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1、美的置业宁波梅山岛项目报告,2012.3,目录 第一部分 区域价值解读 第二部分 市场形势解读 第三部分 市场竞争解读 第四部分 客户来源解读,第二部分 市场形势解读,宏观形势：限贷、限购、税费等方面政策导向持续从严，并在利率上调作用下，房地产市场面临非常时期,宏观形势：中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归,未来政策：尝试从制度上根本解决问题的办法，避免房地产泡沫破灭对经济社会造成冲击，同时使房地产进入相对稳定的发展状态,全国市场：商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市,1-11月住宅销售面积增速为7.5%较1-10月下
2、降2.5个百分点，同比下降10.4%,1-11月住宅销售金额增速分别13.7%,较1-10月下降3.6个百分点，同比下降12%。,重点城市：成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入盘整周期,宁波市场：受整体市场价格下跌预期影响，成交量价增幅放缓；市场步入观望期,2011年宁波市四区住宅供求比创历史最低 水平，仅为32%；成交量跌入冰点。 2011年宁波市四区住宅供应量为272万方，成交面积较为88万方，较10年减少61万方，为近七年市场运营最低点，成交签约率仅为32%，环比10年下降40%，创历史最低水平。 受政策影响整体市场呈现量价齐跌现象，市场观望氛围浓烈。,2011年北仑住宅市场全年
3、呈低位下行运营 态势，成交量仅36.41万方。 2011北仑住宅成交缩量明显：全年仅成交36.41万方。至年末连续三月成交量较为1,5万方； 受成交缩量影响，整体均价走势受个盘放量影响较大，但价格基本处于8500-9000/平方米运行。,市场趋势淡市到来，形势严峻,房地产市场面临非常时期。中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归。 商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市。 成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入下跌盘整周期 成交量价增幅放缓；市场步入观望期,宏观形势,全国市场,重点城市,宁波市场,第三部分 市场竞争解读
4、,别墅竞争 高层竞争,2011年宁波别墅全年销售总计294套，成交9.38万方，总销19.25亿元，成交均价2.05万元/。2011年宁波别墅市场由于受到限购政策的影响每月成交量下滑趋势明显。,2011年宁波别墅成交量主要集中在鄞州区，北仑区仅成交32套别墅，成交面积7218，均价12417元/ 。,市场表现：宁波别墅成交量受限购政策影响明显，2011年仅成交9.38万方，同比2010年下滑64%,市场格局：宁波别墅以地段和资源导向为主，可分为城市别墅、城郊别墅、山水别墅和远郊别墅四大类,卡纳湖谷,钱湖悦府,九唐,比华利二期,华丰白石仙枰地块,广博钱湖御景湾,韩岭地块,雅戈尔香湖湾,君园和庄,
5、长岛花园,九龙湖畔,万科云鹭湾,维拉小镇,华城花园,雅戈尔御玺园,风格璟院,梁祝地块,罗曼风情,盛世天城,龙溪谷,亚隆它山郡,它山谷地,在售,未售,城郊别墅,城市别墅,山水别墅,远郊别墅,山水别墅,富邦荪湖地块,新海景花园,雅戈尔东海府,龙湖滟澜海岸,世茂.海滨花园,远郊别墅,高端别墅：以城市和山水别墅为主，集合地段、资源和产品的千万级别墅，分布在东钱湖、江北和鄞州中心 城郊别墅：资源较弱，但距市中心近，地段优势明显，区域认可度较高； 远郊别墅：拥有一定的资源，以山水资源为主；,城郊别墅,凯旋门,荣安公馆别墅,维拉公馆,嘉里别墅,不形成竞争,资源竞争,同总价竞争,同资源、总价竞争,市场格局：宁
6、波别墅产品种类丰富，但是从消费上看地段导向依然明显的，资源型消费已经逐渐成熟，范围仅局限在市四区,市场格局：宁波别墅建筑风格上涵盖中式、英式、法式、地中海、西班牙、托斯卡纳等多种风格，尤其是欧陆风最为盛行,市场格局：城市别墅与山水别墅具有较强的投资与收藏价值，去化速度明显快于其他类型的别墅,别墅区,别墅区,第三部分 市场竞争解读,别墅竞争 高层竞争,整体市场格局：市场由中心城区向外拓展，北仑作为主城区价格补充板块，市场相对独立、市区外溢客户被镇海、小港截流,区域市场格局：北仑主城市场由五大板块构成,在国家级保税港区的推动下春晓和梅山两大新型板块即将崛起，成为热点区域,老城区板块,核心区板块,春
7、晓板块,梅山板块,钱塘江路以西板块：高新及工业板块为主，新盘少 核心区板块：以中提升项目区域、北仑新中心、热点区域 老城区板块：新大路是传统商业街、未来开发以此路西向为主 春晓板块：以滨海新城和港口功能为主导的新型板块 梅山板块：以保税港区为主要推动力,钱塘江路以西板块,派舍提香,黄金海岸,世贸世界湾,黄山豪庭,天伦名苑,四季桂花城,在售,东方港城,ART蓝山,待售,售罄,花香维也纳,宁波凯旋门,海天云桥,利时北仑,老城区板块,核心区板块,钱塘江 以西板块,新隆华府,里仁花园四期,锦绣千丈,开投拿铁城,华丰幸福湾,荣安花园,龙湖.滟澜岸,世茂.滨江花园,京华茗苑3期,北仑市区,区域市场格局：,
8、市场供应：北仑区潜在供应250万方以上，以品牌开发为主。相比11年36.4万方成交量、本案销售期项目面临市场供应压力,项目建筑面积429451平方米，分为A、B、C三个地块开发，A、B地块分别由双拼和联排别墅，小高层和高层组成，C地块是酒店式公寓以及五星级酒店。,在售一期/354套,一期待售/800套,竞争总结及机会寻找,整体市场形势严峻，潜在供应量巨大且一线品牌云集，竞争压力凸显，但是北仑供应以高容积高层中大户型为主，低密度产品较为稀缺 区域升值潜力+山体资源+滨海资源+适中总价是突出竞争重围的最大利器,第三部分 客户来源解读,别墅客户 高层客户,备注：北仑年均常住人口增加量为2.3万人。以
9、上数据来源北仑区第六次人口普查,就近置业，以 适中的总价抓,以区域升值潜力及旅游度假资源吸,以大桥效应及高品质形象引,以大桥效应及高品质形象引,在项目营销中应强调区域升值潜力、旅游度假资源、高端产品品质及形象，以求吸引北仑城区客户、宁波大市客户和外地客户,别墅客户：以自住购房为主，主要来自北仑、鄞州和江东，年龄层次以35-45岁居多，职业以私营业主为主,1、项目周边片区客户，如梅山、春晓等地（私营企主业、大企业高层） 2、北仑城区客户（公司老板、股东、大学老师、律师、医生） 3、鄞州东部各镇私营业主（东吴、邱隘、梅虚、五乡、下应） 1、全宁波市追求生活的品位阶层为主 2、镇海片区私营业主（老城
10、区、经济技术开发区） 3、象山、舟山等区域私营业主（大桥效应） 1、外来客户，如杭州、上海、温州等地（与宁波有业务来往，向往 海景房，度假需求导向）,先期客户,中后期客户,补充客户,别墅目标客户组成,世茂世界湾,派舍提香,金城国际花园 凯旋宫,里仁花园,区域客户：区域市场中端消费需求旺盛，区域本土换房、事业单位员工、公务员及企业员工为中小户主力客源。,世茂海滨花园,春晓客户：目前以春晓本地客户为主，部分大榭，大碶以及舟山客户,1、以梅山本地和春晓、柴桥和白峰等周边片区首次及改善置业群体 2、工作在北仑市区的外来务工人员 3、鄞州东部各镇的置业群体 4、其他区域，宁波市区、大桥效应的舟山、象山为主,高层目标客户组成,