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1、,恒翔商管,福州仓山万达&玫瑰天街 商铺价格市调,恒翔商管 2014-12-26,恒翔商管,PART 2 玫瑰天街,PART 1 仓山万达,目 录,福州商业情况,一、福州总体概况,位置：福州是福建省省辖市，福建省省会。位于福建省中部东端、闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。 面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平方公里 人口：总人口686万人，市区常住人口278万人 区划：下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。,福州市基本情况,福州09年GDP为2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12
2、.8%，市城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。社会消费品零售总额达到1335.79亿元，同比增长18%，截至2009年12月，福州地区机动车保有量达896720辆，其中汽车308610辆。同比增长12%，汽车类零售额增长20%.,2005年2009年福州市人均GDP走势,2005年2009年福州市GDP及增长率,一、福州总体概况：,福州基本经济数据,航空：福州长乐国际机场距市区47公里，年周转旅客可达1500万人次。福州已与国内40个城市通航。,铁路：福州火车站位于福州市区北部，福州站与全国铁路网相接，火车可通全国各地。,公路：福州市内公共交通四通八达，畅通便捷；客运发达
3、，每日有300多个班次的长途汽车开往温州、广州、深圳、香港和省内30多个县市。,一、福州总体概况,福州交通情况,一、福州总体概况,随着城市的东扩南进，金山板块、城南板块、乌龙江板块是住宅集中发展的板块. 东区板块、闽江板块、金山板块、西区板块，属于福州城市化“东扩南进西拓”发展战略如火如荼开展的前沿区域。 如今,金山新区这里的工业集中区、生活区、文化区、商贸区已经初具规模。,福州城市发展规划,一、福州总体概况,二、福州商业状况福州商业发展,榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区位优势，刚兴起的万宝商圈开始逐渐成熟。 目前福州市现有的商业房地产项目大都有两
4、个特点，一个是运作模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。 福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。随着年底福州金融街万达广场的开业，将形成一个新的金融街万达商圈。,福州商圈分布图,二、福州商业状况,福州商业项目分布图,二、福州商业状况,福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。 东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街
5、，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街。 涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。 主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。 主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。,福州核心商圈东街口商圈,二、福州商业状况,大洋百货东街店,二、福州商业状况,东百东街店,二、福州商业状况,东方百货东街店,二、福州商
6、业状况,业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统百货、主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组成；沿街店铺以休闲品牌为主。 定位：中低档为主，大众消费。 消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。 优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。 劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。,二、福州商业状况东街口商圈,台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代
7、，已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。 涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。 主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。 主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。,二、福州商业状况台江商圈,东方百货群升店,二、福州商业状况,东百元洪购物广场,二、福州商业状况,业态：以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专
8、卖店为主。 定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。 消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。 优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。 劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。,台江商圈分析,二、福州商业状况,自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。
9、因hoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈 ”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。 涉及商业业态： 服装、 服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。 主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。 主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。,二、福州商业状况万宝商圈,宝龙城市广场,二、福州商业状况,万象城,二、福州商业状况,业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店为主。 定位：主要以中低档消费为主。 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。 优势：福州新兴商圈、交通便
10、利、停车方便、业态较丰富、 客流量大。 劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购买力、整体形象偏低。,万宝商圈分析,二、福州商业状况,竞争对手租金情况,二、福州商业状况,竞争对手租金情况-宝龙城市广场,二、福州商业状况,竞争对手租金情况-万象城,二、福州商业状况,宝龙城市广场,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,万象城,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,二、福州商业状况,1. Ochily 2. ONLY 3. VERO MODA 4. Basic House 5. E-LAND 6. 玛丝菲尔 7. 雅
11、莹 8. 哥弟 9. TEENIE WEENIE 10. 例外,百货及购物中心销售前二十名品牌,11. OTT 12. E+ 13. EIN 14. 纳帕佳 15. 江南布衣 16. 纳帕佳 17. LAGOGO 18. dazzie 19.歌力思 20.素然,服装品牌销售前二十名,请单店提供销售量？,1.大丰收鱼庄 2.味食尚 3.小肥羊 4.斗牛士 5.德庄火锅 6.煲宝仔 7.食鼎记 8.渝风汇 9.大渔铁板烧 10.渝中味重庆故事,百货及购物中心销售前二十名品牌,餐饮品牌销售前二十名,11.水晶宫 12.随烧 13.豪客来 14.盛世经典 15.贵族世家 16.小尾羊 17.金象湾 1
12、8.桥亭活鱼小镇 19.渔如意 20.贯一牛肉面,1.欧米茄 2.劳力士 3.周大福 4.周生生 5.施华洛世奇 6.FANCL 7.FOLLI FOLLIE 8.欧泊莱 9.欧莱雅 10.资生堂,百货及购物中心销售前二十名品牌,配套品牌销售前二十名,11.屈臣氏 12.莱尔斯丹 13.月芽儿 14.百丽 15.卡帝亚 16.香奈儿 17.苹果数码 18.SONY 19.尼可居 20.吉田耀司,恒翔商管,PART I 仓山万达,恒翔商管,万达商铺采用一拖二销售模式，产权面积为两层面积，开发商已做楼层隔板，业主自制楼梯，二手买卖税费约为申报价（万达约为每平米6千-8千）的10.1%（土地税5.3
13、%+个人所得税1.5%+契税3%+其他）,仓山万达广场概述,PART I 仓山万达广场 基本情况,A区商铺,恒翔商管,PART I仓山万达广场 价格情况,业态归类 A区万达金街以餐饮美食、休闲娱乐为主 BC区以生活配套为主 服装服饰较少，且营业效果不佳,恒翔商管,万达A区商铺售价5w-8w 租金200元/ 靠近出口处为价格高点（红圈），中间及单开门店面价格较低（蓝圈）,仓山万达广场A区商铺,A区商铺,PART I仓山万达广场 调查情况,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,
14、仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：13459115229 王（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话： 18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电
15、话： 18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：13459115229 王（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790
16、苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：13459115229 王（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：13459115229 王（中介）,恒翔商管,PART
17、 I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场A区商铺,联系电话：13459115229 王（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达商铺A区情况,A区售价区间为5w-8w，均价6.5w-7w左右，位置极好可达8w（4号门附近） 一次性付款，可做50%抵押贷款 商铺问多买少，降价空间依房东变现需求强弱,恒翔商管,万达B区商铺售价4w-5.5w 租金100-130元/ 靠近出口处为价格高点（红圈），中间价格较低（蓝圈）,仓山万达广场B区商铺,PART I仓山万达广场 商铺价格,B区商铺,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,联系电话：13459115
18、229 王（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,联系电话：13459115229 王（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,联系电话：18559876790 苏（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,联系电话：15960039170 林（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,联系电话：15960039170 林（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,联系电话：15960039170 林（中介）,恒翔商管,
19、PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,联系电话：15960039170 林（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,联系电话：15960039170 林（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场B区商铺,恒翔商管,万达C区商铺售价3.5w-5w 租金100-130元/ 临街为价格高点（红圈），朝内价格较低（蓝圈）,仓山万达广场C区商铺,PART I仓山万达广场商铺价格,C区商铺,
20、恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场C区商铺,联系电话：18606062823 徐（中介）,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场C区商铺,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场C区商铺,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达广场C区商铺,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,商铺税费情况,以A区金街商铺A1-180为例 该商铺面积106，单价6.3万/，总价667.8万 费用为： 契税24300元，个人所得税12150元，土地增值税40500元，中介服务费202000元，交易手续费2140元，工本费170元
21、，土地证900元，后期按揭代办费1500元，过户费800元，评估费12840元。 总费用为297300元（含中介费），其中税费为95300元（土地5.3%+个人1.5%+契税3%+其他） 该商铺总费用为6975300元，折合单价为6.58万/,恒翔商管,PART I仓山万达广场 商铺价格,仓山万达商铺租售情况,万达金街（A区）租金200-300元/。 B区朝南商铺人流量少，待租商铺较多，开业商铺经营状况一般，北侧及端头商铺经营状况较好。租金80-130元/。 C区朝内河方向人流量少，待租商铺多。租金80-130元/ 租金付款方式押二付一，装修免租金期1-2个月，租金实收，开票自理 A区售价5w
22、-8w，B区C区售价3.5w-5w，一托二销售 商铺面宽在4.2米4.5米，进深：11米，公摊：1%2%,恒翔商管,PART II 玫瑰天街,恒翔商管,玫瑰天街广场概述,PART II 玫瑰天街 基本情况,2#楼,3#楼,玫瑰天街2#楼为三层，3#楼五层，一楼层高6米，可做两层，每年5%返租4年，二手在售不多，一层价格6万-8万，租金260元/-320元/，二层租金150元/,恒翔商管,PART II玫瑰天街商铺价格,玫瑰天街2#楼商铺,联系电话：13625081388 林先生,恒翔商管,PART II玫瑰天街商铺价格,玫瑰天街2#楼商铺,联系电话：13960997699 陈女士,恒翔商管,P
23、ART II玫瑰天街商铺价格,玫瑰天街2、3#楼商铺,联系电话：18606062823 徐（中介）,恒翔商管,PART II玫瑰天街商铺价格,玫瑰天街2#楼商铺,联系电话：15060039736 潘先生,恒翔商管,PART II玫瑰天街商铺价格,玫瑰天街2#楼商铺,联系电话：15268607789 林先生,恒翔商管,PART II玫瑰天街商铺价格,玫瑰天街2#楼商铺,联系电话：13599381223 刘小姐,恒翔商管,PART II玫瑰天街商铺价格,玫瑰天街2#楼商铺,联系电话：15980184373,恒翔商管,PART II玫瑰天街商铺价格,玫瑰天街2#楼商铺,联系电话：13559170616,恒翔商管,PART II 玫瑰天街 商铺价格,玫瑰天街商铺租售情况,玫瑰天街基本售罄，一手在售3#楼4层几间，均价3.5万，按年5%返租4年 二手在售不多，且多不愿售，开价高，降价空间小，二手（一层）单价6万-8万 一层租金260-320元/，二层租金约150元/，租期从红星商场开业起算，开业前可进场装修，五年租金第三年起递增8%，第四、五年递增10% 玫瑰天街物业费6元，管理费10元。,恒翔商管,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,