南京下关区麦森公馆项目前期策划及营销报告2011-141页.ppt

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1、,谨呈：边城房地产有限公司,2011.8,南京下关区麦森公馆项目前期策划及营销报告,上大学了：学长们免费，独我们交费。,毕业了：学长们包分配，我们自行解决。,工作了：用人单位要我轻收入、重经验。,结婚了：好不容易买了一套房，却收到了“安徽移动欢迎您”。,结论：80后，杯具,80后的 囧境生活,当今流行语：卡奴、房奴、孩奴、车奴都是在说我们80后。,80后的 生活描述,结论：80后的生活中缺乏“大牌”,改变！改变！,我们的目标就是：要让80后生活时尚、品质！,我不要过海萍的“蜗居”生活，我不要买了房子然后只能顿顿煮泡面，我不要每挤车的时间比上班的还要长 我要可以有闲的时候看场电影，可以去星巴克坐

2、坐，可以去马尔代夫放松一下，可以拥有一两个lv之类的包包，可以 生活，只要我想，都可以尝试一下！,原点：都市、时尚、just cool!,2010年7月30日 边城房地产经过13轮竞价 以3.45亿元拍得白云亭地块 楼面地价6003元/平米,白云亭地块将会成为 献给80后的城市小公馆,【壹】,WHY,大豪宅VS小公馆,满城皆是“大豪宅” 唯我独是“小公馆” 为什么？为什么？为什么？,2010年4月17日国务院出台新“国十条”，6月4日，严厉二套房认定标准出台，国家连续出台房产新政，市场成交缩减，市场低靡,不做政策的炮灰，瞄准刚需,理由一：政策背景,主城、奥体已经遍布豪宅，我们该去抢这杯羹吗？,

3、理由二：市场背景,且看江湖，哪些大佬在说话,本案,中海凤凰熙岸 2.3-3万,南京国际广场 3-3.6万,天正桃源 3-3.5万,仁恒江湾城 2.3万,融侨玫瑰纪 2.5万,世茂外滩花园 2.3万,皇册晶华 2万,城开御园 3.3万,都市羲和 3.5万,整体市场南京主城已经被高端公寓所占据，缺乏真正的贴近刚需的项目,随着销售的加速，资金回笼加快，规模房企掀起了新一轮的土地储备扩张，以华润、保利为代表的央企族进驻南京，地王纪录被不断刷新，各区域楼面地价均创新高；,本案正值主城供应放量的时期，且将面对众多主城品牌、规模兼备的高端项目，需要应避开竞争的锋芒，以差异化突出自身的性价比优势。,整体市场主

4、城高端住宅物业将进入白热化竞争,世茂滨江新城,锋尚国际公寓,天正桃源府,下关区已经形成滨江、迈皋桥、尧化门三大区域板块； 滨江板块正在成为高端住宅聚集区,区域市场依托长江、小桃园，本区域正在成为高端居住区,区域市场本项目周边未来住宅建面总计供应量约119万，而其中世贸外滩新城就有111万，其余则都是小体量项目为主，且在售项目都以大户型为主要供应产品,注：表中所列为下关区潜在供应项目，淡蓝色底色的为本项目周边项目,区域市场本项目周边潜在项目拿地成本均较高，可以预计未来都将走豪宅路线,豪宅是占据优越资源的房子， 南京则是个不缺资源的城市 我们有这样的资源吗？,群雄逐鹿，想分一杯羹，难,理由二：市场

5、背景,我有什么？我拿什么和大佬拼？我能脱颖而出吗？,理由三：项目背景,自我审视，看我有何法宝,传统居住区，交通便捷、商业配套齐全,宗地,郑和中路高架,白云亭副食品中心,联华超市,青莲酒家,黄家云诊所,快捷酒店,成熟社区,加分项“”,白云亭宾馆,农业银行,距离大型超市直线距离在1.5-2公里之间,将会改造为公安局并整体出新,白云亭集团将统一拆迁至江宁,地块周边有一些沿街底商，业态以餐饮、小百货、社区服务店为主，租金为3-4元/平方/天,长江成为南京城市发展新的主轴之一；城市不再是背江发展，而是面江发展； 南京从“秦淮河时代”走向“长江时代”，实行“跨江发展”，下关由主城区的边缘转变为大南京的中心

6、区域之一,区域政府政策的倾斜、良好的投资环境等规划利好促进了下关向大南京中心区域的转变,区政府开发的决心及整合社会一切相关资源； 省市区政府对区域定位的支持及政策的倾斜； 市区政府基础建设的投资及土地资源的整合； 良好的投资环境，优惠的投资政策，进行市场性招商。,下关区规划利好：,规划利好,加分项“”,区域高档社区云集，区域高端住区氛围浓厚,世茂滨江新城,锋尚国际公寓,本区域在售的高端项目众多，主要依托长江、小桃园等自然、公园、生态景观资源。,天正桃源府,汇杰长江国际,整体氛围,加分项“”,区域形象破旧凌乱，老城改造正在启动，短期内彻底改善可能较小,区域形象破旧凌乱，老城改造正在启动，短期内区

7、域形象落后,区域抗性,减分项“”,项目北侧和东侧有高压线贯穿，影响项目居住舒适度，给地块的整体规划带来难度。,地块内部高压线贯穿给地块整体规划带来难度,先天硬伤,减分项“”,项目西侧高架给项目带来一定的噪音的不利影响,环境不佳,减分项“”,净占地面积约1.524万，占地规模较小。 总体较为规整，内部地形平坦。 基地内部土地已拆迁完毕，为净地。,小占地、高容积率项目，规划产品可选择性小,指标受限,减分项“”,加分项“”,减分项“”,本案,区位抗性 区域形象落后,先天硬伤 地块北侧和东侧的高压线,环境不佳 地块西侧的高架噪音,指标受限 小占地，高容积率,项目属性南京主城核心区域、配套优越、无绝对优

8、越资源、且有先天硬伤的小占地、高容积率项目,区位优势 主城地段、交通便利、配套优越,规划利好 区域规划起点高,整体氛围 高端住区氛围,作为豪宅我不够，没有豪客们要的资源 作为公寓我傲视群雄，虽有些许弊端，但瑕不掩瑜,理由三：项目背景,以己之长攻彼之短，资金的快速回现才是硬道理,大豪宅VS小公馆,小公馆是我们不二的选择,小公馆80后,遇见,白云亭项目,WHAT,【贰】,我们的出发点,Start,80后想什么 80后要什么 80后喜欢什么,客群描述,想要留在主城，但被房价压得直不起腰的80后,毕业时 对未来充满憧憬,工作时 全力以赴，为未来拼搏,买房时 充满无奈与沮丧,他们 有自己的圈子 有自己的

9、生活 有自己的梦想 他们 尚处于为生活拼搏的阶段 每天在忙碌中度过 难得的闲暇也希望有格调的度过 然而他们 在高涨的房价中，无数次沮丧 他们为了能留在主城还在努力挣扎,我们的首置、功能性首改客户城市的明天,他们与年轻渐行渐远，但有一定经济实力！思想前卫，接受力强，对新鲜事物天生拥有强烈的敏锐感，渴望独立，更渴望拥有自己小小的世界； 他们希望与城市毫无距离，能在都市和家中自有转换； 房子不一定要大，但一定要有温馨，够特别；追求品位同时，更能有自己独立的精神世界； 他们接受的是比较多元化的思想观念，在日常生活、休闲娱乐等方面更加新潮，他们非常在意生活的品质，更让自己享受到好的生活；,客群特征,Ou

10、r Customers,他们懂得 生活是一种享受 城市是一种收藏 家庭是一种财富,你要什么，我给什么,这里给您留在主城的可能,市场定位,不仅仅给你幸福，还会给你更多,豪宅区的城市小公馆,市场机会,豪宅云集，刚需被忽视 豪宅云集； 区域发展引来契机； 功能性+低总价。,目标客群,经济型，首置为主，年轻群体： 区域内单身、即将结婚、两口之家、小三口之家； 区域外单身、即将结婚、两口之家。,企业目标,亲民之旅，立势之作 从城郊到主城 从度假物业到主流物业,外部环境导向,内部因素导向,基地资源,先天资源条件处于劣势： 临近高架； 高压线影响； 高容积率； 小占地； 指标受限； 交通良好。,重新定义评价

11、标准 塑造新的价值体系,住宅定位,Mini Mall 具备Shopping Mall的一切功能，但均按比例缩小 体验式的、情景化的、特色的,商业定位,产品定位,与豪宅相邻，独享应有尽有的小我空间,隔壁的邻居是豪客，住大房子大社区,我们给您的是 应有尽有的小我空间 而且 还有您所需的朋友、时尚、潮流、前沿,这样的房子 主城比比皆是 但是给少数人的,用足容积率，两栋居家小公馆（南面24层和北面31层高层），加之沿街底商，造就城市时尚生活氛围,建筑规划,该户型标准层面积850左右，可根据需要扩大面宽,北楼户型提示,3+1室两厅一厨一卫（96）,超7米大开间客厅、餐厅； 全明居住空间； 百变空间，两房

12、到四房自由变换； 二人世界可拥有超舒适的卧室与独立的书房； 三口之家不仅可以拥有主卧、儿童房，还有独立书房； 三代同堂可以将阳台封闭，形成各自独立空间。,北楼户型提示,两室两厅一厨一卫（75）,敞亮客厅，超大开间，营造大三房的居住体验； 双卧朝南，尽享阳光； 生活、工作双阳台，居住兼享受； 朝南大阳台，空间功能百变，可打造成茶室、书房、婴儿房等。,北楼户型提示,一室两厅一厨一卫（64）,6米大开间客厅、餐厅，尺度开阔； 南北通透，全明厨卫； 工作阳台，可摆放洗衣机等； 朝南2.3米大进深景观阳台，百变空间自由打造； 一房变两房，自由变换。,北楼户型提示,两室两厅一厨一卫（95）,开阔的空间尺度

13、，两房朝南，更接近阳光美景； 南北通透，全明厨卫； 两房变三房，阔绰空间，互不干扰。,北楼户型提示,南楼户型提示,紧凑型两房三房，两梯七户，开间39.35米，进深20.25米，南楼建议设置两个单元该户型（每单元户型数可根据地形尺寸做增减）,2.7X 3.2 （8.64）,4.3X 4.5 （19.35）,3X 2.7 （8.1）,3.6 X 3.3 （12.96）,备注：黄色部分为赠送面积,空间实用紧凑，非同凡响 父母第一次来小住，顿然发觉小空间的大智慧 过道设计储存空间，小空间大利用 客厅宽面开窗，第一缕晨曦照进，南北交融的清风就开始清新呼吸,74平米三房两厅一卫,南楼户型提示,3.6 X

14、3.3 （12.96）,3X 2.7 （8.1）,3.3X 4.5 （14.85）,（5.6）,备注：黄色部分为赠送面积,主卧南向飘窗，百变室内空间，一样面积更多使用 客厅更宽敞，美味更独特 过道设计成储存空间，小空间大利用 朋友第一次来家里做客，约4.5米大开间客厅有了用武之地,64平米两房两厅一卫,南楼户型提示,备注：黄色部分为赠送面积,功能齐全，南北通透 除了休息，卧室总能给你无限想象，主卧带书房、独卫，没有什么不可以 父母第一次来小住，小面积活出大空间 双卫设计，主卫干湿分离，使用便捷 双卧朝南，人人都在晨光抚摸下梦醒,104平米三房两厅两卫,南楼户型提示,住宅户型配比,物业类型：高层

15、 主力户型：小两房、小三房、3+1房 公寓面积：约5.3万平米,分楼栋户配比,本项目整体户配比,备注：此配比可根据具体规划进行适当调整,4.2米,12米,商铺划分：平层单铺面积50-100平米，层高1层4.8米，2层3.6米 为保证中高档商业的经营面积，同时降低投资门槛，便于后期销售，单层商业铺面面积控制在50-100之间； 采用框架结构易于分割、组合，便于大单购买； 通常商业经营面积的面宽进深比以不小于1：2为宜 出于街区商业经营规律考虑，商铺不宜超过2层； 层高挑高，可利用面积赠送增加附加值，层高1层4.8米，2层3.6米。,-1F,1F4.8米层高,2F3.6米层高,1F,2F,-1F为

16、停车场,以街铺形式出现，尽量扩大沿街面，约0.4万平米,商业形式,周边项目商业以销售为主，价格3.5-9万/平方米,.,产品魅力化,不但有房子 还有生活,品质感、时尚感、便捷感,建筑风格80后没钱，但不代表不追求品质“我需要华丽的外衣” 建议参考ART DECO 风格，时髦而挺拔的建筑风格，蕴含着厚实沉稳的特征。给予年轻人时尚生活的同时，并附有厚实沉稳的特质,景观规划别小看80后，“我没住过豪宅，我看过啊”，大面积集中景观塑造震撼视野,中心景观与东侧大面积绿化形成集中景观,景观小品没有90后的个性，但有80后的回忆 各种风格的雕塑、小品作为点缀,让人们放松的享受青春、享受生活,建材运用这个世界

17、的噪音太多，80后回到家不想再听汽车声 利用高品质隔音建材（如“三层LOW-E玻璃+惰性气体”）,LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线) 起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射,LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热,窗框与窗洞之间采用保温板（美国欧文斯克宁）做隔热处理,世界顶级德国 SCHCO （旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层,安防强调社区的多重保全服务 社区保安24小时监控 楼宇红外线及电子监控 彩色可视对讲系统 煤气泄漏报警系

18、统 住户紧急报警系统 停车监控和管制系统 消防安全系统,电话、电视以及宽频网络系统 数字电视系统 社区广播及背景音乐系统等,科技80后绝对是这个世界走在科技最前沿的人，住的地方能没有科技吗？ 建筑内部设置完善的安防及智能化系统,科技这是个网络充斥的时代，80后是第一代网聊、网恋的人，网络必须无处不在 青年社区，无线网络覆盖,整个社区无线网络覆盖，在青年社区任何一个角落都可以实现无线上网，社区科技含量提升。,社区配套80后宁愿把睡觉的时间用来玩，但却不愿意埋头于家务，家门口一定要能解决日常生活所需 休闲商业步行街,社区超市 餐饮、美食 咖啡吧、茶吧 黑莓书店 造型、发艺 ,HOW,【叁】,最远的

19、距离不是海角或天边，而是你在我身边，而你却不知道我爱你,在茫茫人海里，让你看到灯火阑珊处的我,项目属性,总占地1.5万方， 容积率3.8， 总建面5.7万方,2栋高层 总套数近600套,小体量产品不具备长期竞争力； 2010年地产政策从严，未来销售趋势趋于不利； 未来市场不确定，长期竞争压力巨大； 长周期增大销售成本和风险； 快速去化，快速资金回笼。,缩短销售周期，现金为王,一、都市战略营销策略,1、找准项目目标客群是项目销售的关键及必备条件。 2、尽可能缩短销售周期，现金为王。 3、采用渠道营销为主的策略，进行针对性的推广。 4、控制价格合理梯度，掌握价格话语权，快打快销。,营销战略原则,都

20、市战略,区域为主：以定点户外、围墙、巡展等方式主抓龙江、下关区域客户。,辐射全市：网络、地铁轿厢等媒体作为直面全市的主要媒体。,媒体投放原则： 大众媒体主打形象 小众通路为主,媒体策略,都市战略,区域媒体,户外大牌：建议在渡江广场、盐仓桥广场、三叉河桥处选择一块户外进行发布。,工地围墙：建议使用户外大牌+大字效果，制作费用约200元/平米，本建议使用300*5的规格，整体制作费用约为30万。,一切从客群80后出发，看看如何进行针对性推广,他们生活的这个城市里，生活配套基本全部依赖于超市，他们平时接触最多的煤体是网络，南京西祠、365、新浪是他们经常上的网站，故超市巡展、网络论坛炒做可考虑使用。

21、,通路媒体,一切从客群80后出发，看看如何进行针对性推广,他们刚从大学毕业不久，手机使用的套餐普遍还是保留了动感地带，他们上下班的交通工具也是以公交车、地铁为主，故对动感地带的短信群发、地铁轿厢、地铁巡展东方卫报的夹报都可考虑使用。,他们年轻、时尚，爱看新出的大片、新城市广场、万达广场都是他们爱去SHOPPING的地方，故对发行的电影片头广告、新城市广场、万达广场的定向推广、都可以考虑使用。,通路媒体,形象期：起步阶段，广告投入不需频繁，户外大牌、围墙广告为主； 蓄客期：积累客户，准备开盘的重要期，户外大牌、围墙、小众通路为主； 爆破期：最后阶段，广告投入力度明显增强，户外、围墙、小众通路为主

22、； 实销期：销售阶段，围墙、广播、报广、小众通路为主。,媒体投放分阶段策略,公寓竞争导向型价格评估表,根据市场竞争比较法则，综合以上的数据：本案公寓目前推算均价为18290元/,销售价格预判竞争导向型预期销售均价推导,价格策略 住宅定价,地块价值,产品价值,企划价值,地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。,产品品质是价值突破的关键，高品质的产品能够实现溢价。,优秀的行销企划包装能够进一步提升项目售价。,基准售价,溢价3%左右,溢价3%左右,综合考虑溢价及上市时点，建议本项目住宅物业启动价格为：20370元/,上市时点,根据江北一系列利好和国家调控对房地产发展的影响，以及市场本身的

23、正常增幅，估计溢价,溢价5%左右,在基准售价基础上，综合考虑本项目住宅价格定位,价格策略 住宅定价,商业竞争导向型价格评估表,根据市场竞争比较法则：本案商业目前推算均价为44950元/,目前下关商铺租金价格平均为34元/平米天，按照6%的回报率计算，售价为21252元/,收益法价格评估表,综合考虑：本案商业目前推算均价为33101元/,价格策略 商业定价,地块价值,产品价值,企划价值,地块价值是核心价值和基准价值，决定了项目的基准价格。,产品品质是价值突破的关键，高品质的产品能够实现溢价。,优秀的行销企划包装能够进一步提升项目售价。,基准售价,溢价3%左右,溢价3%左右,综合考虑溢价及上市时点

24、，建议本项目商业物业启动价格为：36170元/,上市时点,根据江北一系列利好和国家调控对房地产发展的影响，以及市场本身的正常增幅，估计溢价,溢价3%左右,在基准售价基础上，综合考虑本项目商业价格定位,价格策略 商业定价,形象导入期,产品导入期,开盘实销期,VI设计确定，围墙施工 项目规划、景观方案确定,推广爆破期,9,10,11,12,1,2,3,4,现场售楼处 开业,工程达到销售条件,样板间开放,9,10,11,12,1,2,3,4,工程节点,营销节点,二、城市节拍分阶段执行,约900组意向强烈客户,约7200组普通客户,近600套房源,项目规模,比例，1：8,比例，1：1.5,储客计划,阶

25、段主题,寻找城市生活之源系列主题活动,形象导入期,阶段活动,80后 观看最潮流电影 满足80后对时尚的追求,产品推广期、产品爆破期,80后-你的个性婚礼设计大赛 解读你的对婚礼的个性理解,阶段活动,产品实销期,“品生活”系列生活沙龙活动 让客户体验幸福生活。,80分大赛,彩妆沙龙,驴友聚乐部,阶段活动,营销周期：2010.9-2011.12,营销计划,根据住宅总建筑面积约为53000， 项目总销金额约为10.6亿. 企划费用提取总销0.8%比例， 一期总体企划费用为848万。 建议使用划分比例为6：4， 即首次开盘前使用508万，开盘后使用340万。,营销费用表,营销费用表,约计830万,营销

26、费用表,麦森，取MSN的中文谐音。 因项目客群偏年轻化，但又不同于QQ族，是极具时尚感并有国际范的一群人，公司白领，以MSN作案名很符合客群的定位，体现出客群既年轻又有品位的特质。,主推案名：麦森公馆,三、案名及广告形象表现,Logo设计,幸福展现,从字面理解，“巢”有“小小的家”的含义，与项目小户型、小公馆的定位相符； 谐音“新潮”，新鲜的、时尚的，符合项目年轻化客群的定位； 同时谐音“心潮”，有“心潮澎湃、激昂、欢快”之意，体现出客群的喜悦之情； 心巢，给灵魂一个栖息之所，给心一个温暖的、安逸的家。,辅推案名：心巢,辅推案名1,Logo 及VI延展,幸福展现,克拉（Ct），英文carat，

27、是珠玉、钻石等宝石的质量单位。 钻石又小而精，与我们项目“小户型、精致”的特点相符，很好的体现出项目的品质感以及客群的非凡品位。,辅推案名：克拉公馆,辅推案名2,Logo设计,幸福展现,相信地段,相信配套,相信户型,相信总价,相信未来,完结篇,2011，骄傲的留在主城,【肆】,Partner,专业的营销策划是在对市场、对项目充分理解后， 提出的解决方案， 若非如此，所谓营销就是一纸空谈！ 新景祥的【专业操盘手】之路， 就是与我们的客户，风雨同行，共计筹谋的历程。,南京国际广场南京全景玄武湖顶级豪宅,发展商：南京国际集团股份有限公司 项目位置：鼓楼区中央路201号 项目规模：建面约45万平米,南

28、京知名烂尾楼转型为全南京顶级豪宅项目，目前南京单价、总价最高的项目。,南京金鼎湾城市中心高端豪宅,发展商：南京建邺城镇建设开发集团有限公司 项目位置：白下区鼎新路88号 项目规模：建面约11.5万平米,原有国企改制，期望通过本项目实现公司战略转型，并奠定高端住宅开商的品牌形象，探索品质项目运作模式，形成不可复制的连锁发展之路；,南京万科金域蓝湾江宁首席高档国际公寓,发展商：南京万科置业有限公司 项目位置：清水亭东路以北，双龙大道以东 项目规模：建面约54万平米,江宁地王，打造江宁第一豪宅,南京万科金域缇香河西高档住宅项目,发展商：南京万科置业有限公司 项目位置：建邺区嵩山路139号 项目规模：

29、建面约12.8万平米,万科在南京的第三个项目，河西新城核心高档公寓社区,南京金地自在城卫星城，超大规模高档社区,发展商：金地集团南京有限公司 项目位置：雨花台区板桥街道大方村 项目规模：建面约100万平米,金地集团最大一个高档住宅项目，在板桥地区叫好又叫座的项目,从南京第一产权商铺名店王朝 到南京第一高楼新世纪广场 到南京第一个Shopping Mall 新城市广场 到南京江北第一大盘明发滨江新城 到南京第一豪宅南京国际广场； 南京新景祥潜心经营十余年， 成就了一个又一个地产传奇， 我们期待，在新景祥的地产名录里，城市小公馆【麦森公馆】赫然在列。,成功经验,南京新景祥是第一个操作河西项目的房地

30、产代理商，在河西有着深厚的沉淀，积累了大量的客户资源,发展商：南京开元经济开发有限公司 项目位置：鼓楼区嫩江路20号 项目规模：建面约7万平米 项目界定：新城区一定景观资源的中规模住宅,发展商：南京高力房地产开发有限公司 项目位置：鼓楼区清凉门大街168号 项目规模：建面约3万平米 项目界定：新城区资源匮乏型普通住宅,发展商：南京新城市商业置业有限公司 项目位置：鼓楼区草场门大街99号 项目规模：建面约28万平米 项目界定：新城区城市综合体,发展商：南京万科置业有限公司 项目位置：建邺区嵩山路139号 项目规模：建面约12.8万平米 项目界定：新城区高端住宅,发展商：南京欧瑞房地产开发有限公司

31、 项目位置：建邺区新安江街99号,庐山路128号 项目规模：建面约7万平米 项目界定：新城地铁酒店式公寓,成功经验,南京新景祥有丰富的小户型操作经验，对小户型物业形态的操作和把握有大量的案例积累,发展商：南京国际集团股份有限公司 项目位置：鼓楼区中央路201号 项目规模：建面约45万平米 项目界定：南京全景玄武湖顶级豪宅,发展商：南京东渡房地产开发有限责任公司 项目位置：白下区大光路188号 项目规模：建面2万平方米 项目界定：主城区无资源的单体建筑,发展商：江苏时代置业有限公司 项目位置：玄武区进香河33号 项目规模：建面约2.5万平米 项目界定：主城小体量单体建筑,发展商：南京新城市商业置

32、业有限公司 项目位置：鼓楼区草场门大街99号 项目规模：建面约28万平米 项目界定：新城区城市综合体,发展商：南京欧瑞房地产开发有限公司 项目位置：建邺区新安江街99号,庐山路128号 项目规模：建面约7万平米 项目界定：新城地铁酒店式公寓,基于客户价值及客户满意基础上的精细化销售服务体系,新景祥的销售服务体系：,新景祥的营销目标：,卖掉房子不是结果，客户满意才是结果,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,【基于客户价值及客户满意的精细化销售管理体系】,三、客户满意新景祥五星级的销售服务体系,二、客户价值新景祥严格的内外部质量管理体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,销售管理工作前置

33、，从源头保证前后衔接顺畅,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,销售主管工作手册,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,置业顾问工作手册,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,客服专员工作手册,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,

34、一、客户价值新景祥精细化的销售流程体系,通过三大平台体系，新景祥实现了标准化、精细化的销售案场服务体系，从而实现销售力最强化！客户价值最大化！,二、客户价值新景祥严格的内外部质量管控体系,二、客户价值新景祥严格的内外部质量管控体系,二、客户价值新景祥严格的内外部质量管控体系,营销总监,案场经理,客户服务,销售主管,销售主管,网签助理,客服助理,置业顾问,置业顾问,置业顾问,置业顾问,置业顾问,置业顾问,三、客户满意新景祥卓越的销售团队组织体系,组织有序，分级合理，成就强大执行力！,语言水平：销售团队具备基本英语沟通能力,教育水平：大专以上学历,服务意识强，有强烈团队协作精神及服从意识,素质要求

35、,形象要求,专业要求,深度掌握房产专业知识，销售技巧，了解经济、金融、贸易、风水等各类知识,具备丰富楼盘销售经验,形象气质优秀，举止谈吐优雅,职业素养：亲和力强，善于沟通，细致耐心，主动能动性强，吃苦耐劳,具备优良职业礼仪知识,三、客户满意新景祥卓越的销售团队组织体系,高素质，决定高能力基础！,三、客户满意新景祥卓越的销售团队组织体系,6大系列，51个专业课件，确保人人都能成为销售专家！,销售技能系列课,基础知识系列课,专业提升系列课,职业素养系列课,团队管理系列课,个人成长系列课,销售培训体系,三、客户满意新景祥五星级的销售服务体系,,电话接听规范,房屋成交专业细致,确保客户回访满意,争取客户推荐介绍,客户跟踪及时得体,接听电话热情耐心,新景祥“6+3”标准步法体系，五星级客户服务标准，确保销售业绩，客户满意！,客户来访流程,客户跟踪制度,营销事物流程,客户回访细则,客户俱乐部维系,6大标准流程！,销售服务质量检查,销售服务环境检查,三、客户满意新景祥五星级的销售服务体系,3大检查步伐！,客户满意度回访检查,三大满意，成就卓越的新景祥销售服务口碑！,客户满意楼盘形象、产品及服务,社会及同行满意我们推动行业进步,开发商满意销售速度及价格,