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1、SHAG/021105/SH-PR(2000GB),第五讲：城中村改造 张辉,二零零八年五月,北京大学经济学院,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),1,城中村概念,从土地所有权的角度出发，城中村是指那些位于城市建成区或城乡结合部，被城市建设用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落，表现为相对集中的农村集体用地被成片的城市建设用地所包围。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),2,我国大城市城中村改造任务,例如，1995到2000年五年，天津市市区建成区面积仅增加了27平方公里，而2000到2003年的三年内，天津市市区建成面积就增加了101平方公里，相当于
2、三年内建成了1/3个天津城。 新增101平方公里市区面积基本上都是市郊农村地域，市区新增158万人口基本都是农村人口。1999年天津市（不含市辖县）非农业人口比重为81%，而2003年已经下降到了69%,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),3,城中村特征物质特征,资料来源：现场调查；文献资料；访谈,村内建筑密度和容积率普遍比较高。 村内用地功能十分紊乱，住宅用地、工业用地、商业用地混杂在一起，安全隐患巨大。村内交通不成体系,无消防和急救通道。 村内文化娱乐设施和公共服务设施严重缺乏，环境质量低下。村中垃圾成山，渣土、工程土乱堆乱放严重。一般，村内没有系统的排水系统，以致村中污水
3、到处乱流。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),4,例如，2005年天津西青区西姜井村有各类人口9227人。本村户籍人口1297人;外来租房暂住人口2980人；外来常住人口7410人。总外来人口已经达到本村户籍人口的8倍多。,资料来源：现场调查；文献资料；访谈,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),5,城中村特征社会特征,城中村虽然村中几乎没有任何从事农业活动的村民，但是村落并没有纳入到城市生活中；村集体一般不负担村民的教育、就业、养老金和医疗保险等义务。 村内人口成分十分复杂，治安、卫生等问题十分突出。 村中居民文化程度普遍不高，村中高中或中专以上学历一般在5%
4、以下。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),6,城中村特征经济特征,（1）改革开放以来经过多次大规模国有和公共土地征用，农民赖以生存的土地资源已经十分有限； （2）城中村一般虽是一个自然村，不过一般没有什么农业活动，支撑整个村子经济发展的主要是第二和第三产业； （3）厂房和房屋租赁在村经济中占有相当大的比重。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),7,城中村特征精神特征,出租屋经济的繁荣使得很多村民已经逐渐习惯了不劳而获、游手好闲、无所事事，精神文化活动非常落后，整日靠赌博消耗时间。 村内新村民容易萌生了“二世祖”现象，他们农民不是农民，市民不是市民，只愿坐享其成
5、，不愿创造价值。 村中“二世祖”一旦与村中外来三无人员勾结起来，不但对城中村的未来健康发展构成很大威胁，而且也是城市一个重要的不安定因素。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),8,城中村类型（1）,根据城市与村庄相交接的形态特征城中村可以划分以下六类：全包围型半包围型（相交型）外切型飞地相邻型相离型内切型。,按城中村演变的历史过程可以将城中村划分为以下四个阶段：农村居住聚落阶段；半城中村、城乡接触阶段；城中村、城乡冲突阶段；城中村瓦解、城市化阶段。,从城中村的空间位置、发育程度、与城市用地的关系等因素考虑，城中村可以划分为以下三类：成熟型（成熟的城中村）；成长型（扩展中的城中村
6、）；初生型（形成中的城中村）。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),9,城中村类型（2）,在城市规划中，一般会按照自然村实际拥有的农用土地现状及城市建设发展情况，划分为以下三种情况： A类，几乎没有农用地的城中村，或已经完全被城市所包围的地区； B类，有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村； C类，有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),10,改造城中村发展的必由之路（1）,一、积极作用 第一，城中村吸纳了大量外来人口，减轻了城市安置外来人口的压力。 第二，对村民而言，城中村起到了一定的社会保障职能。
7、第三，城中村的存在可能对某些村民（尤其是年龄较长者）来说也是一种暂时的精神依赖。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),11,改造城中村发展的必由之路（2）,二、负面影响 1对经济的影响 （1）造成了城市土地利用的不经济 （2）降低了周边地产的价值 （3）造成土地利用的盲目被动性 2对社会的影响 （1）混乱的外来人口管理影响了社会治安 （2）村民的社会保障问题增加了社会不稳定因素 （3）“二世祖”等不劳而获思想对市民的精神生活造成负面影响 3对环境的影响,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),12,城中村改造模式分析-重建型,1,2,3,4,5,6,一次性改造,滚动
8、改造,一次性外迁,改造前的城中村,改造后的城中村,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),13,城中村改造模式分析-调整型,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),14,城中村改造模式分析-控制型,控制型改造是指在保留城中村大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造，控制新建建筑，对城中村进行整体外立面的整饰（改善外部景观）和内部的适当梳理。 其主要应用层面为： 地处相对偏远、以原村民自住为主、外来人口少、规模小、与城市矛盾不显著的城中村； 具有历史文化或其他保护价值，因而不宜大规模拆改的城中村； 虽然位于城市中心或重点地区，问题严重且矛盾大，但是条件不具备、难以实施整体改造的城中村，暂做权宜之计。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),15,例：改造项目静态成本收益分析（1）,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),16,例：改造项目静态成本收益分析（2）,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),17,例：改造项目静态成本收益分析（3）,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),18,例：改造项目静态成本收益分析（4）,