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1、1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要方法，进度控制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类； 2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项目开发不同阶段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理的主要内容，监理单位的主要工作内容，竣工验收的工作程序； 3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管理系统，房地产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣工验收的要求，范围及依据。,第9章 房地产开发项目工程管理,本章学习要求,影响因素多,质量波动大,质量隐蔽性,终检局限性,评价方法的 特殊性,9.1 质量管理,质量管理
2、是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质 量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。,9.1.1房地产开发项目质量管理的特点,1.施工前的质量管理,9.1.2房地产开发项目质量管理的主要内容,主要内容有： （1）审查承包单位的技术资质。 （2）组织设计交底和图纸会审。 （3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。 （4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或订购。 （5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证。 （6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书
3、。 （7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核。 （8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等。,（9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等。 （10）把好开工关。,2.施工过程中的质量管理,（1）协调承包单位完善工序控制。 （2）严格工序间交接检查。 （3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核。 （4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检、验收。 （5）审核设计变更和图纸修改。 （6）按合同于必要时可下达停工令。 （7
4、）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。,3.工程项目竣工质量管理,（1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收。 （2）组织试用。 （3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术型文件。 （4）审核承包单位提交的竣工图。 （5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。,（1）旁站监督； （2）测量； （3）试验； （4）指令文件； （5）规定质量监控工作程序； （6）利用支付控制手段。,9.1.3 房地产开发项目质量管理的主要途径和方法,对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、 报表
5、，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。,9.1.4 施工阶段质量监督控制手段,9.2 成本管理,（1）编制成本管理规划； （2）确定成本管理的对象； （3）费用比较与投资偏差分析； （4）有效利用工程价款结算方法； （5）重视工程变更工作； （6）认真做好成本核实与总结工作。,9.2.1 成本管理的参加者,主要有业主、承包商、监理单位、设计单位等,9.2.2 项目开发不同阶段成本管理的主要内容,（1）项目策划阶段； （2）设计阶段； （3）施工阶段的成本管理； （4）项目销售阶段的成本管理。,9.2.3 房地产开发项目成本管理方法,9.3 进度管理,（1）设计前准备阶段的
6、进度管理； （2）设计阶段的进度管理； （3）施工阶段的进度管理。,横道图法,S形曲线比较法,里程碑法,网络计划法,9.3.1进度管理的主要任务,9.3.2进度管理及计划,在房地产开发建设过程中，房地产开发商一般不直接对项目实施进度进行控制和管理，而是委托建设监理单位进行进度控制，监理单位根据建设监理合同分别对开发商、设计单位、施工单位的进度管理实施监督。各单位都按开发合同的要求编制本单位的进度计划，并加以实施，同时接受监理单位的监督。,9.3.3 进度控制中关注的因素,9.3.4房地产开发项目进度管理系统,（1）材料、设备的供应情况； （2）设计变更； （3）劳动力的安排情况； （4）气象条
7、件。,9.4 合同管理,合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的重要内容，已经成为与质量管理、进度管理、成本管理等并列的重要管理职能之一。,1.合同标的物的特殊性,4.合同风险大,3.合同内容多，涉及范围广,2.合同执行周期长,9.4.1房地产开发项目合同的特点,（1）房地产开发项目的主要合同关系 开发商的主要合同关系； 承包商的主要合同关系。,9.4.2房地产开发项目合同的作用,9.4.3房地产开发项目的主要合同与分类,（1）明确开发商和承包方在项目实施中的权力和义务； （2）项目实施阶段实行社会监理的依据； （3）项目实施的法律依据。,（2）房地产开发项目合同的分类 按签约各方的关系可以分
8、为： 工程总承包合同；工程分包合同； 转包合同； 劳务分包合同；联合承包合同。 按计价方式分类： 固定价格合同； 可调价格合同； 成本加酬金合同。,9.4.4房地产开发项目合同管理的主要内容,房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，就工程承包中涉及的有关具体问题与承包商订立详细的工程承包合同。开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款，根据工程实际进度与施工单位商议合同中的某些条款需要更改或取消等。,9.5 建设监理,监理单位在房地产开发项目工程施工阶段的主要工作是对工程质量、进度、 成本的管理以及合同管理和信息管理等工作。,9.5.1监理单位的
9、主要工作内容,9.5.2监理单位的其他工作,监理公司还可以在工程建设的不同阶段提供一些专门的咨询服务。 提供专业性工作也是房地产开发建设监理的发展方向。,9.6 竣工验收,开发项目完工后应提出竣工验收申请，完工项目应具备竣工验收的基本要求。竣工验收中遗留的问题，开发商与建筑承包商应进行协商并妥善处理。,9.6.1竣工验收的要求,9.6.2竣工验收的范围及依据,(1)验收范围 (2)验收依据,竣工验收备案,工程竣工验收合格后，开发商应当及时提出工程竣工验收报告,开发商组织工程竣工验收,开发商当将验收信息书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构,开发商组织各相关单位和其他有关方面的专家组成验收组，
10、制定验收方案,工程完工后，施工单位向开发商申请工程竣工验收,9.6.3竣工验收的工作程序,涂大侠出品 版权归原作者所有 联系QQ ：467860574 如侵权，请告知，吾即删 更多精品文档请访问我的个人主页,附赠人生心语,修身養性小 識,智,習慣篇 飲食篇 運動篇 心態篇,習慣篇,清晨四個 習慣,好,早上洗澡是個好習慣早上洗澡確實有助於促使血液迴圈更加旺盛並且清潔的感覺和浴液的芬芳本身就可以調整心情，使精神更加飽滿。,早上大便這個好習慣一經養成，你會終身受益如果還沒這個習慣於也不要著急，要努力去培養，比如多吃高纖維食品，如白菜、白薯等粗糧，並且在早上起來後不管有沒有都去下廁所，久而久之，習慣會
11、成為自然的。,醒過來後喝一杯涼水是個好習慣經過一夜的睡眠，沒有一滴水的攝入，人很容易脫水，而一杯涼開水(不是冰水)則是有益的補充；這對於腸胃也起到了清理作用。,第三,喝水,早上儘量不要猛起，這會使血往上沖，造成血壓突然變動，引起頭暈等症狀。 比較好的做法是，睜開眼睛後先不起身，躺在床上活動一下四肢和頭部，5分鐘後再起來。如果你有起不來的問題，可以閉著眼做一些伸拉四肢的動作會非常有助於清醒。,第,慢慢,起床,四,晚上 個不,五,睡前不宜喝咖啡很多人都知道，含咖啡因食物會刺激神經系統，還具有一定的利尿作用，是導致失眠的常見原因。 茶也一樣,晚餐吃辛辣食物也是影響睡眠的重要原因。辣椒、大蒜、洋蔥等會
12、造成胃中有灼燒感和消化不良，進而影響睡眠。,第二,不要,吃辣,還有些食物在消化過程中會產生較多的氣體，從而產生腹脹感，妨礙正常睡眠，如豆類、大白菜、洋蔥、玉米、香蕉等。,第,不吃,三,脹氣,睡前飲酒曾經被很多人認為可以促進睡眠，但最近的研究證明，它雖然可以讓人很快入睡，但是卻讓睡眠狀況一直停留在淺睡期，很難進入深睡期。所以，飲酒的人即使睡的時間很長，醒來後仍會有疲乏的感覺,第,不要,喝酒,四,油膩的食物吃了後會加重腸、胃、肝、膽和胰的工作負擔刺激神經中樞，讓它一直處於工作狀態，也會導致失眠。,第,不吃,油膩,五,修,性,身,養,小,識,智,飲食篇,1.1、飲料的選擇,含氟，固齒，牙齒好，胃口就
13、好。(不想喝，嗽口也行),含茶甘寧，提高血管韌性。（梅蘭芳先生若多喝綠茶，就不會給兒子氣死了）,抗氧化劑，常喝葡萄酒的人不得心臟病。,降血壓、降血脂。,葡萄酒（每天）50-100毫升；白酒5-10毫升； 啤酒300毫升。,洗乾淨吃，那皮是寶貝，千萬別剝。放在口裡又吐出來的，是暴殄天物，要打PETPETo,維持細菌平衡，也就是好的細菌繼續長，不好的滾蛋。 注意啦，不是說牛奶哦。跟優酪乳比起來，牛奶要給優酪乳提靴子的。,1.1、飲料的選擇（續）,1.1、飲料的選擇(續）,提高免疫力。,含琬膠，延年益壽。,補充：關於可X可樂百X可樂 1、清洗廁所：讓可樂在馬桶呆一小時，可樂內含的檸檬酸，會將玻璃質陶
14、瓷器（指馬桶）的污點消除。 2、除鏽、衣物上的油脂、汽車擋風玻璃的塵洉。 3、達利大學喝可樂比賽的結果：獲勝者喝了8瓶，並當場死亡，因為血管含太多二氧化碳，沒有足夠氧氣， 4、可樂的酸度是3.4，這個酸度可以溶解牙齒和骨頭。有人把掉下來的牙齒放在百事可樂中，十天后，它溶解了。那麼，如果是人體脆弱的胃壁和腸壁。,1.2、食亞州金字塔,什麼叫亞州金字塔？,1.2、老玉米,美國的老玉米賣多少錢一個？,為什麼原始美國人、印第安人 沒一個高血壓沒一個動脈硬化？,齊國力教授語錄：我堅持6年了，每天喝玉米粥。我今年70多歲了，體力充沛，精神飽滿，嗓音洪亮，底氣十足，而且臉上沒有皺紋，什麼原因？喝玉米粥喝的，
15、信不信由你，你喝你的牛奶，我喝我的玉米粥，咱們看誰活得長。,1.2、蕎麥、薯類、小米,白薯、紅薯、 山藥、土豆,吸收水份：潤滑腸道 吸收脂肪、糖類：不得糖尿病 吸收毒素：胃和腸健康,1.2、大豆,中國人缺優質蛋白，衛生部提出“大豆行動計畫”:,一把蔬菜一把豆，一個雞蛋加點肉,一個雞蛋含300毫克膽固醇，正合適，多用了還不知怎麼消受 蛋白質含量：1兩大豆2兩瘦肉3兩雞蛋4兩大米 大豆中起碼含有5種抗癌物質 國外大豆被稱為營養之花，豆中之王 豆漿：說過啦,1.2、菜胡蘿蔔、南瓜,養眼明目,MM又要高興啦，養頭髮、養皮膚、養粘膜。裡裡外外都美,抗感冒，一點點抗癌,PS：胡蘿蔔不怕高溫，怎麼煮它，營養
16、也不會損失,刺激維生素細胞、產生胰島素。抗糖尿病。（苦瓜也有同樣功效）,1.2、蕃茄、大蒜、花生怎麼吃,蕃茄怎麼吃？,大蒜怎麼吃?,花生怎麼吃？,蕃茄素要加溫才能出來。蕃茄炒雞蛋、蕃茄雞蛋湯是極品。,大蒜是抗癌之王。但大蒜本身不抗癌，大蒜素才抗。大蒜素一加溫就會跑翹翹了。 正確吃法：切成一片一片的薄片放在空氣裡15分種，跟氧氣結合後才會產生大蒜素。,花生皮沒營養的，用來止血倒可以。AB血型的人容易血稠，又喝白酒，又生氣，又吃花生不剝皮，很容易會。翹翹的,1.2、動物,吃哪種動物較好，按越好的在越後面排列：,呵呵。這幾幅圖不倫不類的，解釋一下：豬羊雞魚蝦 魚和蝦的吃法：吃魚和蝦要連頭帶尾。小魚小
17、蝦的頭和腹是最有營養的。 要吃全魚全蝦，所以，買魚也不是買越大的就越好 牛肉的問題較多，少吃為妙：1、瘋牛病；2、口蹄疫；3、不良膽固醇,食,的,原,則,七成飽,6:4比例,6,4,植 粗 副,動 細 主,修,性,身,養,小,識,智,運動篇,一、早上別鍛練。 黃帝內經說：“沒太陽不鍛煉。” 早上，人的基礎血壓高，基礎體溫高，腎上腺素比傍晚高4倍。早上的樹木裡全是二氧化碳，要等到太陽出來，日光和葉綠素反映才能產生氧氣。 開窗時間：911點，1416點最好。,二、老年人起床 不要猛起。有的人騰的就起來，一下子心肌梗死了。要慢慢起，先動動胳膊動動腿，再按摩一下心臟，坐一兩分種再起來。這樣子沒一個得心
18、臟病的。,三、睡覺時間 晚上10-10：30分睡覺是最好的。因為（10：0010：30）+（11.5個小時），人才能進入深睡眠，晚12點3點是深睡眠的黃金時間。,有氧運動,修,性,身,養,小,識,智,心態篇,心理狀態是健康的基石,六个生活的启示,(1) 单纯的喜悦,有一个小女孩每天都从家里走路去上学。一天早上天气不太好，云层渐渐变厚，到了下午时风吹得更急，不久开始有闪电、打雷、下大雨。小女孩的妈妈很担心，她担心小女孩会被打雷吓著，甚至被雷打到。雷雨下得愈来愈大，闪电像一把锐利的剑刺破天空，小女孩的妈妈赶紧开著她的车，沿著上学的路线去找小女孩，看到自己的小女儿一个人走在街上，却发现每次闪电时，她
19、都停下脚步、抬头往上看、并露出微笑。,看了许久，妈妈终於忍不住叫住她的孩子，问她说： 你在做什么啊？ 她说： 上帝刚才帮我照相，所以我要笑啊！,(2) 失去与拥有,有位企业家在商场上有著惊人的成就。当他在事业达到巅峰的时候，有一天陪同他的父亲，到一家高贵的餐厅用餐，现场有一位琴艺不凡的小提琴手正在为大家演奏。这位企业家在聆赏之余，想起当年自己也曾学过琴，而且几乎为之疯狂，便对他父亲说：如果我从前好好学琴的话，现在也许就会在这儿演奏了。是呀，孩子，他父亲回答，不过那样的话，你现在就不会在这儿用餐了。,默想： 我们常为失去的机会或成就而嗟叹， 但往往忘了为现在所拥有的感恩。,(3) 知道自己 有限
20、的聪明,有一个聪明的男孩，有一天妈妈带著他到杂货店去买东西，老板看到这个可爱的小孩，就打开一罐糖果，要小男孩自己拿一把糖果。但是这个男孩却没有任何的动作。几次的邀请之後，老板亲自抓了一大把糖果放进他的口袋中。回到家中，母亲很好奇的问小男孩，为什没有自己去抓糖果而要老板抓 呢？小男孩回答得很妙：因为我的手比较小呀！而老板的手比较大，所以他拿的一定比我拿的多很多！,默想： 这是一个聪明的孩子，他知道自己的有限，而更重要的，他也明白别人比自己强。 凡事不只靠自己的力量，学会适时的依靠他人，是一种谦卑，更是一种聪明。,(4) 听的艺术,美国知名主持人 “林克莱特” 一天访问一名小朋友，问他说： 你长大
21、後想要当甚么呀？小朋友天真的回答：嗯我要当飞机的驾驶员！林克莱特接著问：如果有一天，你的飞机飞到太平洋上空所有引擎都 熄火了，你会怎么办？小朋友想了 想 我会先告诉坐在飞机上的人绑好安全带，然後我挂上我的降落伞跳出去。当在现场的观众笑的东倒西歪时，林克莱特继续著注视这孩子，想看他是不是自作聪明的家伙。没想到，接著孩子的两行热泪夺眶而出，这才使的林克莱特发觉这孩子的悲悯之情远非笔墨所能形容。於是林克莱特问他说：为甚么要这么做？小孩的答案透露出一个孩子真挚的想法：我要去拿燃料，我还要回来！我还要回来！。,你听到别人说话时你真的听懂他说的意思吗？你懂吗？如果不懂，就请听别人说完吧，这就是听的艺术 1
22、. 听话不要听一半。 2. 还有，不要把自己的意思，投射到别人所说的话上头。,(5) 散步的启示,上帝给我一个任务，叫我牵一只蜗牛去散步。我不能走得太快，蜗牛已经尽力爬，每次总是挪那 一点点。我催它，我唬 它，我责备它，蜗牛用抱歉的眼光看著我，彷佛说：人家已经尽了全力！我拉它，我扯，我甚至想踢它，蜗牛受了伤，它流著汗，喘著气，往 前爬真奇怪，为什 上帝叫我牵一只蜗牛去散步？上帝啊！为什么？天上一片安静。唉！也许上帝去了抓蜗牛！好吧！松手吧！反正上帝不管了，我还管什么？任蜗牛往前爬，我在後面生闷气。咦？我闻到花香，原来这边有个花园。我感到微风吹来， 原来夜里的风这 温柔。慢著！我听到鸟声，我听到
23、虫鸣，我看到满天的星斗多亮丽。咦？以前怎么没有这些体会？,我忽然想起来，莫非是我弄错了！原来上帝叫蜗牛牵我去散步。你找到你的蜗牛了吗？偶尔出去散散步吧！,(6) 你真的可以很自在,米兰昆德拉有一本书叫生活在他方，我对这五个字有很好的联想，我的生活总是在远方，都在想：如果明天我有钱，我就可以。,但是 如果你现在赚少钱不快乐，就算你有再多的钱，我保证你也不会快乐； 如果你一个人的时候不会自得其乐，即使嫁了人，娶了老婆，别人跟你一起一样不快乐； 如果现在不懂得享受生活，未来也不会享受生活。,有人问什么叫做自由，所谓的自由就是： 你想要拒绝一个人的约会， 已经不需要任何理由，你有权力过自己要过的生活，
24、有权力去自己要去的地方。,其实生活很简单。,男人跟女人都很喜欢在自己的人生设一个deadline，比如说： 我25岁一定要结婚， 26岁一定生孩子， 30岁时一定要一男一女， 31岁的时候一定要有房子， 所以很多决定就很草率。,如果刚开始你找的那个人就不对，往後再怎么努力都不对； 有时候，我们常常会觉得婚结了，所有问题就没了， 那如果结了婚还有问题，就赶快把小孩生一生， 其实你的问题在这个阶段没解决，在下个阶段只会变大；,你对未来不用期待太多，期待太多老实说挫折感会很深，不如看看你现在做什么事情，会让你觉得很自在，吸收到很多的东西，那个时候你才会觉得人生真的很充实。,另外，一个人如果太努力在活给别人看，就会痛苦得不得了， 今天如果你相信自己做得还不错，不在乎别人怎么看你的时候，你真的可以很自在。,