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1、湘电长沙休闲步行街定位报告,2,目标解读,商业是否可以实现6个亿的销售目标 ？,如何制定符合市场需求的定位？,在市场需求基础上如何确定项目规划及体量？,3,报告脉络,案例分析,项目解读,市场需求初判,项目定位,规划示意,项目体量建议,案例分析,4,布吉东 首个繁华多业态商业街区,位置：深圳市龙岗区布吉镇 发展商：深圳佳兆业 商业面积：27000 地下车库面积：21383.8，层高：3.3m，车位：683个,项目简介,5,定位及业态,主题定位：布吉东首个繁华多业态商业街区 形象定位：北欧风情商业街区,业态划分： 乐安居，提供一站式家居服务 美食街，打造布吉东区最著名的中西美食街 时尚街，布吉女人
2、的时尚街区 百货街，主力店购物乐园 娱乐街，多元化魅力娱乐空间,6,参考价值,根植社区需求、升级当地商业环境、内铺的销售处理,7,项目简介,深圳万科城风情步行街,位置：深圳龙岗区布吉镇坂雪岗工业区； 商业面积：30000 商铺面积：最小的19 ，大的上千,8,定位及业态,西班牙风情步行街 深圳首席LIVING MALL,业态： 集合饮食、购物、娱乐、Loft空间为一体 特色饮食分中餐和西餐 购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊 娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织,9,参考价值,双核驱动、风情包装、街铺的串联,10,项目简介,汇
3、聚广佛美食，打造广佛第一餐饮名店 佛山德胜楼,位置： 佛山市禅城区东方广场对面 面积：约50000 发展商：佛山东建集团,11,定位及业态,定位：华南首个仿古式骑楼宫殿建筑 东方美食坊,业态：餐饮美食聚集地 中餐、西餐、面食、休闲餐饮,12,12,参考价值,集约化经营、主力店化、高价值套现,13,报告脉络,案例分析,项目解读,市场需求初判,项目定位,规划示意,项目体量建议,项目解读,14,规划示意图,15,项目处于天沁区，建筑面积近60万平米 产品由住宅/公寓、商业、写字楼、酒店组成，为传统意义上的都市综合体项目 规划中的市政道路为双向二车道 商业受经济技术指标限制，商业建筑呈点状分布 受政策
4、限制，需要解决回迁的问题，设置有较多的回迁安置房 商业占比较重，为开发商利润最主要来源之一 靠近芙蓉中路的商业价值最高，商业价值由北至南递减 以内街为界，二边落差近10米 西侧与近100万平米的大型社区相邻,项目解读,16,报告脉络,案例分析,项目解读,市场需求初判,项目定位,规划示意,项目体量建议,市场需求初判,17,社区需求,片区餐饮需求,休闲、娱乐需求,主题购物需求,18,社区需求：周边社区面积预计近1000万平米，将产生近30万人口产生的巨大需求 片区餐饮需求：周边居住人口+商务接待 娱乐休闲需求：高校需求+居住人口+片区需求 主题购物需求：片区居民对于一站式、主题式多功能购物的需求,
5、19,报告脉络,案例分析,项目解读,市场需求初判,项目定位,规划示意,项目体量建议,项目定位,20,天沁新城区 首席综合型商业中心,区位,基础性质,21,近10万平米 新城 新乐活消费主义,新乐活消费主义： 随心的购物、娱乐、休闲生活，可以血拼，可以幽雅的看着落日喝一杯Blue Mountain Coffee。 这里，是约会的地标，是一家人周末的休闲垢污场所，是迸发爱情的策源地。,22,长沙 首席时尚休闲商业步行街,在这儿，不仅仅是为了购物而逛街，而是给予居民一种全新的、自主选择的生活之态，集合休闲、购物、娱乐、美食为一体的消费模式，有了一种情景交融式休闲体验性商业消费场所,23,双核驱动 主
6、题街区,双核：餐饮、超市双主力店强势带动 主题街区：数码街区、女性主题街区,餐饮,超市,主题街区,24,中档为主 乐活消费场所,中档：餐饮、超市、主题街区均为大 众消费品、易耗品 乐活消费场所：突出项目特性,25,报告脉络,案例分析,项目解读,市场需求初判,项目定位,规划示意,项目体量建议,规划示意,26,龙头： 餐饮主题建筑 三湘盛世 龙腰： 引进大型国际超市，定舵人流基础 龙尾： 写字楼及酒店及其配套商业 龙身： 数码、女人主题街区 社区配套街区,龙街,27,“浪淘沙芙蓉盛世” 看山水洲城， 领秀湘江。 人居长沙芙蓉里， 都市芭蕾展魅力。 盛世一曲， 焕然新天地。 国际城邦， 湘电展翅九万
7、里。 星城人居谱华章， 三湘人家。,三湘盛世,28,三湘盛世,意向商家：湘粤情、秦皇食府,29,超市,超市人流定律： 每天到店人数 = 店面面积 1-1.2人/ P = M 1-1.2,超市是基本人流的保障,意向商家：沃尔玛、家乐福、乐购,30,商家选址需求,31,31,配商,意向商家：西餐厅、银行、电信,32,32,娱乐,意向商家：KTV、足浴、酒吧、健身会所,33,33,数码,意向商家：红利多、中域、百脑汇,34,女性,意向商家：万宁、屈臣氏、妍丽,35,风情街,关键词：特色化、主题化,产品组合=品牌店+餐饮店+酒吧+休闲娱乐,36,社区配商,意向商家：药店、便利店、干洗店,37,报告脉络
8、,案例分析,项目解读,市场需求初判,项目定位,规划示意,项目体量建议,项目体量建议,38,商业体量=城市总人口数量人均消费性支出/城市整体商 业坪效-城市现有商业体量,体量计算公式,诠释 人均消费性支出：以政府公布的统计数据为准,取最近一年的全市平均水平值，根据政府统计公报：2009年约为12000元/年 城市整体商业坪效: 政府无官方数据公布，一般以市场调查的城市代表型商场的平均水平为准，根据初步了解,长沙整体商业坪效约为6300元/平米/年 城市现有商业体量: 以政府公布的城市总体商业体量为准，根据长沙市商业规划近期规划目标得知，城市现有商业体量约为350万平米 城市总人口数量：根据政府统计公报统计，市区人口约为188万,39,商业体量=80952平米,7万平米商业体量9万平米,项目体量建议,40,可销售面积计算表,41,可销售面积近5万，一层可销售面积为2.4万,!完全可以超越开发商对于商业的预期!,42,投资模式,产品规划,价格策略,推售策略,推广策略,7,1,2,3,4,5,6,营销节奏,核心竞争点的提炼,价值提升,价值提升之道,