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1、天河城广场市场调查报告,一、项目概况,建筑面积：天河城广场占地4.4万平方米，总建筑面积33万平方米；天河城购物中心建筑面积达16万平方米。地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，建筑面积约11万平方米。地下两层为停车场 经营定位：集办公、购物、休闲于一体的大型综合商业中心； 主力店：吉之岛，天河城百货，城市英雄动漫、奥特莱斯折扣店、飞扬影院； 开发商：广东天河城(集团)股份有限公司； 所处位置：位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处； 开业时间：1996年8月18日正式开业； 停车场：700多个停车位；,地理位置交通图,天河城地理位置及交通极为便利 位于广州城市新中轴线上，地铁1、
2、3号线交汇处 是城市的核心中央商务区,二、总体商业概况,租金水平：购物中心首层约800元-1600元/平方米,营运状况 开业时间：1996年8月18日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场” 主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、城市英雄游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈天河区 次级商圈广州市 辐射商圈珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万 售 价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00pm10：00
3、最新租售率：100 物业开发融资方式：自有贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司,负一层：吉之岛整层 首层：以国际二线品牌为主，溶入快时尚品牌 ZARA、G-STAR、GUESS、丝芙兰、SWAROVSKI、劳力士 、帝舵 二层：主要是国内一二线品牌服装 三层：主要是以天河城百货为主，占90%， 四层：主要是数码手机产品为主，主力店有电影院， 五层：天河城百货，少许多租区域业态为儿童服装及玩具 六七层：主要为城市英雄动漫为主力店，周边轻便餐饮及中式酒楼,天河城百货分布在二、三、四、五、七楼，由于商业结构，天河城百货被分为几块，层与层之间没有直接连接，七楼的
4、天河城百货主要经营业态为天河城名品折扣店。,天河城业态分布,天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天河城百货等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而
5、保证商场的持续旺场 第四：商业业态布控较好，人流动线设计合理。,公共设施概况,分析 1、单层面积约1.2万-1.4万平方米；长度约110米，宽度约120米； 2、主通道宽度约6.6米-22米； 3、走廊宽度约在3.6米-6.6米； 4、中庭尺寸直径约在24米-30米，为活动现场及手扶梯方便人流导向； 5、手扶梯每层平均6组左右，距离约在30米； 6、垂直梯每层4-5组，每组3部并排排列其中一部为无障碍电梯，可通往负三层至七层； 7、洗手间每层4组，相距约80-100米,整体业态及商家个数比例,分析 1、业态面积方面，百货比例最大33.22%，其次为餐饮16.95%，第三四分别为超市与娱乐16.
6、14%与10.79%； 2、商家个数方面，时装比例最大34.12%，其次为餐饮18.24%，第三为儿童产品16.47%； 3、综合来讲，天河城作为国内最知名历史最悠久的购物中心之一，主要以百货、餐饮、品牌服饰为主，娱乐业态比重较大,整体商家品牌档次比例,分析 1、业态面积方面，以国内一线品牌为主占33%，其次为国内二线10%，配以少量国际二线，无国际一线品牌； 2、商家个数方面，国内一线商家最多，为44.12%，其次为国内二线25.88%； 3、综合来讲，天河城广场以中档偏高为主，主要以国内一线为主。,整体餐饮商家及面积,分析 1、业态面积方面，特色餐饮为主，占47.13%，大型餐饮只有二家，
7、稻香、怡景，面积分别为3500、2000 ； 2、商家个数方面，以特色餐饮为主，占44.44%，其次为轻便餐饮37.04% ； 3、综合来讲，天河城广场的餐饮配套占比整个购物广场的17.2%，可谓相当齐全，也同时为整个购物中心提供休闲用餐的良好去处,整体零售商家面积及个数比例,分析： 零售方面，排名前三位，依次为：数码电讯（37.67%），服饰（28.39%），童装玩具（9.73%） 整体零售占整个天河城广场的12.7%，比例相对较小，主要原因在于天河城广场自有的百货天河城百货（33.22%）,整体零售商家面积及个数比例,三、各层商业概况,负一层平面图,负一层业态面积及商家个数比例,三、各层商业概况（未包含山姆会员店）,首层平面图,正门,首层业态面积及商家个数比例,分析 1、业态面积方面，时装占比最大为68.84%，其次是餐饮为19.31%； 2、商家个数方面，时装占比最大为54.72%，其次是珠宝/饰品为22.64% ； 3、综合来讲，首层主要以国内一线时装为主，配以轻便餐饮与珠宝/配饰，打造时尚休闲风格。,首层商家品牌档次比例,