淀山湖1号地块可行性研究报告85p.ppt

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1、,到一个最美的地方去生活！,淀山湖地块可行性研究报告,淀山湖位于上海的西边。这片离上海最近的原生态湖泊区域，正引领着西上海国际生态别墅板块的崛起。 62平方公里淀山湖畔，珍贵水资源，被自然宠爱。置身于此，一切美不胜收！ 淀山湖，北岸地处苏州昆山境内，南岸地处上海境内，本报告重点对淀山湖南北两岸的配套、资源、交通、房地产市场进行深入的调研与解析。,淀山湖概况,区域概况,淀山湖地块可行性研究报告,西上海 淀山湖畔,淀山湖概况,淀山湖位于上海市青浦区和江苏昆山市境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。丰富的水资源，对于别墅这种对环境要求较高的产品而言尤为重要。目前淀山

2、湖附近，已建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。、青少年野营基地、国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区、跨世纪的太阳岛国际旅游度假区也正在新建中。,不可复制的自然资源 （淀山湖，依湖居）,感悟江南人文底蕴 周庄、乌镇、锦溪、大观园、朱家角、同里众多的江南水乡景区，浓郁的水乡氛围环绕，生活与度假完美融合。,周庄,周庄,同里,大观园,朱家角,淀山湖周边景区,近距离感受江南水乡温润,周庄,锦溪,千灯,朱家角,锦溪,周庄,千灯,朱家角,淀山湖北岸，真正做到了离尘不离城，交通便捷，都市繁华随心掌握。东距上海虹桥国际机场28公里，西临苏州市区48公里，南接318国

3、道，北连312国道。 随苏沪高速公路的建成，半小时跃入上海市区，与大城市的繁华保持着最适当的距离。,西上海淀山湖国际别墅区， 大城市半小时生活圈,淀山湖北岸概况,国际滨水社区,尊享国际级休闲配套,淀山湖北岸概况,北岸区域内，拥有众多国际级别的高端商务配套。,大自然游艇俱乐部,大自然马会俱乐部,旭宝高尔夫球场,淀山湖北岸概况,大自然国际游艇俱乐部 大自然国际游艇俱乐部，由世界著名建筑师埃里克森设计，总建筑面积10490平方米，是集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐、游艇综合服务于一体的五星级会所。设有120多个国际标准游艇泊位，有游艇，帆船，摩托艇等多种水上休闲项目。,淀山湖北岸概况,大自然马会 作为大

4、自然游艇会即将推出的高尚俱乐部，拥有多匹高贵血统的马匹和全套完善服务。让人感受这项贵族运动的魅力。,淀山湖北岸概况,旭宝高尔夫球场 位于淀山湖北岸的旭宝高尔夫球场，是国内唯一连续6年举办中国富豪公开赛的36洞高尔夫球场，中国明清朝代的雕刻与果岭相映成趣，让历史的气息与现代的律动在挥杆中自然流淌。,淀山湖北岸概况,锦东大酒店 在建中的五星级标准高端商务酒店，锦东大酒店,3万平米SHOPPING MALL。,太平洋大酒店 是一家独具欧陆文化特色的四星级度假商务酒店。酒店内配置豪华套房、标准客房、餐厅、康乐中心等，为度假方式提供更多的选择。,千岛会议酒店 是一家集商务会议、论坛、展览、宴会等运动休闲

5、项目的综合度假区。规划用地34公顷，是具有游艇、保龄球、电影城等休闲娱乐设施，同时具备商务客房的城市综合体。,淀山湖北岸概况,锦东大酒店,淀山湖镇中心,淀山湖国际别墅区,青浦城区,淀山湖北岸概况,目前首选路线上海中环至项目50分钟车程,2010年苏沪高速开通后，上海中环至项目30分钟车程,交通便捷 半小时到达上海,淀山湖北岸概况,淀山湖北岸概况,淀山湖北岸概况总结,各具特色的别墅项目，使得整个板块的高尚素质更具保障。 淀山湖北岸的滨水生态国际社区位于西上海，淀山湖东北段15公里的湖岸线上。于2009年4月加大力度推广，社区用地总面积约近七千亩，已有20家知名房产开发商入住。 区内拥有名闻遐迩的

6、旭宝高尔夫球场、国际一流的大自然游艇俱乐部。同时，也有众多的高端别墅项目，是一个集高端休闲配套、尊贵湖居生活的高尚板块。淀山湖滨水国际社区，不是上海，就在上海淀山湖滨水国际社区，名盘纷呈，风格迥异淀山湖滨水国际社区，湖景与别墅完美交融的绽放。 该社区由15个风格多样的别墅楼盘组成，包括大自然花园、纳帕尔湾、富力湾、中浙置业、月兔房产、中旭房产、淀湖桃源、梦莱茵等别墅楼盘。,西上海最美后花园与大城市零距离 淀山湖滨水国际社区位于西上海的淀山湖东北岸。南与朱家角接壤，东与青浦新城毗邻。苏沪高速A16将于09年年底通车，曙光路南延拓展工程09年年内竣工，预计世博会前将可与朱家角直接贯通。 区位优势

7、南与朱家角接壤，东与青浦新城毗邻。苏沪高速A16将于2009年底通车，署光路南延拓展工程年内竣工，预计世博会前可与朱家角直接贯通。 距上海市中心37公里 / 距上海虹桥机场28公里 / 距上海浦东机场80公里 / 三个10分钟大捷运优势 / 10分钟上A30 / 10分钟上A9 / 10分钟上轻轨,淀山湖北岸概况,淀山湖北岸概况总结,周边配套 三带：滨湖生活带、滨湖休闲带、滨湖生态旅游带。 八区：滨湖度假区、水乡生态休疗养体验区、室内休闲区、商务休闲区、休闲运动区、水泽农苑生活体验区、城镇生活区。 七大主题：高档会议主题、高档运动主题、水上生活主题、水乡休疗养主题、生态植物主题、乡野休闲主题、

8、时尚休闲主题。 远景规划 远景目标：昆山三大高端品牌休闲居住地之一 功能定位 上海后花园，滨水新家园 三大内涵 休闲、文化、健康,淀山湖南岸概况,16万平米湿地公园,大淀湖,生态岛,朱家角板块70%的面积为水和绿化，上海稀缺,珠溪路的设计引进了国外Park Way的理念，体现了生态、传统、未来三大元素，全长2.9公里，其中桥梁7座，最大的珠溪桥长200米，中跨66米。两侧绿带平均宽度160米，绿化面积34万平方米，水面面积12万平方米，沿线种植各类乔木、灌木200余种。,淀山湖南岸概况,淀山湖南岸概况,生活配套,肯德基、迪欧咖啡、农工商超市、联华超市等,古镇配套区,现有配套设施,淀山湖南岸概况

9、,休闲配套,国际高尔夫乡村俱乐部（18洞）,休闲配套,东方绿舟（6500亩）,水上运动中心,现有配套设施,教育配套,教育配套区,上海市级重点中学朱家角中学,珠溪小学,淀山湖南岸概况,现有配套设施,朱家角15班幼儿园工程 该项目由区财政局投资建设，占地15亩。幼儿园按大、中、小班计，共15个全日制班级，每班按30名幼儿计，共可容450名幼儿。该项目已施工完成，开始运营。,15班幼儿园,教育配套,淀山湖南岸概况,现有配套设施,市政配套区,交通、市政配套,朱家角法院,市民中心,朱家角开发公司,318国道,30分钟，直抵古北,A9高速,沙家埭路,珠溪路,现有配套设施,淀山湖南岸概况,五星级酒店项目,凯

10、悦酒店,实景施工进度,效果图,凯悦酒店 该项目由中信泰富投资建设，占地约65亩，是以休闲度假为主题的酒店。整个项目占岸上和岛上两块用地，岸上部分以公共服务功能为主，岛上以客房为主。整个酒店采用素白的色调，方整的院落空间，体现出简约主义的时尚潮流。酒店于2008年开始施工，预计在2010年竣工。,效果图,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,皇家郁金香花园酒店 该项目由上海华森投资有限公司投资建设，占地79.86亩。整个酒店建筑错落有致，庭院花园贯穿其中，共有客房200间，国际标准 化大小会议室10间，美容美发桑拿水吧、健身房、室外网球场等一应俱全。,皇家郁金香酒店,实景施工进度,效果图,效果图,五星

11、级酒店项目,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,文博苑五星级国际会议商务中心 该项目由证大集团投资建设，占地53.92亩。以五星级标准打造的国际会议商务中心，自由弹性组合的综合建筑空间，环境清幽。在这里，发挥创意思考，转换工作心境，将工作与生活的乐趣合而为一，共同组成疏密有致的绿色商务空间。,文博苑,五星级酒店项目,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,精品酒店、休闲项目,证大精品酒店 该项目由证大集团投资建设，占地42.15亩。该酒店采用新东方典雅现代风格，24小时管家服务，中西风味高档餐饮，体现中式待客之道。中式养生特色SPA，使客人能在此平衡身心，沉淀心灵。精品酒店为客人营造家的感觉，吸引追求高品

12、位和文化享受的休闲度假客人，以贴心的私人服务、独特的建筑设计、考究的细节作为精品酒店独有的标签。该项目计划于2009年开始施工，2010年竣工。,证大精品酒店,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,精品酒店、休闲项目,尚都里（南） 该项目为弘大集团投资建设，占地60.75亩，容积率1.15，绿地率15.70%，为3-4层江南水乡型时尚新天地。该项目于2008年开始施工，预计2010年竣工。,尚都里（南）,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,尚都里（北）（国家粮仓） 该项目为弘大集团投资建设，位于上海市朱家角古镇内，与尚都里项目隔岸相望，项目总占地96.5亩，容积率1，绿地率25%。整个项目分为三个主题区

13、域：精品酒店区、创意产业区、时尚旅游休闲度假区。该项目建成后将成为一处集休闲、娱乐、艺术家工作室、高档私人会所等于一体的文化气息浓厚的时尚休闲场所。该项目于2008年开始施工，预计2010年竣工。,尚都里（北）,精品酒店、休闲项目,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,休闲度假,谭盾音乐厅 该项目由证大集团投资建设。音乐厅是一座崇尚生态、与自然环境合而为一的原生态建筑，其设计打破了“建筑”和“场景”的界线，白天是建筑景观，晚上作为舞台。该项目将号召世界知名华人创作者共同参与，打造具有丰厚文化内涵的全观艺术精品，成为朱家角面向世界的艺术文化交流窗口，为朱家角文化造镇的理想，奠定新的里程碑。音乐厅计划于

14、2009年开工，2010年竣工。,谭盾音乐厅,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,休闲度假,上海西部旅游集散服务中心 该项目由朱家角投资公司建设，占地660.9亩。以朱家角为核心，以环淀山湖为重点，以青浦为立足点的上海西部旅游集散服务中心，是面向上海西部，继而面向长三角，最后面向全国的旅游平台。该项目计划于2008年12月开始施工，2010年1月竣工。,旅游集散服务中心,规划总平面图,轻轨出口,以朱家角为核心，以泛淀山湖为重点，以青浦为立足点，面向上海西部，面向长三角，面向全国。 集交通枢纽、信息提供、产品展示为一体，形成各级旅游组织机构的行政中心。,交通枢纽 信息咨询 娱乐休闲 中央绿地 便捷住

15、宿,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,休闲度假,南北广场 该项目由弘大集团投资建设，占地43.49亩。整个项目业态规划为：主题购物、体验、度假、SPA。,南北广场,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,公建配套,朱家角人民医院迁建工程 该项目由区财政局投资建设，占地20亩。朱家角人民医院现已加盟上海仁济医疗集团，并冠名为“上海仁济医疗集团青浦医院”，其床位规模设置在500床左右,为科室齐全的二级乙等综合医院。该项目计划于2009年2月开始施工，2010年2月竣工。,人民医院,淀山湖南岸概况,建设规划中设施,公建配套,轨道交通2号线延伸段,朱家角站点,线路从轨交2号线虹桥机场站开始向西穿越机场跑道进入徐

16、泾，沿徐泾新区路北侧西行跨越嘉金高速后接盈港路，沿盈港路北侧西行经方家窑、赵巷、青浦新城，在青浦新城规划中央公园位置折向南接318国道，在其南侧向西行至朱家角，全程34.7公里。 轨道交通2号线西延伸段终点站徐泾站建设近日已正式开工，计划于2012年启用通车。,建设规划中设施,淀山湖南岸概况,淀山湖南岸概况,淀山湖南岸概况总结,目前已经具备发展房地产业的经济基础。 朱家角新镇总体规划目标明确、层次分明，利于长远开发。 朱家角新镇特色居住区，提高居住档次增加居住氛围。 虹桥空港枢纽的立体网络、轨道交通效应带来美好远景。 朱家角新镇的基础设施已基本完善，道路、外部绿化已基本到位。,西上海 淀山湖畔

17、,区域市场,淀山湖地块可行性研究报告,区域市场,目前朱家角版块共有个项目，绿洲江南园、海源别墅、湖庭、东方庭院4个纯别墅社区，中信泰富朱家角新城为复合型社区。 昆山淀山湖版块，别墅项目林立，尤其以纳帕尔湾及富力湾庄园、耀江淀湖桃源品质较优。,淀山湖南北两岸别墅版块概述：,淀山湖北岸（昆山） 大自然花园 倚林佳园 清水依瓦诺 纳帕尔湾 淀湖桃源 凌湖随园 富力湾 时代半岛 月兔项目,淀山湖南岸（青浦） 东方庭院（康桥水乡） 绿洲江南园 海源别墅 中信泰富朱家角新城 湖庭,泛淀山湖板块,区域市场,淀山湖南北两岸别墅分布示意,区域市场,海源别墅，售价4-6万/平方米，总价2500万-5000万,绿洲

18、江南园，均价6万左右， 3000万/栋，最高1亿,湖庭别墅 预计主力售价2000-3000万。,中信泰富 朱家角新城,淀山湖南岸朱家角版块,区域市场,淀山湖南岸朱家角版块,区域市场,淀山湖南岸朱家角版块个案,中信泰富朱家角新城,项目位置：青浦区朱家角阁游路389弄 开 发 商：上海珠街阁房地产开发有限公司 占地面积：60万平米 建筑面积：65万平方米 容 积 率：0.7 建筑风格：简约现代 建筑形态：叠加、联排、双拼 物业费： 2.70元/平方米月,区域市场,淀山湖南岸朱家角版块个案,项目总体销售进度,项目月度销售套数,区域市场,东方庭院（康桥水乡）,项目位置：朱家角镇复兴路88弄 开 发 商

19、：上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司 占地面积：30万平米 建筑面积：22.72万平米 容 积 率：0.77 建筑风格：江南名居风格 建筑形态：叠加、联排、双拼、独栋 物业费：3元/m2/月,淀山湖南岸朱家角版块个案,区域市场,项目总体销售进度,淀山湖南岸朱家角版块个案,区域市场,淀山湖北岸昆山版块,淀山湖北岸昆山版块,区域市场,区域市场,区域市场,区域市场,项目名称:耀江淀湖桃源 占地面积:60万 容 积 率:0.3 产品类型:独立别墅 /双拼别墅 建筑风格:现代欧式 主力面积:独栋190-230 ;双拼130-150 销售价格:独栋13000-15000元/ 双拼8000元/ 推盘情况:一

20、期基本售罄,二期开盘时间未定,重点个案分析在售,区域市场,项目名称:云湖御墅 占地面积:148333.4万 容 积 率:0.295 产品类型:71幢独立别墅 建筑风格:现代欧式风格 主力面积:650-1050 销售价格:14800元/ 推盘情况:一期35套别墅在售,重点个案分析在售,区域市场,项目名称:纳帕尔湾 占地面积:146674 容 积 率:0.6 产品类型:联排别墅 建筑风格:地中海风格 主力面积:190-230 销售价格:15000元/(含3000元/平方装修) 推盘情况:08年11月上市,重点个案分析在售,区域市场,组团合理,一排三户,二排为一组团,呈一字形排列,基本做到三面采光;

21、 整体设计理念先进,联排做到独栋的效果； 面积控制较好,户型在210 至290 ，以15000元/的单价，高性价比对客户吸引力大； 全装修房，装修标准较高。 全钢结构，开发进度快。,产品亮点,区域市场,清水依瓦诺,淀山湖北岸昆山版块个案,区域市场,清水依瓦诺项目,项目情况： 清水依瓦诺于2007年10月份推出二期158套独栋别墅，已经销售过90，只有少数房源仍在售，基本集中在位置最好的岛尖（如上图标示）。整个岛上共有15套别墅，已销售4套，剩下11套在售，销售均价为1400018000元/平米，总价为400500万元，折扣在98.5折左右。 除了集中在售的销售房源，其他区域仍有3套房源，具体位

22、置、面积、价格等如上图所示。 262万元的那套对面是农民房，且对着小区污水处理中心，因此价格便宜。300多万的两套房源，面积差不多，但267平米的那套花园小，且花园不规则，使用率不高，因此价格相对另一套要便宜不少。,淀山湖北岸昆山版块个案,区域市场,富力湾,淀山湖北岸昆山版块个案,区域市场,目前富力湾的对外销售均价为10000多元/平米，实际成交均价为9000多元/平米，主推的面积为414平米的房型，销售总价为350400万元，482平米的大户型较难去化。,项目情况： 富力湾于2008年11月份推出一期185套独栋别墅，一期已基本结构封顶，但分2批销售，南面一半（89套）为第一批，剩余部分为第

23、二批，还未拿到预售证。第一批在售房源具体户型面积分布如上图所示。,富力湾项目,淀山湖北岸昆山版块个案,区域市场,区域内楼盘卖点分析,湖景资源,低总价,淀山湖北岸昆山版块个案,区域市场,淀山湖北岸昆山版块个案成交监测,区域市场,物业结构： 北岸与南岸均有各自的机会点，并不存在同质化竞争的现象,泛淀山湖板块分析总结,区域市场,泛淀山湖板块分析总结,中低端物业为主，价格有优势，销售状况不尽如人意 板块的知名度还较低 高端物业的购买群体以长三角一带私营业主为主，少量的外籍华人（也是在长三角区域工作），看重周边的环境与产品本身，常住的可能性很低 中低端物业的购买客群以上海地区金领及长三角小型私营业主为主

24、，主要关注周边的环境、物业的性价比以及板块未来的升值潜力，基本作为投资或度假使用,以高档物业为主，地价房价均很高；板块内可以销售的物业不多，中低端物业供应量大，销售速度较慢 板块的知名度很高，政府也有多项配套设置在规划建设中，但离上海市区较远的车程阻碍了中低档物业客户购买后作为第一居所的可能 高端物业的购买群体以在上海工作以及在上海有分支机构的私营业主为主，看重板块在上海境内稀缺的自然资源及人文环境，作为第一居所和收藏的比例较高，投资比例非常低 中低端物业的购买客群以上海地区金领以及部分对区域看好的投资客为主，主要关注物业的低价，投资和度假的比例较高,北岸（昆山）,南岸（青浦）,购买群体,区域

25、市场,泛淀山湖板块分析总结,项目占地规模,从图表上来看，在售的项目除了淀湖桃源及大自然花园占地规模超过40万平米之外，其他的项目都在40万平米以下。 富力湾及时代半岛的占地规模甚至超过80万平米，淀山湖板块后期的别墅市场供应量将大幅上升，将面临激烈的市场竞争压力。,区域市场,泛淀山湖板块分析总结,从图表上来看，板块内绿洲江南园和大自然花园的容积率分别为0.175和0.28（低于0.3），是板块内容积率最低的两个楼盘，均为独栋别墅盘，也是区域内档次最高、价格最高的两个楼盘。 因此项目在容积率方面并不具备优势，应从产品力方面弱化此项。,项目容积率,区域市场,泛淀山湖板块分析总结,淀湖桃源和清水依瓦

26、诺为混合别墅项目。淀湖桃源只有第一期规划了少量的双拼，而后面两期以独栋别墅为主。清水依瓦诺也是第二期均为独栋别墅，整个地块分成两块，整个项目在多种类型别墅并存的同时，又降低了整体的容积率，却没有降低独栋别墅地块的档次。,项目物业类型,区域市场,泛淀山湖板块分析总结,在09年之前，淀山湖区域的别墅市场不太理想，市场的回暖主要是从09年初开始的，主要基于以下两个方面的原因：1、别墅土地供应的政策限制，使得别墅稀缺性的体现； 2、淀山湖旅游度假概念逐渐强化，整个区域逐渐受到关注。 区域内别墅销售情况呈现以下一些特征： 1、在一个项目内，临湖的别墅相对来说去化速度明显会快很多； 2、区域内许多客户均是

27、抱着投资和度假的目的过来购买别墅的，所以通过控制面积区间来控制总价是区域内畅销别墅的共同特征，比如淀湖桃源一期338套，目前已经售罄，而且大部分都是2007年去化的，总价控制得当是因素之一。 3、区域市场的项目推盘倾向于先推双拼和联排别墅，后期推独栋别墅。在含有独栋别墅、双拼、联排别墅的项目内，双拼和联排别墅几乎售罄，后期主要供应独栋别墅，比如淀湖桃源和清水依瓦诺后期以独栋为主。,项目销售情况,西上海 淀山湖畔,客户特征,淀山湖地块可行性研究报告,客户特征分析,上海地区的成功人士 在昆山淀山湖区域别墅的购房者中，上海客户的比例高达80%，这类客户主要是高级技术人员以及企业的高级管理人员还有自由

28、职业者，他们对居住的升级换代有较高的要求，也懂得生活的情绪，淀山湖旁的别墅价格实惠而且环境好是他们工作之余度假休闲的好去处。, 长三角区域的投资人士 长三角是民营企业比较发达的地方，这里造就了一批新富阶层，随着财富的累计，在自己的家乡而且是环境优美的地段购买别墅是必然之事。,台湾人士 台湾人士也是该区域别墅的重点客户，昆山地区集聚了大量的台资企业，台湾人士的购买力很强，台湾客户在当地购房，别墅是首选的物业，淀山湖旁的别墅环境优美，价格实惠，自然是吸引了台湾人士前来购买。,客户区域分析, 客户在该板块买房基本上出于度假、投资目的，养老的目前比较少，因为周边的配套比较缺乏，至于自住那就更是少之又少

29、，除非是周边开厂的企业主。, 这些客户购买别墅的目的主要是看中区域内优美的环境以及新鲜的空气，价格实惠，游艇、高尔夫等旅游配套也是客户在这边购买别墅的重要因素之一。,客户购买目的,客户购买偏好,对淀山湖的感觉以及对别墅的感觉 淀山湖给大部分消费者的感觉是环境好、空气好、以及价格实惠，可做投资度假。 风格、景观、私密性 客户喜欢的建筑风格呈多样化，没有特别集中的偏好。 水景是大部分客户偏好的景观，园林则希望中西兼顾的园林。 客户对别墅社区的私密性要求较高，没有一个客户选择开发式的别墅社区，选择私密性高的客户高达64.6%，这要求我们在规划中要注重邻里之间私密性。 交房标准及装修要求 有40%的客

30、户希望交房时，房间内能部分装修，部分装修以及精装修的加起来占了总体的63%，可见大部分客户还是希望装修的房子。 而且将近80%的客户希望能提供菜单式的装修服务，客户认为菜单式的装修房可以省心省力而且能够又能够体现个性化。,客户特征分析,客户购买分析,客户特征分析,客户需求分析,客户特征分析,有见识，有品位，见过世面，出过国或对各国的风情已了解颇多，证明自己不一样的生活态度。 喜欢城市的繁华，喜欢城市给他的荣耀，但厌倦了喧嚣，需要更多机会与自然亲近，开始向往简约、宁静、纯正的生活，开始憧憬有水的自然居住情境，需要一个空间安放自己的灵魂，最初的、最本质的灵魂。 对环境质量、空气质量要求很高，对上海

31、的空气质量厌倦透了，觉得上海没什么地方可以去，值得去。 追求精神享受，但功利心较强，并不是精神追求高于物质追求的人。 并不是很关心建筑到不到位，关心的是居住的感觉到不到位，居住的环境是不是心中向往的地方。不喜欢虚假的概念，更在乎实际的居住，实用主义者。 买到一个理想的生活，一个梦想的家园。 上海市区买一套公寓的价格，就可以买到一栋梦想中的别墅。 不是为了摆派、显露和张扬；当然也可以对朋友说 “我有一套在湖边的别墅” 。 看到淀山湖，觉得很意外，自己的居住梦想终于可以实现了。,客户需求分析,客户特征分析,区域成交客户分析,客户工作地分析,客户居住地分析,客户特征分析,客户职务分析,从事职业性质分

32、析,客户单位的性质比较分散，但是民营企业以 及外资企业占了总体的60%；之后是政府机 构事业单位和合资企业,从职务上来看，民企老板和企业高管是别墅购买的主力军，占了总体的71%，另外企业中层在其中扮演的角色也不容忽视,客户特征分析,家庭年收入,客户家庭年收入分布在各个阶层，但是其中在60-100万元的占了总体的43%，家庭年收入 在150万元以上的也占了绝大一部分，占了总体的16.7%。收入在40万元以下的比重比较少,客户特征分析,客户喜好分析,客户喜欢的建筑风格呈多样化没有特别集中的 偏好，但是美式风格选择人数极少，选择主要 集中在现代、现代中式以及欧式这三个风格,水景是大部分客户偏好的景观

33、，园林则希望中 西兼顾的园林,客户特征分析,客户喜好分析,客户对别墅社区的私密性要求较高，没有 一个客户选择开发式的别墅社区，选择私 密性高的客户高达64.6%,有40%的客户希望交房时能部分装修，也有大部 分人选择了毛坯房交房，自己装修，寻求个性。 部分装修以及精装修的加起来占了总体的63%， 可见大部分客户还是希望装修的房子。且将近 80%的客户希望提供菜单式的装修服务，,西上海 淀山湖畔,地块对比,淀山湖地块可行性研究报告,交通对比,2005年9月8日，有“第二条沪宁高速公路”之称的苏沪高速公路苏州段建成通车。上海段在2010年上半年通车至A30，2012年通车至虹桥枢纽 。 苏沪高速公

34、路上海段路幅宽60米，为双向六车道。届时，苏州市区和吴江市的车辆可从苏沪高速公路直接进入上海的A30高速公路，比走沪宁高速公路缩短30公里左右的路程。 地块一离苏沪高速公路淀山湖出口不到6公里，预计建成后到上海市区仅半小时的车程。,苏沪高速公路信息,交通对比,A9沪杭高速公路早已全线通车，连通至A30，至A5，至虹桥枢纽。 A9沪杭高速公路路宽60米，为双向六车道。向上海方向车辆多，徐径收费口堵塞十分严重。 地块二离A9沪杭高速公路西岑出入口约10公里，至上海路费为25元，上海牌照单次收取。,A9沪杭高速公路信息,交通对比,景观对比,配套对比,地块一SWOT分析,Strength / 优势,W

35、eakness / 劣势,Opportunity / 机会,Threats / 威胁,国家对高端物业的控制政策尚未出台，项目未来存在不确定因素 板块内物业众多，且均在3年内集中推案，造成激烈的竞争压力 上海市周边类似区域的土地的供应与产品上市带走了部分客源,良好的自然资源、淀山湖一线湖景资源、空气好 末来交通利好，拉近与上海的距离 周边在建、待建项目林立，形成热点板块 大自然游艇俱乐部、旭宝高尔夫球场等高端休闲配套,周边生活配套尚不齐全 目前地面交通部分路段识别性差 项目所在地在昆山境内，给上海客户的心理造成一定的障碍 板块目前的市场知名度与南岸朱家角相比仍然不够,苏沪高速的开通，交通规划的成

36、熟将该板块导入上海客户的购买视野中 沿沪产业带的产业支撑，可以为项目提供大量客源 上海地区自然资源的不断减少，项目拥有自然资源，将具有较大的比较优势，前景看好 时代、月兔等高尚大盘的相继推出，使区域知名度不断提升,地块对比,地块二SWOT分析,Strength / 优势,Weakness / 劣势,Opportunity / 机会,Threats / 威胁,国家对高端物业的控制政策尚未出台，项目未来存在不确定因素 该地块处在上海朱家角板块与昆山淀山湖国际别墅区板块中间位置，均属两大板块的边缘地带，受众多物业项目的截流 周边低端物业产品价格难以拉升，开发利润空间不大,良好的自然资源、拥有湖景资源

37、、空气好 交通路线识别性强，地面交通顺畅且两侧道路景观优美 地块基地平整，即时便可动工开发,周边生活配套尚不齐全 地处上海与昆山接界区域，均不在两地重点规划建设区域内 地块所在区域内在建项目较少，且均为低端产品，目前无知名开发商入驻，近两年难以形成市场开发规模，不被市场关注,上海朱家角近两年投入大量资金全面发展经济，规划建设成熟后，将为该地块所在区域导入部分上海客户 大观园属上海热点景区之一，可以为项目提供大量客源 上海地区自然资源的不断减少，项目拥有自然资源，将具有较大的比较优势，前景看好,地块对比,地块一,总结：中原建议重点考量地块一，在淀山湖国际滨水社区“大势”的带动下，根据项目特点，做出特色；不同产品组合，控制总价，增强比较优势；吸引大量的不同消费能力的客源。,到一个最美的地方去生活！,THANKS.,