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1、地产行业生意经,住宅地产的盈利模式-,商业地产的盈利模式-,万达集团战略目标和管理模式理解(1/3),1.战略目标 以房地产为核心、独创订单式商业地产的管理模式； 面向全球选择合作伙伴的综合性产业集团 商业地产： 1） 2010年在购物中心这个领域进入世界前三名； 2）达到60个、800万平方米、50亿元租金收入. 电影院线： 1）到2010年确保40家影院，力争到50家、约400块银幕； 2）到2015年，力争做到100家，约有近800块银幕.,万达集团战略目标和管理模式理解(2/3),2.管理模式 1）在王健林董事长（总裁）领导下，集权式的两层管理： 集团总部；各项目公司； 2）组织实行扁
2、平化管理模式，实现业务归口的矩阵管理模式。,3.核心业务,万达集团战略目标和管理模式理解(3/3),喜欢足球的商业地产老总的商业经 业务经营目标 02-05的最近三年，商业发展公司专注于做购物中心： -在全国19个城市建了21个购物中心， -总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个； -我们的目标是到2010年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700800万平方米，年租金收入50亿元以上，这是我们的长期目标。,喜欢足球的商业地产老总的商业经 我们为什么提出2010年的奋斗目标原因： 因为我们全面分析了世界前100个购物中心发展商的资料，如果达到800万平方米、50亿元租金收入这个
3、规模，那么我们就可以在购物中心这个领域进入世界前三名。 目前，世界第一名是澳大利亚的西部集团，它下属两个公司，合起来有1700万平方米的购物中心面积。,喜欢足球的商业地产老总的商业经 和17家跨国企业10家/世界500强签订战略合作协议。 第一：共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。 第二：技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。 第三：平均租金。我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张发展
4、，我们与所有加入合作的伙伴，都约定前提条件：接受我们的平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。颠倒程序 第四，先租后建。签了租约之后，我们再投资。 这四点加在一起，叫做“订单地产”。,以零售物业的租金收入为目的长期房地产投资 做购物中心：建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米3000元左右。为什么这么便宜？ 就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。 我们2004年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积。而且我们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，
5、约定拿到质检验收证书免租三个月，第91天开始计租，不管他们开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。 “颠倒程序：房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商设计在前面”,“订单地产”提出理由 能先下订单再投资：最大好处在于规避投资风险。 收入：下了订单，一年可以收1000万租金，那么总投资 额无论如何不能超过1亿元。 支出：因为租金要扣17%的税，控制在1亿元以下，还能 有8%的投资回报率，还了利息，还能有点收入。 符合政策：规避风险，符合中央禁止重复投资的政策， 不管钱是不是自己的，只要浪费，就浪费社会资源。,成功的7个理由 1.解决资金：可长期使用的低成本资金平台最重要。信托投资长远
6、看更适合。 找到复合型人才：既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才。（上海五角场举例：规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金） 2.只租不售：提升租金、找到资金的平衡点，按世界经验做事儿 3.作对程序：先租后建，颠倒思维 4.商业定位：避免“隔街死”,定地址、定规模、定主力店 5.搞好设计：人线流动、视觉通透、交通体系、主力点的技术标准 6.商业物管：招商满、开业后三年内循环调整防止“掉铺率”，“开业兴三年死” 7.承受压力：世界只有3-5%房地产商作商业地产，中国1%； 做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做连锁商业就是
7、大学，是一系列业态的集合，开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备,要安全渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。,2006三件大事之一 数字 迁址 资金,2006年5月9日万达用友签约，成就房地产行业第一单 200606计算机世界头版,总体思路,项目经营计划全程管理,考核,信 息 化 四 晋 级,应用领域,投资过程管理 投入产出动态平衡 选择市场、监督利润、控制质量、监控绩效、管控一体、全面预算 营销/成本一体 企业门户、精准分析,成本,移动在线审批 移动在线办公 关键指标在线发布查询平台,中国房地产行业信息化部署-2,中国房地产行业信息化部署-3,中国房地产行业信息化部署-4,集团项目管理系统,基于利润指标的全面预算体系,基于利润指标的全面预算体系,基于利润指标的全面预算体系,全面预算管理组织和制度,集团预算目标下达-公司分解预算-预算调整-责任报告,P30,项目资源档案,WBS分解,分部分项量价清单,立项阶段： 立项 项目投资估算 招投标,立项阶段： 立项 项目投资估算 招投标,商业项目公司的营销物业管理,集团财务管理系统,