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1、金地荔湖城,大盘分析,大盘分析金地荔湖城,项目基本资料与区域分析,北二环,广深高速,广园快速,广惠高速,华南快速干线,新新大道,大盘分析金地荔湖城,整体规划,项目简介 项目规模为3760亩，预计最终规模为4800亩。预计开发周期为6-8年，规划总建筑面积200多万平方米，总规划人口4.5万人。,项目整体 分为A,B,C合计三个地块，被新新公路贯穿。A地块边缘有两个保存比较完整的自然山体，整个地块略有起伏；B地块，在群山环抱之中，地势平坦；C地块山体坡度最为陡峭，临湖面较长，地面覆盖大量的数目和竹林。,核心规划原则 不同分期都要根据他们独特的地理，地形和高尔夫球场的关系等进行建设，不仅要相应独立
2、存在，而且又能形成彼此联系的完整社区，做到分期利用的合理性。,新 新 公 路,主要体现,规划价值：充分保护基地原有资源，在社区建立环形路和商业中心,环境价值：尊重环境与地域，在原有地貌上进行修复，提升,配套价值：完善的生活配套以及文化场所,建筑价值：低密度，环保，美学建筑,4,4,大盘分析金地荔湖城,别墅占总货量的13.38%，独立别墅以265-380平方米为主。,一期户型比例,5,5,大盘分析金地荔湖城,推货时间轴,公建配套,2007.3,组团 价格元/,15度洋房 4000,2007.5,2007.9,2008.1,100坊之后湾 6500,100坊之湾岸 独栋：17000,青苔竖别墅 5
3、000,2008.8,荔湖城壹号 4600,2009.2,湖山墅野 联排6000 类别墅5200,2009.5,荔湖城壹号 楼王5800,2009.10,Golf景湾 5300,2010.8,观湖洋房 5900,联排：10000,2007年8月 华润万家进驻,2008年11月 工商银行入驻,2007年11月 13条公交线路 在荔湖城开通,广外与荔湖城 签约合作,各个组团推出时间及价格,6,6,大盘分析金地荔湖城,推货时间轴,2007.3,组团 价格元/,15度洋房 4000,2007.5,2007.9,2008.1,100坊之后湾 6500,100坊之湾岸 独栋：17000,青苔竖别墅 500
4、0,2008.8,荔湖城壹号 4600,2009.2,湖山墅野 联排6000 类别墅5200,2009.5,荔湖城壹号 楼王5800,2009.10,Golf景湾 5300,2010.8,观湖洋房 5900,联排：10000,营销策略,最先通过低价 推出洋房占领市场,之后推出100坊系列 别墅打造项目高端形象,洋房与别墅交替推出，以便积累不同类型的客户，达到快速销售的目的,本项目存在的问题 1.项目卖点不明显，性价比低，低端市场被凤凰城和恒大山水城所取代，高端市场被御溪谷超越 2.配套非常不完善 3.入住率低，居住气氛较差,7,7,大盘分析金地荔湖城,洋房系列,别墅系列,客户群体,科学城，开发
5、区企业的中层管理者 以及广州天河区等企业的白领为主,科学城，知识城的企业高层， 增城广州企业主，私营老板以及部分 东莞深圳的投资客,客户群体分析,各类型客户置业目的,大盘分析恒大山水城,区位分析不到位,增城中新板块恒大山水城,规划设计及卖点,整个项目分布为洋房包围别墅。共分三期开发，一期主推别墅、部分洋房 ；二、三期为洋房组团。 一期别墅多为独栋，以临湖景观为卖点；洋房呈坡度上延，背山望水；酒店也处于一期组团内。一期产品从环境、位置都为整个项目最佳，能充分利用资源优势，实现价值最大化，从而拉升项目地位及产品价格。 二、三期洋房临近马路，环境略次于一期。而从景观而言，山水景相融，并且在一期产品的
6、优势下，二、三期洋房价格不因位置受太大影响。 项目建筑与园林采用欧式宫廷风格，加上地块的自然环境，项目的景观优势非常突显。,区域市场分析增城市,。,卖点分析不到位.究竟有何卖点?,增城中新板块恒大山水城,产品组合及特征,区域市场分析增城市,区域市场分析增城市,产品组合是什么时候的?可否有持续的变化,看其推货策略?,建筑风格：欧式风格建筑立面，红瓦坡顶，米黄主色调温暖耐旧，欧式元素如弧形线条，罗马柱明显,欧式风格建筑立面,欧式大众口味比较取巧，使用大面积涂料，整体档次感稍欠，但有利于成本控制。,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,图片展示效果不
7、理想,园林风格：新古典主义风格园林，以社区中央中轴湖景作为主线，构建组团式园林,新古典主义风格园林,营造少数亮点区域，如：湖边木栈道、入口30米高的大树等增加客户对项目的记忆，促进口碑传播,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,图片展示要与文字对应,区域市场分析增城市,增城中新板块恒大山水城,表现形式统一按照凤凰城,萝岗新城板块,广园东板块,恒大山水城洋房客户,客户特征：,恒大山水城洋房以天河的白领以及新塘周边的企业单位中层员工为主。项目的高性价比也吸引了部分城区的投资客户。,务实、经济,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,增城中新板块恒大山水城,整体定位：集酒店、休闲、健身为一
8、体超大型原生态山林、湖泊、别墅社区,集酒店、休闲、健身为一体的超大型原生态山林、湖泊、别墅社区，配建了五星级豪华酒店、运动中心、饮食中心、华润万家、商业街等设施。,宣传手法：报广 广州日报、南方都市报、新快报、羊城晚报 主广告语：广州东原生山湖别墅城 广告主题： 全新3期隆重开盘。 首付9万拥广州东最美二房。 诉求点：产品、价格、环境,媒体推广,促销优惠措施及效果,首付低至9万起，够洋房可享87折。 2010年9月三期开盘，出付款折扣外，还可89折。 东郦湖6月15日盛大开盘，开盘有85折。 五一期间购房享85折。 效果：成交量情况理想，由于本项目定价不高，并且折扣优惠都比较低，在9折以下，折
9、扣起到吸引作用。,区域市场分析增城市,增城中新板块恒大山水城,区域市场分析增城市,最好有各期的定位和推广统计,看走势,恒大山水城畅销原因分析,项目开发初期，周边环境荒凉，配套落后，恒大坚守了好几年，才有了今天辉煌的成果； 因为区域基础较差，所以恒大一直都是实施低价策略，采用以价格为主导、高针对性、“开盘必特价”的综合营销手段，来占领市场。 高性价比、低总价 明星活动的哄动效应 强制阅读式的硬推广 强大运力保证人流始终鼎盛 开盘后折扣递减的压迫销售 引进超市,开通巴士完善配套 后续持续性强销 “爆破式”开盘：恒大在全国的12个核心城市集中推出18个楼盘,区域市场分析增城市,增城中新板块恒大山水城
10、,科学城板块保利林语山庄,区域市场分析萝岗区,增加区位分析,科学城板块保利林语山庄,规划设计及卖点,项目总规划图,项目规划以别墅为主，以洋房包围别墅分布。地形为坡地，别墅产品按地形高低错层分布，加上中心水系两边分布，总体景观错落有致，环境优美。项目临近马路位置建有28层高的洋房，较好隔离外界噪音与环境影响，提升项目内部产品价值。 项目采用欧式建筑风格，加上占53%的绿化率，项目的生态环境及景观欣赏成为主要卖点。,区域市场分析萝岗区,科学城板块保利林语山庄,产品组合及特征,区域市场分析萝岗区,户型没有比例,科学城板块保利林语山庄,整体定位：以别墅为主的高档盘,宣传手法：报广 广州日报、南方都市报
11、、羊城晚报 广告主题： 一溪，一墅。 人与山的联姻，一山一世。 一城山色，全城共赏。 诉求点：环境，舒适。,媒体推广,促销优惠措施及效果,“观山月”组团2009年4月开盘，VIP可享98折。 2008年10月周末将推出最后15套一口价单位。 “一山一世”组团2009年6月开盘，VIP可享96折。 效果：成交理想。,区域市场分析萝岗区,各期推广情况,科学城板块保利林语山庄,价格趋势：,区域市场分析萝岗区,科学城板块保利林语山庄,客户群分类特征：,成交客户区域分析：来自天河区客为项目主力购买客户，其次为开发区、黄铺等客户购买。,区域市场分析萝岗区,科学城板块保利林语山庄,成交客户年龄分布：洋房单位
12、，以年轻人购买为主，年龄在20-30之间。同时由于本项目有别墅、公寓多种产品类型，成交客户的年龄跨度较大，年青和中老年都有；购买别墅产品客户年龄多在35岁以上拥有生活阅历的成功人士，以上数据可见，市场分析中对客户定位吻合。,客户群分类特征：,成交客户职业类型分析：项目的客户中以经商及私企工作者居多，政府官员也占有相当比例。,区域市场分析萝岗区,勤天智品上城,项目基本资料与区域分析,勤天智品上城位于广州市萝岗区九龙镇广汕公路北侧； 距广州市天河区约20-30分钟车程；,在图上标注与各主要区域的联系,勤天智品上城,规划设计及卖点,项目外立面以中式简约为基调，强调中国文化和现代建筑的融和，充分体现中
13、式建筑艺术的内含，建筑风格独树一帜。 规划有联排别墅和小高层洋房： 别墅面积175230平方米； 洋房面积45130平方米，其中包括90100平方米的实用型三房，75平方米的经济型两房，还有130平方米的舒适型三房。 首期首先推出联排别墅产品70多套，预计洋房产品随后推出；,勤天集团看准知识城发展的机遇，在萝岗与天河CBD连接的要道上，倾力打造勤天智品上城，该项目的建成，有可能成为萝岗区中新知识城的一道亮丽风景线之一。,勤天智品上城,别墅户型分析,别墅1号户型 户型：四层3室2厅 建筑面积: 177.00,首层和二层主要是起居空间，包括客饭厅、厨房等功能空间； 三四层主要是活动区和卧室； 别墅
14、采用客厅中空设计，配有超大花园、内庭院、视野开阔的阳台，可以把景色优美的园林环境一览无遗；,项目首推的别墅有4种户型， 面积为175230平方米，而主推这款面积近200的四层别墅单位。,勤天智品上城,洋房户型分析,洋房户型 户型：3室2厅2卫1厨 建筑面积: 132.00,带入户花园，采用双阳台设计，客厅通风采光良好； 单位的三个房间格局方正，均带有飘窗设计；,项目洋房面积范围在45130之间，其中包括90100的实用型三房，75的经济型两房，还有130的舒适型三房。 而主推单位为这款面积132的三房单位。,大盘分析侨建御溪谷,项目基本资料与区域分析,29,29,区域来源 主要为中新镇本地人、
15、广州市区（主要为天河越秀等区域）、广州东部（开发 区、科学城）客户为主、同时有及量东莞深圳等其他区域客户 职 业 私营企业主 经商人士 企业高级管理者,个案分析侨建御溪谷,侨建御溪谷客户结构,30,30,个案分析侨建御溪谷,一期户型比例,户型双拼别墅,1、别墅设置双车位，前后花园； 2、入门的玄关处中空设计，但客厅未设置中空，不够人性化；,31,31,大盘分析金地荔湖城,推货时间轴,公建配套,2009.6,组团 价格元/,2010.1,2010.4,2010.5,2010.7,2010.10,楼盘推出时间及价格,一期272套 11600 下十万定金送十万,一期272套 15000 9.5折 下十万定金送20万,一期272套 15000 9.5折,一期全部 15000 9.5折,一期全部 15000 9.5折,加推30套 游艇别墅 15000 9.5折,全面启动二期 38万平米工程 及配套商业建设,小区君利大酒店开业 风情会所开业,营销活动,侨建御溪谷之夜 2010年答谢晚会,邀请全国主流媒体观礼 御溪谷楼王揭幕,