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1、北海大型国际老年园区可行性研究报告第一部分 总论一、项目产生背景二、项目建设的必要性及可行性三、建立项目的总体目标、宗旨及目的第二部分 北海市老年产业的市场环境分析一、养老产业的市场前景二、养老产业的重要性三、养老产业的发展障碍四、养老产业的对策第三部分 项目选址一、项目选址条件二、项目选址分析第四部分 项目初步规划与建议一、项目规划二、项目定位三、项目空间布局建议四、项目建筑设计建议五、项目配套建议第五部分 项目投资分析一、项目所在地房地产市场环境分析二、项目投资费用估算三、项目效益评估与影响第六部分 结语第一部分 总论一、项目产生背景中国老龄事业发展基金会倡导并发起了“爱心护理工程”。同时
2、于2006年3月在全国人大十届四次会议上，“爱心护理工程”被正式列入国家国民经济和社会发展第十一发展规划。“爱心护理工程”就是本着“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧”的宗旨，从“关爱今天的老年人，就是关爱明天的自己”的意愿出发，以“政府支持、社会力量兴办、自主经营、自负盈亏”的原则，尽快在全国300个地级以上大中城市建设一批以关爱老年人的“爱心护理院”，包括老年住宅、老年公寓、老年生活服务（活动）中心等集老年人养生、休闲、保健及护理关爱的配套服务设施。有条件的城市地区则建立或者逐步形成功能齐全的老年福利社区，为老年人提供养老居住、休闲生活、养生益智、康体保健、医疗关怀等一站式服务
3、的现代标准生活区域，为老年人创造优良的养老条件和生活环境。2007年9月27日28日，受中国老龄事业发展基金会委托，银晖国际投资（北京）有限公司相关负责人与北海市及当地党委政府领导，根据双方在2006年8月18日签订的合作意向书就建设“北海国际老年园区”项目达成共识。二、项目建设的必要性及可行性（一）项目建设的必要性1、中国老年人口增长加速目前，我国60岁以上的老年人口已经达到了1.44亿，占全国总人口的11%，每年还将以3.3%的速度增长。这个数字占亚洲老年人口的二分之一，占世界老年人口的五分之一，是世界上老年人口最多的国家。另据预测，到2020年，中国60岁以上老年人将达到2.45亿，占人
4、口的17%；老龄化高峰将于2030年左右到来，并将持续20余年。到本世纪中叶达到最高峰，60岁以上的老年人可能达到4亿，占总人口的25%；80岁以上的老龄老人将超过1亿，是现在高龄老人的10倍左右。届时，中国每四个人中就有一个老年人。2、“空巢老人”现象的产生由于我国长期实行计划生育政策，现在的独生子女人数已达6000余万，城市居民的家庭结构成倒宝塔形，四个老人，一对夫妇，一个孩子的“四二一”家庭大量涌现，使赡养老人问题的压力进一步加大。随着经济文化等方面的发展，年轻人结婚成家和出国、异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为普遍，不论城市和农村“空巢老人”（即没有子女同居的老年人独居家庭）越来越多
5、。就全国而言，“空巢老人”在城市平均已达到30% ，个别大中城市甚至已超过50%。而全国共有各类老年人福利机构近4万个，床位数仅156万张，平均每千名60岁以上老年人只拥有8.4张，这与我国社会发展总体水平极不适应。3、人口老龄化已成为重大的社会问题人口老龄化是人类社会面临的前所未有的挑战，也是当今世界遇到的重大社会问题之一。我国在不到20年的时间便进入了发达国家近百年才会出现的人口老龄化的严峻状态，并且是在国力较弱的情况下未富先老。老龄人口数量的日益加大，特别是80岁以上的高龄老人还将以较快的速度增长，这对于中国政治、经济、文化等诸方面的可持续发展将产生重大而深远的影响。也对于中国传统的家庭
6、养老方式提出了严峻的挑战，解决中国人口老龄化的实际问题必须需要依靠政府发动社会力量解决，以达到社会和谐进步。（二）项目建设的可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、
7、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。三、建立项目的总体目标、宗旨及目的（一）总体目标实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。“六个老有”是一个互相联系的整体，是解决目前海西人口老龄化的工作目标。“老有所养”是基础，“老有所医”是保障
8、，“老有所教”是保证，“老有所学”是动力，“老有所为”是方向，“老有所乐”既是独有所指，又是一条红线贯穿于“六老”的始终，使得“健康老龄化”的美丽图景最终变成现实，以促进和谐社会的构建。（二）项目宗旨“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧” 国际老年园区的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对北海市、广西乃至全国老龄产业具有积极深远的意义。（三）项目目的1、带动北海市第三产业的发展，为北海创造税收收入，成为新的经济增长点。2、成为北海市的一张“城市名片”，提高北海市在全省乃至全国的知名度。3、减轻国家、北海市财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年
9、人解决实际困难。4、创建相对集中的、适合国情的高档老年大社区，建立以休闲度假养老为基础、大社区服务为依托的服务体系，用老年福利社区化概念实现老年人居家养老、生活照顾、护理关怀等一站式服务功能。5、为全国、港澳台侨胞乃至东南亚地区的老年人提供一个休闲养生、康体娱乐、环境优美、绿色生态的大型疗养基地。6、贯彻党的亲民爱民政策，弘扬敬老风尚，营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围。是构建社会主义和谐社会的重要的内容，是社会文明进步的重要标志。第二部分 北海市老年产业的市场环境分析（一）养老产业的市场前景 近年来，我国老年人生活水平得到了较大的提高。以城市老年人为例，在各方面的共同努力下，企业退休
10、人员基本养老金得到按时足额发放，参加城镇职工基本养老保险的职工超过了1.86亿人，参加基本医疗保险的范围也随之进一步扩大。据1999年的统计，我国离退休人员退休总额达到2068亿元；2005年为4880亿元；预测到2010年将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。目前，我国城市60岁至65岁的老年人口中，退休后重新又进行工作的约占45%，他们不仅继续发挥着“余热”，而且也得到相当数目资金的补助，加大了市场消费的投入。另外，老年人从子女那里也得到了相当部分的赡养费用，用于安排自己的老年生活。据有关方面分析，城市老年人中有42.8%的比例人口拥有个人积蓄和储蓄
11、存款，当前老年市场消费每年达5000亿元左右，且逐年将有所增加。在发达国家，营利性的养老设施起步较早，在发展初期采用了市场化的操作模式，政府又对这一具有一定福利性质的产业提供支持，准入门槛较低，发展已经十分成熟。这些国家根据功能不同将老年设施进行了细化分类。以老龄化问题比较突出的美国为例，美国养老设施的开发和运营是房地产和老年服务的一大产业，在过去的若干年快速发展。主要以个人支付形式入住的辅助生活机构，赡养了需要长期照料的近15%的老人。上万个辅助生活机构，大约80%是营利机构，20%为非营利机构。我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、
12、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。面对人口的日益老龄化，退休老年人日渐增多，需求必然越来越大，开发建设适应老年人需求和消费的高档老年社区，将是很有潜力的“朝阳产业”，势在必行。二、发展养老产业的重要性 养老产业在我国还是个新兴产业，目前不存在城市间的竞争，北海如果能够抓住机遇，高起点、高标准地率先发展，城市经济一定能够迅速地实现新的突破和跨跃。 第一，养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程，但它却实实在在是个朝阳行业。在未来50年内，60岁以上的老年人口还将以3.2%的速度递增，到2015年，老年人口将超过2亿，约占总人口的14%
13、，到2040年，老年人口将达到4亿，占总人口约26%。而在一些大城市中，这个比例将会更高，可能达到每2至3人中就会有一位老人。与此同时，将出现家庭规模小型化，大量老年家庭成为空巢家庭，空巢老人散居在社会的各个角落，缺乏必要的照顾和慰藉，日益成为严重的社会问题。 所以养老产业正是急社会之所需，所针对目标市场的消费群体是全中国的那些富起来的老年人，而且这个市场随着老龄化的进程会越来越大，前景广阔。第二，与国内发达城市互利互惠。这些年，以京、沪、深圳为首的中心城市成为我国经济最活跃的地方，大量人流和资金流的涌入，带来了经济的极度繁荣，但过多的人流也使这些城市难以承载，产生房价高涨、交通拥挤等城市问题
14、，这些问题又制约了经济的发展；另一方面，这些城市又是率先进入老龄化的地区，过多的老龄人口已经成为城市沉重的负担和社会问题。如果北海主动去吸纳这些城市的老龄人口，充当其后院，既有利于其缓解人口压力，平抑房价，又可以减轻其社会负担，促进人口的新陈代谢，所以一定会得到这些城市的欢迎和支持。北海大量吸纳这些城市的移民，必将与其发生人流、信息流、资金流的频繁往来，可以分享其经济高速发展带来的好处。 第三，有利于提升北海形象。一方面，城市建设的宜老化和无障碍化，本身就是一个社会高度文明进步的标志；另一方面，当北海在京、沪、深圳等发达城市进行养老产业的市场推广时，必将持续不断地进行广告投放和城市宣传，会大大
15、提升北海的知名度和展现政府开拓务实的形象，这给北海带来政治和经济上的好处是不言而喻的。 第四，有利于塑造特色文化。北海旅游以海滩度假为主，售卖的应该是休闲，一种时光凝固的感觉，海滩很多地方都有，但是有气质，能让人怀念的海滨城市并不多。发展养老产业需要形成一个闲适、安详的城市氛围，塑造有特色的旅游文化，让北海旅游业步入一个更高的层次。 三、养老产业的发展障碍虽然养老产业潜力巨大，北海也有优势，但它的发展还存在着很多障碍： 第一是乡土观念中国人的乡土观念非常强，老年人一般讲究叶落归根，很少有到了老年反而移民的。当然，随着经济的发展，生活格局的变化，在城市中这种观念已经开始淡化。 第二是大城市居民的
16、自豪感在大城市，尤其是京、沪、深圳等这些极度繁荣的中心城市，居民的自豪感是非常强烈的。无论在市政建设、城市综合服务还是物质文化生活，北海与这些中心城市的差距是全方位的。所以北海人眼里的养老圣地，在他们那里不一定得到了解和认同。 第三是许多生活中的现实问题搬家是件大事，老年人的跨城市迁居更是异常的麻烦。而且人到老年智力和体力衰退，适应能力和自我保护能力都会下降，到一个人生地不熟的地方，会面临很多生活上的现实问题，例如：安全问题，社会交往问题，生活习惯问题，休闲娱乐问题等等，这些都会成为老年人移民的障碍。四、发展养老产业的对策发养老产业，仅仅依靠企业自发行动是远远不够的，它还需要政府的支持同时参与
17、引导： 第一：以京、沪、深圳等发达的一线城市的老年移民作为突破口，实现养老产业高标准起步，完成养老园区硬件、软件的配备和宜老化城市的建设，将养老产业做大做实；第二：利用优越的养老条件更广泛地吸纳各地有经济条件的老年人口，将北海建成中国养老产业的中心，并以庞大的市场为依托，形成老年科学研究和教育中心；第三：利用养老产业的中心地位，开展老年相关产品开发和商贸，形成面向全国和世界特定产品的商贸中心。 将北海养老产业做成全国最好，甚至世界最好的，要让人们一想到养老，就想到北海，让北海成为所有老年人向往的地方。第三部分 项目选址由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考
18、虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。这种从城内向郊区，从喧嚣到宁静，从地段到环境的观念转变，决定了本项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。（一）项目选址条件：1、周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力，依山傍水之处为最佳；2、位于城郊区，交通便捷，方便子女、友人探望；3、场地面积大，以满足开展户外活动的要求；4、园区配套功能完备、专业护理服务周到。（二）拟定选址原因拟定选址位于广西北海市，具体位于滨海公路银滩支线以北、南珠大道以西、江苏路以南、冯家江东侧区域内。1、城市环境资源优势北海地处广西南端，北部湾
19、东北岸，与海南省隔海相望，毗邻东南亚各国，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越，交通十分便捷。北海市是全国首批开放的14个沿海城市之一，是“泛珠江三角洲”区域经济合作中间地带，使中国与东盟自由贸易区的桥头堡。全市总人口为149万人，市区面积957平方公里。北海是一座具有亚热带滨海风光的美丽的花园城市，拥有中国优秀旅游城市的称号，是国家建设部确认的“中国最具人居环境”的城市。它气候温和，阳光充沛，雨量充足，植被丰茂，全年花繁叶绿，四季瓜果飘香，海产资源丰富，生活环境舒适。北海空气的清新可为全国之最，空气中负氧离子含量每立方厘米高达2500-5000个，比内陆城市高出50-100倍，享
20、有“中国最大城市氧吧”的美誉。北海的自然环境得到了很好的保护，水质为国家一级标准，沙白水净的银滩更是被国家列为中国五个最美度假胜地之一。 2、政策优势北海市委市政府非常重视老龄事业的发展，先后多次召开专门联席会议研究部署，市政府与银晖国际投资（北京）有限公司在2006年8月18日签署了兴办高端老年产业项目的合作意向书。目前，已正式将该项目列为市重点项目，并在政策方面给予优惠支持。在这不可复制的优势区位和得天独厚的生态环境中，充分利用北海市政府提供的优惠政策，在海滨城市自然的地形地貌基础上进行综合开发，建设大型国际化绿色生态老年园区，在该处选址是比较适宜的。第四部分 项目初步规划与建议一、项目规
21、划1、园区建设概要项目将建成以绿色生态为主要特色，充分利用冯家江自然的水系和原有的地形地貌进行高水准设计，建设集康体娱乐、养生休闲、医疗保健、度假旅游、疗养居住等多功能于一体国际化高档老年园区。2、项目经济技术指标总占地面积： 3000余亩容积率：1.5总建筑面积： 300万平米总投资预计为：约15亿元人民币。公建配套面积:6万平方米二、项目定位 “广西第一高端老龄产业基地”“泛北部湾地区规模最大的国际老年休闲疗养胜地”“建成全国爱心护理工程的重点示范单位”三、项目空间布局建议（一）空间布局原则1、经济节约、可持续发展的原则。2、以人为本原则、舒适原则、健康原则，人文与自然条件结合的原则，与城
22、市发展规划紧密结合的原则，一切从老年人出发的原则。（二）景观设计原则1、根据本区域的气候环境条件，充分利用本地的自然景观资源，种植一些与本地区的相适应的树木花草；2、种植的树木花草要有利于老年人的健康、疗养，并注意花期搭配。3、将各种树木花草合理布局成行、成片、成景状、成图形，可适当划分成若干有特色的小区，配以喷泉、池塘、假山、小桥、亭台等。良好的景观，可以帮助老年人消除疲劳，消除紧张情绪，调节心理，提高免疫功能，改善睡眠质量，增加食欲，发挥自然因子对人体的保健作用。（三）功能布局划分从功能来说，把整个大社区分为四个区域：疗养区（爱心护理院、）休闲区（老年高尔夫球场和生态景观公园、会展中心）生
23、活区（老年公寓和高档老年住宅）度假区：度假酒店各中心围绕各自为老人服务的重点内容，根据老人的需求不断完善各项配套设施，提高服务质量。 疗养区主要包括医疗、康复、庭园景观绿化和行政管理四部分，（1）医疗是老人健康的守护神，在承担着整个大社区的医疗任务（包括1000位老人的医疗服务任务等），设有疗养科、医技科、体检科、康复科等；（2）康复设有跑步机、按摩椅、健康复体器械等，为老人安排丰富多样的健身活动；（3）庭园景观绿化设有花草树木、园林、喷泉、小品、雕塑、亭台、小桥等，为老年人室外活动提供一个有氧的运动场所。（4）行政管理设有行政办公楼、车库、一切后勤支持系统(供电、供水、供汽、维修等服务部门)
24、。休闲区主要指室内外休闲娱乐。室内休闲娱乐包括乒乓球室、棋牌室、茶室、台球室等；室外休闲娱乐包括老年高尔夫球场、门球、游泳池、健康步道等。生活区主要指爱心护理院、老年公寓和高档老年住宅等。度假区建设星级酒店，实行会员制，供国内外老年人旅游度假疗养。同时，也为老人们的子女们探望、举办各种会议及交流提供便利住宿条件。总的来说，要将疗养区、休闲区、生活区、度假区尽量划分开，原则上生活区、度假区应建筑在疗养区、休闲区以外，但距离要适宜，不应太远。（四）规划布局建议在规划设计上，应从老年公寓的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：1、住宅区和活动区分离，保证
25、生活空间不受干扰；2、建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；3、居住区内路网设置合理，人车分流，减少噪音污染；4、设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；5、处理好设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；6、配置基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；7、设置医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 （五）布局方案集“休闲、度假、疗养、居住”为一体的国际老年大社区 充分利用冯家江自然的水系和原有的地形地貌及老年公寓的功能要求，通过园林绿化景观轴来环绕，将地
26、块各个区域如爱心护理院、高档住宅、休闲活动、医疗康复健身、休闲度假等功能区有机联系起来。同时可在地形较高处，利用其视野开阔的，规划作为休闲娱乐中心区，安排多功能的多层建筑（如会所等），作为整个国际老年大社区的标志性建筑，成为全区的视觉中心。四、项目建筑设计建议（一）单体设计 单体设计以公寓为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间如阳台、露台等，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。（二）建筑立面老年公寓社区的色彩规划所遵循的原则有两个：
27、n一是稳重和谐，但忌过于沉闷；n二是色彩要利于老人辨认。（三）户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在老年公寓的户型设计上也有特别的要求：n（1）保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；n（2）独立的老年公寓应至少设置两个房间，为老年人陪护者提供居住的空间；n（3）考虑到老年人身体机能退化的生理特征，在卧室内可设立独立的卫生间；n（4）所有房间应尽量布置在同一平面上，避免室内的高差，保证老年人行动的安全，如有设置跃层，楼梯踏步的尺寸应严格遵守老年人设计规范的要求。 （5）公共电梯与楼梯设置应充分考虑老年人的生理、心理特征，方便轮椅进出。（四）运输通道设计 运输通
28、道设计时应处理好两个系统，一是专为老年人和社区工作人员进出的，二是物资专用通道。通道设计原则是：适应建筑平面安排，为各建筑群服务；尽量采用最短线路，避免直角迂回；要有一定宽度，并考虑停车交汇。（五）智能化设计以完善的硬件配套服务于老人。以24小时贴心服务，24小时真情关怀的智能化管理，使老人生活更加舒适便利。整个园区智能化系统分为：（1）闭路电视监控系统；（2）背景音乐系统；（3）紧急呼叫系统；（4）对讲系统；（5）安全防范系统；（6）生活信息咨讯系统包括设置电话、宽带和有线电视系统等。社区智能化，使得保障老人安全的同时，及时掌控社区情况，为老人日常生活提供及时反应的保障，如遇有老人摔倒、晕倒
29、、突发病症等情况，护理人员能及时接到监控中心呼叫，及时到位进行救护等。五、国际老年园区配套建议（一）基本建设内容1、“老年公寓”为老年人提供良好的集中养老环境；2、为老年人创造舒适的服务生活条件；3、公建配套设施。（二）项目配套建筑方面1、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中心、爱心护理院等。2、老年教育方面建筑：老年学校、图书阅览室、影视厅、多功能厅等。3、老年康体娱乐方面建筑：老年康体俱乐部、老年高尔夫球场、网球场和游泳池等。4、老年居住方面建筑：高档老年住宅（提供给具备独立生活能力的自理老人居住的生态景观住宅）、老年公寓（提供给生活需要一定照料的老人或现在生活基本尚能自理）。5、
30、其它老年服务建筑：老年会展中心、老年异地度假酒店和公园等。（三）疗养院：1000张床位房间，要保证卧室有良好的通风和光照，一般每室1620平米，设床2张，或1216平米，设床一张，个别可设套间，每室都应设卫生间、壁橱、阳台，总计约500600房间。房间设备情况设备名称作用备注求助门铃当老人有什么意外的时候按响这个铃，相关结对人就会很快赶来，使老人们遇到困难时能得到最快的帮助。安装普通门铃，并将写有“听到铃响，请及时救助”的提醒卡紧急呼救机以便管理服务中心、结对子女人员可以在老人发生意外时及时赶到，送往急救中心。居室以及浴室都安装自助配药服药定时器定时提示或提醒其他设备：生活在线系统、坐式淋浴器
31、、热水器、有线电视、空调、电话、残障扶手、社区服务预约的网络功能、对讲机、自动控制系统等（三）公建配套总建筑面积：7万平米，配套如下：娱乐休闲中心：乒乓球室、棋牌室、茶室、台球室等会所餐饮（食堂）多功能室（会议室）室外运动场：门球场、羽毛球场、健康步道、健康器械、游泳池等图书阅览室康复中心（疗养中心）俱乐部（交友室、歌舞厅、老年学校等，利用广播、电视、网络、函授等多种方式，也可利用集中授课的方式开办老年教育学校，以满足老年人的求知需求。）生态景观公园（充分利用海滨城市的自然风貌和冯家江的优美生态环境，构建独具特色的生态景观公园，供老年人休憩并向游人开放。种植、养花、生态果园、无公害蔬菜等，从事
32、一些简单的手工生产，既消除了寂寞，又减轻了养老负担。）老年会展中心休闲度假酒店商场（老年人专用商品：老龄假发、老龄假牙、怀旧服装和特殊身材服装和日常用品等。）围绕“以人为本，以老人为中心”，全方位为老人提供各项优质服务，完善配套设施，创造休闲、养老的舒适环境。第五部分 项目投资分析一、项目所在地房地产市场环境分析 1、房价呈现出飚升的趋势2007年1至8月，北海市商品房平均价格2487元/平方米，同比增长25%，其中住宅均价为2302元/平米，同比涨幅为60%，与全国以及广西全区的平均水平和其他城市相比，目前北海市商品住房价格仍处在最低水平。 目前北海市商品住宅售价如下：多层住宅均价约2302
33、元/平米，小高层住宅均价约3000元/平米，别墅均价约4000元/平米。2、外地人购房房价飙升的推手 北海市市区人口约50万，人均拥有住房超过40平方米，外地人购房一直被视为北海市房地产业的出路。今年以来，北海人普遍感受到外地人购房的热度。上半年，外地人在北海市购房(含预售)面积约71万平方米，同比增长194%。外地人（东北人、北京人、浙江人、山西人、上海人、福建人等）购房占个人购房总量百分之58%，首次突破五成，同比提高19%。当地购房的外地人中，从数量来说，黑龙江排第一，福建排第二，其中仅黑龙江省七台河市的购房者月份前在交易中心登记就超过200套。 3、未来房价走势分析北海市房地产市场仍然
34、会保持持续稳定的良好发展势头，房地产投资和房地产价格仍然会适度增长但竞争会比较激烈。支撑这一观点的理由有四： -泛北部湾济区战略的深入实施和重大项目落地建设，将会继续拉动房地产的投资增长； -由于市场需求强劲，特别是外地人购房增多，拉动市场价格的上扬； -北海良好的发展环境，将会继续吸引更多的外来投资，市场将会不断扩大； -土地价格的增长，税收政策的调整，物价指数的上涨等因素的影响，房地产价格总体水平稳中有升。近来北海房价的上涨了拉动了土地的价格，目前北海市商用土地的出让价格已经翻了好几倍。2006年，1亩土地的出让价格是20-30万左右，而在2007年，位置好一点的土地出让价格已经涨到了一亩
35、地70多万元。-楼盘量体大量推出，竞争激烈。从2005年至2007年9月楼盘推出的个数呈现出成倍的上升趋势。如2005年仅为8090家，到2006年上升为125家楼盘而到2007年9底已达成100家。二、项目投资费用估算分析1、项目经济技术指标占地面积：3000亩 容积率：1.0 总建筑面积：200万平米总投资额:约￥39亿(含土地成本+配套建设费+建安成本)公建配套面积:7万平方米2、项目配套建设投资计划表（建安成本除外）项目投资计划情况表项目楼层分类情况投入配套情况明细建筑面积预计投入费用备注社区会所1.2万平米(2个)1F餐饮服务中心桌椅、厨具、电器类（空调、冰箱、消毒柜等）、其它约10
36、00平米约700万元附带电梯（2部）营运车辆（3部）、救护车（2部）社区服务中心社区物业管理服务中心、社区智能化预防系统、营运车（小汽车、中巴等）约1000平米约1100万元2F休闲娱乐中心乒乓球室、棋牌室、茶室、台球室等约1000平米约600万元阅览室报刊、杂志、网吧等约1000平米约300万3F俱乐部交友室、歌舞厅、老年学校等约1000平米约300万元多功能室会议室、怀旧电影厅等约1000平米约500万元康复医疗中心（1万平米）/健身中心跑步机、按摩椅、健康复体器械等约2000平米约500万元设置治疗病床、急救室、观察室、药剂等科室，配备完善医疗器械设施设备以及专业的医护人员。/医疗中心常
37、规检查（血压器、治疗仪、输液器等设备）等约8000平米约4000万元度假休闲酒店（1.2万平米）/提供便利住宿和度假配套相关设施约12000平米约1500万元装修标准按1000元/平米老年会展中心/举办大型国际老年会议及展销功能约3000平米约700万元商场（1.8万平米）小超市、食杂店、小百货/约18000平米约400万元爱心护理院（1.7万平米）行政后勤用房行政办公楼，设有办公室、会客室和会议室；供疗养员和职工生活的服务设施；车库；职工宿舍约2000平米约800万元1000张床位、室内装修设施（热水器、有线电视、空调、电话、残障扶手、紧急呼救设备、社区服务预约的网络功能、对讲机、自动控制系
38、统等）约15000平米约2000万元室外休闲娱乐中心室外门球场、羽毛球场、健康步道、喷泉、室外健康器械、水上娱乐设施、网球场、老年高尔夫球场等约5000平米约600万元生态观光公园/园林景观园林绿化、花草、树木、小品、雕塑、亭台、中庭等约10000平米约600万后期投入还有待增加公建配套总建筑面积：7万平米公建配套设施总投资费用: 约人民币￥1.6亿元3、项目投资估算假设条件：1、未来商品房售价为目前市场别墅与小高层的平均均价作为修正及调幅为：2800元/平米【（3000+4000）/2=3500元/平米,加上本项目所在地与距离市区较远,相对偏僻,周边人气不足,还有待开发商的投入,区域因素及个
39、别因素价格修正为85%,目前项目周边楼盘均价大约为1800元/平米,同时考虑到项目分期开发各期均价涨幅因素(各期按30%上涨幅度修正)，因此未来本项目房价约2800元/平米。(3500+1800)/2*80%*(1+30%)=2756元/平米】2、项目公建配套7万平米3、项目总销售额：（200-7）*2800=54.04亿元。4、假设北海房地产市场走势及涨幅平稳。序号指标名称单位成本明细1土地取得总成本费亿元4.331.1地价成本（3000亩）亿元4.21.2每亩地价万元141.3契税（地价3%）万元12602项目建筑成本亿元30.02.1前期费用(土地勘测、规划设计等）(按建筑成本1200元
40、/平米)24 (1200x200万=24亿元)公建配套成本、修路建安成本（桩基、设备）2.2管理费 (土地成本+建安等)*2%万元5666 (4.33+24)X2%=5666万元)2.3销售成本(总收入的1.5%)万元8106(54.04X1.5%=8106万元)2.4税费（营业税、城市建设维护税、教育附加费）(总收入的5.55%亿元3.0(54.01X5.55%=3.0亿元)2.5不可预见费用(土地成本+建安等)*1%万元2833(4.33+24)X1%=2833万元2.6利息费(按2年贷款利息6.57%计,分五期贷款) 贷款资金2亿元亿元1.32(2X2X5X6.57%=1.32元)3项目
41、总成本合计（1+2）亿元34.334缴交土地增值额应加计(土地总成本+建安成本)*20%亿元3.84加计34.33*20%=6.87土地增值额=54.01-34.33-6.87=12.815项目总收入亿元54.016企业缴交所得税(5-3-4)*25%亿元3.967项目纯利润 （5-3-4-6）亿元11.888投资利润率/35%三、经济效益社会效益和环境效益评估（一）经济效益分析1、生产成本估算（1）职工工资 固定职工600人，人年均工资及福利10800元，年工资福利共计648万元。（2）行政办公及电费、材料费等：600万元。（3）折旧费（年折旧为5%计算），100005%=500万元【附：固
42、定资产分别是康复医疗中心+营运车辆+爱心护理院=10000万】（4）维修费（按固定资产原值1%计）100001%=100万元（5）财务费用（银行利息）：假设前期自有资金为5000万元，余10000万元为银行贷款，年利率为6.57%。1000000006.57%=68万元（6）年均总成本：648+600+500+100+68=1916万元2、收入估算（1）医院住宿服务费、伙食费，每人每天20元，床位利用率按70%计，年收入100070%20365天=511万元（2）医疗收入5万元（3）商场商品销售5万元（4）汽车营运收入5万元（5）政府床位补贴：10万元（6）举办老年展销活动：10万元（7）度假
43、酒店收入（150个标准间）：411万元（入住率按50%计算，标准间价格约150元，36515015050%=411万元）。3、年收入：511+5+5+5+10+10+411=957万元4、利润：957-1916= -959万元 以目前市场上养老院投入与产出的行情分析，在北海市投资这样的养老项目，每年将亏损：959万元。（二）社会效益1、为北海市政府直接解决约600人的就业问题，甚至更多的就业机会。2、能为许多病人解除疾病，恢复健康，精力充沛地投入工作，为社会创造更多的财富。3、带动了周围旅游景点的旅游发展。4、成为全国老年公寓产业的示范基地及养老服务机构的行业标杆。（三）环境效益本项目老年公寓
44、产业是专门为老年人所建立的一个集休闲、度假、疗养、娱乐、学习为一体的居住场所，是在被保护的自然生态系统内，以自然景观为主体，结合冯家江与海滨城市的人文、社会景观价值，通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的，使老年人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然、人与社会和谐相处。第六部分 结语 作为全市一个新兴的高端老龄产业，将给全市经济带来新的增长点和亮点。与北海市原有的沿海旅游度假产业形成良性的互动，相得益彰。 因此它是经济发展的一个契机、一次挑战。在中国老龄事业发展基金会的带动下，由银晖国际投资（北京）有限公司牵头，汇集了一大批高级专业技术人员，累积了丰富的规划设计以及建设科技生态建筑
45、的经验，抓住这次机遇，将努力开发既经济又实惠，居家设施配套、社区环境适当、服务功能齐全、环境幽静、结构合理又具有可持续性发展的老年公寓，以此来带动北海市经济的发展，促进老龄产业的可持续发展。目前问题：1、 目前对北海城市定位与城市资源分析欠缺；2、 项目地块本身资源不明显。以上所述，会对投资产生决策影响，建议公司细致研究。目前对北海市房地产市场整体环境分析相对薄弱，缺乏数字依据。2、目前缺乏该区域购房客户群的区域来源、购买能力、购买行为及方式等资料3、北海市对银海区的未来规划目前不是很清楚，因此本项目未来增值潜力无法预估。4、目前该区域周边配套设施情况不太清楚，项目资源的优势只从大环境（北海市）来分析，而无法针对本项目的个别因素进行分析（如地块的地形地貌特征、生活配套等）。5、缺乏目前该区域在售楼盘的资料，无法了解目前市场上有哪些畅销楼盘，其卖点是什么？6、本项目未来售价的支撑点是什么？35