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1、第4章 房地产项目计划系统,本章主要内容包括： 1房地产项目计划的作用、主要工作内容、基本要求和工作过程； 2房地产项目工期计划的内容和一般过程； 3房地产项目工期计划的一般方法横道图与网络计划； 4房地产项目成本计划的内容和一般过程； 5房地产项目资源计划的重要性和复杂性，以及优化的一般方法。,http:/ 房地产项目计划系统,第一节 房地产项目计划概述 第二节 房地产项目的结构分解 第三节 房地产项目工期计划 第四节 房地产项目成本计划 第五节 房地产项目资金计划 第六节 房地产项目资源计划,http:/ 房地产项目计划概述 1项目计划的概念,项目计划是指在项目目标、资源供应能力等方面的基
2、础上，项目计划者对项目实施过程及其活动进行各种规划和安排的总称，是对项目实施过程的设计。 狭义的项目计划：是指位于项目批准之后、项目实施之前的项目过程的阶段性计划； 广义的项目计划：是指项目管理中的计划职能，贯穿于项目生命期的全过程，具有全程性,随着项目的进展，在不断地细化、修改和调整。,http:/ 项目前期策划阶段的计划。 项目设计阶段的计划。 项目实施过程中计划的调整与完善。 由此可见，项目的计划是一个持续的、渐进的过程，不可能在项目一开始就编制一个详细而周密的计划。,http:/ 确立目标。 确定制定计划的指导思想、原则、策略。 分析研究制定计划的前提条件、环境。 分析项目结构。 各项
3、目单元定义和范围的界定。 制定详细的项目实施方案。 总工期计划和资源投入限制的确定，项目各项开支数额的工程估价确定等。,2项目计划的内容,http:/ 工期计划 成本计划 资源计划 质量计划 其他计划,http:/ (2)加强项目计划在项目同一层次的各部门、各专业之间的横向联系与协调。 (3)加强项目组织之间的联系与协调。 (4)加强项目合同之间的联系与协调。,http:/ (2)项目计划既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。 (3)项目计划是实施的指南和实施控制的依据。,http:/ （2）项目计划必须符合实际。 符合环境条件、客观规律、项目各参加者的实际情况
4、。 （3）满足客观的经济性要求。 （4）具有全面性。 （5）项目计划必须要有一定的弹性。,http:/ 技术设计深度。 结构分解程度。 项目复杂程度。 计划期长短。 资料和信息的详细、精确程度。 计划与项目组织的适应性。 （7）项目计划与项目风险的适应性。,http:/ 房地产项目的结构分解,1. 项目结构分解（WBS）的概念及作用 (1)项目结构分解（WBS）的概念 利用系统的方法把一个项目逐层分解概念可以具体实施的项目单元，并对项目单元给以具体分析、安排的过程。,http:/ 通过结构分解，使项目的概况和组成明确、清晰。 用于建立项目目标保证体系。 进行项目分标，建立项目组织，落实组织责任
5、的依据。 是网络分析的基础，可用于进度、资源的计划和控制。 作为项目报告系统的对象，是进行各部门、各专业的协调的手段。 项目分解结构的作用可用下图表示。,http:/ 单体项目 项目任务 子任务 工作包 作业,WBS最常见的形式是六级别,工作包（work package）是WBS的最底层元素，一般的工作包是最小的“可交付成果”,http:/ （2）工程量 （3）质量要求 （4）施工方法 （5）负责人 （6）持续时间 （7）逻辑关系 （8）成本,http:/ 作 包 说 明 表,http:/ 不能遗漏任何必要的组成部分。 （2）一个项目单元只能从属于某一个上层单元，不能同时交叉属于两个上层单元
6、。 （3）由一个上层单元分解得到的几个下层项目单元应有相同的性质。 （4）项目单元应能区分不同的责任者和不同的工作内容，应有较高的整体性和独立性，单元之间的工作责任、界面应尽可能小而明确。,http:/ （6）项目结构分解的合理性原则 能方便地应用工期、质量、成本、合同、信息等管理方法和手段，符合计划、项目目标跟踪和控制的要求。 应注意物流、工作流、资金流、信息流的效率和质量。 注意功能之间的有机组合和实施工作任务的合理归属。 最低层次的项目单元(工作包)的单位成本不要太大，工期不要太长。否则，可控性很差。 7符合要求的详细程度,http:/ 自下而上法。 两者相结合。,http:/ 按实施阶
7、段分解,http:/ 以产品结构进行分解： 新建一个汽车制造厂，则可将整个项目分解成发动机、轮胎、壳体、底盘、组装、油漆、办公区、库房(或停车场)等几个大区或分厂； 2）按平面或空间位置进行分解，又如一栋办公楼，可分为办公室、展览厅、会议厅、停车场、交通、公用区间等。,http:/ 列出某写字楼建设项目的WBS图； 列出某住宅小区开发项目的WBS图；,http:/ WBS编码,http:/ 工期计划,1.工期计划的主要工作 主要是确定项目活动间的逻辑关系及持续时间，确保项目的及时完成。 安排并确定项目活动间的逻辑关系； 根据所需资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间； 按总进度目标编制详细的
8、进度计划，绘制工期横道图和网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。,http:/ 前期策划（批准立项） 设计 （设计完成） 施工 （开工） 交付并投入使用（交付） 【注意】开始和结束时点一般是作为项目里程碑事件。,http:/ 采用工期定额。 上层系统决策法。（刚性太强）,http:/ （2）项目可行性研究阶段，按总工期目标作工期的粗横道图。 （3）项目设计与计划阶段，随结构分解的不断细化，工期计划与横道图将更加详细、细化。 1）有时要按专业、时间段等方面的需要，采用计算机分析项目总网络图，确定项目详细的带时标的工期计划，以供有关人员执行使用。 2）项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中
9、，工作包可以进一步分解到工序。,http:/ 1）工作过程的阶段性及其持续时间； 2）工作过程的专业特点及工作内容的不同； 3）工作过程的不同承担者； 4）建筑物的不同层次和不同工作区段等因素；,http:/ 可定量化的活动 非定量化的活动 不确定性的活动,http:/ 1）持续时间应与合同、规范、图纸、工作量表中所规定的项目活动范围与工作量计算方法相一致。 2）劳动组合和资源投入量的确定应充分考虑项目可用的总资源、合理的专业和技术级配、合理的工作面等方面的条件限制。,http:/ 4）持续时间的计算。单个工序的持续时间公式： 持续时间（天）=工作量/（总投入人数每天班次8小时产量效率）,ht
10、tp:/ T=500m3/（0.375m3/小时人8小时8人）3班次/天=500m3/（24m3/班次3班次/天） =6.94天7天,http:/ 按过去工程的经验或资料分析确定； 充分地与任务承担者协商确定，确定其持续时间，并以合同的形式确定下来。,http:/ 滚动计划安排,常用方法有： 德尔菲（Delphi）专家评议法 优点：集思广益 缺点：容易受专家们的资历、经验和个人的主观倾向所左右 三时估计法（模拟法）,http:/ 最短活动时间（乐观时间）Ta 最可能活动时间（正常时间）Tm 最长活动时间（悲观时间）Tb 假设这三个时间服从分布，计算平均时间得：T=（Ta+4Tm+Tb）/6,例
11、,http:/ 活动J最有可能完成时间为： Tj=（10+154+20）/6=15天 活动K最有可能完成时间为： Tk=（28+304+35）/6=30.5天 活动L最有可能完成时间为： Tl=（36+454+40）/6=40.2天 所以，整个项目的最可能完成时间为15+30.5+40.2=86天,J,K,L,http:/ 项目活动的逻辑关系是指工作包中各项目活动之间以及工作包之间存在的时间上的先后关系。 两个活动之间有不同的逻辑关系，逻辑关系有时又被称为搭接关系，而搭接所需的持续时间又被称为搭接时距。常见的搭接关系有：,http:/ to Start）。 2）STS关系（Start to S
12、tart）。,http:/ to Finish）。,4）STF关系（Start to Finish）。,http:/ 如混凝土养护时限要求 搭接时距的最大值定义 如按施工计划规定，砂石、水泥等入场必须在混凝土浇捣前2天内结束，不得提前（见图4-8），否则会影响现场平面布置； 又如按规定基坑挖土完成后，最多在2天内必须开始做垫层，以防止基坑土反弹和其它不利因素影响质量（见图4-9）。 另外，搭接时距还可以是负值，如平整场地完成前2天设备即可进场，即FTS=2天（最多只能两天）。,http:/ 为了做好这项工作，一般可采取下列措施： 1）按系统结构或一定程序要求安排。 2）按自然规律和技术规范要求
13、安排。 3）按施工方案安排。 4）按人力、物力、资金的限制，资源的平衡，施工的均衡性要求，气候的影响等因素，进行综合考虑。如对有些永久性建筑建成可以服务于施工的，可考虑先建等。,http:/ 横道图：也称甘特图，是美国人甘特（Gantt）在20世纪初研究发明的，是一种最直观的工期计划方法，在项目计划中被广泛应用，也受到了普遍的欢迎。,http:/ 可结合时间坐标，使各项工作的起止时间、作业持续时间，工程进度、总工期等都能一目了然。 能清楚地反映流水工作的情况，可以与劳动力计划、资源计划、资金计划相结合。,http:/ 不能表明项目活动的重要性，所能提供有关项目活动的信息量较少，不能反映项目的关键所在和全貌 。 几乎不能采用计算机处理,http:/ 可直接应用于小型的、简单的项目。 适合于上层管理者使用，进行项目总工期计划。 可用于项目初期的工期计划。 作为网络分析的输出结果。 项目初期由于尚没有作详细的项目结构分解，工程活动之间复杂的逻辑关系尚未分析出来，一般人们都用横道图作总体计划。,http:/