恩施国际名品城可行性报告.doc

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1、打造鄂西打造鄂西“泛地产泛地产”基地基地 开启商务创意元年开启商务创意元年 恩施国际名品城恩施国际名品城 项目可行性报告 执掌名品执掌名品 与世界相望与世界相望 恩施国际名品城投资开发有限公司恩施国际名品城投资开发有限公司 二零一一年六月二零一一年六月 硒都门户 私享世界 资源为本，产业为用二维商务为魂、休闲体验为 表、生态康居为里 目 录 前 言.5 1 项目概况1 1.1 项目名称1 1.2 项目建设性质1 1.3 申报单位1 1.4 项目主体1 1.5 承担单位1 1.6 支持单位1 1.7 项目简介1 1.8 规划依据2 2.项目背景及必要性.1 2.1 项目区域概况1 2.2 项目背

2、景8 2.3 项目实施的必要性11 3.规划方案.1 3.1 项目规划原则1 3.2 项目策划视野3 3.3 策划理论前提3 3.4 项目方略8 3.5 项目实施规划13 3.5.1 项目开发基本思路 .13 3.5.2 项目空间布局 .16 4.市场分析26 4.1 市场研究26 4.1.1 市场环境分析 26 4.1.2 区域市场分析 27 4.1.3 影响市场价值的因素 .33 4.2 恩施州消费、服务、娱乐分析.35 43 市场定位分析36 4.3.1 市场定位需考虑的因素 .36 4.3.2 项目市场定位分析 38 4.3.3 项目群体定位分析 38 4.3.4 项目地域定位分析 3

3、9 4.4 启示.39 5.效益评估40 5.1 经济效益评估40 5.2 社会效益评估.50 5.3 环境效应评估54 6.环境影响分析与保护规划57 6.1 环保概述.57 6.2 项目环境概况60 6.3 环保分析与目标60 6.4 技术经济论证63 7.安全与消防.64 7.1 设计依据64 7.2 设计范围.64 7.3 设计原则.64 7.4 设计方案.65 8. 项目建设与运营管理.67 8.1 建设组织管理.67 8.2 项目实施时序安排68 8.3 项目运营方案70 9. 项目风险规避75 9.1 风险预估综述75 9.2 市场风险75 9.3 经营管理风险.77 9.4 财

4、务风险.77 9.5 风险规避策略78 10.移民安置问题81 10.1 相关法律法规81 10.2 移民范围：82 10.3 移民安置原则82 10.4 移民安置赔偿标准83 10.5 移民安置的必要性84 10.6 途径85 11.结论与建议.88 11.1 结论88 11.2 建议89 1 前前 言言 恩施土家族苗族自治州位于湖北省西南部，山青水秀，空气清新， 森林覆盖率高达 65%，被誉为“天然氧吧”，是适宜人类居住的祖国 “三大后花园”之一；中药材资源丰富，素有“华中药库”之称；生物资源 富集，被称为“鄂西林海”和“天然植物园”；盛产优质白肋烟和烤烟， 被誉为“烟草王国”；魔芋种植历

5、史悠久，是“中国魔芋产业综合实力第 一市”； 盛产以“恩施玉露”茶为主的优质名茶，是全省三个“茶叶大县” 之一；这里蕴藏着迄今为止世界上发现的唯一独立硒矿床，被誉为 “中国硒都”， 富硒绿色产业正在形成。铁矿、黄铁矿、耐火粘土、煤 矸石、石灰岩等矿产种类繁多，极具开发价值。恩施旅游资源富集， 以恩施大峡谷等一批极具特色的景区和以“恩施女儿会”为代表的浓 郁的土家、苗族文化交相辉映，为发展生态文化旅游造就了巨大的发 展空间。 作为地处武陵山区腹地的山区县市，长期以来，恩施因基础薄弱、 交通闭塞、信息制约，资源优势难以转化为经济优势，发展速度缓慢。 “十一五”以来，恩施市紧紧抓住“两路”建设与开通

6、机遇及国家和省 实施一系列支持中、西部地区、民族地区发展的重大政策机遇，创新 发展思路，转变发展方式，奋起直追，尤其是围绕武陵山经济协作区 的整体开发。恩施作为该区的中心城市之一，本地资源整合与产业提 升成为恩施州发展规划的主体部分，也是恩施市实施工业兴市战略 的主战场。 2 近年来，恩施经济开发区立足自然资源丰富、 “两路”全线贯通优 势，以项目建设为中心，狠抓基础设施及配套功能建设、创新招商引 资工作思路，切实优化发展服务环境。 本项目拟定的国际名品城是顺应恩施工业兴市的发展要求，丰 富城市品牌发展内涵，提升区域综合竞争力。以国际商务服务水平为 模板，以建成鄂西最高档商务服务中心为愿景，以

7、企业的服务需求为 导向，旨在为企业间搭建一个交流沟通的自由平台。 该项目的建成不仅可让国内外知名品牌“走”进来，也可让恩施本 土企业“走”出去。同时，该商务服务项目的发展也可带动恩施其他现 代服务行业的的发展，从而增强恩施综合竞争力和辐射带动力，推动 经济在更高层次跃升发展。 在上述设计构思的理念指导下，项目以丰富多样的环境资源和 文化资源为载体，拟规划成“一心两轴连四区”的主题城市综合体。 总之，在恩施工业蓬勃发展的上升期，建成这样一个集休闲居住， 购物娱乐，企业服务为一体的多功能城市综合体是十分必要和可行 的，对于汇聚城市人流、物流、资金流、信息流，提升城市向心力和吸 引力，推动恩施工业化

8、、城市化进程有重大促进作用。 1 1 项目概况 1.1 项目名称 恩施国际名品城 1.2 项目建设性质 城市综合体 1.3 申报单位 恩施国际名品城投资开发有限公司 1.4 项目主体 李时珍医药公司 湖北佳盟投资有限公司 1.5 承担单位 恩施国际名品城投资开发有限公司 1.6 支持单位 恩施市政府 恩施市城市建设局 恩施市经济技术开发区 1.7 项目简介 为推动区域经济发展，整合本地资源，加强地方企业的沟通与 联系，佳盟投资有限公司、李时珍医药公司通力合作，双方发挥各自 2 优势，共同打造鄂西最高档商务服务中心国际名品城。以服务企 业为出发点，以整合区域资源、完善配套设施为手段，集中构建恩施

9、 州的企业服务大平台、城市新兴综合体，最终成为恩施的城市地标、 商贸亮点。 项目选址拟定申报位于恩施城区东北部的金桂大道开发区内， 拟定申报面积约 130 亩，拟规划建筑面积将达到 21 万平方米。经项 目专家组考察，一致认为该区无论从生态效益、社会效益还是经济效 益三方面看，都适合建成集企业服务、休闲居住、购物娱乐为一体， 充分展示企业品牌形象和文化内涵，为企业和人才服务的综合性商 务服务基地。该区充当城市新区的核心区域，包含各种城市功能，有 商务办公、商务服务、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停 车系统，汇聚了鄂西城市的人流、物流、资金流和信息流，促进了企 业间的沟通交流，提升了城

10、市的向心力和吸引力，对城市形象的提升、 城市功能的完善有重要意义。 1.8 规划依据 本规划编制的依据如下： 1.8.1 国家及部委文件 国家及部委文件 1、国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知（国发 200033 号）； 2、国务院西开办关于西部大开发若干政策措施的实施意见 3 （2001.8.28）； 4、国家发改委关于规范专项规划工作的意见（试行）的通知； 5、国家农业部关于进一步推进优势农产品产业带建设意见的通 知（农计发200320 号）; 6、国家农业部定点扶贫地区农业优势特色产业开发规划 （2002.8）； 7、 中华人民共和国城乡规划法（2007.10.28 主席令第七十

11、四号） 8、 武陵山集中连片特困民族地区发展规划（20102020 年）研究 提纲（讨论稿） 1.8.2 湖北省文件 1、 中共湖北省委、湖北省人民政府关于促进农业农村经济发 展的决定（鄂发20032 号）； 2、中共湖北省委、湖北省人民政府关于加快恩施自治州经济和 社会发展的决定（1995.12.8）; 3、省委办公厅、省政府办公厅转发省扶贫办关于加快对恩施自 治州扶持力度的意见的通知（2003.9.22）； 4、湖北省人民政府办公厅转发省计委等部门关于湖北省优势 特色农产品区域布局规划（20032010 年）的通知（鄂政办发2003 80 号）。 5、 湖北省城镇体系规划（2003-202

12、0） 1.8.3 恩施州文件 1、恩施市城市总体规划（20022020） 4 2、 恩施州、市“十五”计划和 2010 年远景发展规划 3、中共恩施州委、恩施州人民政府关于进一步加快发展民营经 济的若干意见（2000.1.23）； 4、中共恩施州委、恩施州人民政府关于进一步加强招商引资工 作的意见（2003.10.18）； 5、 恩施州经济开发区控制性详细规划（2009.6.30） 6、 恩施土家族苗族自治州城镇规划区内个人住宅规划管理实施 细则（201011.15） 1 2.项目背景及必要性 2.1 项目区域概况 恩施土家族苗族自治州位于湖北省西南部，地处湘、鄂、渝三省 交汇处，是我国中西两

13、个经济带的结合部。自治州成立于 1983 年 12 月 1 日，是全国最年轻的少数民族自治州。2001 年与我国西部 12 个 省、市、自治区及吉林延边朝鲜族自治州、湖南湘西土家族苗族自治 州一起被列入国家西部大开发范围。全州辖 6 县 2 市，88 个乡镇及街 道办事处，2554 个村（居）民委员会。国土面积 24061 平方公里，其中 森林面积 984.29 千公顷，耕地面积 377.8 千公顷，森林覆盖率 61.54%。 （见表 1、表 2） 表 1 恩施州行政区划表（单位：个、平方公里） 乡(镇)及街道办事处村(居)民委员会村(居)民小组 县、市合 计 乡镇 办事 处 合计 村委 会

14、居 委 会 合计 村民 小组 居民 小组 国土 面积 全 州8846375255424629223455 2288 6 56924061 恩施市16103322218834167414941803972 利川市146625875751261466092544603 建始县1055369362736123587252666 巴东县122105034901340223929933354 宣恩县963285280527152692232730 咸丰县1055189184519611931302520 来凤县8531961851119071821861344 鹤峰县972203198514181340

15、782872 2 表 2 恩施州自然状况及资源表 指 标单 位2003 年 一、国土面积平方公里24061 二、自然资源 1、土地资源 农用地面积千公顷19702 耕地面积千公顷377.8 园地面积千公顷38.8 林地面积千公顷1445.7 牧草地面积千公顷6.7 其他农用地面积千公顷101.2 建设用地千公顷63.5 未利用地面积千公顷372.4 2、林木资源 活林木总蓄积量万立方米3056.35 森林蓄积量万立方米2922.88 森林面积千公顷984.29 森林覆盖率%61.54 3、水利资源 水资源总量亿立方米299.8 人平水资源拥有量立方米/人7860.6 水能资源蕴藏量万千瓦509

16、 可开发量万千瓦349.1 年末水电已装机总容量万千瓦47.66 注：林木资源数据为二类森林资源清查数据。 2.1.1 自然环境 1、地理位置与地貌、地理位置与地貌 恩施自治州地跨东经 10823121103808、北纬 290710 312413，州域东西相距约 220 千米，南北相距约 260 千米。西连重 庆市黔江区，北邻重庆市万州区，南面与湖南湘西土家族苗族自治州 接壤，东北端连本省神农架林区，东面与本省宜昌市为邻。其地貌基 本特征是：一是阶梯状地貌发育。由于受新构造运动间歇活动的影响， 大面积隆起成山，局部断陷、沉积形成多级夷平面与山间河谷断陷盆 地。二是岩溶地貌发育。石芽、溶洞、漏

17、斗、盲谷、伏流比比皆是。溶蚀 3 洼地、蝶状洼地、波立谷更是星罗棋布。地表切割深，沟壑纵横，山体 破碎。州境纵横河流分布在新构造运动的影响下，地表相对抬升，河 流向下深切。横贯巴东的长江切穿巫山，形成巫峡。清江、酉水、娄水、 唐崖河、郁江等河流及其支流，多沿断裂发育，地表切割深，形成程度 不等的深切曲流。 2 、气候特征、气候特征 恩施州处在我国东部季风中亚热带的贵州高原鄂西南山地气 候区的东北隅，属中亚热带季风性山地湿润气候。总的特点是冬少严 寒，夏无酷热，雾多湿重，雨量充沛。全州平均年日照时数为 1160 1600 小时，日照百分率在 2637%之间。本州由于山体遮蔽，云雾天 气多，日照时

18、数少，太阳辐射是全省的最低值区，属于全国闭合低值 区的一部分。与全省同纬度平原地区相比，恩施州年日照时数和太阳 辐射量虽然较小，但却有着短日照作物和耐阴作物生长的光能资源优 势，有喜温作物的生产条件。如魔芋、水稻、玉米、大豆等作物有着稳 定的产量。全州年平均气温为 1316。其分布随海拔升高而递减。 在海拔 3001800 米的地域，年平均气温多在 17.47.8之间，海 拔 500 米以下的长江河谷地区超过 18，而 1800 米以上的少数高寒 地区则低于 7.8。全州各地无霜期平均在 200300 天之间，其分布 随海拔高度的变化呈相应递减梯度，每升高 100 米缩短 57 天。一 般低山

19、都在 260 天以上，最长达 290 天，二高山平均在 230260 天， 与江汉平原相近，高山无霜期平均在 200230 天之间。州内降水丰 沛，年平均降水量在 1118-1900 毫米之间。 4 依据光照、热量的多少和降水的分布，全州从低到高可分为五个 不同层次：低山大河谷地属于光照略多，热量条件好，降水偏少的地 区；低山山地属于光照少，热量条件较好，降水较丰的地区。二高山山 地属于光照少，热量条件较差，降水量大，湿度大的冷湿地区；高山上 部山地属于光照一般，热量条件差，降水量与湿度最大的寒冷过湿地 区。 3 、主要、主要资资源源 （1）、土壤 恩施州土壤类型复杂，有黄壤、棕壤、红壤、黄棕

20、壤、紫色土、石 灰土、草甸土、沼泽土、潮土和水稻土等 19 个土类，53 个土属，139 个土种。主要土类的分布和性状，随海拔高度变化而有比较明显的垂 直分布规律。黄壤多分布在 800 米以下的低山，约占耕地面积的 16%。黄棕壤分布在 800 米至 1500 米的二高山和部分高山，占耕地面 积的 50%左右。棕壤多分布在 1500 米以上的高山，约占耕地面积的 10%。 州内耕地土壤，按其性状和肥力，好土和比较好的土壤占 76.3%，如低山丘陵的紫色土，二高山的山地黄壤、黄砂土、青砂土和 大土、以及高山的灰色土等，大多偏酸性。土壤的有机质、含氮量随海 拔升高而增加，耕层有机质一般占 2-4%

21、。境内大多土壤性状均适宜 魔芋生长。 （2）、植被 由于地理条件的优势，恩施州具有从南亚热带到寒湿带各种动 植物生存的环境，生物资源不仅以丰富性、古老性和多样性著称，而 且具有很高的经济价值和开发潜力，在全省乃至全国都占有很重要的 5 地位。全州植物资源有 215 科，900 余属，约 3000 种，其中种子植物 160 科，833 属，2000 多种；蕨类植物有 31 科，50 属，122 种；苔藓植 物有 10 科 12 种；菌类植物有 8 科 10 种。 （3）、能源 恩施州的能源资源主要有水能、煤、天然气和风能。全州水能蕴 藏量丰富，共有大小河流 60 多条，总流域面积 21801 平

22、方千米。水资 源总量为 299.8 亿立方米，水能资源理论蕴藏量为 509 万千瓦，可开 发量 349.1 万千瓦。煤炭是恩施州部分工业能源和重要生活用能源。 全州已探明储量 2.19 亿吨，居全国第 26 位、全省第一位。州内利川 市建南有丰富的天然气资源，储量达 110 亿立方米。 （4）、矿藏 州境矿产门类较多，储量丰富。全州已探明矿产 60 种，产地 366 处，其中具有 D 级储量以上的矿产 16 种，产地 100 处。尤其是铁、煤、 石煤、天然气、磷、黄铁矿、耐火粘土等 7 种矿产，居全省第一位。恩 施州硒资源极为丰富，分布广，含量高，居世界之首，硒产品和硒矿床 的开发前景广阔，将

23、为世界 70%以上缺硒地区带来福音。 2.1.2 经济社会环境 2.1.2.1 人口与民族人口与民族 据 2003 年末统计，恩施州总人口 381.79 万人，其中农业人口 335.71 万人，占 88.75%，农村劳力资源 181.35 万人。境内居住着汉族、 土家族、苗族、侗族、蒙石族、回族、白族、畲族等 29 个民族，是一个 少数民族聚居区。全州少数民族人口 199.16 万人，占总人口的 52.75%， 其中土家族人口 169.87 万人，占总人口的 45%，苗族人口 20.58 万人， 占总人口的 5.5%。 （见表 3） 6 恩施州人口及民族分布情况表 表表 3 3 单位：人 民族

24、 县市 总人口汉族土家族苗族侗族回族蒙古 族 白族满族瑶族朝鲜 族 畲族彝族其他 民族 恩施州37751901783554169870320581767440338533336461804225135418445441726 恩施市75572546361127075333111718721814810210814392438172 利川市78698434066338803553590273157189925461625173276447 建始县510555325174173984870568172631329408917412061 巴东县485338271630212424756465512

25、35391338213194 宣恩县33598411288014083734354468172333522810391628335109 咸丰县36371054752276394276682739603792473210431739295 来凤县316707151132934717067929238330163213110421416 鹤峰县2201876371214280567541810706605421172232 2.1.2.2 经济经济社会状况社会状况 1、经济发展水平 2003 年末，全州国内生产总值 140.84 亿元(当年价)；财政收入 109501 万元；农村居民人均纯收入

26、1498 元，农村居民人均现金收入 1452 元；城乡居民人均储蓄存款余额 1679 元。全州外贸出口总额 1685 万美元，比上年增长 78.87%，其中直接出口 1497 万美元，进口 188 万美元，主要出口产品有魔芋制品、中药材、薇菜和蔬菜等地方 特色优质农产品。 2003 年恩施州分县(市)主要经济指标统计表 表表 4 4 单位：万元 指标名称全 州恩施市利川市建始县巴东县宣恩县咸丰县来凤县鹤峰县 1、GDP1408400345448229586158124194371125377144328113960100230 第一产业54530010294810848573944658374

27、9672648504318436340 第二产业42210010980060181327386304635806403943503740092 第三产业44100013270060920469426548839899390843573923798 2、人均 GDP(元) 369344902764310340233678403436994644 3、农林牧渔 业总产值 8196511553161608411112239593875045939516583155216 4、规模以上 工业产值 4011056506991997344823113816561161656001755141 5、财政收入

28、 (万元) 109501189412501888181201171189089138187558 7 2、产业特色 恩施州是一个以农业经济为主的少数民族自治州，全州农作物 播种面积 629.37 千公顷。近年来，全州面向市场，积极推进农业产业 化经营，重点发展特色蔬菜(含魔芋产业)、药材、茶叶、烟叶、畜牧、林 果六大主导产业和魔芋、黄连、板党、凤头姜、富硒茶、山羊、板栗、薇 菜、白柚、野葛十大特色品种，全州中小企业总数超过 8026 个，其中 农、林、牧、渔企业达 435 家、交通运输仓储和邮政业 439 家；茶园 2.3 万公顷，年产值 2.8 亿元，已开发出 20 多个富硒品种，产品打入港

29、澳 台和欧美市场。被日本专家称为“中国山珍”的薇菜、莼菜、葛粉，年外 销出口 2000 多吨，年创汇 1000 多万美元；世界珍品葛仙米唯恩施州 鹤峰独有，常年产量 2.5 万公斤干品；纯天然、无污染的箬叶资源 90% 的产品由日、韩包销，成为全国最大的箬叶生产出口基地，全州干品 产量达到 4000 吨以上，年产值 1000 万元以上。开通韩国首尔、北京、 上海、广州、武汉等航线，被列入全国公路运输 179 个枢纽城市之一， 是鄂、渝、湘、黔四省人流、物流、资金流、信息流的聚集地和集散地。 恩施市 1998 年被列为国家对外开放城市，是湖北省九大历史文 化名城之一。2005 年被中国社会科学院

30、评为“2005 年度全国最具投资 潜力中等城市 50 强”，2006 年 7 月被世界品牌大会评为“中国特色魅 力城市 200 强”。2008 年被评为中国“优秀旅游城市”、 “湖北省最佳金 融信用县市”、 “湖北省园林城市”、 “湖北省平安县市”、 “2009 年度苏商投 资中国首选城市”。 8 2.2 项目背景 2.2.1 政策坏境分析 从政策层面上看，主要是国家深入推进新一轮西部大开发，进 一步加大扶贫开发力度，支持民族地区加快发展，武陵山经济协作区 建设上升为国家战略，省委、省政府建设武陵山少数民族经济社会发 展试验区、加快鄂西生态文化旅游圈建设、深入实施“616”对口支援 工程、支持

31、恩施州建设全国先进自治州等。国家及省委、省政府的大 力支持，为我们的项目恩施国际名品城，这个集商贸、居住、服务 为一体的城市综合体的成功提供了良好的政策支撑空间。 2.2.2 市场发展环境分析 改革开放的三十几年来，我国人民的生活水平日益提高，人们不 仅仅是追求温饱，更是追求品质生活。在 21 世纪的前 20 年，我国多 数大中城市的消费阶段会经历从初级享受型消费阶段向小康富裕型 消费阶段转换。随着人们生活的富足，他们强大的购买力是我们的巨 大市场。随着社会经济发展和产业分工的细化，商务服务业地位和 作用日益凸显，商务服务业已成为拉动经济发展的重要力量。加快发 展商务服务业，积极开发新的服务渠

32、道和服务产品，提高服务质量， 降低服务成本，扩大服务消费规模，提高服务业的比重，可以有效减 少经济增长对资源的消耗及对环境的负面影响，对于节约能源资源、 提高资源利用效率具有重要意义。我国历来重视服务业发展，近年来 9 制定了一系列鼓励和支持服务业发展的政策措施，取得了明显成效， 服务业规模继续扩大，结构和质量得到改善。 2.2.3 区域发展环境研究 2008 年 11 月，湖北省委、省政府作出重大战略决策，在着力开 展国家批准的鄂东地区“武汉城市圈”两型社会建设的同时，运用后现 代理念，激活鄂西地区丰富的生态、文化等资源优势，破解交通、体制、 机制等瓶颈障碍，恩施州的各项事业都突飞猛进的发展

33、起来。城市建 设对于中国优秀的旅游城市恩施来说，也是举足轻重的。恩施市 紧紧抓住“两路”建设与开通机遇及国家和省实施一系列支持中、西部 地区、民族地区发展的重大政策机遇，创新发展思路，转变发展方式， 奋起直追，尤其是围绕武陵山经济协作区的整体开发，恩施作为该区 的中心城市之一，经济技术开发区的资源整合与产业提升成为恩施州 发展规划的主体部分，也是恩施市实施工业兴市战略的主战场。 2.2.4 实施背景分析 金桂大道地处于恩施市东部的施州新区中心，是新区发展的主 轴。其北接施州大道，南至学院路并与恩施旧城相连，西邻恩施机场， 东至曾家湾山脊并与郊野群山相望。 金桂大道两山夹峙的空间格局， 有利地块

34、内城市良性环境保持，利于特色景观营造；两山环抱，三面 围合的狭长地域，形成聚气聚财之势，为城市的有机生长和持续增长 提供得天独厚的环境空间优势。从未来恩施城区的发展趋势来看，该 区域商务前景良好，将成为高档购物和高档写字楼的聚集区，轴线南 段有本市最高级别的五星级酒店、武陵建材城、文化宫、电子城、武陵 10 国际装饰成、服装城等，与火车站、机场的便利交通，也是良好商务条 件的表现。总体来说该区域发展优势明显，具有良好的高端商务发展 基础。 恩施州委、州政府以及州直相关单位已确定将新行政中心迁至 新区，以有效驱动新区发展。该地块地处恩施“金廊”的核心区，是恩 施城市发展战略的核心，也是恩施最重要

35、的产业经济带，聚集了金融 贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能， 是未来服务于全省、乃至中部经济区域中枢，是武陵山区都市的形象 展示区，经济协作区中心城市的核心控制区。随着恩施政府单位的整 体移迁，也将为该区发展带来更强的人脉、在城市的影响力增大，地 段增值，强化了原有的商业、政务功能。 恩施经济技术开发区控制性详细规划勾勒出了新区的基本发展 框架，周边配套发展加快，为该区实施企业服务中心项目注入活力。 据调查，周边项目中，最值得关注的是与本地块毗邻的武陵大酒店项 目和武陵建材城建设项目，该两项目分别位于本项目的南侧，均为较 大规模的企业服务中心项目，除此之外，本区段已

36、引入的多个经济产 业园项目，未来这些项目的关系是互相依存和互相竞争。互相依存是 指未来项目的规模及业态足以使该区域成为恩施未来的新核心，对整 个恩施、乃至湖北、武陵山区形成辐射，带来大量的商业、商务客源。 互相竞争指的是多个项目的业态如果不能有效的差异化，互相之间将 出现严重的同质竞争，同质的业态供应将超过市场的需求，不利于项 目的发展。 11 2.3 项目实施的必要性 1、城市发展滞后 作为地处武陵山区腹地的山区县市，长期以来，恩施因基础薄 弱、交通闭塞、信息制约，资源优势难以转化为经济优势，发展速度缓 慢，城市发展相对滞后。为了打造良好的城市风貌，建造一个及商务 服务、购物娱乐、生态社区于

37、一体的高档城市综合体，是十分必要的。 本项目的建成直接提升恩施城市在鄂西地区、武陵山区甚至全国 的中部三线城市的城市形象，本项目成功打造也将成为恩施的城市名 片之一，让恩施在文化旅游经济发展的同时，也输送了良好的城市建 设愿景给外来游客、投资者等人群。 2、商务、商业发展不足 12 恩施在湖北地处偏远，又属湖北最大的山区，加之过去各方面 基础差，所以“老、少、边、山、穷” 的面貌一时难以得到根本改观，所 以恩施的商务、商业发展十分落后。商务是现代城市的主要功能，操 纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、 便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体 应用高规格

38、空间满足不同企业的商务需求。商业零售与人们的日 常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售 更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选 择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。 本项目包括高档的商务服务区，时尚的商业娱乐购物体验区， 对恩施的经济发展有着重要影响。 3.资源整合力度差 如何整合地区资源优势、提升地区中小企业的区域竞争力、如何 实现信息更快更集中的流通、正是本项目申请运营实施的关键因素， 本项目为实现中小企业的一体化楼宇办公、便捷的信息、人力、资金 交流、5A 级智能化的物业服务、商贸文娱、等城市新综合体式的发展 提供最好的平台，

39、一方面成为恩施经济开发区最有力的招商地标，展 示本地经贸现代化管理理念与硬件条件，另一方面也为本地中小企业 的集群式发展提供总部中心的后勤服务，带动人气的积聚、地块价值 的升值。 综上，名品城项目的实施是转变经济增长方式、促进产业结构 升级，形成服务经济的重点领域，是加快建设经济技术开发区的恩施 新城、完善城市综合功能的重要体现，是引导消费、提高市民生活品 13 质、构建生态社区，营造和谐社会氛围的重要步骤，是恩施政府抓住 武陵山区域经济协作的大机遇、服务三峡经济产业带的重要平台。 1 3.规划方案 3.1 项目规划原则 1. 统筹规划原则。 国际名品城需结合恩施市城市功能和空间布局、市场的需

40、求及其 趋势、人口的布局及结构、资源特点等一系列因素来决定区域内的开 发经营，达到各区域之间相互促进，却又互不干扰的状态，在设计与 运营中寻求平衡。 2. 因地制宜原则。 本项目用地位于恩施第一大道金桂大道旁，旁临恩施机场、 恩施火车站交通人群集散地，靠近湖北民族学院人才聚集地，且周边 临近多个服务设施系统。开发时应结合当地的地质构造和民俗民风以 及充分考虑当地以及周边城市居民的消费习惯，更好地实现土地资源 的利用。 3. 交通传递性广达原则 城市综合体的交通需要对外高度便捷，对内高度便利。整个交通 体系能够对综合体起到综合引导。这个体系不单单指硬件设施，还包 括很多软件设施，比如信号系统、停

41、车收费系统等。在开发建设时，应 充分考虑当地现有的交通条件，在此基础上，完善交通路线结构，以 及虚拟交通（电话、网络等）。实现交通通达度以及速度便捷程度的提 高。 2 4.以人为本的原则 国际名品城的规划设计要以人为本，从人的需求和行为习惯出 发。不仅需要考虑当地的地质构造和周边环境，也应重视当地的历史 民俗、现有住户的搬迁安置以及周边城区居民的消费情况等人文要素， 从而达到合理开发、持久性发展。 5.重视价值创造的原则 城市综合体需要创造和提升城市或者区域价值。例如有了华贸 中心，CBD 核心区以东的价值得到了提升。城市综合体可以带来投资 效应、就业、税收贡献以及土地价值的提升。所以在开发与

42、建设的过 程中必须意识到，建设城市综合体的过程是一个价值创造的过程。 6.环境、经济与社会相协调原则。 和谐社会是当今人类孜孜以求的一种美好社会，恩施国际名品城 作为一个“城中城“，相当于一个小型的社会，则其在开发的过程中应 走可持续性发展路线，以保护环境为前提，经济发展发展为目的，社 会和谐为最高愿景，达到一种人与经济、个人与社会、自然与经济共 同发展，互利共赢的和谐局面，切忌不可先开发破坏，后整修保护。 7.文化与开发相结合原则。 中国文化一脉相承，博大精深。文化是科技的主要内容，而科技 是发展的第一生产力，由此观之文化对发张起着至关重要的作用，文 化的力量不可忽视。在开发中将文化与规划相

43、结合，一方面文化的号 召力起到了一定的宣传号召作用；另一方面规划中的创新也为古老的 文化注入了时代的活力。文化与开发相结合是片区持久发展的必经之 3 路。 3.2 项目策划视野 1.旅游城市发展新极层 充分考虑城市郊区成为新的发展极点，与城市其他功能区的互补、 互动的关联性。提前将周边商业圈纳入考虑，并配合城市“仙居恩施” 的形象定位，以适应未来发展需要。将居住与商贸相结合，在政府的 政策支持与引导下，打造鄂西国际商贸服务城市综合体。 2. 武陵区域协作区层次 积极参与城市分工，推进差异化发展，正确认识该项目的建成在 武陵区域的所处的位置，在某些领域积极作为，占据该区域的核商业 区位置。 3.

44、 中部城市群层次 确定品牌发展战略，树立长远的影响力，充分发挥日渐改善的对 外交通优势和连接鄂湘黔渝周边区域的区位优势。以大武陵旅游经济 圈和鄂西生态房产圈为核心市场，以长株潭城市群、成渝经济带为拓 展市场，成为中等规模城市群中经济辐射的最高级别商务服务性质为 主打的城市综合体，用品牌的眼光服务社会，提升城市魅力。 3.3 策划理论前提 在市场对集居住与商贸为一体的城市综合体的需求的支撑下，构 造汇集一切人们生活办公所需要素的城市综合体，形成小型的“城中 城”模式。 4 想要构造成功的城市综合体需具备五大要素：快捷优质办公模式； 生活娱乐服务设施齐全模式;提供舒适购物体验；强化营销策略整合；

45、构建全新管理融资机制。 （1）主题的选择与定位 就类似恩施这样有着极大发展潜力的三线城市建设现状而言，如 何实现城市建筑与城市空间环境的综合互动、充分发挥城市功能集聚 的优势、解决城市化进程所带来的压力，是当地政府与土地开发商双 方都需要思考的问题，也是在城市化进程中为促进经济增长与城市形 象提升的一次博弈。 项目所在开发区地段需要能够产生自身动力的源泉，来维持地段 商务的特征，因此将商务、商业作为项目的核心驱动力，项目的整体 定位可以为商务、商业及由此带动的配套服务立体化多功能复合中心。 针对多种方案，我们进行了如下几个方面的分析： A、本市已有大型零售购物超市十来家，而且规模效益明显。但

46、新区尚无购物超市配备，有市场空间开发购物超市。购物这部分产品 及能力可以通过产品复制和团队复制，很快运用到本市。 B、本市尚无大型的运作成功的综合写字楼，尤其是服务设施与 管理团队配备齐全的商务中心，有开发写字楼的市场需求，也是本区 开发地方经济引进优秀企业入驻的必然趋势。 C、对周边项目进行分析，周边的主要项目，武陵建材城项目以零 散的租户商铺为主，辅以公寓、酒店和部分商业，所以为本区建设全 新的综合体创造竞争的差异化优势。 D、周边地块的明确 经过对以上因素的综合研究、比较，为避免直接竞争、充分实现 5 项目的差异化，同时综合市场需求，尽可能的复制已成功的产品线， ， 最最终终确定确定项项

47、目整体定位目整体定位为为：一个以大型商：一个以大型商务办务办公公为为核心，集核心，集购购物、零物、零 售、培售、培训训、酒店、餐、酒店、餐饮饮、会展、文化、会展、文化、娱乐娱乐、康体等、康体等诸诸多功能多功能为为一体的大一体的大 规规模、模、综综合性、合性、现现代化、高品代化、高品质质的的标标志性建筑群；本志性建筑群；本项项目主旨在于打造目主旨在于打造 恩施州、甚至是武陵山恩施州、甚至是武陵山经济协经济协作区最大的企作区最大的企业业服服务务、交流、交流、发发展平台，展平台， 能带来长期、稳定、可观的投资回报；创造良好的远景投资价值并对 城市的发展更新产生影响。 （2）创造性的引入电子商务 B2

48、B 的理念，打造二维商贸区 结合本项目的商贸区的综合定位，一方面引入电子在商业方面即 电子销售网络与实体店面销售同步进行，一方面在打造企业服务中心 的过程中，即在商务方面，既要提供快捷全面的企业信息网上交流平 台，也要打造鄂西地区最高档的高档办公场所，引入 5A 级智能化的 办公趋势。 （3）建筑空间的合理布局 A、组织结构 本服务中心功能系统的总体组织就是在功能定位的基础上，准 确把握功能子系统 间的关系，通过选择 恰当的组织结构、运 用合理组织手法，选 择合适的组织形式， 总体上解决各功能子系统的布置问题，协调好各功能子系统之间的关 系。本项目在规划形式上采取三级组织结构，如图： 6 大多

49、数城市综合体 功能组织采用的综合体- 建筑-功能单元的三级结 构。采用三级组织结构 的城市综合体围绕中心 广场、步行廊道等公共 空间来组织建筑群，建筑之间通过中介空间建立起联系，单个建筑可 能包含几种功能，也有可 能只有一种功能。采用这 种组织结构的综合体通 常规模不会特别大，其占 地地面积通常不会超过 8 万，而本中心的占地 面积约 6 万平方米，正符 合此种空间组织结构。 B、组织手法 相贯是指不同的功能空间在水平和竖向两个方向上同时存在着 楔入式结合关系，在竖直方向上体现的叠加关系，而在水平方向上呈 现的则是并列的关系。相贯式的组织手法，与叠加和分离（综合体的 其他两种组织手法）相比，灵活性要更大一些，不同功能的出入口既 可采取共用的形式，也可根据实际情况分别设置。 C、组织形式 功能组织手法示意图 7 围合式是围绕一个中心来组织各功能子系统或建筑的一种功能 组织形式。各功能子系统分别占据