偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）.ppt

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1、谨呈：偃师市政府,偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）,本次沟通的主要内容,发展战略演绎,功能构成及比例 功能布局,前期报告内容回顾,前期报告内容回顾,Part. 1,Part. 2,新区一期功能定位布局,Part. 3,新区一期开发实施策略,Part. 4,零碳生活新市镇演绎,开发时序 出让策略 效益评价,前期报告内容回顾新区开发的目的及使命,目的、使命一：偃师城市更新升级的示范区 目的、使命二：为偃师市创造秀美宜居的生活环境 目的、使命三：展示城市现代都市形象的窗口与名片,前期报告内容回顾基于偃师城市发展需求及限制，我们提出了新区开发必须解决的核心问题,VS,不断扩展的需求,多方面的

2、限制,城市化进程加速，进城意愿明显 居民存款总额高，购买力强大 城市发展方向调整，寻求更优的城市化道路 政府及当地居民纷纷看好新区未来的发展前景,建成区面积小，城市骨架急需扩大 外部认知差，配套缺失，中高档消费外溢 主要行业处于产业链底端，附加值低且造成污染 建成区土地供应量稀缺,核心问题：新区采用何种发展理念，才能带动偃师发展，引领城市升级，推动偃师走上可持续发展之路,规划发展,区域地位,产业经济,资源配套,房地产业,偃师城市价值解读,前期报告内容回顾立足偃师，我们发掘本项目发展机会之一,项目发展机会一： 以自然资源配套优势为突破点，引领偃师城市升级,中原城市群核心位置 洛阳市的东大门,土地

3、供应稀缺，且增长缓慢 未来新区将是土地供应的热点区域,历史文化底蕴深厚，文物遗址丰富，但缺乏旅游商业价值 自然生态资源丰富，与周边县市相比具有很大优势，且未来将不断丰富,传统经济强县，洛阳所辖县市中GDP排名第二 第二产业占主导地位，第三产业发展缓慢 民营经济发达但缺少龙头企业,初期寻求向西发展，后来转而向东、南发展 组团式分布，未来东部区域及南部区域将分别成为政务新区、中心居住区,前期报告内容回顾放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的发展机会之二,经济实力强，辐射力强,积极融入中原城市群，东扩是发展重点,一带双心结构，洛阳产业转移,前期达成共识放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的发展机会之

4、二,偃师具备吸引洛阳主动郊区化的条件,随着区域不断成熟，新区将吸引周边县市地缘客户置业,随着洛阳城市发展，偃师有望成为洛阳新的城市功能中心,前期报告内容回顾基于上述机会，我们提出了 新区发展战略,抓住机遇,极致化优势,以生态促革新,抓住洛阳产业转移和城市功能转移的历史机遇,扩大、极致化偃师自然资源丰富的绝佳优势，建设生态、环保城市,通过建设生态、环保的居住环境，吸引洛阳、偃师产业、人口转移，促进偃师城市面貌的全面革新,前期报告内容回顾基于发展战略，我们提出了新区的发展定位,豫西首席零碳示范新市镇,站位大洛阳，使人口、产业、城市配套良性互动， 将偃师打造为河南省乃至全国的可持续发展的零碳示范城市

5、,前期报告内容回顾城市规划理念,Step 1: 新区一期 +老城区,Step 2: 新区二期 + 顾县 + 岳滩镇,低碳生态休闲居住示范区,低碳城市功能组团,发展战略演绎,功能构成及比例 功能布局,前期报告内容回顾,前期报告内容回顾,Part. 1,Part. 2,新区一期功能定位布局,Part. 3,新区一期开发实施策略,Part. 4,零碳生活新市镇演绎,开发时序 出让策略 效益评价,自然与都市完美结合,“我居住和购物在新区，白天在老城工作，晚上去河边听涛声在那里不仅可以品尝到各式美食，还可以在路边的酒吧看演出，周末会和几个朋友一起驾车去周边爬山”,重塑传统形象,紧扣偃师城市发展趋势 把握

6、区域重大发展机遇 以城市升级的名义,我们的使命,代言偃师未来,大规模、都市、城市稀缺资源,我们不仅仅是生态城,More than eco-city,丰富多元的休闲设施 文化多元融合发展 生活与休闲融合,环境优美、气候宜人 城市与自然共融 高品质居住环境、高等级城市配套,经济生态、多元 引入服务产业、贡献绿色GDP 工作与生活融合,三维多元的生活方式组合,多元组合下，我们的零碳生活到底是什么？,而是 We are,本土与国际的融合 传统与现代的碰撞 城市与自然的交响,豫西首席零碳示范新市镇,我们是：,环境与文化双生态,豫西首席零碳示范新市镇,环境生态举措,文化生态举措,湿地公园 滨水风情休闲带

7、市政主题公园 城市广场 生态通廊 绿色市政交通体系,城市创意休闲带 购物公园 滨水风情商业街 偃师悠久历史文化展示,环境与文化双生态,我们将生活的文化生态与自然环境生态完美融合,古街，古市；古风，古韵,躺在自家楼下的绿地上，美美地享受午后温暖的阳光,河边的晨曦带着湿润的水汽轻轻袭来,清晨晨练的步道上祥和幽静，除了鸟的叫声，耳边还有河边那白色大风车呼呼的转动声,就像北京的明清文化、西安的汉唐文化，偃师也为我们留下了众多宝贵的文化遗产,明清文化之于北京,汉唐文化之于西安,殷商文化之于偃师,悠久的历史文化已融入我们生活的每个角落，我们生活在现在，却回味着过去,每一处门楼、每一道古墙，都透出历史的味道

8、,这里的每一件器物都能说上一段渊远的由来，每一个 符号都代表着一段精彩的故事,时空幻变，当年的皇城王土到现在只剩一堆殷墟，逝者如斯,公园里一尊唐僧象，街角一副远古车骑的雕塑，广场中央一架仿古的水轮，无不诉说着过往历史的厚重,在家度假 VACATION AT HOME,豫西首席零碳示范新市镇,入画（View）,乐游（Strolling）,安居（Dwelling）,天际线、城市节点、开放空间,一条惊喜不断的城市体验路线；,高水准城市公共服务设施； 高品质生活配套设施;,入画（View）,岸线都市天际线,各个城市节点,开放空间,安居（Dwelling）,高水准城市公共服务设施； 高品质生活配套设施;

9、,一栋古香古色的建筑前品上一杯暖暖的下午茶 健身房里一次美好的邂逅 逛了好几个小时的商场，大有收获，累了，停下来吃点特色美食，抑或看上一部新出的大片 周末和朋友们来一场球赛大比拼,乐游（Strolling）：这个城市带给我们的每一分钟都是新的体验,可持续发展 服务产业崛起、贡献绿色GDP 高素质人群引入,豫西首席零碳示范新市镇,服务产业崛起、 贡献绿色GDP,每天都会遇到不同的人，和自己的合作伙伴们一起成长 在美好的环境里工作，心情每天都是愉悦的,越来越多的高素质人口涌入，我们的周围在发生着变化,零碳生态理念带给我们的不仅仅是自然环境的美化，更是生活理念和方式的升级优化,新生的一代是这个城市不

10、断创造前进奇迹的动力,自然环境和人文环境的优化引来更多的人们在此扎根，他们加速了新区的成熟,有了这些精神和梦想，让我们开始行动起来,零碳生活的功能组合,开放空间： 一条城市创意休闲带（七朝古都文化展示带、时尚活力展示带、生态科技展示带） 一条贯穿新区内部的绿色生态通廊 七个散布于新区地块内的主题市政公园,公共商务配套设施： 一座五星级酒店 一个商务会议中心（融合于酒店内部） 一个小型的会展中心（融合于酒店内部）,居住及道路体系： 居住建筑：整体把控，局部（沿河、购物公园）突出 道路：三级路网、人车分流,公共设施 ： 一个新区购物公园 一条独立风情商业街 多个节点区域商业 一个市民文化中心 四所

11、学校及一所医院,发展战略演绎,功能构成及比例 功能布局,前期报告内容回顾,前期报告内容回顾,Part. 1,Part. 2,新区一期功能定位布局,Part. 3,新区一期开发实施策略,Part. 4,零碳生活新市镇演绎,开发时序 出让策略 效益评价,新区一期是以住宅规划为主规划思路,站位大洛阳，使人口、产业、城市配套良性互动，将偃师打造为河南省乃至全国的可持续发展的零碳示范城市,新区功能布局和比例分配的参考因素,美国加州圣地亚哥郡 USA Otay Ranch 美国 Denver市 USA Stapleton,根据案例研究，归纳总结以居住功能为核心的新市镇各功能所占比例的经验值,以居住功能为核

12、心的新市镇一般功能比例区间： 居住：40-50 道路：8-12 开放空间：20-25 公共设施：25-30%,40%,60%,20%,居住,道路系统,开放空间,10%,50%,40%,8%,12%,30%,25%,公共设施,25%,20%,功能构成比例,美国加州圣地亚哥郡 USA Otay Ranch,美国 Denver市 USA Stapleton,新区一期功能构成比例确定的城市本体条件,功能构成比例,新区一期居住占主导功能 根据偃师市政府的规划蓝图，新区一期将是一个高品位居住区,政府方面非常好的规划设想予以充分体现 政府关于沿河绿化带、公共广场、水岸都市的设想,新区一期路网规划已定 路网规

13、划已定，少数路段已进入施工阶段,规划宽度100米的绿化防护带已占用部分用地 沿河岸将建设宽度100米的绿化防护带，将占用部分沿河开发用地,综合上述因素，确定本项目各功能的规模比例,功能构成比例,以居住功能为核心的新市镇一般功能比例区间： 居住：40-50 道路：8-12 开放空间：20-25 公共设施：25-30%,新区一期的基本情况,案例研究,总体条件：新区一期总用地规模4830亩 偃师市的城市发展水平 新区以中高端居住区为规划定位 用地规划基本已经确定：道路，学校、酒店、广场、医院、高压走廊、污水厂等占地已经确定,公共设施,新区购物公园 独立风情商业街 节点区域商业 沿街商铺,道路体系,居

14、住,开放空间,功能布局,商业,酒店商务,五星级酒店 会议会展中心,文化娱乐及其它,市民文化中心 学校、医院、污水厂等,公共设施包含了商业、酒店商务、文化娱乐等多种复合功能设施,偃师四大主要商圈均分布于老城核心区内，商圈集聚度高，辐射范围广，但华夏路以南、迎宾路以东商圈呈现空白,公共设施 商业,华夏商圈,洛神路西商圈,市府商圈,西亳商圈,商圈位于槐新路北段 主要形式为沿街商铺，经营业态为杂货、五金、建材等，形象低端。偃师市百货大楼就位于商圈之内,商圈位于洛神路中段 主要形式为集中商业，主营业态为服装，档次低端 主要功能：大张量贩、众志购物广场、温州商贸城,位于洛神路西段 偃师市租金水平最高的临街

15、商铺集中区，主营业态为中高端品牌服饰专卖店,位于华夏路中段 目前偃师市档次最高集中商业，业态丰富，人流量大 主要功能：丹尼斯百货、华夏电器,老城商业集聚度高 向东、向南区域商圈呈现空白,华夏 商圈,市府 商圈,洛神路西 商圈,西亳商圈,从城市经济-商业发展阶段看，偃师商业发展处于转型阶段，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,体验式的购物需求,个性消费,25%,45%,70%,85%,9

16、5%,偃师,偃师2008年人均GDP折合5564美元，城市化率达52%,业态综合、自由的购物空间 休闲娱乐、体验式的购物需求,城市经济-商业发展模型,经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,人 均 G D P,城市化率,+,集购物、休闲、文化、娱乐等多功能体验消费,2008年偃师市人均GDP37840元人民币，按当年汇率折合5564美元 截止2008年底偃师市城镇人口42万，城市化率达52%,公共设施 商业,偃师目前的商业体系中仍以传统商业占绝对主导，缺乏与景观、娱乐等主题的有效结合，休闲娱

17、乐功能缺失,“偃师的商业都很小，而且很破，品类还不怎么全，更别说还有什么休闲娱乐功能呢” “自己购物一般目的明确，买完就走，除了偶尔去丹尼斯买完东西顺便到德克士去吃点东西” 偃师众望旅社 王女士,“偃师基本没有什么可以玩的地方，商场里面的就更少了” “上档次的KTV只有海阔天空一家，而且印象当中那些娱乐场所都很乱，一般不去” 首电花园小区 杜先生,商业体系中休闲娱乐功能相对缺失,公共设施 商业,商业配套以中低端商业为主，高端设施缺乏，已不能满足不断增长的购买力需求，导致大量高端消费外溢,购买力强且不断增长，高端消费“不差钱”,高端配套缺失,现有商圈几乎没有真正意义上的高端商业配套，且功能单一

18、“偃师没有高端的商业，档次低而且品类少，家里来了亲戚或是朋友一般选择到洛阳或郑州去玩、购物” 岳滩镇摩托配件厂主,高端消费外溢,偃师市高端消费需求在洛阳、郑州得到满足,公共设施 商业,在市场需求方面，由于偃师商铺投资回报率高，当地投资客户已养成买铺的传统习惯,投资回报率高,投资客买铺成传统,高租金回报率,偃师市商业租金平均水平为50-80元/平米/月 目前偃师一般底商售价4000-5000元/平米 按资金回报率计算公式：月租金12/单位售价，计算得到偃师市商业整体回报率为15%-20%，远高于商业8%的基准回报率,“偃师的房价高而且像这样的小城市房价升值速度很慢，还不如买商铺，特别是热点区域的

19、商铺，租金收益很高，而且每个月都有固定的收入 ” “一铺养三代，偃师人买铺子已经很普遍了，周围很多优点闲钱的老头老太太都靠铺子过活” 绿色家园业主 吴女士 “两年前投资买了中成花园的2个地下车库，50多平米，用来开了一个老年人棋牌室，生意很火爆，投的钱基本收回来了，现在有人找我卖掉地下室我还不卖” 中成花园业主 丁女士,公共设施 商业,1. 2 3,偃师新区的生活配套 偃师商业升级示范区 偃师商业的顶级名片,新区的商业定位,根据商业人口模型确定本项目所能承载的商业规模,从国家标准城市居住区规划设计规范中商业千人指标计算,区域商业需求较大,综合得出新区一期商业规模为208600m2,根据城市居住

20、区设计规划，商业规模面积比例按700910m2/千人计算,仅作为社区商业时面积确定,根据偃师城市发展远景规划，新区一期预计的容纳人口为19万左右,区域商业规模：133000-172200m2,考虑对外辐射功能（半径1.5公里）,预计辐射范围人口约4万人,区域商业总规模：28000-36400m2,新区一期商业规模为161000-208600m2,政府推出“3+3+1”居民安置政策 30/人安置房指标 30/人成本价购买出租房指标 10/人商铺安置指标 新区一期待安置村民8430人,安置村民将分得大量补偿性商业,安置村民所需商业面积:843010=84300平米,当地商铺投资已成传统，需求量大,

21、“一铺养三代，偃师人买铺子已经很普遍了，周围很多有点闲钱的老头老太太都靠铺子过活” 绿色家园业主 吴女士,在可承载商业规模范围内取高值,公共设施 商业,新区商业由三级商业系统构成，打造层次分明、功能完善的商业体系是保证区域建设、增添活力的关键,公共设施 商业,新区购物公园建筑规模5.5万，集休闲娱乐、购物消费为一体的综合购物公园，与五星级酒店形成双核，带动周边商业发展,待建五星级酒店,新区购物公园,建筑规模5.5万,东明路,伊洛大道,酒店,购物公园,设计要点： 购物公园整体富有现代设计感，中间为中心广场，为人群提供公共开放、休憩空间，通过小品、雕塑等延长人群的逗留时间 酒店与购物公园之间的商业

22、开发强度较购物公园降低,目前华夏购物广场是偃师第一大购物中心，建筑面积5万，参照已有成熟的集中商业确定商业规模 未来新区各地块的开发主体尚未明确，规划过大量的集中商业会有风险，在规模上对华夏购物广场适度超越即可,公共设施 商业,广场,入口,新区购物公园一个功能复合，满足一站式体验消费的购物街区,北京SOLANA,南京1912,东明路,伊洛大道,酒店,购物公园,中心广场,入口,借鉴案例： 北京SOLANA 南京1912 都具有一条以中心广场为主体的内街 功能多元化的购物街区,中心广场的小品、雕塑及休憩空间,公共设施 商业,功能复合，满足一站式体验消费的购物街区,不是以一个大规模商场为核心节点，高

23、强度开发 而是围绕多节点散布不同主题和功能的商业街区，较低强度开发,核心节点,新区购物公园偃师乃至洛阳首例景观购物娱乐公园，将满足偃师高端消费需求，同时辐射吸引周边乃至洛阳的高端人群,核心要素 购物环境突出特色化，打造偃师乃至洛阳首例景观购物娱乐公园 开放感的，高大的植物和小品，充满趣味感，完全不像沉闷的集中商业，体现室外感觉 功能复合，不仅有购物，还融入了餐饮、影院、健身房、KTV等娱乐设施,Moment of directional change,偃师高端消费需求,高端消费外溢,高端、完善、丰富新奇的购物体验 满足偃师高端消费；辐射吸引周边乃至洛阳高端人群,公共设施 商业,独立商业街总建筑

24、规模33600，由一条殷商文化商业街、一条滨水风情商业街、一个特色集中商业构成,殷商文化商业街,特色集中商业,特色集中商业 建筑规模：3000（经验值） 依托滨河休闲带、以及滨水风情广场的时尚休闲购物中心,殷商文化商业街 偃师殷商文化符号特色浓重的仿古商业街 进深12-15m（取14m），商业街长度约550m，计算得建筑面积15300 ,滨水风情商业街 滨水风情休闲、购物消费长廊 进深12-15m（取14m），商业街长度约550m，计算得建筑面积15300 ,滨水风情商业街,独立商业街以槐新路、迎宾路之间的临河段为中心，分别向两端再延伸300m,公共设施 商业,独立商业街集文化、生态、休闲于一

25、体的综合休闲消费长廊,殷商文化商业街,滨水风情商业街,特色集中商业,文化,公共设施 商业,区域节点商业布置在居住集中区，形成设立小型广场、标志性建筑物等特色标识,区域节点商业设立24000较为合理,公共设施 商业,节点区域商业,未来居住集中区,区域节点商业应该是局部人流交汇的地方，有小型的广场或庭院，有标志性的建筑物,区域节点商业总建筑面积24000，形成区域级的商业聚合，中等规模的商业和公共服务设施，业态以中型超市、餐饮和非盈利性业态为主,少年儿童活动中心/老年之家/医疗急诊中心/就业服务中心,区域节点商业服务中心,区域商业服务中心,中型超市/中大型餐馆/中小型书店/健身房,区域商业中心,公

26、共设施 商业,单个区域节点商业面积约6000平米，整体区域节点商业面积约为2.4万 非经营型区域商业服务中心面积所需约1000平米 经营型区域商业中心商业面积总体约5000平米：超市2000平米、餐饮2000平米、健身房500平米、其他500平米,沿街商铺商铺总规模96000，通过商铺的布局、立面风格、开发强度的差异化，营造丰富多元的商铺形象，更契合新区生态休闲的意向,布局形式,立面风格,开发强度,通过采取差异化、多元化的设计手段，不仅能弱化新区大一统的规划突兀感，更能很好地契合新区生态休闲的规划理念,多元化、差异化,传统布局与内廊式布局,立面风格突出古香古色，还是简约现代，或是浪漫欧式,道路

27、节点处适当增加开发强度，建筑天际线的曲折,公共设施 商业,总建筑面积约96000，散布于每个社区组团之内,酒店除餐饮住宿功能外，酒店还将具备商务会议中心、会展中心的功能,公共设施 酒店商务,待建五星级酒店,新区购物公园,占地规模：30亩（根据政府关于新区初步规划）,住宿餐饮,商务会议中心,小型会展中心,偃师商务活动中心,依托酒店商务会议中心而建的小型会展中心,由剧院、文化宫、图书中心等市政文化设施组成的市民文化中心将完善、丰富新区城市功能,公共设施 文化娱乐,待建五星级酒店,新区购物广场,市民文化中心,剧院,文化宫,艺术中心,图书中心, ,市民文化中心,小型化，功能高度复合 占地规模：约30亩

28、,待建五星级酒店,新区购物公园,市民文化中心,购物公园、五星级酒店、市民文化中心共同构建新区一期活力核,购物休闲 旅游住宿 商务会议、会展 公共文化活动,新区一期活力核,学校、医院、污水厂等公共设施的规划现状已基本满足新区规划要求，规划基本不变,小学50亩,医院85亩,污水厂50亩,小学35亩,实验小学38亩,中学80亩,小学占地123亩 中学80亩 医院85亩 污水厂50亩,规划现状,公共设施的规划现状已基本满足新区规划要求,考虑到学校、医院等公共设施的辐射半径，现有公共设施的规划基本已覆盖新区全景，且配置较为均匀,公共设施 其它,开放空间,七朝古都文化展示带 时尚活力展示带 生态科技展示带

29、,道路体系,居住,公共设施,功能布局,城市创意休闲带,生态通廊,城市新风系统,主题市政公园,一场绿色和人文的饕餮盛宴 一片健康亲子的温馨乐土 一次色彩斑斓的视觉冲击体验,开放空间由城市创意休闲带、生态通廊、主题市政公园构成,转化高压走廊不利因素为优势亮点，设计一条绿色自然、人文景观长廊，承担新市镇城市形象价值,开放空间 城市创意休闲带,22m 距地块 红线距离,16m 高压走廊宽度,10m 建筑高压线退距,弱化高压走廊不利因素,高压走廊宽16m，按照国家相关标准，本区域建筑需退距高压线10m 地块红线距高压走廊22m，扣除退道路6m及退高压线10m，还剩6m，如用作建设沿街商铺进深太小，开发不

30、够集约且显得突兀，需采用手段弱化不利因素 占地规模：约190亩,化不利因素为优势亮点,城市创意休闲带功能丰富、特色突出的市民活动中心带,新市镇城市形象,案例借鉴： 北京奥林匹克公园秦皇岛汤河公园,案例一北京奥林匹克公园：不同主题特色景观节点呈带状排列，局部下沉空间和景观广场的设置，避免形式的单调，成为奥林匹克村最核心的亮点之一,开放空间 城市创意休闲带,7号院-水印长天 下沉广场7号院位于下沉花园最北端。整体空间规划体现现寓意国泰民安,6号院-合院谐趣-四合院 6号院合院谐趣-四合院是典型的中国北方居住建筑类型，遍及乡村与城市,4、5号院-穿越瀛洲 4、5号院以及大屯路人行隧道是南北花园之间的

31、联系空间,1号院-御道宫门 1号院御道宫门是下沉花园的南侧入口空间,3号院-礼乐重门 3号院礼乐重门院子东侧是龙形水系下面的地下商业,2号院-古木花亭 2号院古木花亭是一组北京居民中具有代表性的三进制四合院,案例二秦皇岛汤河公园：通过红色主题的解析，塑造绿荫里的红飘带，获得康德纳特斯旅行家评选出的世界建筑新七大奇迹，带动整体城市发展,“红飘带”整合了公园的多种城市功能： 它与木栈道、主题花园、展示墙相结合，而成为宜居环境的展示廊 与种植台、解说系统、环境教育中心相结合，而成为生态概念的科普教育道 与标识系统、灯光设施相结合，而成为区域形象的展示中心,旧水塔改造成的艺术品,茶室与环境教育中心,临

32、河步道,主体结构,富于时尚感的道路,中国红,开放空间 城市创意休闲带,根据案例启示，设计三条特色展示带共同构成城市创意休闲带，构成新区新生活方式的形象展示带,普通绿地,普通绿地,七朝古都文化展示带,时尚活力展示带,生态科技展示带,开放空间 城市创意休闲带,通过制作小规模仿古的殷商时代建筑，如门廊、亭、院等，打造一个完全开放的历史文化博物馆,七朝古都文化展示带神秘、悠久、文化丰富,建筑形式,小品、雕塑,通过设置一些反映殷商文化特色的小品、雕塑供游人观摩,器物、仿真文物展示,通过设置一些器物（如甲骨文、青铜器、玉器佩饰）的仿真文物或者关于这些文物的照片、文献等资料的展示,下沉式广场,设置台阶式的下

33、沉式广场，增加空间感、开阔感 下沉式台阶的每一级采用不同的颜色，突出类似跳荡的音符一样的感觉 广场上设置一些雕塑、小品提升人群的参与性和趣味性 局部少量休闲商业：如报摊、冰激淋店、茶水吧,时尚活力展示带时尚、活力、共享,“云”天棚,生态科技展示带动感、科技、生态,LED灯柱,“波浪广场”,生态科技（如太阳能、水循环系统）的实物设施，如太阳能电池板供电、太阳能供能的LED灯柱等 生态科技支撑起来的绿色环境，如绿地、树木等 通过一些小品、设施表现科技时尚意向，如“云天棚”、“波浪广场”等,生态科技,生态通廊不仅是贯穿内部的景观长廊，更是城市的新风系统，将洛河水域与新市镇中心有机相连,湿润的季风,洛

34、河,生态通廊城市新风系统，水域与城市核心的有机连接体 占地规模：约160亩（宽度设为40m，测量长度约为2700m） 生态通廊两侧住房设置为低矮的多层，通过这样的景观通廊，营造绿色视觉通廊 同时能把河边湿润的水气、季风引导渗透进城市中心，自然与城市有机相连，符合生态低碳理念,N,开放空间 生态通廊,多点式均匀分布，突出不同特色的主题公园，形成绚烂多彩、生态活力的区域意向，最大化提升新区整体居住价值,小型化：单个小型市政公园占地面积约10-20亩 均匀分布：分布于新区的各个不同组团，使整体居住价值最大化,小型化、均匀分布,突出不同的主题,以不同的主题来设计、命名各个市政公园，形成绚烂多彩、生态活

35、力的区域意向 不同的主题： 植物王国 文化园 童话世界 运动天地 红 蓝 橙,开放空间 主题市政公园,主题公园之植物王国文化园一场绿色和人文的饕餮盛宴,“植物王国”,“文化园”,占地规模：植物王国 20亩 文化园 20亩,植物王国,文化园,偃师仿古建筑群 偃师历史人物雕塑长廊,主题公园之童话世界运动天地一片健康亲子的温馨乐土,占地规模：童话世界 10亩 运动天地 10亩,“童话世界”,“运动天地”,童话世界,运动天地,主题公园之红、橙、蓝一次色彩斑斓的视觉冲击体验,占地规模：红、橙、蓝主体公园各占地10亩,“橙”时尚、奔放,“红”,“橙”,“蓝”,“红”传统、文化,“蓝”自由、典雅,橙色的小品

36、雕塑 橙色主题水吧,反映蓝色主题的小品、雕塑、水流等 升向天空的观景台,反映中国红的小品、雕塑,广场、滨河防护带广场南北布局，结合滨河防护带，共同为城市提供活力空间,开放空间 其它,以商业为核心休闲广场,以绿色休闲景观为主的题广场,新区初步规划广场面积为30亩, 目前拆分为两个广场,运用城市景观体系可持续运作模式，整体运营新区公共设施及开放空间，加速区域成熟，最大化提升区域价值,持续举办的会展、节事活动,购物公园 独立风情商业街 五星级酒店 城市创意休闲带 生态通廊 ,新区居民及安置村民居住环境改善 环境改善带来产业升级，安居且乐业,城市景观体系可持续运作模式,城市创意休闲带作为新区标志性景观

37、，建成后完全参与河南省乃至全国的人居设计奖项评选,新区优美的居住环境，居民安居乐业 知名度提升，吸引大量高素质人口进入 土地价值的提升 城市面貌的全面升级,偃师城市景观体系,道路系统三级路网和休闲步道网,功能布局 道路系统,洛河,洛河大桥,三级路网体系 一级道路：太学路、槐新路、商都南路 二级道路：新区内横向道路及部分纵向道路 三级道路：组团内部道路，路面尽量随园林景观 曲折，避免笔直，营造休闲、宜居氛围 人车分流：设置行人专用绿化通道 机动车限行：滨河休闲景观带道路实行机动车辆 限行，环保且能更好地培养滨河休闲带的生态、 休闲氛围 占地规模：新区规划明文规定道路占地1000亩,人车分流示意图

38、,根据偃师市新区城中村改造方案，统计出四个待改造城中村需要建设的安置房占地面积,功能布局 居住,新区一期各村改造安置统计表,新村建设共留地2000亩,回迁房占地502亩,共解决回迁8430人,根据相关原则确定村民安置房所在位置,功能布局 居住,原则一：在每个村庄所辖行政区域内安置该村庄待拆迁村民（就地安置） 原则二：每个村庄所辖行政区域内零碎地块优先安排安置房，以便留出大面积、整块的地用于房地产开发 原则三：安置房选址应不影响其它地块内商品房对景观资源的共享和占有,基于以下原则，确定如下图安置房选址方案,后庄166亩,西寺庄120亩,高庄63亩,东寺庄153亩,各村安置房所在的位置,后庄：后庄

39、村北部两块被道路割离的零碎地块（27亩、40亩）加上西面的地块（117亩）共184亩，刚好满足安置用地面积需求，剩余的18亩可以做一个小型的开放空间 西寺庄：由于地块滨河部分地块内需要营造高楼林立的岸线都市意向，所以尽量将安置地放在远离河岸的位置 高庄：安置地块紧邻菜市场，对安置居民较为方便 东寺庄：安置地块紧邻小学，配套方便,备注：,整体把控：容积率均衡，商品房开发是以小高层、高层为主，单幅地块内产品形式、风格丰富的产品,功能布局 居住,容积率均衡：整体容积率2.2，单幅地块内容积率与整体容积率保持一致，不做调整，在此容积率下地块内建筑形式还有较大的变动空间 产品形式、风格多样复合：在2.2

40、的容积率下产品形式可变，配合建筑风格上的变化，营造多元复合的社区，避免“大一统”的区域意向,商品房开发以小高层、高层为主 第一、土地资源有限 第二、都是高层与目前的发展阶段相违背，阻碍了新区多样性的发展,突出新区城市骨架：强化滨河高层带与活力核心带，使之成为代表岸线都市、生态新城意向的新区城市骨架,局部突出：以高层的形式，重点突出滨水高层带与活力核心带构成新区城市骨架,功能布局 居住,城市创意休闲带,小型市政公园与生态通廊,广场、滨河防护带,回迁房用地范围,功能布局回顾,功能设施规模汇总,发展战略演绎,功能构成及比例 功能布局,前期报告内容回顾,前期报告内容回顾,Part. 1,Part. 2

41、,新区一期功能定位布局,Part. 3,新区一期开发实施策略,Part. 4,零碳生活新市镇演绎,开发时序 出让策略 效益评价,岸线星城,低碳绿洲,生态佳园,根据一般经验，新区一期初步开发周期为56年，分为三个发展阶段,20102011,20122013,20142015,启动阶段,完善阶段,成熟阶段,关键功能建设,阶段意义,关键举措,政府,开发商,城市创意休闲带开始启动 沿河绿化带 风情商业街 路网投入修建 岸线星城组团投入开发,引爆新区开发，形成示范效应，带动新区发展,城市创意休闲带进一步完善 购物公园、五星级酒店、市民文化中心投入建设并相继完工 生态通廊及部分主题公园 路网进一步完善 低

42、碳绿洲组团投入开发,新区基础设施不断完善及部分高端设施投建并完工，开发速度达到峰值,部分主题公园 路网进一步完善 生态佳园组团投入开发,随着基础设施及部分功能基本建设完毕，新区逐渐成熟，区域价值达到峰值,促进拆赔的顺利进行 城市创意休闲带部分启动 沿河绿化带投入建设 关键路网投入修建,实施策略 开发时序,岸线新城组团一级开发，并完成部分地块的二级开发 风情商业街启动开发,促进拆赔的顺利进行 城市创意休闲带进一步完善 市民文化中心投入建设并完工 路网进一步完善 完成低碳绿洲组团的一级开发并挂牌出让,低碳绿洲少部分地块二级开发 五星级酒店、购物公园投入建设并完工,促进拆赔的顺利进行 路网进一步完善

43、 部分主题公园建设 完成生态佳园组团的一级开发并挂牌出让,低碳绿洲大部分地块的二级开发,根据各地块属性，将新区一期分为三个部分,按照旧改进度，分行政区域滚动开发，道路等基础设施先行，集中资金打造节点示范区,基础设施：道路先行，尽快贯穿槐新路、迎宾路两条主路 环境改善：沿河堤岸整治，一期蓄水 拆迁启动：后庄、西寺庄拆迁区域摸底 新区示范：城市创意休闲带和滨河公园先期建成部分,城市创意休闲带,滨河公园,槐新路、迎宾路,实施策略 开发时序,在明确制定科学的土地出让策略意义的前提下，制定合理有效的土地出让策略,实施策略 出让策略,科学的土地出让策略，能够保障政府获得土地出让长短期收益 珠江新城案例：政

44、府土地出让急功近利，开发商盲目建设，开发进程失控 从1992年至2004年底，珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，未开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。合同地价102亿，仅收回45亿。 原因在于：卖地过程中打乱原来规划的地块分割，好地几乎卖完，土地出让超出市场承受能力，钱收回来还不到一半，在卖出去的地块中有/都没有进入实质性的开发。,制定土地出让策略，能够控制后期建设效果，保证规划的实施及城市形象的建立 珠海新香洲案例好的规划没有好的结果 好规划珠海城市形象展示区，规划市政府、巨人大厦、体育中心、新闻中心和学校医院等诸多完善的配套设施。 在建设过程中，因为用地过于分散，该区域承载不了大

45、资本大项目，商品房开发商们各自为政，最终导致小盘林立，互不关联，恶性竞争，新香洲的城市形象荡然无存。,1,2,适当控制新区一期的土地出让速度以及参与开发的开发商的数量，以有效的资金流滚动新区一期的高效、平稳开发,制定科学土地出让策略的意义,制定合理有效的土地出让策略,效益评价从示范效益、经济效益、社会效益三方面评价项目效益,示范效益,经济效益,社会效益,- 岸线都市形象示范 - 首席零碳生态城市示范 - 产业优化升级示范,- 带动利税收益 - 带动就业效益,-城市骨架扩张，城市化率提升 -改善民生、社会保障,实施策略 效益评价,示范效益从岸线都市形象、首席零碳生态城市、产业优化升级三个角度体现

46、示范效益,全新生活方式示范,岸线都市形象示范 城市面貌更新升级,豫西首席零碳生态城市示范 居住、生活环境优化,产业优化升级示范 绿色产业崛起,实施策略 效益评价,经济效益新区建设带动收入及带动就业,商业娱乐：案例研究表示，每1万平米建面商业将带动500人就业，新区一期所规划的20万平米的商业娱乐将增加10000人就业 休闲度假：参照其它城市同等规模休闲度假设施所含职工人数，新区一期可带动就业300人左右 文化、公共设施：研究表明，每1000亩地可解决3000人的就业，市民文化中心占地30亩，加上其它设施的管理、保洁人员，可解决就业150人左右,商业娱乐,休闲度假,总计,0. 25,2.4,2.

47、65,10450,总计,10000,300,（人）,带动就业,带动收入,150,商业娱乐：按国家零售行业平均水平计算，每年每平米商业创税12001500元，新区一期规划的20万平米商业，取每年每平米创税1200元计算，每年预计将产生利税约2.4亿元 休闲度假：凭借新区临河风情休闲带及湿地公园，预计未来每年将吸引休闲度假游客20-30万人次，预计每年将产生约2500万元休闲度假消费,亿元,商业娱乐,休闲度假,文化、公共设施,实施策略 效益评价,社会效益提升城市化率，改善民生、社会保障,提升城市化率,改善民生、社会保障,改善民生,完善社会保障,加速农村现代化,通过村民回迁房的建设，基础设施、公共设施的配套以及新区环境的改造，从硬件条件上改善村民的居住环境和生活条件,通过村域产业的发展，增强村集体经济实力，从村民生活保障、养老、医疗、教育等方面完善社会保障体系，削弱城乡二元化,将城市人和城市生活方式带入村镇，加速城乡