1、目的：为适应集团公司业务规模的发展，规范对新项目的论而，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。范Bh本办法适用丁集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。职责II、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督：2、集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均仃对本制度提出修改之权力和义务：3、集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本制度：4、本制度解择权归企划部。房地产新项目发展管理制度（试行）一、释义本制度中,除非文意另有所指.下列简称具有如下特定意义：集团公司I布Tl公司I指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司企划部：指集团企划部决策委员会：
2、指万科企业股份有限公司投资决钝委员会fi.指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构二、操作规范第一条新项目发展信息通报i线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度.企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见新项目发展信息通报3表格，第二条项目发展工作小Ia1、小组负币项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅，2、小组成员I人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同粗成，组长由企划部第一负说人担任或娄派，负设领导具体工作，3、原则上,小组一经成立.小组成员不得随意变动,不同项目小组成员可以不同.4、小批对“决策委员会”负责。一城公司与合作方（土地方签约后，小加自行解散，5、工
3、作内容和流程：（1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交成立项目发展工作小组的申请和项目资料。（2）企划都根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会-决策委员会”主任或集团主管领导。（3）决定成立小祖后,企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小ill.由长制定具体工作时间，（4）小山成立一周内（视项目紧迫性可适当延长，完成实地调伐和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过，向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报.同时投送一线公司和集团办公室.财务部、企划部、法律室部门第一负货人，（
4、5） 一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作,并及时通报小组.（6） 一线公司应于听证会召开两周前向小组报送项目可行性报告初稿或万科企业股份有限公司上会项目概况K具体格式参见上会项目概况3表格。（7）小组完成实地彻查和评估工作后,一线公司方可提交召开项目听证会申请（8） 一线公司应提的一周向小组报送CH开项目听证会申请和项目可行性报告九（9小祖根据项目可行性报告和项目进展情况，评估是否召开项目听证会.召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批.并自收到召开项目听证会申请2个工作日内向一线公司回复意见.意见应包括会议召开的时间、地点.方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。
5、10）决定召开项目听证会,小组应向“抉策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和项目可行性报告h小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负布人，（II）项日通过论证后，一战公司对各评委意见应予以高度地觇并跟进相关工作，井及时通报小组，小组维续跟踪项目进展情况，直至正式签约.（12）小粗对正式签约合I可文本负有审核而任，财合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司给予合理解择,同时评估是否签约，投送各评委.第三条论证报告进入新城市开发,在完成实地考察和调研工作后.必须编写城市发展和住宅市场陶研报告及项目立项，必须编写项目可行性报告，具体内容可参照Oj科
6、企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引h第四条91目听证会I.除本制度第八条规定外.集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证.2、会务如织：集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布衣决结果,3、会议主持人：“决策委员会”指定。4、评委成员：集团决策层Gk事长、总羟埋、副总经埋、总监，集团直属二徼公司第一负费人,集团财务部、资金结舞中心、企划部、设计工程部、法律室第一负责人.5、与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员.6、会议形式；现场、远程会议，7、相关工作内容：实际到会评委达到应到会评委三分之：以上，听证会才能召开，
7、2）评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察，具体时间可根据评委实际情况和衢要自行或统一安持。小组负费在听证会3开3个工作日前将项目可行性报告报送各位评委。 4）评委应认立研究分析项目可行性报告和相关资料，在会议召开的形成书面怠见，必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。 5）听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见,并在听证会会上陈述。会议召开时，项目所在公司可摘要介绍项目可行性报告内容，主要工作是回答评委疑问和意见.评委应认出分析讨论项目的可行性，并于会议结束前填写万科集团新项目投资听证会评审意见表K详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论.企划部应于听证会结束后3个工作日
8、内完成听证会会议纪要，并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人.会议纪要应包含各怦审委员意见和建议，听证会表决结果。8、评委表决：表决形式分三种：（1）同感立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要详细阐述埋由.9、听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项,则该项目通过.当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（2）.以（3）作为最终论证结果.反之则以（2）作为破终论证结果。10、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿拢用、餐费以及会务费用,由浜目所在公司承担.交通往返费用由评委,小组成员所在公司（部门）自行承担.第
9、五条签署合作，向已召开项目听证会并通过,一线公司可与合作方（土地方签署合作意向：若在项目听证会前签署合作意向，儒完成以下工作：1、于签署意向两冏前向企划部报送项目资料。2、小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作：必要时.法律室可介入前期谈判、意向书起草工作.3、小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报”决策委员会“主任和集团主管领导。4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一筏公司方可签詈合作意向.第六条筌号正式协议项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议该利等项目进展情况.必要时.法律室可介入项目谈判和例议起草工作.一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以
10、下工作：1、召开顶日听证会，并通过。2、报送集团革少会，并通过。集团总经理办公室负表起点诚任会议案，3、合同文本与听证会通过条件致：若不一致，小组要造新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决.第七条向合作方（土地方）付款审批程序k支付定金（或说息金）：合作逆向书中关于支付定金（诫诫意佥）有约定条款的，可按招美条款支付。 2）合作意向书中关于支付定金（或诚意金没有约定条款或签耨合作意向书之前支付：金额超过人民币I（N）万元（不含100万元,一线公E必须向小组提出付款申请，付秋申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由,小组在收到付
11、款申请后及时报送集团总经理审批审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任：金额不超过人民币100万元，一战公司需将付款情况报小组备案2、支付他价款：-饯公司在签哲正式协议后.方可按照锭约合同条款支付地价款，第八条简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决得项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序向上.通讯我决工作出小组和企划部共同组织.对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下：（2）新项目位置与原有项目接堪，是帜项目自然延伸,规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和
12、市场情况与反目基本类似.3新项目已3开过听证会.但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的,在听证会之后这咚条件己得到改善和解决的。集团相关管理制度规定的其他情形。三、附则1、本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度,对于通过投标、竞抽、合作参股等方式取得土地的.可另行制定具体管理办法.2、项目发展过程中,出现本制度不适应情形.可视具体情况由集团相关职能部门商议执行.3、本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要道时修改.4、本制度自发布之11起执行.二零零一年三月附件:/.新项母发展信息递报变格2、提交断证会顼甘次去格3、房博产项目可行性报告内容指引附件h新项目发展信息通报说明：I、填写
13、范围：考晦一点介入和发展的项目,从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快Ill中反映：2、上报时间：句JJWH.25H（遇节假H应以离此最近I：作11为上报时间）以电子邮件形式传到集团企划部,在此时间外打栈IJI市Y和-HG也变化及时上IU.项目发展小组fitfi：X1】NeamVanke,com.c:3、遇到下列表格没有涉及但财项目发展钉重大影响的事件发生，可另附报告1侑息通报一起及时上报.4.无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容.填报单位；填报日期;一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范用东南西-It地段与市中心、主要
14、建筑物、商圈等的距离.土地所有权归屈土地使用权归属合作方土地规划用途占地面枳建筑面积其中I住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌,待动拆迁情况.合作方式及条件合作方式土地价格付款条件交地标准其他要求市场周边参照市场、具体楼盘.可能的色价估计。备注馍报单位：填报日期;二、项目蝴状况虹作计划详细内容项11进接触程度说明与土地方接触程度，初步接版、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约，展状况谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生JE大变化，法律手续法律手续办理程度，如：己取御的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点.项目发屣坏境变化竞争对平竞争对手加入或退出，对手提出条件发
15、牛.变化等，以及主要竞争时手在整个城市我大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展。影响的楼盘推出与封盘等.政府政策主要政府政策班布或变动及时项目发展的影响，政府但导卡点开发区域和领域的提出或形成.城市规划城市规划发生中大变动或（即将）实施，名大城市规划诩整.市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通年，以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等.下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是侨级、终止、工作重点、采取的策略、突破点、是否需婆项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等.附件2：万科企业股份有限公司提交听证会项目概况表
16、格表一、宗地概况土地方全林宗J.地I位置M域位置所在区四至东两莅困西北地段及等级现状形皎地地地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民户人涉及单位或生产队个需要迁移的企业或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地域近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数SO小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它侬行邮局文化体育公园运动场馆图书仲游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、经济技术指标标我项目r依据面积（公顷）比例现状用地性质小m用居住用地住宅用地公建用地_巴内呼Il泄公共绿退道路绿化祸
17、市政用地一道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经昔性公建公建J目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经甘性公建项目I234N非经营性公建项目I23IN综人容积率媒合容枳率住宅容枳率其它指标建策用盖率嫌化率控高备注表三、合作条件合作方式（主要包括获得项目或土地的方式、土地期开发工作、融I调裳、市政公建配套的要求等主Jf内0蜥批文、权证名称审批机关备注计划立项批准文件规划用地批准文件征地批文及其附图方案设计批准文件建设用地批准文件其他政府文件作要求（成本构成、楼面地饰）项目所在地政府税费标准表四、投资收益预测项目投资收益测用
18、地面枳（万平方米）建筑面积（万平方米）合计住宅多层住宅高层住宅公建经营性非经甘性成本预测项目总金额（万元）单价（元/平方米一直接成本小计1土地获得价款2开发前期准备粉3主体建筑工程也4主体安袋工程费5红线内市政工程费6环境及配套设施的7开发间接费其中：营销费用利息支出二管理由用总计投资收益测算序号项目总金额/万元单价/元m备注1怕令收入2史接成本3销台税金及附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9WH4净利率10总投资回报率Il内部收益率12启动资金13最大资金占用附件3房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团公司房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的褥
19、求越来越强烈,为了规范项目前期操作，提商工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府Hi大政策即将班布等：2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战珞发展等方面的地位.例如，11处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况.3、特殊的政治或文化背景如：危房改造、而新技术区生活住宅配套文化同、政府重点工程等：二、内部因素Ix项日启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年，
20、在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布同，对公司提高市场桁盖率、提开乩牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用：3、从公司未来的利润露求、可持续经营等角度描述立项的意义：第一部分，项目概况一、宗地位置宗地所处城巾、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置.MH：项目在该城市的区位图.标记出宗地区域位置.与标志性市政设施、建筑物（如巾中心商圈、机场等的相对（置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系，二、宗地现状Ix四至能困：2、地势平坦状况，自然标岛，与周边地势比较：3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的淘浆（小峡谷
21、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积：4,地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影喇；5、地下情况，包括管线、地下电缨、ft-S,地上建筑物嵌有班法及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建：6 .土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地:7 .地质情况.包括土地结构、承毂力、地下水位和抗震性要求.附图：平面地形图，标记四系范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟梨、而压线等内容；地下状况图，包
22、括地下管战、暗烝、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）冏边3000米范围内的社区配套k交通状况公交系统情况，包括主要线路、行车区间等： 2）宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决：现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大膨响的工程.附图；交通状况示意图，包括现行和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教Ff顷疑情况。3、医院等级和医疗水平4 .大型购物中心.主要商业和菜市场5 .文化、体育、娱乐设防6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图.具体位置、距离.（一）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周
23、边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写1、治安情况2.空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等5、危险源情况（如高压tU、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6 .周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大里医院、学校、购物中心/超市的建设等.9、其他五、大市政配套都要说明距宗地斯高、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路帕，规划实施的时间,与宗地的关系（影响）。2,供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、笆径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、
24、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等，7 .永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置.距宗地即离、涉及线路成本等.6,气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置，7、供热及牛.活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离,接口位置。附图；说明上述配套设施的管线走向、容M和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况，六、规划控制要点I、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面枳、公建建筑面积，公建的内衣，并区分经营性和非羟营性公建的面枳3、踪令容积率、住宅容积率4.建筑密度Sx控高8 .绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格.根
25、据购买价格计算总地价、楼面地价.八、土地开值潜力初步评估.从地理位置、土地供应、周边环境及配套.市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升Gi潜力做出初步评估.近几年与本窠相格地块的土地价格比较分析。九、立即开发与作为土地储符优缺点分析第二部分I法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一）项日用地现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的他项权力（如抵押权）4,土地的用途5、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容,复印件作为附件并索引）（二）计划手续I、项目是否己势立J2、立项主体是否能够变更3、立项变更条件和时间4,有关立项的政府文件（写
26、明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）三）规划手续1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件写明批号或主要内容，复印件作为附件,并索引）（四）胞手续1、征地批文2、土地使用权出让合同3、拆迁安置补偿4、有关项目地块的政府文件（写明批号或主要内容，处印件作为附件，井索引）（五）项目用地取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序描述2、取得土地使用权Si要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所露条件4、取得土地使川权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解决）（六）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的
27、程序描述和理由2、土地性质变更的政策支持或降阳3、土地性质变更瘠要的工作I（七）政策性风险评估政府资源利用的评估:当地政府对外来投资的态强：当地政府职Ife部门的办,作风；当地政府对该项目的关注程度：地块周边已有开发商项目成败的政府因素： 5）与政府合作关系.政策变更对项目开发的影响：城市规划限制或更改：突发性政最等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断，二、合作方式及风险评估I、合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、梃约能力、注明资本、特殊背景等.2、合作方式：合作方式描述例如：一次性买断土地
28、建后分房（面枳）、建后分销用收入、铤后分利润、共同设立公司等。选择合作方式的主要原因3、主要合作条件双方的主要权利义务描述,包括但不限于：报批报建手续办理拆迁安皿补偿付款内容和条件交地标准除直接从政府出让土地外.都要明确对方一定能峪提供正规税务发票.对分房、分收入要明确合作方是否有承担苜业税的义务.4、合作风险评估：通过其他相关柒道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或IE在洽谈的公司：土地使用年限：土地权属有无瑕般.抵押或其他的法律纠纷：土地方的信用：付款进度及与土地出让（气让、合作开发土地手续的配合：其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规，三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作
29、性、合法性，风险的可控性进行评价,如；斯约合同中明显对我方不利的条款及其考虑：部分或全都条款存在的不确定性因素的控制：不利、不确定条款可能iff受的损失和对开发进度的影响等.第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场筒述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化2,区域住宅市场各项指标成长状况（近35年 开工衣/蝮Jlfit 俏售SV供需比 平均将价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展电势区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2,各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征3、区城
30、内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中-些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应fit和产品类型5,分析：本案在区城市场内的机会点和或胁点6,结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问施三、区域市场目标客层研究和市场定位I、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范用建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2,本窠目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、确定目标客户4、市场定位
31、四、整体市场对本案有理大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。Jix产品定位及建议户里类型、面积标准、不同类型产品的比例.第四部分I规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析I、既定容枳率、建筑密度和能套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小岛,层、岛层不同比例分配的假设情况,进行最基本的建筑排列（不同假设情况下,对应的建设冏期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现2、容积率、面枳分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司被理想的数据和班干本数据设计的面枳分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现.3.有强烈个
32、性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附著物、暗架等）对规划设计的影响程度及时应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）.4、周边自然环境和人文环境时规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因索等对产肽规划设计和环境保护的影响及蟀决方法.5.市政配套设施对规划设计的影响.如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）.供水、排水、通讯（有线电水、电话、网络）、永久性用电和临时随工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有美、商业设施（大型购物中心）、教
33、育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设脩对自身配套建设规模和面枳作出判断.二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题.2.技术概念：计划采用的重要新技术及其与现划设计的关系.3、可持续发展柢念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差界性的考虑。第五部分：工程及销售计划一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作I。二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率.（按季列示）三、销售计划：各期销售时间、价格、面积.预计料件各期的市场占有率俏件计划实现的可行性分析，（按季列示）第六部分I投资
34、收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，的建筑面枳,住宅和非住宅面枳，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选和时，娈将不同测算假设下的成本测獴，分别列示。）Jffl目投资宿额（万元）(11B,)土地获得价款开发前期准莅费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施黄开发间接的开加带H管理费用销售费用财务费用项目总投资二、税务分析I.营业税及附加2、所得税3、土地增值土上述税种的范本税率，能鲂享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，Ti享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠
35、与国家政应是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么.三、经济效益分析1、经济效糕分析的假设条件，如：是否享受政府各种税由的战免等2、攻口利润率、投资回报率及主要经济指标.参照以下去格：经济指标单位数值（11三,）.班目总金Sl（万元）俏售收入直接成本总投资税前利润税后利河内部收益率销件净利率总投资回报率精华毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数3.项目开发各期的利润体现经济指标2001年20X年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（11j）单位利润（元/m3利润（万元）4、敏感性分析，参照以下内容及我格,可根据实际情况增减变动比率.成本变动各项羟济指标的变
36、化,假设成本标上升（下降）一定金额或上升下降）一定百分比来比较,如:经济指标预测成本X90%预测成本预测成本X110%预测成本X120%总投资税前利润税后净利内部收益率销总净利率保本售价2）伤价变动各项腔济指标的变化,假i殳竹价每上升下降一定金额或上升（下降一定百分比来比较，如：经济指标预测售价X90%预测售价预测售价X110%预测售价X120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率容枳率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销总净利率5、盈亏平衡点分析1)保木包价：即销传净收入等于投资额，计算公式为S=C(1F)2)
37、保本销自率：假设项目全部建成，己销售面枳所获净利等于未售而枳的成本.则计算公式如下：R=C(l-Tl)*(l-T2)*S+C*T2l式中：C：表示单位投资额(即财务部所印发M经济测算表中成本估算表的单位投资额,含宜接建造成本、期间费用)R：表示保本销售率s：友示m位售价Tu我示营业税率T2:表示所得税率四、项目资金预测I.资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资金回款计划：各期销的回款计划。3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均领第七部
38、分：管理资源配量一、机构设询：是否需要成立独立法人公司（项目公司）：主要部门设置，二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（理点是专业经埋）.三、人力资源跳门及解决：现有人员能否满足霜要.缺口人员的解决途径（圜动、招聘、培训等）.第八部分I综合分析与建议一、优势：从品牌、设计.启动速度、产品品粉和特性、市场竞争、营怕、合作方式大市政配食、生活配套、是否符合万科一货发展思路等方面论述，二、劣势：从品牌、设计、后动速度、产品品榜和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配建、生活配套、是否符合万科贯发展思路等方面论述，三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立肽牌形象、地区性优
39、患政策、城市发屣规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述.四、结论和建议第九部分I竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容（一）主要指标测算1、预测直接建造成本（不包括地价）、竹价2、投资收益分析（参考以下格式）：经济指标A+M2M+nM楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率销仰净利率注：A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价：M代表每次举牌增加的最小单位价恪,或者是设定的独感性（或重要性）变化值,例如100万元.变化值不宜过大。3、根据需要，可增加如下测算：值售净利率完全成本量离楼面地价量高总地价RlR2R3注：R代衣可接受的销作净利率：销售净利率还可以换成
40、其他主要分析指标，如内部收靛率等，（二）宽争对手分析I、主要背块.控股股东情况2、总资产、净资产、净利润（每股利润3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况5、近期或未来的发展故略6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手余地的气势，是否志在必得.（三）制定策略1、分析盈亏平衡点,即保本俏售时的地价.2、的占净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销件净利率时的地价.也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定报高竞价和投标价。3、把握以激弱优势取得土地使用权（开发权）的原则，（三）资金筹措短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资，是
41、否与有关金融机构达成届时一定提供融资极务的协议.第十部分，在新城市开发需要补充的内容一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况k近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面枳、浚工面枳、梢田面积、销仰额。2、境世描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均竹价、个人信贷额度占销仰额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域察4、各行政区市场比较：或值描述：土地批租量、开工量、竣工附、销件盘、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。各区Ini品住宅分布特征：供应心、销竹崎变化和发屣将势等。5、当地城市近、中期规划发屣方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与攻目开发和居民住宅密切相关方面.6、主要发展商情况：发展商实
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