1、中国上海外滩源项目简案中国上海越来越体现出其世界大都市的风貌，历史与现代的联结，如果以一个项目来充分呈现，这个项目，那一定就是本案中国上海外滩源综合开发建设项目。一、项目的发起：2010 年上海世博会，将使上海整体面向世界，“城市让生活更美好”是主题。作为美好城市生活的缩影，2003 年，上海市集国内外智囊的思想结晶，提出了建设外滩源项目。一经提出，立即吸引了全国、全球的眼球。2005 年，项目正式官方立项。同年，组建项目公司洛克菲勒集团上海外滩源综合开发有限公司。2006 年，市政府通过和批准外滩源地区 174 街坊修建性详细规划的审核意见。同年，项目公司取得项目一期土地开发权，区域内历史建
2、筑物业的产权。2007 年，开始按规划开展一期区域内动拆迁工作和历史建筑清空工作。2008 年，基本完成一期动拆迁和保留建筑清空。一期项目建设全部法律手续基本完备。一期项目改建、新建工程，将于第四季度全面开工。1二、项目范围：一期：上海市黄埔区沿黄浦江、苏州河 174 号街坊。东临圆明园路和 33 号公园，北抵南苏州河路，西依虎丘路，南至北京东路，占地 1.68 公顷。二期：东临虎丘路，北抵南苏州河路，西依四川中路，南至北京东路，占地 2.4356 公顷。位置图2三、项目一期规划：1、规划指标项目规划总用地现状建筑面积拆除建筑面积保护保留建筑面积历史建筑加建部分建筑面积新建地上建筑面积建筑密度
3、容积率总建筑面积地上建筑面积办公建筑面积商业建筑面积单位平方米平方米平方米平方米平方米平方米%平方米平方米平方米平方米数量16,88289,78047,72042,06089051,1300.745.57120,48094,08033,42031,710比例100%35%34%其公寓建筑面积平方米14,10015%其中中酒店建筑面积公寓式酒店面积文化建筑面积平方米平方米平方米6,2706,6401,9407%7%2%地下建筑面积计容积率建筑面积平方米平方米26,40094,08032、项目整体规划设计：新建 7 栋高层建筑（在图上分别标注为 1 号、2 号、3 号）；改建和装饰 11 栋优秀保
4、护、历史保留建筑（在图上分别标注各建筑的名称），其中：女青年会大楼、安培洋行、亚洲文会大楼、光4陆大楼、兰心大楼、真光大楼、广学大楼 7 栋为优秀保护建筑。哈密大楼、中实大楼、圆明园公寓、美丰洋行 4 栋为历史保留建筑。四、项目建设主题：黄浦江、苏州河，是上海市中心交相连结的上海母亲河，其对一个国际大都市的意义等同于塞纳河之于巴黎，泰晤士河之于伦敦，以及多瑙河、莱茵河与欧洲大都市的关系。本项目之所以称为外滩源，其位置正处于江河唯一交汇处。历史上上海开埠、21 世纪上海迈入现代化，其间七、八十个世纪，大部分优秀建筑几乎全部集中在外滩两岸。既是源，溯源见史；又是流，推向未来。这便决定了本项目联结历
5、史与现代，瞻向未来，文化、景观、怀旧、时尚的汇集地这一主旋律。按现有规划设计思想（建设中或作适度调整）：1、由文化、亲水景观、怀旧街区、商业娱乐、休闲观光、开放绿地、时尚风貌构成现代国际大都市综合体，顶级商业综合区。2、集中国际时尚设计思想精髓，聚集全球时尚品牌，与其他国际大都市充分进行文化交流，结合不可复制的历史、人文元素，创造性地发挥上海外滩之“源”的独一无二文化特质，成为上海最新的文化地标。五、产业与业态布局：围绕建设主题，在产业与业态的筛选与布局上设定为：1、市中心顶级办公楼；2、极具个性化的商业：超星级酒店、高端餐饮、奢侈品及国际高档消费品品牌旗舰店、贵族型画廊、艺术品古董文物鉴赏竞
6、卖馆堂，世界著名品牌设计中心；3、一部分顶级服务型公寓、私家公寓等。5。六、项目开发周期：一期：2008 年 11 月2011 年 9 月期间，完成 100%新建物业的建设，并完成新建部分 60%的经营开业，与全市、全国、全球游人共享。完成保留建筑精雕细琢改建约 70%工作，其中约 70%开业经营。七、项目资源的扩大1、项目公司申请增加 18,000 平方米的新增建筑面积指标，已得到批准。出让金按照 6,000 元/平方米计算，需要支付 1.08 亿元出让金。2、将比邻该项目地块的中山东一路 33 号地块（占地面积约 2.7万平方米）纳入项目公司的要求已得到市有关部门同意，正在办理有关手续。规
7、划在中山东一路 33 号地块规划新建建筑为地下 4 层，总建筑面积约 10 万平方米（地下第 1 层和第 2 层为商场，合计 5 万平方米；地下第 3 层和第 4 层为车库，合计 5 万平方米；以规划方案报有关部门批准为准）地下第 1 层和第 2 层的 5 万平方米建筑面积，可支付出让金及市政配套费后取得产证。按照 6,000 元/平方米，5 万平方米计算，出让金为 3 亿元。3、经过项目资源的扩大，项目的建筑面积增加至 21.208 万平方米，其中：（1）优秀保护、历史保留建筑面积 4.206 万平方米；（2）新建建筑面积 7.002 万平方米；（3）地下商业面积 5 万平方米；61、3、（
8、4）地下停车库面积 5 万平方米。上述拥有产证的建筑面积为 16.208 万平方米。八、外滩源控股公司对项目的投资与预期收益外滩源控股公司对项目的投资：外滩源控股公司通过收购项目公司的控股股东（喜劲发展有限公司，占项目公司总股本 90.96%）的 100%股权方式，对一期项目进行投资。收购股权的价格为人民币 51 亿元。取得项目公司的权益为 90.96%。2、项目公司对资源扩大的投资：支付增加 18,000 平方米的新增建筑面积出让金、配套费约 1.148亿元；支付中山东一路 33 号地块出让金、配套费约 3.19 亿元；上述股权的收购价 51 亿元中，9.4 万平方米建筑面积的土地出让金、动
9、拆迁、保留物业清空、市政配套费等均已付清。外滩源控股公司取得的权益及成本（1）外滩源控股公司拥有项目公司 90.96%的权益。（2）外滩源控股公司的楼面地价：由于外滩源控股公司溢价收购股权，投资额为 51 亿元人民币，连同项目公司将支付的上述二笔出让金、配套费人民币 4.338 亿元的 90.96%即 3.946 亿元，总计 54.946亿元人民币。相应获得产权证的面积 14.743 万平方米，合每平方米楼面地价为 3.727 万元。4、项目总成本与预期收益框算7（1）总成本框算：单位：万元类别面积11 栋优秀保护、历史保留建筑4.206 万7 栋新建楼宇9.642 万33 号地块地下 4 层
10、建筑10 万土地成本业态分类分类面积顶级商业2 万文化艺术国际拍卖2.206 万酒店1.102 万写字楼3.3 万临江空中别墅1.4 万酒店式公寓1.2 万地下车库（无产证）2.64 万B1、B2 商场（有产证）5 万B3、B4 车库（无产证）5 万面积合计楼面地价合计23.848 万（其中：有产证为 16.208 万，无产证为 7.64 万）3.41 4553,380建安外墙维护单价小计0.625,236成本建安单价小计/1.391,0261.260,0001.260,000合计236,262装修成本单价小计1.458,8841.284,0240.420,000合计总成本162,908952
11、5508A、B、说明：建安、装修成本在 2007 年标准基础上，每平方米增加 50%成本计算。税、费、设计、管理费、营销费、不可预计费未列入成本计算。C、资金成本未计入成本。（2）租金收入框算：单位：万元类别面积11 栋优秀保护、历史保留建筑4.206 万7 栋新建楼宇9.642 万33 号地块地下 4 层建筑10 万出租收益业态分类分类面积租 .天金 .年年租金顶级商业2 万50 元18,250 元36,500文化艺术国际拍卖2.206 万50 元18,250 元40,260酒店1.102 万15 元5,475 元6,033写字楼3.3 万20 元7,300 元24,090临江空中别墅1.
12、4 万26 元9,490 元13,286酒店式公寓1.2 万18 元6,570 元7,884地下车库（无产证）2.64 万3元1,095 元2,891B1、B2 商场（有产证）5 万18 元6,570 元32,850B3、B4 车库（无产证）5 万3元1,095 元5,475合计全部物业年租金收入：169,269说明：A、本框算表，未计入上海市商业、高端住宅地产租售价格约 7-12%的年增长率。B、关于“10 栋优秀保护、历史保留建筑”：10 栋优秀保护、历史保留建筑已列入上海外滩“万国建筑博览会”的保护范围，被视为上海市和国际的历史文9出售收入毛利化遗产，其历史和文化内涵使其成为上海市的稀缺
13、物业。本项目将国际顶级商业、国际奢侈品著名品牌及国际品牌旗舰店布局在该物业内；同时将引进国际文化艺术收藏品及国际著名拍卖行，并配以高端餐饮、会所、娱乐业，使之成为上海顶级商业群落，与“外滩源”这一上海城市新地标型项目相辉映，成为著名高端消费场所。C、关于新建楼宇“临江空中别墅”：在新建的 8 栋高档楼宇最上层，精心设计布局复式住宅，俯瞰黄埔江与苏州河汇流，与周边万国建筑、外滩金融中心同俦；与陆家嘴金融中心隔江相望，与金茂、环球同迎江上日出日落，体现无比尊贵，成为上海市的绝版地段绝版住宅。同时与周边商业的繁杂相隔离，尽显都市中空中庭院别墅的幽静。（3）出售收入框算：单位：万元类别面积11 栋优秀
14、保护、历史保留建筑4.206 万7 栋新建楼宇9.642 万33 号地块地下 4 层建筑10 万业态分类分类面积单价（/）顶级商业2 万30文化艺术国际拍卖2.206 万30酒店1.102 万8.8写字楼3.3 万11.7临江空中别墅1.4 万15.2酒店式公寓1.2 万10.5地下车库（无产证）2.64 万2B1、B2 商场 B3、B4 车库（有产证）（无产证）5 万 5 万8.8 2小计600,000661,80096,976386,100212,800126,00052,800440,000100,000合计2,676,476销售收入 2,676,476 成本 952,550 销售税金(
15、5%)133,824=1,590,10210（4）年投资收益率计算A、年租金收入：169,269 万元B、年税金：169,269 万元 12%=20,312 万元C、年折旧：（553,380+236,262）40+162,908 8=19,741+20,364=40,105（土地成本、建安成本按 40 年折旧，装修成本按 8 年折旧）D、年毛利 =租金收入 -税金 -折旧 =108,852 万元E、总投资 =952,550 万元F、年投资收益率 =110,127 952,550=11.43%（5）项目价值计算A、以出售总收入计算的项目价值 =2,676,476 万元B、按年租金收入及 7%收益率倒推计算的项目价值 =169,269 万元 7%=2,418,128 万元C、按年租金收入及 15 倍市盈率计算的项目价值 =169,269 万元 15=2,539,035 万元上述三种方法计算出的项目价值平均值为 2,544,546 万元。116、5、上海市甲级物业租售价格调查表，作为参考一期项目开发顺利并超过 60%，政府部门同意，将二期项目交给项目公司开发（四至：东临虎丘路，北抵南苏州河路，12西倚四川中路，南至北京东路为界。总占地面积：24,356 平方米，建筑面积 111,464 平方米）。外滩源控股公司2008 年 7 月 15 日13
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