江苏南通国际贸易大厦项目前期定位研究报告（88页）.ppt

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1、南通”国际贸易大厦” 前期定位报告,目录,序项目开发背景及地块分析 第一章：项目区域、市场背景分析 宏观市场认识城市 中观市场认识市场总体发展 中观市场认识市场土地市场 中观市场认识市场二级市场 中观市场认识市场办公楼市场 第二章：项目分析及产品建议 微观市场项目SWOT分析 微观市场产品建议 微观市场营销策略,序项目开发背景及地块分析,位于南通新城区园林路与崇川路交界处地块,本项目,项目开发背景及地块分析地理位置,占地面积: 17595平方米 容积率： 3.57,建面：约79703平方 产品：写字楼,该项目目前已经进入打桩阶段，预计明年2008年10月份结构封顶，项目所在区域已经初步形成商务

2、区，南临中南世纪城、东邻规划中的六县一市转乘枢纽站、西临规划中的人民银行，周边规划都将为以后的营造良好的氛围,项目开发背景及地块分析经济技术指标,崇川工业经济园区,清之华园高科技孵化基地,中南世纪城 CBD板块,崇海 中学,体育会展中心,公务员公寓,烟草公司 大楼,绿化带,南通大学,市政府,项目开发背景及地块分析周边状况分析,第一章：项目大区域及市场背景分析, “北上海”、“扬子第一窗口” ,分析:南通在快速融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地.,南通地处沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，位于长江北岸， 是长江三角洲洲头的城市.南通“据江海之会、扼南北之喉”，北接广袤的苏北大平原，

3、隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”.素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉.,宏观分析认识城市地理位置, 便捷的航运和陆运 ,南通拥有水、陆、空相配套的立体交通网络. 204、328国道和宁通高速公路纵横全市 通沙、通常、海太三座长江汽渡，贯通大江南北； 沟通苏北苏南的新长铁路南通段已实现营运； 南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场，构筑了南通与外界便捷的空中通道； 南通港口已与美国、俄罗斯、加拿大、等国家和地区的199个港口通航，并开通3条国际集装箱航线.,正在建设的苏通大桥将于四月份通车，该项工程的完工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈，“难通”的历史将一去不

4、返.对南通的经济发展将产生深远的影响.,宏观分析认识城市交通现状, 经济保持稳定快速增长 ,从图表可以看出，从2004年-2006年，南通GDP保持着稳定的上升势头，平均保持在15%左右，高于长三角经济发展平均水平。 07年上半年南通市GDP总值为1006亿元，同比增长16%，增幅继续在全省领先。,宏观分析认识城市经济实力, 居民可支配收入增长较快 ,02至07年南通市城镇居民年人均可支配收入较快，年均增幅为13.2%，07年增幅快速加快。高于长三角平均增长水平，居民消费能力不断提高。,宏观分析认识城市经济实力,右边的两组数据分别为04年和06年长三角地区各城市GDP排名，可以看出，南通的经济

5、已经超过传统的苏南经济强市常州，并且不断与其他经济强市接近苏通大桥的通车将近一步推动南通经济的发展，城市发展面临较大的机遇,04年排名,06年排名, 城市之间 ,宏观分析认识城市经济实力,南通市经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前，固定资产投资和人均居住面积亦排名较前，整体经济尚处于相对较低水平，但近几年固定资产投资量快速增长，城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期。, 城市之间 ,宏观分析认识城市经济实力,2006年末全市户籍人口769.79万人，其中市区人口86.64万人。 从02年到06年底，南通全市户籍人口由期初的780.3万人下降为期末的769.8万人，减少约1.34%；

6、但市区人口由02年的81.3万人增长到06年底的86.6万人，增长约6.6%，同期在岗职工人数增长约8.6%，但整体增长速度较缓。 2006年，南通市建成“国家环境保护模范城市”，并被授予“保护臭氧层示范市”称号。,宏观分析认识城市人口环境,“一主二轴三副”的城镇体系空间结构 沿江带形城市形状,宏观分析认识城市城市规划, 主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展 ,南通市区以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势；远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展； 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心，含老城区和新城区；其中新城区位于老城区和开发区之间，面

7、积约17km2，是城市新的政治经济文化中心，新市政府已经迁入；2000年开始建设，目前已较为成形。近期政府推出崇川开发区的新东区，面积约20 km2，位于老城区东部，为商贸、产业和居住的混合开发区域。开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主。,宏观分析认识城市城市规划, 固定资产投资趋稳趋缓，总量高位运行 ,03-05年是投资增长快速年，在工业和基础建设投入快速增长拉动下，整体增幅较大；06年下半年增幅开始趋稳，目前在20%左右，07年年固定资产投资约为02年的4倍左右，总量较大且增长迅速。,中观分析认识市场固定资产投资, 崇川和开发区是投资热点 ,20

8、07年1-7月份南通市区投资总额为154.29亿元，同比增长18.97%.其中以崇川区和开发区投资所占比重最大，分别为64.59亿元和41.39亿元，分别占投资总额的41.9%和26.8%。说明崇川区和开发区为政府重点投资区域。,中观分析认识市场固定资产投资,近3年投资增长较快、比例保持基本稳定。05年后基本保持30%的投资增幅，同时比例较为稳定，占比绝对值不高。, 房地产投资 ,中观分析认识市场房地产投资, 供应逐年放量 ,南通土地市场的供应在逐年增大，呈逐渐放量态势。 01-07年土地成交总面积呈上升趋势，02-03年成交面积快速上升，03-07年都保持在170公顷以上。,中观分析认识市场

9、土地市场, 竞价充分，地价快速上升 ,整体来看，土地价格呈上升趋势，07年均价大约为01年均价的3倍，06年-07年的涨幅最大，为54.8%。 总的说来，南通土地出让面积、价格都呈上扬趋势，06-07年上涨幅度稍大，这跟当前南通整体房地产的良好发展形势是分不开的。苏通大桥的即将开通将进一步刺激南通房地产市场的发展和投资者对南通楼市的信心。,中观分析认识市场土地市场, 知名开发商刚刚开始进入 ,07年7月绿城以公开拍卖的形式进入南通， 上市公司莱茵达置业（总资产60亿）已在南通成功开发凤凰莱茵苑（占地33万m2），07年5月继续在市核心区域公开竞得小型商住项目。 另外，部分本地建筑施工企业逐渐涉

10、足于房地产开发，著名代表为中南集团（年产值将近100亿元），目前开发中南世纪城项目（紧临新市政府、建筑面积250万m2，住宅约40万m2）。,中观分析认识市场土地市场, 公开土地交易成交典型案例 ,07年7月份绿城竟得邻新市政府项目（占地7.6万m2，建筑面积13.17万m2）成交楼面地价4430元/ m2，目前周边住宅价格在6000元/ m2左右； 07年5月莱茵达置业竟得老城区核心区域的项目（占地1.4万m2，建筑面积2.7万m2）成交楼面地价6100元/ m2，目前周边住宅价格在8500-9000元/ m2左右。,中观分析认识市场土地市场,一、绿城房地产开发集团 地块座落：世纪大道南侧、

11、崇海中学北侧 用地性质：居住 地块面积：76261.5平方米 出让年期：70年 起 挂 价：2650 元/平方米 建筑面积：131700 平方米 建筑密度：19% 绿 化 率：35% 最后成交价为7650元/平方米，折合楼面价为4420元/平米, 公开土地交易成交典型案例 ,中观分析认识市场土地市场,二、南通莱茵达置业有限公司 地块座落：青年中路南、方大花苑北、中诚大厦西、假日广场东(原群力针织厂、皮件厂及周边) 用地性质：商业、居住 地块面积：13616.38平方米 出让年期：70年 起 挂 价：4600 元/平方米 建筑面积：27000 平方米 建筑密度：24% 绿 化 率：30% 最后成

12、交价为12100元/平方米，折合楼面价为6111元/平米。, 公开土地交易成交典型案例 ,中观分析认识市场土地市场,三、南通市房地产开发集团 地块座落：振兴西路北、通富南路西（瑞慈五号A） 用地性质：居住 地块面积：94804.06平方米 出让年期：70年 起 挂 价：2480 元/平方米 建筑面积：108000 平方米 建筑密度：24% 绿 化 率：40% 最后成交价为2480元/平方米，折合楼面价为2175元/平米, 公开土地交易成交典型案例 ,中观分析认识市场土地市场, 全市整体运营状况 ,销售面积快速增长，建设面积增长幅度略超销售面积，5年内共需基本平衡。 02-06年5年内销售面积增

13、长131%；同期施工面积增长179%， 5年内销售面积和竣工面积的比例1.02:1，供需比较均衡。,中观分析认识市场二级市场, 市区房地产供需结构 ,销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长，考察年度内求略大于供。 03和04年受价格快速增长影响，销售面积下滑较大；05受竣工面积快速增长及低价商品房快速增多影响，虽同时受到调控，销售面积仍然保持快速增长；06年销售面积继续快速增长；市场整体波动较大，但从考察年度内看，销售面积与竣工面积的比例为1.1：1，需求略超过供给。目前市区年度住宅销售面积略超过200万m2。,中观分析认识市场二级市场, 价格分析 ,低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品

14、房价格稳定以较快速度增长。受低价商品房影响，住宅成交均价增幅波动较大，但趋势向上，07年上半年与04年底同比增长49%；普通住宅保持较快的增长幅度，07年上半年与04年底同比增长59%。,中观分析认识市场二级市场, 2007年市场状况分析 ,南通房地产建设面积的增长较快，施工面积为1152.15万，可以预见在未来1-2年内,南通市区有较足的商品房供应量。 其中,住宅开发面积为935.25万，占总开发面积的81.2%，可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。 商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长，与城市发展、市场需求相适应。,中观分析认识市场二级市场, 2007年市场状况分析 ,南通房地产建设面

15、积的增长较快，施工面积为1152.15万，可以预见在未来1-2年内,南通市区有较足的商品房供应量。 其中,住宅开发面积为935.25万，占总开发面积的81.2%，可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。 商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长，与城市发展、市场需求相适应。,中观分析认识市场二级市场,中观分析认识市场办公楼市场发展历程,南通市办公楼市场的发展起源于政府及下属众多机关部门办公用房的建设和开发。当时大多数市属机关部门都圈地建楼作为本部门的办公地点，其开发体量往往超过自身可以消化的规模，而多出来的部分就对外租售以换取资金收入。目前，南通市现存的办公楼项目大多数均属这种情况，一些经营性企业

16、与政府相关部门同处一幢大楼办公已是随处看见的现象。但是，办公楼的这种开发模式就决定了这些办公楼项目的开发水平必然受到局限。另外，在南通市承租和购买办公类物业的客户主要是当地小型公司和一些行政、事业单位（如：南通市粮食局、国土局等），他们对办公类物业的需求不大，对办公场地的设施等要求也不高，从而导致了南通市面上供应的办公楼项目总体开发水平比较落后，租售价格也比较低。,总的来说，南通市现存的纯办公楼项目整体品质和设备配置水平都不高。 由于南通市办公楼市场的需求还不足以及南通市的经济发展又无法对办公楼市场产生较大的拉动作用等因素，导致南通市纯办公楼市场大部分项目都面临销售压力大的问题。 虽然新近推出

17、的一些办公楼项目已经开始扭转艰难的销售局面，但南通市办公楼市场的发展仍将比较缓慢。 然而，随着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用，南通进入上海一小时都市圈。作为上海的卫星城市，不但本地企业将不断发展壮大，更会有大量外企不断涌入，经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求，对办公楼的品质要求也将逐渐上升，届时南通市办公楼市场的发展将有较大飞跃。,中观分析认识市场办公楼市场发展历程,南通市写字楼市场的整体发展尚处于初级阶段,写字楼的品质,市场的活跃度以及销售租赁的价格均进一步的提升的空间.,随着南通市经济的发展，更多的国内外企业将逐渐进入南通，而当地的公司也将进一步成长，届时南通市写字楼市

18、场的总体水平将有所提高。,随着入住企业规模和档次的提高，当地办公楼的品质也将越来越高，进口电梯、中央空调、先进的通讯系统都将进入当地的办公大楼，甚至5A智能化办公大楼也将出现在当地的写字楼市场中。,中观分析认识市场办公楼市场特征小结及趋势分析,中观分析认识市场办公楼市场历年供应量分析,中观分析认识市场办公楼市场供应量分析,2006年出让的31宗地块情况来看，住宅用地22宗，所占比例为48，共计约155.97万平方米； 商业23宗，所占比例为35，共计约115万平方米；办公14宗，所占比例为17共计55万平方米，（含复选的商办用地）。 住宅用地的主体地位，逐步让商办用地所代替。,中观分析认识市场

19、办公楼市场供应量分析,从商业办公楼土地供应情况来看，出让的地块在增加，部分分布在港闸区，但主要以分布在新区工农路两侧居多。这也说明南通中高端写字楼会集中在新区板块，在未来一段时间内增加中高端办公物业的竞争态势。但同时也使该区域CBD的成熟度在加快。,近年南通写字楼均价走势图,05年底至今，受南通房地产市场持续走高的影响，南通写字楼市场价格稳步上扬，价格普遍上涨1000元左右，部分中心区域上涨幅度达到2000元，平均涨幅达到25%40%。类似于中南世纪城等处于CBD区域的项目，06年底推出至今，半年时间已经有10%-18%的涨幅。,中观分析认识市场办公楼市场价格走势,分析： 老城区开发较早，主要

20、集中了一些05年以前开发的项目，受土地限制，基本上很难再有新盘推出，随着中心城区的地价房价上涨，该区域的均价还将逐步上涨，但由于规划定位存在缺陷，周边交通拥挤，项目自身品质低等影响，该区域办公楼的价位和区域内住宅的价格出现了倒挂现象，今后的上涨空间将受到影响。 新城区交通便捷，项目定位品质高，专项功能强大，辅助商业齐全，更适合办公楼市场的发展，随着南通城市规划的南扩，苏通大桥的贯通，企业发展的加速，该区域长期看好，价格上升空间巨大。 07年南通办公楼市场均价将稳步上扬，随着下半年中南世纪城CBD板块西区的推出，办公楼市场将进一步升温，老城区和新城区的价格将被进一步拉高，预计在07年下半年，老城

21、区均价将达到700010000元/平方，同比上半年，涨幅将达到5%8%左右，新城区将达到65007000元/平方左右，涨幅在8%左右。,中观分析认识市场办公楼市场价格走势,中观分析认识市场办公楼市场现有写字楼项目租售行情一览,中观分析认识市场办公楼市场商办项目状况,小结：从规模来看，南通市场上该类项目规模基本以5万以下为主。业态组合均以裙房商业（或商业街）作为配套设施，而大部份楼盘均配有购物广场或专业市场以增加项目整体商业功能。,小结：从产品面积区间来看：商住类产品与办公类产品差别很大，主要原因为商住类产品不仅要满足办公需求（以小型企业为主），同时还要满足居住与投资需求，诸多原因使然，必然就限

22、制了单套户型的面积与总价。而纯办公楼则相反其功能主要满足大型企业办公需求。,中观分析认识市场办公楼市场商办项目状况,居住商业的 核心区,行政配套设 施齐备,共性,共性,距离主城区干道较近,周边交通条件便利,中观分析认识市场办公楼市场办公市场分析,.南通市现有的商住楼并非土地性质为“商住”的物业，而主要是由“商办”性质的物业为适应市场环境而产生的“公寓式办公楼”。其作为“住”功能有缺陷，作为“办”设施不完备。,南通的写字楼市场正处于一个全新的发展启动阶段,但同时应该看到,目前南通对于高端写字楼市场的大量需求依旧存在一定的时间培育期.,作为过度性或者说更新换代的缓冲阶段,该物业类别明显具备有效的生

23、存空间. 公寓式办公楼在南通还有很大的市场空间。,目前公寓式办公搂未来将在租赁市场表现活跃,形成一个特有的办公楼租赁补充.,“商办”性质,市场阶段,市场空间,租赁空间,中观分析认识市场办公楼市场办公市场分析,中观分析认识市场办公楼市场现有写字楼项目行业分布一览,多数租户为多数为南通本地民营企业，占到45% 租户对办公楼的物业管理、配套设备极其不满意 入驻的行业主要分布在贸易、建筑、纺织、房地产等行业,中观分析认识市场办公楼市场客户分析,外资企业南通分公司或办事处,外资中小型企业 主要以台湾、日本、欧美为主,在新区内设有基地的公司,外地国有大中型企业驻 南通分公司或办事处,本市及周边市县投资客群

24、,本地私营中小型企业,客户群体分析,中观分析认识市场办公楼市场客户分析,南通没有真正意义上的高档办公楼-具备5A甲级写字楼概念的国贸中心将成为南通写字楼市场划时代的标志！,机会来了！,中观分析认识市场办公楼市场市场分析,第二章：项目分析及产品建议,S,W,O,T,Strength,Weakness,临近主要干道交通便利； 产品规划设计方案优势明显； 设计院进驻，具有行业号召力； 地处CBD核心位置， 建筑外形独特、醒目； 高标准配备,顶级写子楼。,Opportunity,Threats,正规办公用地性质的写字楼项目逐步推出，未来竞争压力大。 整体南通写字楼市场正处于更新期,同时高端市场还需要培

25、育与引导。,新城规划发展的重点区域内； 政府、政策支持 完善配置的5A办公楼很少； 对外交通条件改善,经济扩散效应明, 对办公需求具有明显促进作用。,项目分析及市场建议SWOT分析,周边商业配套缺乏。 尚未形成规模,地段认同感不强 高端写字楼市场接受度不明朗。 开发成本高,销售压力增大。,策略一（提升策略）： 1、主打核心CBD区优势，南通的浦东 2、苏北第一个5A级写字楼 3、吸引世界五百强入驻南通的桥梁，与五百强为邻,策略二（弱化策略）： 1、利用政府的远景规划使投资客忽略目前缺乏配套的不良影响 2、详细介绍5A级写字楼，体现项目物超所值 3、对比尚东、中南的项目，凸现自身的价值,策略三（

26、借助策略）： 1、发挥优势，弱化劣势，绝版5A级写字楼的概念 2、借助中南世纪城的宣传和南通CBD的概念，提升项目的人气 3、广泛的宣传，江苏范围、上海、浙江等,策略四（规避策略）： 1、避免暴露项目的劣势，同时避免威胁与劣势并存的局面 2、不可回避的弱点只有以提升自身项目品质来弥补,项目分析及市场建议SWOT分析,交通和地段是调查中要入驻写字楼的企业所考虑的主要因素,项目分析及市场建议客户分析,被访客户需要最多的配套设施是银行和员工餐厅,项目分析及市场建议客户分析,倾向选择新城区/工农路沿线的接近60%,项目分析及市场建议客户分析,迁总部,办公条件升级,利用配套用途,成本组合效率,吸引人才,

27、投资保值,购、租,设立分公司,项目分析及市场建议客户分析,价值认同感 身份的象征 升值潜力 楼盘的综合素质 生活的品位,实力型企业办公的场所 真正的中央商务区 城市未来的绝对中心 保华集团的鼎力之作 尽享完美的商务配套,消费者的需要,我们能给予的,项目分析及市场建议客户分析,市区投资客 随着这几年南通房地产市场的持续走高，办公楼产品的房价增值幅度已经高于租金回报，加上较为稳定的租金收益，已经有越来越多的投资客选择进入办公楼市场。 开发区中大型企业 作为89年国家第一批规划的开发区，目前南通的开发区已经形成了一定规模，许多大中型企业纷纷入驻开发区，作为开发区和南通市区的重要连接区域，本项目区位优

28、势明显，不少开发区企业在该区域整层购买办公楼，提前入驻 今后的CBD区域。 外省市企业及投资客 苏通大桥贯通以后，南通的区位优势将进一步加强，对外省市的企业和投资客都将形成一定的吸引力，新城区将是他 们首选的办公场所。,项目分析及市场建议客户定位,项目分析及市场建议形象定位,打造南通地区城市办公楼形象的典范，使之成为南通最高品质的办公中心楼宇对外的新形象。,最终成为以国际化办公场所及最高品质硬件设施，以高星级酒店式管理为辅的现代城市办公新纪元；,打破旧有的办公环境，开创办公环境新革命，树立生态办公体验及新投资理念；,国际化5A甲级写字楼,项目分析及市场建议形象定位,5A甲级 本项目为高层办公形

29、态,在南通属于地标性建筑,且地利位置较好,本项目属于南通地区真正意义上的纯5A级甲级写字楼,本项目可以通过建筑本身设计的亮点及各类高档建筑材质的运用加以强化,塑造成为南通不光是现在而且是未来的一个写字楼楷模形象,吸收不同时间段的关注度. 国际化 根据市场的客源层分析,南通有相当部分的日韩企业,同时本案也是CBD最核心位置,本项目势必承载着当地的整体区域商务办公形象,国际化标准将是吸引外资企业及竖立当地区域发展形象的唯一标准.,项目分析及市场建议定位诠释,地处CBD核心商务区创富表现,紧邻南通市行政中心优势地位,南通新地标身份名片,会展中心优势信息终端,5A超甲级写字楼稀缺珍品,全方位的配套休闲

30、娱乐,苏通大桥捷运资源,保华企业中心国际领航,项目分析及市场建议品牌规划,价值共鸣,项目分析及市场建议品牌规划,建议本项目立面可采用现代通透的材质,以突现本项目的品质感及本项目在本区域的商务地标的地位.给人以相城区蓬勃发展的时代精神及气息.,项目分析及市场建议产品建议外立面建议,建议本项目立面可采用现代通透的材质,以突现本项目的品质感及本项目在本区域的商务地标的地位.给人以相城区蓬勃发展的时代精神及气息.,项目分析及市场建议产品建议外立面建议,细节决定品质.合理的景观小品布置,可使苦燥的办公环境充满生气,缓解了紧张工作所带来的压力,人性化的办公也就此体现.本案20多米的大堂空间利用恰当效果将更

31、加突出.,项目分析及市场建议产品建议大堂建议,项目分析及市场建议产品建议楼梯间建议,梯厅的布置可采用明亮的灯光及现代的材质进行处理,在辅以局部的绿化及装饰,来表现办公楼的品质.,公共卫生间是一个办公楼品质细节的直接体现,大块面的现代材质处理,搭配特色的绿化,绿色生态主题无处不在.,项目分析及市场建议产品建议公共卫生间建议,在空间隔断及局部摆设装饰上，运用独特的造型及材质加上光影的效果，现代独特的办公氛围就此呈现。,项目分析及市场建议产品建议内部装饰,餐厅，咖啡厅，露天阳光吧是商务配套中必不可少的，其不仅满足商务人士的需求，亦可提升整个区域整体品味。,项目分析及市场建议产品建议楼顶天台建议,建议

32、本案突出大型多功能活动中心，可以搞联宜、聚餐、论坛会、新闻发布会等等，也可联系区政府举办大型的招商引资会等，以此与政府互动，借力打力，此也是本案营销推广方向的重点.。,项目分析及市场建议产品建议配套建议,合理分配楼层功能,突出之间区别,增强分支卖点,5-12层 商务多功能写字楼区 13-30层 纯写字楼区 31-36层 大型写字楼区,项目分析及市场建议产品建议楼层划分建议,商务多功能 写子楼 (商住两用),Diagram 2,Diagram 3,1.产品设计上增加独立卫生间等居住性需求 2.增加居住功能,增强产品的投资性 3.分区块组合,整体形象概念不变, 在市场不明朗的环境,利用产品的功能延

33、伸开发单一品种的风险性,Diagram 2,Diagram 3,大型写字楼区 (大型办公),纯写字楼区 (小型办公),1.中区楼层设立小型办公区,满足中小企业的各类需求. 2.各购买商家对于楼层的选择面较大. 3.单体面积40-150平米之间,并可考虑设有小型会议室.,1.高区楼层属于最佳位置,提供给大商户选择. 2.整层去化,避免分割,为实力买家量身定做.,项目分析及市场建议产品建议楼层划分功能说明,建议由知名且有丰富办公管理经验的物业公司来担任本项目的管理 一方面这种物业管理是国际知名品牌，专为高品质物业所服务，且拥有先进科技设备和管理理念；另一方面，如果由其管理将会更好的做到管理整体化、

34、系统化、真正达到高品的质服务；,项目分析及市场建议物业管理建议,项目分析及市场建议价格分析,本项目位于南通新城区，未来的CBD区域，但周边配套还未成熟，对于项目优越品质的本身有一定差距。相比在售的其它写字楼项目，在价格上要有所突破，我们认为本项目价格应比“中南世纪城”高。,项目分析及市场建议价格分析,投资回报率是投资者进行写字楼投资决策的第一考察指标。根据对国际贸易中心的项目分析及其他写字楼租金状况的综合分析，本项目的平均租金成交价在2.53.0/平方米/天左右。而目前写字楼投资者对于毛租金回报的要求一般在8%10%之间。,毛租金回报率,租金成交价,上表基本上描述了对于有着不同回报率预期及不同

35、租金预期的投资者来讲的可以投资的价格范围。中间参考值为售价10950/平方米。,项目分析及市场建议价格分析,10%,10%,初期用10%的面积以低于市场认同价进行预售推广，制造热销气氛，引发市场关注，奠定销售成功的基础。,成交均价参考线,价格提升参考线,后期用10%的面积以高于市场认同价进行溢价推广，赚取对综合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。,项目分析及市场建议价格策略,项目分析及市场建议价格策略,项目分析及市场建议营销推广推广主题,南通首座5A甲级写字楼 南通办公新典范,150米地标建筑,CBD核心地段,超5A 级智能化,顶尖的硬件设施,知名企业入驻,优越的交通,新城区顶级配套,顶级

36、物管公司,紧邻会展中心,每一个卖点都给主题以支撑，每一个卖点都能够自圆其说。,项目分析及市场建议营销推广卖点分析,项目分析及市场建议营销推广推广策略,一、借力打力,四两拔千金,政府拱台,企业唱戏 通过政府渠道从侧面来展示项目信息,同时与政府签订长期合作意向,承包各类当地政府的各项活动,如大型招商引资会,年会,酒会等.以此做为项目销售的利好,竖立产品的政府背景,抓住企业跟着政府走的心态,将本项目的销售的商业行为提升为政府行为,以此吸引众多品牌企业的加盟.此为本案销售推广的重中之重.,项目分析及市场建议营销推广推广策略,二、充分利用政府相关职能部门资源,直接挖掘有效客户 当地政府承担着本地区的企业

37、发展进驻报批等相关程序,充分搞好相关职能部门关系,即意味着掌握了本地区所有入驻或即将入驻的有效客户资源,对于日后销售有莫大裨益.,项目分析及市场建议营销推广推广策略,三、推广顺序上:先形象后销售 先形象后销售:在项目正式开卖前即竖立本项目高端品质,南通 唯一性等特性,同时通过政府及媒体对区域未来发展进行炒作,以此引发市场的关注度,为日后开盘火爆销售打下基础.,项目分析及市场建议营销推广推广策略,四、推广方式上:主动出击,倡导个性化行销 由于办公楼客户多为企业客户,其营销方式也大大区分于住宅销售模式,其除了在售楼处的坐销外,更多的主动上门服务,相关SP推广活动及企业公关活动等.同时针对现日、韩、

38、企业较多情况可进行有针对性销售活动：如企业风水讲座，准备日文，韩文的销售道具等。,项目分析及市场建议营销推广推广策略,五、办公楼推案顺序上：灵活运用 本项目建议中已将楼盘大致切分为3大区块，从推案顺序上先小型办公区域,后多功能商务区,同时针对品牌大客户的特殊要求，如指定楼层，或整层销售等情况可灵活运用调整策略，目标是使本项目最大利益化。,项目分析及市场建议营销推广推广策略,六、借项目，充分打造保华品牌 在项目推广过程中，时时宣传保华品牌，展现实力，在整个南通树立良好的形象，做到本项目经济效益与社会效益的双丰收。,点对点直销,活动推广,现场系统,销售物料,促销,互动媒体,老客户,互联网,短信,电话营销,社会活动,分众电梯,传真销售,电邮广告,特色礼品,客户,传统媒体,项目分析及市场建议营销推广媒体策略,试销启动,开盘强销,平稳旺销,第一阶段：开盘前2个月,第二阶段：开盘后2个月,第三阶段：到开盘后7个月,强势建立CBD领袖地位,CBD完美的商务环境,项目完美的自身条件,阶段 任务 推广核心,尾盘消化,第四阶段：到开盘后9个月,针对性地解决销售问题,项目分析及市场建议营销推广分阶段目标解析,