉式生态谷的运用,物业亮点建议,下沉式生态谷给予地下室通风采光,生态垃圾处理器,物业亮点建议,面对厨房的垃圾，只需要一个小小的电器，节能省电，简单地安装在厨房的水槽下，食物垃圾将被充分粉碎，冲入下水管道中。,下沉式生态谷的运用,物业亮点建议,下沉式生态谷给予地下室通风采光,The end,