龙湖地产建设项目前期管理及审批程序158P.ppt

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1、建设工程项目前期管理及审批程序,第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势,运筹帷幄于前期，决胜工程项目成败于管理。本次从我国工程 项目审批程序入手，重点剖析了工程项目的立项、可行性研究、规 划设计和开工前准备等阶段的管理工作，最后归纳了近几年我国工 程项目前期管理的改革举措和发展态势。 工程项目，又称固定资产投资项目，是以固定资产形态表示的 项目，如建设一个博物馆或一条铁路等。 除一般项目的特征之外，工程项目常常具有投资消耗大、周期 长、涉及部门多、程序严格、有很强的综合性等特点。,第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势,一、工程项目的分类标准很多。按照项目的市场需求、经济效

2、 益和融资渠道划分，工程项目常分为： 竞争性项目：主要指投资效益较高、竞争性较强的项目，如房地产 项目。这类项目一般由企业自主决策和承担风险，财政资金淡出。 基础设施项目：主要指具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而 收益低的基础设施和需要政府重点扶持的某些基础工业或支柱产业项 目，如市政道路、能源基地建设。这类项目主要是政府投资，企业参 与。 公益性项目：主要包括科技、文教、卫生和环保等设施，以及公、 检、法等政府机关和社会团体设施、国防建设等。这类项目的资金主 要源于政府财政资金。,第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势,二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势 1.建立工程建

3、设新型管理体制 项目法人责任制 项目咨询评估制 工程招标投标制 建设监理制,第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势,二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势 2.改革非政府投资建设项目的审批制度 对于禁止类建设项目，一律禁止审批立项。 对国家规定由国家职能部门和市政府审批类的非政府投资建设项 目，继续由市计委审批项，或由市发改委审核后报国家发改委审批。 对不属于上两类的非政府投资建设项目，下放或取消立项审批，实 行登记备案制。,第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势,二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势 3.试行项目资本金制度 项目资本金，是指工程项目总投资中，由投

4、资者认缴的出资额， 是非债务性资金。项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，不 得以任何方式抽回。 为了建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效 益，从1996年起，国务院决定对各类经营性投资项目，包括国有单位 的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本 金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。根据不同行业 和项目的经济效益等因素，确定项目资本金占总投资的比例。,第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势,二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势 4. 修正可行性研究报告内容和要求 强调环境影响评估 增加节能、招投标等内容 5.调整工程项目建设费

5、用 规范前期咨询收费 简化城市基础设施建设费 其他建设费,第一节 我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势,二、 工程项目前期管理的改革举措和发展态势 6.停止经营性项目国有土地使用权协议出让 土地使用权的取得是工程项目，特别是房地产项目的前提条件。 为了加强国有土地资产管理，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定（11）号令。自2002年7月1日起，凡在市行政规划区域范围内利用国有土地进行商 业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止 办理国有土地使用权协议出让手续。 7.积极推行“代建制”项目管理模式 “代建制”是指国家投资的专用项目或大型

6、公共设施项目通过直接委托和招投标等方 式,确定一个合适的项目建设单位，合同或协议规定委托方和受托方的权利、责任和义务。 在这种项目管理模式中，投资者和建设者完全分离, 有效地防止了腐败，投资主体明 确，建设责任到位，项目产权清晰，大大提高了项目经济效益和运作效率。,第二节 项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题,一、工程项目前期策划的工作阶段 工程项目的前期策划工作，包括项目构思、情况调查、问题定义、提出 目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性 研究、项目决策等。,第二节 项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题,二.项目前期策划应注意

7、的问题 1.在整个过程中必须不段地进行环境调查，并对环境发展趋向进行 合理的预测。 2.在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改 、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。 3.在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必 须设置几个决策点，对阶段工作结果进行分析、选择。,第二节 项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题,三、项目前期策划工作的重要作用 项目的前期策划工作主要是产生项目的构思，确立目标，并对目 标进行论证，为项目的批准提供依据。 1.项目构思和项目目标是确立项目方向的问题。 2.影响全局。,第二节 项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该

8、注意的有关问题,四.工程项目的目标管理 目标是对预期结果的描述.要取得项目的成功,必须有明确的目标。 工程项目采用格的目标管理方法，这主要体现在如下几方面： 1.在项目实施前就必须确定明确的目标 2.在项目的目标系统设计中首先设立项目总目标 3.将项目目标落实到各责任人，将目标管理同职能管理高度结合起来 4.将项目目标落实到项目的各阶段 5.在现代项目中人们强调全寿命期集中管理 6.在项目管理中推行目标管理也有很多问题。,第二节 项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题,五、项目目标 (一)项目的宏观目标 项目的宏观目标是指项目建设对国家、地区、部门或行业要达到的 整体发展目标所

9、产生的积极影响和作用。 (二)项目的具体目标 项目的具体目标是指项目投资建设要达到的直接效果。不同性质项 目的具体目标是不同的。 具体目标主要有：效益目标、规模目标、功能目标、市场目标。,第二节 项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题,五、项目目标 (三)投资收益率的确定 在工程项目的经济性目标因素中，投资收益率常常占据主要地位该 指标的确定通常考虑如下因素： 资金成本 项目所处的领域和部门 项目分险的大小 通货膨胀的影响 对于合资项目,投资收益率的确定必须考虑各投资者期望的投资收益率其他因素,第二节 项目前期策划的过程和主要工作， 以及应该注意的有关问题,六、工程项目前期策划

10、中的几个问题 重视项目前期策划工作的安排 一般在项目的前期策划阶段,上层管理者的任务是提出解决问题的期望,或将总的战略目标和计划分解,而不必过多地考虑目标的细节以及如何去完成目标,更不能立即提出解决问题的方案 坚持客观性 注意针对性 满足合规性 在项目的前期策划中应注意上层系统的问题、目标和项目的联系与区别,第三节工程项目的审批程序,工程项目审批程序 项目建设程序，是指国家制定的工程项目从设想、选择、评估、决 策、设计、施工、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作 须遵循的先后工作次序。项目建设程序是工程项目建设客观规律的反 映，是建设项目科学决策和管理的重要保证。,项目前期策划过程,第

11、四节 项目建议书,项目建议书也称立项报告，是建设单位向政府提出要求建设某一 具体项目的建议文件，是国家规定的固定资产投资项目建设程序的第一 步。 项目建议书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必 要性出发，对拟建项目的初步轮廓设想。 项目建议书一般由项目建设单位(或项目法人，下同)委托有资质 的咨询机构编制。,第四节 项目建议书,1.项目建议书的内容 项目建议书的内容视项目的特点而繁简不一，但一般包括以下几个 方面内容： 项目概况 项目的背景和必要性 项目建设初步选址及建设条件 项目建设规模和建设内容 环境影响 建设进度初步设想 投资估算及资金来源 经济效益和社会效益初步估算 结论 附

12、表、附图和附件 2.项目建议书前需要做的工作 3.项目建议书的审批权限和申报渠道,第五节 规划要点审批,规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面 积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目 继续深入进行规划前期研究工作的依据。 1申报规划要点的程序 (1)在土地使用权属于建设单位或合建的一方地域内进行建设的的项目，先要 到规划部门申请规划要点，然后到计划部门申报项目建议书。 (2)在土地使用权不属于建设单位地域内进行建设，如已确定建设地点，建设 单位先将项目建议书报到计划部门，计划部门向规划部门发建设地点征求意见 函，建设单位凭征求意见函申请规划

13、要点；如果未确定建设地点，由计划部门 根据需要，可能先批项目建议书，规划部门再依据批准文件与建设单位协商选 址地点。,第五节 规划要点审批,2申报规划要点前需要做的工作 建设单位对拟建项目意图或方案说明。 拟建工程方案示意图。 初步选址。 取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工 程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。 取得供水(自来水公司)、供电(供电局)、供热(热力公司)、供气 (燃气总公司)、雨污水排放(市政总公司)、电信(电信局)等市政公用设 施书面咨询意见。,第六节 可行性研究报告,一、可行性研究的作用 二、可行性研究报告的内容 三、可行性研究报告前需

14、要做的工作 四、申报规划设计条件 五、申报选址定点 六、项目的评估和决策 七、可行性研究报告的审批权限和申报渠道 八、项目可行性研究的实施要点 九、项目可行性研究的基本要求,第六节 可行性研究报告,一、可行性研究的作用是： 是项目投资决策的依据 作为筹集建设资金的依据 作为投资方与有关部门签定协议、合同的依据 作为编制下阶段规划设计的依据 可行性研究报告可由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。,第六节 可行性研究报告,二、可行性研究报告的内容 可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果，内容齐全，结论明确，数 准确，论据充分，满足决策者定项目定方案要求。 根据国家发展计划委员会和建设

15、部发布的建设项目评价方法与参数(第二版，中 国计划出版社，1993年)以及国家发展计划委员会审定发行的投资项目可行性研究指 南(中国电力出版社，2002年)，项目可行性研究报告一般包括如下结构内容：,总论 市场预测 项目选址和建设条件 建设规模和建设内容 技术设备工程方案 总图运输与公用辅助工程 节能和节水措施 环境影响评价,劳动安全卫生和消防 组织机构和人力资源配置 项目实施进度 投资估算与融资方案 财务、国民经济和社会评价 风险分析 结论和建议 附表、附图和附件,第六节 可行性研究报告,三、可行性研究报告前需要做的工作 取得项目建议书审批文件 申报规划设计条件 选定建设地址 做出规划设计方

16、案 落实取得供水(自来水公司)、供电(供电局)、供热(热力公司)、供气 (燃气总公司)、雨污水排放(市政总公司)、电信(电信局)等市政公用设 施书面咨询方案 落实环保(环保局)、节能(节能办)、消防(消防部门)措施。 委托环保局指定的环境评价机构编制环境影响评价报告书 委托地勘部门作出项目建设用地的地质勘察报告书 落实资金筹措方案,第六节 可行性研究报告,四、申报规划设计条件 建设单位根据规划要点做深入的规划前期工作，待计划部门批准项目建议 书后，向规划部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书。规划设计条 件是规划要点的细化和深入，是编制可行性研究报告的依据性文件。 建设单位取得规划设计条

17、件通知书后，可委托具有相关资质的设计单位， 按照规划设计条件通知书所注明的用地面积、用地性质、用地使用强度、建筑 设计、城市设计以及市政配套等方面的要求进行方案设计。,第六节 可行性研究报告,五、申报选址定点 项目建议书批准后，建设单位到规划部门申报选址定点，取得选址 规划意见通知书，按通知书注明的建设用地面积、代征城市公共用地面 积及其他要求，到房地局办理建设用地手续。 六、项目的评估和决策 项目评估是由决策部门组织或授权咨询公司或有关专家，代表国家 对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。 按照有关规定，对于大中型项目和限额以上的项目及重要的小型项目， 必须经有权审批单位

18、委托有资质的咨询评估单位对项目的可行性研究报 告进行评估论证。,第六节 可行性研究报告,七、可行性研究报告的审批权限和申报渠道 总的原则是，谁批项目建议书，谁批可行性研究报告。(具体的 批权限的申报渠道参见项目建议书的审批权限的申报渠道)。,第六节 可行性研究报告,八、项目可行性研究的实施要点 可行性研究是对前述工作的细化、具体化，是从市场、技术、生 产、法律(以及政策)、经济、财力等方面进行全面策划和论证。 (一)可行性研究前的工作 (二)项目背景和历史 (三)市场和工厂生产能力 (四)原材料投入(投入品的大致需要量,它们现有的潜在的供应情况,以 及对当地和国外的原材料投入的每年费用的粗略估

19、计) (五)厂址选择(包括对土地费用的估计) (六)项目设计 (七)工厂机构和管理费用 (八)人力 (九)制定实施时间安排 (十)财务和经济评价,第六节 可行性研究报告,九.项目可行性研究的基本要求 1.大量调查研究。 2.可行性研究应详细、全面，定性和定量分析相结合，用数据说话，多用图表 表示分析依据和结果。 3.多方案比较。 4.在可行性研究中，许多考虑是基于对将来情况的预测上的，而预测结果中包 含着很大的不确定性，所以要加强风险分析(敏感性分析)。 5.可行性研究的结果作为项目的一个中间研究和决策文件，在项目立项后应作 为设计和计划的依据，在项目后评价中又作为项目实施成果评价的依据。 6

20、、涉及工程项目前期工作相关管理机构与各环节中的注意事项； 7、房地产开发前期各项手续办理中的操作重点。,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,建设项目总投资 项目建设期用于项目的建设投资、 建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税和流动资金的 总和。而固定资产与建设项目的工程造价在数量上是相等 的。 投资估算的主要工作内容为计算和确定建设项目总投 资，即计算和确定建设项目的建安工程费用、设备及工器 具购置费、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利 息、固定资产投资方向调节税；估算建设项目的流动资金.,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,一、决策阶段工程造价控制 二、设计阶段工程造价控制 方案阶段

21、初步设计阶段（扩大初步设计阶段） 技术设计阶段 施工图设计阶段,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,一. 决策阶段工程造价控制 投资决策阶段（项目建议书、可行性研究）应编制投资估算，这阶段建 设工程造价控制的难点是： 项目模型还在酝酿，估算难以准确； 此阶段业主为项目能上马，顺利通过审批，往往投资估算偏小； 投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实反应实际情况。 投资估算是在项目决策过程中，对建设项目投资数额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。 投资估算误差在+30% -20%之间。,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,二. 设计阶段工程造价控制 设计概算 在设计阶段对建设项目投资额度的概略

22、计算，设计概算投资应 包括建设项目从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到竣工验 收等的全部建设资金，设计概算是设计文件的重要组成部分。分为 建设项目总概算、单项工程综合概算和单位工程概算。,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,设计阶段划分及相应工程造价 方案阶段：应根据方案图纸和说明书，做出含有各专业的详尽的建筑安装工程 估算书。 初步设计阶段：应根据初步设计图纸（含有作业图纸）和说明书及概算定额 （扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为 控制拟建项目工程造价的最高限额（误差在20%之间）。 技术设计阶段（扩大初步设计阶段）：应根据技术设计的图纸和说明书及概算 定

23、额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算（误差在 10%之间）。 施工图设计阶段：应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以 核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算（误差在5%之间） 。,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,我国现行建设工程造价构成（建设工程估算、概算构成） 一、建筑工程费 二、设备及工器具购置费 三、安装工程费 四、工程建设其他费用 五、预备费（包括基本预备费和价差预备费）,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,一、建筑工程费 用于建筑物、构筑物、矿山。桥涵、道路、水工等土木工程建设而 发生的全部费用。 二、设备及工器具购置费 为项目建设而购置或自

24、制的达到固定资产标准的设备、工器具、交 通运输设备、生产家具等本身及运杂费用。 三、安装工程费 用于设备、工器具、交通运输设备、生产家具等的组装和安装，以 及配套工程安装而发生的全部费用。,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,四、工程建设其他费用 工程建设其他费用参考计算方法 （一）建设管理费 1.以建设投资中的工程费用为基数乘以建设管理费费率计算 建设管理费=工程费用建设管理费费率 2.采用工程监理，建设单位部分管理工作量转移至监理单位。监理费应根据委托的监 理工作范围在监理合同中商定或按当地建设行业主管部门有关规定计算。 3.如建设管理采用总承包方式，其总包管理费由建设单位与总包单位根据总

25、包工作范 围在合同中商定，从建设管理费中支出。 4. 改扩建项目的建设管理费费率应比新建项目适当降低。 5. 建设项目建成后，应及时组织验收，移交生产或使用。已超过批准的试运行期， 并已符合验收条件但未及时办理竣工验收手续的建设项目，视同项目已交付生产， 费用不得从基建投资中支付，所实现的收入作为生产经营收入，不再作为基建收入。,（二） 建设用地费 （三） 可行性研究费 1. 依据前期研究委托合同计列，或参照国家计委关于印发的通知 （计投资19991283号）规定计算。 2. 编制预可行型研究报告参照编制项目建议书收费标准并可适当调增。 （四） 研究实验费,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,

26、（五) 勘察设计费 依据勘察设计委托合同计列，或参照国家计委、建设部关于发布的通知（计价格200210号）规定计算。 （六）环境影响评价费 依据环境影响评价委托合同计列，或按照国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 （计价格200525号）规定计算。 （七）劳动安全卫生评价费 依据劳动安全卫生预评价委托合同计列，或按照建设项目所在省（市、自治区）劳动行政部门规定的标准计算。,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,（八） 场地准备及临时设施费 1.场地准备及临时设施应尽量与永久性工程统一考虑。建设场地的大型 土石方工程应进入工程费用中的总图运输费中。 2.新建项目的场地准

27、备及临时设施应根据实际工程量估算或按工程费用 的比例计算。改扩建项目一般只计算拆除清理费。 场地准备及临时设施费=工程费用费率+拆除清理费 （九） 引进技术和引进设备其他费 （十） 工程保险费 （十一） 联合试运转费=联合试运转费支出-联合试运转收入 （十二） 特殊设备安全监督检验费 （十三） 市政公用设施费按工程所在地人民政府规定标准计列。,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,建设工程费用估算,建设工程费用估算,建设工程费用估算,建设工程费用估算,第七节 决策及设计阶段工程造价控制,五、预备费（包括基本预备费和价差预备费） 工程咨询预备费费率参考标准(%),第七节 决策及设计阶段工程造价控制

28、,投资估算是进行建设项目技术经济评价和投资决策的基础，所以投 资估算的深度应满足项目在项目建议书、预可行性研究、可行性研究、 方案设计等不同阶段对建设项目进行经济评价的要求；另一方面只有投 资估算编制内容全面、费用构成完整、计算合理，才能保证投资决策的 正确性。 项目建议书阶段投资估算的编制可采用生产能力指数法、系数估算 法、比例估算法、混合法、指标估算法。可行性研究阶段投资估算应采 用指标估算法。,第八节 工程项目前期其他工作,1 可行性研究报告批准后的工作 2 审定规划设计方案 3 提出用地申请 4 建设用地的征用、划拨和出让 5 申报建设用地规划许可证 6 申报初步设计 7 转入正式计划

29、(项目转正) 8 转入正式计划后建设单位的主要工作 。 9 建设工程规划许可证 10 建设开工证 10.1 办理建设开工证前的工作(以北京为例) 10.2 领取建设开工证后的工作,第八节 工程项目前期其他工作,1可行性研究报告批准后的工作 取得建设用地，开设办理征地、拆迁安置等 手续。具体与市规划局、房地局联系。 报审设计方案，经批准后委托具有相关设计资格的 的设计单位进行设计，并编制设计文件。 报审市政基础设施配套方案，征求人防、消防、环 保、交通园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教 育等主管部门的审查意见，取得有关协议。,第八节 工程项目前期其他工作,2 审定规划设计方案 项目方案设计完

30、毕、可行性研究报告批准后，建设单位向规划部门 申报设计方案，经规部门审定后，核发审定设计方案通知书。重点地 区、重要项目的设计方案，需由市规划局先审图，提出意见，由市规划 局将材料报送专业办事机构审查后，由市规划局核发审定设计方案通知 书。审定设计方案通知书是编制项目初步设计的依据。 3 提出用地申请 建设单位持选址规划意见通知书向房屋土地管理部门提出征地申 请，填写建设项目征地呈报表，领取征地补偿安置协议，并提交规定的 有关文件。,第八节 工程项目前期其他工作,4 建设用地的征用、划拨和出让 按照我国宪法和土地法规定，我国土地所有权分为国家全民所有 和农村集体所有两种，城镇土地属于国家全民所

31、有，农村和城市郊区土 地除法律规定属于国家全民所有以外属于农村集体所有。一个建设项目 取得土地使用权有二种方式：一是通过土地使用权划拨；二是通过土地 使用权出让及转让。建设用地涉及农村集体土地的征用和补偿，城市建 设用地的房屋拆迁、安置补偿，地价评估，土地使用权的划拨、出让、 转让等，按有关规定和程序办理。,第八节 工程项目前期其他工作,5 申报建设用地规划许可证 建设用地许可证是许可用地的法律凭证。建设单位取得选址规划 意见书后，需要征用农村集体土地的，持该通知书到市房地局办理征用 土地有关事宜，待市政府批准后，到市规划局申报建设用地规划许可 证；使用国有土地的，持该通知书到市房地局，由该局

32、征询用地范围内 有关单位和居民的拆迁安置意见，并填写对拆迁安置方案的审查意见， 待项目设计方案审定后，建设单位申报建设用地规划许可证。,第八节 工程项目前期其他工作,6 申报初步设计 初步设计是依据已批准的可行性研究报告和城市规划部门审定的 设计方案而编制的设计文件，初步设计是编制施工图和安排年度投资计 划的重要依据。 初步设计由建设单位委托具有相关资质的设计单位进行。 7 转入正式计划(项目转正) 设计方案已得到批准、施工图纸已出齐或基本出齐，地价款已按规 定缴纳完毕，征地拆迁工作已经完成，建设资金已经落实后，可申请转 入正式计划。 转入正式计划后，就从预备项目转为正式建设项目，是建设项目从

33、 筹建阶段转入施工阶段的第一步。,第八节 工程项目前期其他工作,8 转入正式计划后建设单位的主要工作 持批准转入正式计划的文件、设计文件以及审定设计方案通知书要求 征求其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，到市规划局办 理建设工程规划许可证。 办理四源等接用手续 申请建设开工证，建设开工证由市建委核发。 9 建设工程规划许可证 项目转入正式计划之后，申报建设工程规划许可证。建设工程规划 许可证是许可建设各类工程的法律凭证。,第八节 工程项目前期其他工作,10建设开工证 项目转入正式计划之后，申请建设开工证。建设单位申请开工，须向市或区、县建 委提出申请开工报告，填报建设开工审批表，经市

34、或区、县建委查批准，发给建设工程 开工证。 10.1办理建设开工证前的工作(以北京为例) 领取北京市建设工程开工审批表(市建委)。 由市建委招标办签署办理招投标意见。建设单位编制招标控制价或标底，经招标办审核，并在招标办组织下决标。 确定施工承包单位。 携带审查表及转正批件到市质量监督总站办理登记；到市统计局办理统计登记手续。 到规定部门领取固定资产投资许可证 到审计部门办理开工前审计 10.2领取建设开工证后的工作 开始施工前，需到有关部门办理工地防火、施工占地、渣土消纳、伐树等手续。,第九节 工程招投标程序,招投标概述 招标文件 招标控制价的编制 工程量清单招投标特点 工程造价控制的重点。

35、 工程量清单招投标阶段工程造价控制的工作重点。 对投标报价进行清标。,第九节 工程招投标程序,一. 招投标概述 1.招投标的特点： 程序规范在招标投标活动中，从招标、投标、评标、定标到签订合同，每个环节都有 严格的程序、规则。这些程序和规则具有法律约束力，当事人不能随意改变。 编制招标、投标文件，在招标投标活动中，招标人必须编制招标文件，投标人据此编 制投标文件参加投标，招标人组织评标委员会对投标文件进行评审和比较，从中选出 中标人。因此是否编制招标、投标文件，是区别招标于其他采购方式的最重要特征之 一。 公开性招标投标的基本原则是“公开、公平、公正”，将采购行为置于透明的环境 中，防止腐败行

36、为的发生。招标投标活动的各个环节均体现了这一原则。 一次成交，也就是说投标人只能一次报价，不能与招标人讨价还价，并以此报价作为 签订合同的基础。,第九节 工程招投标程序,2. 强制招标范围 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目,3.核准招标应具备的条件和程序,第九节 工程招投标程序,4. 招标方式 公开招标和邀请招标 委托代理招标和招标人自行招标,5. 招投标程序流程,发布资格预审公告 或招标公告,评标、推荐中标候选人 完成评标报告（评标结果 公示质疑、投诉处理）,确定中标人，发中

37、标通知书 （向监督部门报告招投标情况）,合同签订,组织资格评审、确定合格投 标人名单，发出投标邀请书,第九节 工程招投标程序,二. 招标文件 招标文件：是指招标人向投标人发出的，旨在向其提供为编写投标文件所需 的资料，并向其通报招标投标将依据的规则和程序等项内容的书面文件。 招标文件的内容： 投标人须知 合同条款（包括通用条款和专用条款） 技术规范 工程量清单 投标文件格式（包括工程量清单计价格式、技术标书格式、保函格式等） 施工图纸 评定标办法 其他材料,第九节 工程招投标程序,三.招标控制价 (标底) 招标控制价：是指招标人根据招标项目的具体情况和招标文件的要求编制 的，它是完成招标项目所

38、需的全部费用，是招标人对建设工程的期望价格。 1.招标控制价的作用 其价格是招标人控制建设工程投资，确定工程合同价格的参考依据其价 格是衡量、评审投标人投标报价是否合理的尺度和重要依据之一。 2.招标控制价的编制原则 遵循以市场形成价格为主的原则 体现客观、公平、公正的原则 必须客观、完整地反映招标文件的要求,2008清单规范 【条文】2.0.20 招标控制价 招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法, 按设计施工图纸计算的, 对招标工程限定的最高工程造价。,第九节 工程招投标程序,第九节 工程招投标程序,四.工程量清单招投标特点 招标文件内容包括工程量清单 招标控制价和

39、投标报价都以实物法编制 招标控制价在评标中只起参考作用 评标方法采用综合评分法或经评审的最低价中标法,第九节 工程招投标程序,五.工程造价控制的重点 1.招标人应确定“甲供材”及“甲控材”一览表，并通过市场调查询 价指定价格范围，明确甲供材取费的规定。 2.准确编制工程量清单及招标控制价，将工程造价控制在合理范围内。 3. 工程价款的确定形式与计价方式。 (1) 工程款的确定形式主要有：固定合同价、可调合同价、成本加酬金合同价三种； (2) 工程造价计价方式主要有：工料单价法-定额计价法；综合单价法-工程量清单计价法；,4.采取固定总价合同 应在合同价基础上对设计变更、工程洽商以及工程索赔等合

40、同约定 可以调整的内容进行调整. 5.采取固定单价合同 应计算或核定竣工图或施工图以内的各个分部分项工程量、依据合 同约定的方式确定分部分项工程项目价格，并对设计变更、工程洽商、 施工措施以及工程索赔等内容进行调整。 采用固定单价合同的，当实际工程量与按图示内容计算的工程量相 比超过合同约定的幅度时，发承包双方有权对综合单价按成本加微利的 原则进行调整。,第九节 工程招投标程序,6. 采用成本加酬金合同 应依据合同约定的方法计算各个分部分项工程以及设计变更、工程洽商、施工措施等内容的工程成本，并计算酬金及有关税费。 采取预算加签证形式的，材料设备价格应实行批价制度。 7.甲供材的供应数量应以图

41、纸所示全部内容计算的工程量加定额材料损耗为准，合理限额领料。 8.对于工程变更的计价，应按合同报价的原则组价。,第九节 工程招投标程序,北京市关于执行建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）若干 意见的通知 京造定20097号 二、漏项及新增项目综合单价确定的原则 漏项是指在合同承包范围内的工作内容，且计价规范中有单独列项的要 求，或按计价规范要求应当单独列项，但工程量清单中没有单独列项的项目。 对于漏项及新增项目等需要重新确定的综合单价（合同中没有适用或类似 的综合单价），发、承包双方必须在合同中对以下内容进行约定：消耗量确定 的依据；人工、材料、机械单价的确定原则；综合单价中

42、管理费、利润、风险 费的取费标准等作出明确约定。若合同中未作约定时，漏项或新增项目综合单 价按以下原则确定： 1. 消耗量：可依据现行定额相关项目及有关规定的消耗量确定; 2. 人工、材料、机械价格：按发、承包双方确认的市场价格或参照施工期北京工程造价信息中的价格确定; 3. 综合单价中各项取费标准：按相应项目原投标费率确定。,第九节 工程招投标程序,第九节 工程招投标程序,六.工程量清单招投标阶段工程造价控制的工作重点 注重工程量清单编制工作 注重招标控制价的编制审核 重视询标工作，合理低价中标 慎重确定合同类型 签订合同注意事项,注重工程量清单编制 编制依据 全面了解工程资料，了解业主意图

43、、技术规范、实地勘察现场情 况、施工条件等。 项目划分 要求项目之间界限清楚、项目作业内容、工艺和质量标准清楚，项 目划分要尽量细，避免不平衡报价。 清单说明言简意赅 包括工作内容的补充说明、施工工艺特殊要求说明、主要材料规格 型号及质量要求说明、现场施工条件、自然条件说明等。,第九节 工程招投标程序,重视招标控制价的编制审核 虽然招标控制价（标底）在评标时只起参考作用，但并不是可有 可无的。招标控制价仍然是进行评价投标人所投单价和总价合理性的 重要参考依据，是对生产建筑产品所消耗的社会必要劳动的估值，是 核算成本价的参考依据，是合同管理中确定合同变更、价格调整、索 赔和额外工程的费率和价格的

44、参考依据。因此正确计算对控制工程造 价有重要的意义。,第九节 工程招投标程序,第九节 工程招投标程序,重视询标工作，合理低价中标 在开标后，定标之前在建设工程招投标管理部门的监督下，对投标 人进行询标。通过询标，排除可能存在的非实质性、欺骗性、过分偏激 性以及明显低于成本的不合理报价，避免错报、漏报，便于招投标双方 对有关问题互相解释、澄清，为确定合理的合同价打下良好基础。,第九节 工程招投标程序,慎重确定合同类型 对于规模大、工期长的工程一般多采用以单价合同为主，总价合 同为副的合同形式。即合同中主体工程项目是单价合同，其它部分项 目采用总价合同。对于规模小、技术不复杂、工期短的工程，可采用

45、 总价合同。,签订合同注意事项 关于合同文件部分在招投标过程中形成的补遗、修改、书面答疑、 询标纪要、各种协议等均应作为合同文件的组成部分。特别注意对于作 为付款和结算依据的工程量价格清单，应当根据评标阶段作出的修正稿 重新整理、审定。并且应表明，其中哪些将按完成的工程量测算付款， 哪些须按总价付款。 在编制合同条款时，应注重有关风险和责任的约定，将项目管理融 入合同条款中，尽量将风险量化，责任明确，公正地维护双方的利益。,第九节 工程招投标程序,合同签订主要重视以下几类条款 程序性条款 有关工程计量条款 有关价款的条款，特别注意价格调整条款 双方职责条款 索赔条款 有关通用条款与专用条款,第

46、九节 工程招投标程序,关于“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准,为适应“一站式”办公需要，统一受理窗口的受理事项范围及其受理 标准，规范受理行为，确保受理工作优质高效、规范有序地进行。根据 招投标有关政策法规的规定，结合建设工程招标投标和“一站式”办公实 际情况，明确以下“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准。,关于“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准,一、受理窗口的受理事项 (一)受理窗口的受理事项包括以下各事项： (二)受理窗口的受理事项不包括以下各事项，由当事人携带相关文件资料直接到交易中心、招标办或园林绿化招投标监管部门等相应的服务窗口办理。 二、受理事项的受理标

47、准 (一)项目入场登记 (二)招标人自行招标条件备案或委托招标登记 (三)招标方式抄报 (四)招标公告发布 (五)资格预审文件备案,关于“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准,(七)投标人投标资格登记 (八)招标文件备案 (九)评标专家抽取 (十)中标结果公示 (十一)招投标情况书面报告备案 (十二)合同备案 (十三)直接发包登记 三、有关事项说明,关于“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准,一、受理窗口的受理事项 (一)受理窗口的受理事项包括以下各事项： 1、项目入场登记(由受理岗位工作人员即时办理)； 2、招标人自行招标条件备案或委托招标登记； 3、招标方式抄报； 4、招标公告

48、发布； 5、资格预审文件备案； 6、资格预审评审专家抽取或登记；,关于“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准,8、招标文件备案； 9、评标专家抽取； 10、中标结果公示； 11、招投标情况书面报告备案(包括非政府、非国有资金投资项目招标 投标文件资料集中备案)； 12、合同备案(包括招标投标文件资料集中备案的非政府、非国有资金 投资项目合同签订备案和直接发包项目合同签订备案，以及合同变更、 解除和终止备案)； 13、直接发包登记。,关于“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准,二、受理事项的受理标准 申办人向受理窗口提交的申请材料，其要件应当齐全有效，符合受 理标准。受理岗位工作人员

49、根据受理窗口的受理事项范围和入场项目事 项办理进展情况，对符合受理标准的申请材料即时予以受理。,关于“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准,(一)项目入场登记 1、招标人对招标投标文件资料逐项备案时 (1)对于具备招标前置条件的施工总承包招标项目入场登记，申办人应提交 以下文件资料： 1)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性 研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、 或投资项目备案文件； 2)规划许可证； 3)项目单体回执单。,关于“一站式”办公受理窗口的受理事项及其受理标准,(一)项目入场登记 (2)对于不具备招标前置条件，即提前进入招标程序的施工总承包招标项目 入场登记，申办人应提交以下文件资料： 1)投资项目管理部门关于项目立项(代可行性研究报告)批复文件、或可行性 研究报告批复文件、或资金申请报告批复文件、或项目申请报告核准文件、 或投资项目备案文件(见提前进入招标程序的书面报告，如有时应提交)； 2)规划意见书(