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1、LOGO,苏州龙湖时代天街 踩盘报告 2014.3.4,此处添加公司信息,2,汇报思路,1,2,3,4,5,营销环境考察,a产品区域分析,项目整体分析,项目营销策略,竞品分析,寻找突破点,a龙湖介绍 b项目价值 c主要经济指标 d周边配套 e项目特色,a客户来源 b卖点分析 c推广策略,a竞品区域位置 b周边配套 c项目特色,a策划推广 b销售方面 c售楼处包装,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,营销环境考察,PART 1,此处添加公司信息,4,工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比分别增长84%和103.6%,全区已引进了4
2、0多个国家和地区的1000多个外资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投资上亿美元以上的项目14个。,苏州新区被国务院批准为国家高新技术产业开发区；1997年被外交部和国家科委联合确定为中国首批向亚太经合组织（APEC）成员开放的科技工业园区。,区域经济,此处添加公司信息,5,苏州高新区位于苏州古城西侧，是苏州城市“一体两翼”发展格局中的重要一翼。,区域分析,高新区位,苏州高新区、虎丘区，全称苏州高新技术产业开发区、虎丘区。区域面积：苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。,此处添加公司信息,6,历史地理,旅游概括,外企投资,人口统计,区域分析,苏州高新区、虎丘区
3、东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区环绕四周,旅游景点5处，分别为苏州乐园国家4A级景区、白马涧生态园国家4A级景区、何山公园国家3A级景区、石湖风景区（上方山国家森林公园、“吴越春秋”主题乐园）和文昌阁，以及镇湖和树山2个全国工农业旅游示范点和阳山省级森林公园，另有新区公园等30多个开放式公园和街头小游园，去年景点年接待人数超过了320万人次。,在日前公布的2004-2005年度中国外商投资企业500强排行榜中,高新区明基电通、飞利浦消费电子等10家外企上榜,区域人
4、口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区,此处添加公司信息,7,区域分析,高新区完成“狮山路沿线地下空间规划”，该规划将致力于打造高新区首个现代化商贸立体空间。 狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象集聚区。随着轻轨1号线、3号线、有轨电车1号线的规划建设以及狮山路沿线工业用地的搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机。,位于狮山路与塔园路的交叉口,此处添加公司信息,8,让世界 仰慕一个新苏州,狮山路 站在时代前沿的星光大道,每个时代，
5、都有他引以为傲的精华属地. 18世纪的伦敦、19世纪的巴黎、20世纪的纽约 他们各自以自豪的繁华领先这个时代 21世纪的苏州将他的焦点投在何处？ 时代选择了狮山路,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,项目整体分析,PART 2,此处添加公司信息,10,项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级的一站式商业综合体。,此处添加公司信息,11,龙湖介绍,龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品
6、质和细节的专业地产公司。龙湖在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。 2011年被评为最具风险控制能力的多业态领军企业”； 2010年被评为最具成长性的标杆企业。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市,此处添加公司信息,12,项目价值,项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级的一站式商业综合体。,此处添加公司信息,13,主要经济指标,2019/7/4,此处
7、添加公司信息,14,周边配套,周边交通 双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上盖 公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站； 公交37路、40东线、40路西线、406路等到桃园度假村站。,此处添加公司信息,15,项目特色,超大真冰溜冰场,SHOPPING MALL,IMAX 巨屏影院,首席华宅,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,项目营销策略,PART 3,此处添加公司信息,17,卖点分析,塔园路双轻轨,1.规划集合SOHO办公 2.5A级写字楼 3.中高端精品购物中心,1.超
8、5星级酒店 2.高端住宅 3.高级公寓 4.文化艺术中心,5.休闲人文时尚街区 8大业态,此处添加公司信息,18,推广策略,户外投放广告： 地缘性：项目四至、竞品区域（何山路） 老城区主干道：干将路、西环路 狮山路,此处添加公司信息,19,推广策略,举办产品发布会： 1.邀请媒体以及形象代言人来助阵 2.另一方面场面布置开发商也要舍得花钱 3.在车身上投放广告以及led马路显眼的地方放置品牌宣传广告,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,竞品分析,PART 4,此处添加公司信息,21,2,1,新港天之运,津西新天地,此处添加公司信息,22,竞品区域位置,津西新天地,津西新天地 位于新区塔园
9、路与何山路交汇处。津西新天地售楼处于2014年2月22日公开，规划120-170平花园洋房，预计2014年上半年将首次开盘,此处添加公司信息,23,周边配套,此处添加公司信息,24,竞品区域位置,新港天之运,新区枫桥街道马运路与太湖大道高架交汇处（寒山桥西）,此处添加公司信息,25,津西新天地,亮点,劣点,体量较小,户型不完善,此处添加公司信息,26,新港天之运,亮点,劣点,地方偏远,高架边上 吵闹,此处添加公司信息,27,津西新天地、新港天之运 都属于高新区板块 楼盘位置相近，周边配套相似 在同质化的环境下，就得寻找各自的亮点及劣势。,此处添加公司信息,28,龙湖时代广场,亮点,津西新天地,
10、主干道周边樱花树,综合一体化,劣点,户型无优势 公摊面积多,区域较为成熟,此处添加公司信息,29,新港天之运,亮点,新港天之运,间距大,综合一体化,劣点,风水不好（地块东边靠水) 区域不成熟,龙湖时代广场,LOGO,点击此处添加幻灯节标题,第一节,寻找突破点,PART 4,LOGO,寻找突破点,PART 4,认清现实： 必须承认。 一些品牌开发商比如万科、中梁很会造势，这也充分说明了造势的重要性。 津西新天地总户数800多户，目前仅剩200多套房源，属于扫尾阶段。 光靠积分抵用现金有用么？ 那么- 是不是就表明 龙湖时代天街 真的就没有机会了？,LOGO,策划推广方面(增加来人，增加有效客户)
11、： 适量投放广告，提高产品认知度，为明年的最后一栋楼的加推铺垫(不仅仅要考虑地缘性，针对古城区主干道还要考虑古城区之外的主干道） 通过一系列暖场活动与客户建立一定的情感，营造良好的口碑传播效应 定期举办中高档次活动，形成圈层效应 盘一盘已成交客户来源信息，归档归类，开访谈会，了解该楼盘是什么方面吸引了客户及抗性，放大优势缩小抗性，做到知己知彼，销量才能上去 参加住博会、房交会、搞活动领取电影票（私人订制） 前提是开发商舍得花钱,此处添加公司信息,33,销售方面： 定期培训，统一口径，增强业务员的逼定杀单能力 业务员自身要有危机感，团队更要有危机感，更要有一股拼劲（狼性团队） 增强独立性，不要只依靠策划带客，业务员自己也要想方设法，不放弃一丝可能希望,此处添加公司信息,34,一个楼盘中的建筑外观是什么形状的，直接影响到整个楼盘的销售，就这是楼盘的造型,颜色作为地域文化是不可缺少的研究范围，不同的客户对色彩有不同的要求和好恶，所以楼盘在选定色彩方面要特别小心。,品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分，是关系到楼盘的升值部分，应引起各界的高度重视。,楼盘造型,LOGO,寻找突破点,THANK YOU！,