《浙江杭甬高铁余慈站南北广场商业招商策划（初案）（36页）.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江杭甬高铁余慈站南北广场商业招商策划（初案）（36页）.ppt（36页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、,杭甬高铁余慈站商业招商策划（初案）,目 录 Contents,P.1 公司介绍 P.2 项目概况 P.3 项目分析 P.4 案例借鉴 P.5 项目定位 P.6 商业定位 P.7 招商策略 P.8 经营策略,一：项目概况及分析,辉煌的宁波！ 腾飞的余姚！,长三角经济圈的重要城市，需要体现城市精神的公共建筑,项目概况,杭甬高铁客运专线余慈综合交通枢纽中线占地面积1200亩，位于余姚城区北部，东至城东线 西至新建北路 南至纬一路。 中心规划功能为集铁路 轻轨 公交 长运 出租 停车等一体的一站式 零换乘的现代化综合交通枢纽中心。交通配套设施布局科学合理，以高架地面地下”的立体交通为核心，配套设施局
2、及周边。主要交通配套设施有轻轨 长途客运站 公交站 社会机动车停车场 出租车停车场 非机动车停车场 旅游集散中心 适量商贸 物理 住宅等组成。 杭甬高铁客运专线余慈站一“双鸟朝阳”为设计理念，既融入了河姆渡 文化的精髓，有体现了余姚山水城市的现代建筑的特点，建筑面积12000平方米，最高峰小时可容纳2600人，设计规模为2台6线，其中2正线，到发线4条，近期年发客流420万人，远期年发客流为600万人。,S（优势） 余姚交通门户第一站 每日往来客流量大 高速铁路、城乡公交、长途客运、客运出租一站式立体交通换乘 杭甬高铁线路上重点站点（客运辐射余姚慈溪等地） 高标准、高要求政府重点建设项目,W（
3、劣势） 整体商业面积偏大 受制于交通商业的局限，业态受限 交通枢纽人流速度过快停留时间短 周边缺少住宅和商业烘托，商业培育时间长 人流量大，环境容易污染，目标消费人群质量不高商业档次难提高,项目分析,怎么才能转变传统火车站的固定模式？ 把更多元的城市面貌在这里集中展示出来？,用国内外先进的经验来提升自己，让自己成为余姚市风采的展示窗口,二：案例借鉴,德国柏林火车站,内部结构占地1.5万平方米，呈现出中文草字头结构。草字头的一横，是东西走向的铁轨。草字头的两竖，则是南北方向长达160米的五层玻璃钢建筑。中间为三层“购物世界”，实现商业与交通的交融。 商业业态“购物世界”有80多家商铺，购物面积大
4、15000平方米，全天24小时营业，从吃穿用到图书和报刊，从名牌产品到普通的文具用品商店，从邮局到旅游服务中心等，一应俱全。 成功要点将东西向、南北向的火车站台分别放置在最底下一层和最上面一层，而将商业分布在二、三、四层之间，并通过54座自动扶梯和34架电梯贯通连接。 柏林火车总站的这一规划思路，超越了传统的交通枢纽规划思路，使交通与商业功能得到更好的融合，提高了每个楼层的价值。,这座现代化火车站的目的就是为了让南来北往的旅客和游人乘兴而来，满意而去。 车站里面可以说是应有尽有，包括了人们生活的方方面面。从吃穿用到图书和报刊，从名牌产品到普通的文具用品商店，从邮局到旅游服务中心等等，一应俱全。
5、,德国柏林火车站,京都火车站占地38076平方米，总建筑面积237689平方米，地下3层，地上饭店部分16层，百货商店部分12层，塔屋1层，高达60米。它实际是一个综合建筑体，包括酒店、百货、购物中心（有古董店、咖啡馆和餐厅）、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。,京都火车站,京都火车站已然不是一个纯粹的火车站了，但又是传统火车站精神的延伸与更新： 这里是大型活动的聚会中心； 这里是城市的大型开敞式露天舞台； 这里是古城全景的观赏点； 这里是城市休闲会友之地； 这里还是Shopping Mall和空中城市； 当然这里也是火车站和交通枢纽,上海虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊
6、区。规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内还配置了足够的社会车辆停车场。另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并布置商业、餐饮等设施。,上海虹桥交通枢纽,上海虹桥交通枢纽,国内火车站成功商业模式,有Ochirly、ONLY、Vero Moda、Espr
7、it、Nuqueen、jojo、ete、IorLLntL、绣庄等潮流大牌。 还招募了棒约翰、星巴克、KF C、麦当劳、味千拉面、Cold Stone 等各类主题特色餐饮、西式快餐、中式简餐、咖啡馆、茶餐厅及休闲小吃广场入驻。,南商场,一个大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店，吸引Nike 、adidas、New Balance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、The NorthFace、Tony Wear 等品牌入驻，售价全年低至一折。 其中NIKE、Adidas、三叶草等都在南商场中开出其在上海面积最大或折扣最高的品牌店。,上海铁路南站地下商业街区,车站广场经典案例,
8、北商场,通过国外及国内已经建成，和正在营造的知名火车站的经营管理经验和理念。我们清楚地知道，火车站这类公共建筑，单单只是承载作为交通站功能的理念越来越落后。作为现代城市交通枢纽，必定附加展现城市的精神风貌、发展历史、人文积淀的其他功能。他不仅是交通枢纽，还是大型活动的聚会中心、是城市的大型开敞式露天舞台、是古城全景的观赏点、是城市休闲会友之地、Shopping Mall和空中城市。归根到底我们就是要做一个能够代表余姚城市形象，展示余姚城市精神风采的窗口。,美国中央火车站城市 人约会见面的坐标点。,日本京都火车站国 际城市的主题公园,小结：,以前瞻的眼光 打造杭甬高铁线商业核心地位,体现以人为本
9、，和谐发展的先进理念，促进余姚商业大步前进。,三：项目定位,体现余姚现代的服务意识,体现余姚城市建设的现代化,带动周边商业聚集效应,提高单位商业产出的最大效益,定位的两个方向,价值最大化,价值最大化收益最大化,价值最大化=,社会效益最大化的体现,政府 形象最大化的树立,多方利益最大化的权衡,经济利益最大化的实现,形象定位,余慈地区综合交通枢纽城市新名片,宁波的余姚浙江的余姚长三角的余姚,三：商业定位,为旅客提供方便，凸显新余姚在现代化建设中的商业新形象,展示风采 服务角色的转变服务意识的体现,商业定位思路,公共交通枢纽，商业设施最能体现当地服务意识，对于旅客来说也是了解当地的一个窗口，所以虽然
10、我们的商业体量不大，却是余姚整个交通枢纽里最体现余姚精神风采的亮点。,目标消费客群扫描 来往于长三角的商务旅客； 出门旅游的人士； 探亲访友人士； 进城务工人员；,目标客群定位,商业定位,满足旅客需求 具有一定商务功能的复合型商业,商业形象定位,从一个城市出发，准备到另一个城市的间隙，喝杯咖啡，处理一下还未发送的电子邮件，暗暗对自己说声加油！ Starting from a city in preparation for the gap to another city, a cup of coffee, handling what has not yet sent to the e-mail,
11、 secretly filling their say!,长三角经济圈商务,消费市场,区域环境,建筑布局环境,个体环境,主题业态设定,经营市场,业态定位思路,商业以市场为本，通过对终端消费市场的分析，决定经营市场的方向， 但同时，商业的定位也有反向指导市场的作用。,商业定位原则,便利性/在设置商业设施时，应该考虑到旅客在此时、此地的实际需求，不能想在候车室买份报纸就要绕路才能购买，在业态设置时结合需求考虑。,高端性/作为余姚重要的往来门户，具有一定标志性。在档次上应该与新城市名片的形象相吻合。商家是具有一定资历、品牌形象得到大众认可的。同时放弃小商小贩商业形式。,广泛性/我们不能为了保持形象而
12、放弃很多对于旅客有实际需要的业态，我们可以在选取的业态里，选择形象较高的品牌商家入驻。除了满足较高端的商务旅客，对于一般探亲访友及进城务工人员的需求也应该考虑。,亲和性/档次高不等于是高价格，在招商各个业态时，就应该让商家承诺一定的价格，避免霸王商家，损害到好不容易建立的形象。,有一定知名度、具有品牌效应的实力商家,中端的餐饮品牌 方便旅客需求的 具有一定展示、商务功能的,商家定位,商务展示功能包括小型商务中心、产品、贵宾厅展示等 餐饮业包括咖啡，中式、西式快餐等； 零售包括中型超市、书店、特色商品等服务类。,业态配比示意,零售引入参考,主力店： 颐高数码 国贸家电 次主力店： 屈臣氏 华润精
13、品超市 快客 耐克 阿迪达斯 安踏 雅戈尔 天福茗茶 余姚名特优 史翠英,餐饮引入参考,以快餐类，大众品牌为主。 / 麦当劳 / 肯德基 /新四方/顺旺基/ COSTA/星巴克/克莉丝汀饼屋/,传统火车站餐饮多是以盒饭为主,缺乏安全、符合大众饮食习惯具有一定档次的餐饮。从最多人接触的餐饮进行提升，会达到事半功倍的效果。,商务引入参考,小型商务中心 贵宾厅 旅游服务 便捷金融服务 产品展览展示,业态布局图,具体业态划分,招商策略,战略目标,招商对象,针对我们的目标消费者的特征选择种类和商户；以有一定知名度、具有品牌效应的实力商家 为对象，提升项目整体形象。实现社会及经济效益的丰收。 品牌餐饮类商户 知名超市，本地特点的本地知名商家 从事高端产品展示，商务服务的商家,招商计划安排,阶段二：公开期 进入实质性招商工作，为后期 引入好的品牌商家做好铺垫,1、达成中型超市、餐饮店等主力店的初驻意向,阶段三：培育期,基本实现招商目标,1、完成招商任务,