基于ArcEngine的土地评估信息系统开发毕业论文.doc

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1、基于 ArcEngine 的土地评估信息系统的开发 摘 要：本文旨在根据我国土地市场和土地评估市场的发展现状，对建立科学、高效的 土地评估信息系统的思路和方法做出探讨，并分析当前土地评估行业所存在的主要问题， 阐述了建立基于 GIS 的土地评估信息系统的意义。本文采用 C#语言，基于 ArcEngine 组 件，对土地评估信息系统进行开发，设计了数据录入编辑模块、地图格网划分模块、土 地等级划分模块、土地评估模块以及专题图模块，能够实现土地的分等定级、价格评估 以及专题图输出等功能。研究发现采用 C#编程语言与 ArcEngine 组件相结合的方式进行 土地评估系统的开发，有利于利用 GIS

2、的空间分析能力，并能将图形数据与属性数据较 好的结合起来，为土地评估信息系统的开发提供了新的可行的思路。 关键词：C#；ArcEngine；土地评估信息系统 Abstract:The purpose of this article is that discussing how to establish a scientific and efficient land evaluation information system based on the evaluation of land market and land market de- velopment present situation

3、, and analyzes the thought and method of land appraisal industry.Th- is paper expounds the establishment of land evaluation information system based on GIS. In this paper, using c # language, based on ArcEngine component, evaluation of land information syst- em development, design the data entry to

4、edit module, map grid partitionning module, land hie- rarchy module, assessment module, and thematic map module, can realize, price of land classif- ication and gradation evaluation and thematic map output, and other func-tions. The study found that using c # programming language and ArcEngine compo

5、nent combination of evaluateon sys- tem of land development, is advantageous to the use of the GIS space analysis ability, and can combine graphic data and attribute data better, for the land evaluation information systems dev- elopment provides a new feasible ideas. Key words:C#;ArcEngine;Land eval

6、uation information system 目 录 1 绪论 .1 1.1 研究意义 1 1.2 国内外研究现状 1 1.3 本文研究内容 2 1.4 研究路线 2 2 系统的分析与设计 .3 2.1 系统需求分析 3 2.2 系统的设计 4 2.2.1 数据库的设计 5 2.2.2 主程序的设计 7 3 系统的技术实现 10 3.1 ARCENGINE简介 .10 3.2 系统的主界面的实现 .10 3.3 录入编辑功能 .11 3.4 地图网格划分 .13 3.5 土地等级划分 .14 3.6 土地评估 .18 3.7 专题图 .18 4 成果与展示 20 4.1 验证身份进入主界

7、面 .20 4.2 数据录入编辑 .20 4.3 评估过程 .20 4.4 成果输出 .22 5 总结 23 参考文献 24 1 1 绪论 1.1 研究意义 土地评估信息系统是一种能够实现对土地评估相关因素、野外调查表、数据统计表、待估区域空 间数据及工作底图等数据的录入、存储管理、自动化计算、因素影响权重、图形显示，完成分等定级、 样本数据的筛选和计算，最终能够输出土地定级图以及相应的基准地价图，并提供评估区域和区域参 考地价的计算机技术系统1。合理、科学的评估宗地的价格，有利于土地的合理规划与利用，是科学 利用国土资源、管理土地土地使用权流转市场的重要环节。按照城镇土地评估规程中的描述，由

8、 于不同的待估土地基本情况不同，所以要采用不同的土地评估方法，因此系统处理的数据量较大，而 且土地情况变化比较快，人工进行评估地价耗费工作量较大，而地理信息系统技术所具有的海量数据 处理能力，弥补了传统土地评估过程中处理大量数据时的不足，所以结合地理信息系统技术进行土地 评估信息系统的开发是十分必要的。土地评估的主要内容是土地定级和土地估价，我国为了土地交易 市场化进程，对地产评估实行了“粗定级、细估价”的基本路线2。因此，我们在研究开发土地评估 信息系统时，采用土地分等定级的结果为基础，以宗地为评估基本单位，对土地价格进行评估。 1.2 国内外研究现状 在我国，土地评估起步于 80 年代，是

9、在改革开放以及社会主义市场经济建设过程中产生和成长 壮大的，尤其是随着我国土地使用权流转制度的不断改革与完善，土地资产评估行业得到长足的发展， 成为我国社会主义市场经济体系中重要的行业之一。近年来，由王爱萍、邝浩然等人提出应该建立一 种新型的土地评估信息系统，利用不同粒度的、可以重复利用的系统开发技术：组件、设计理念、系 统框架、动态体系架构等，支持模块、界面、业务编辑、体系架构的自定义定制，能够方便的应对功 能、系统界面、评估业务流程在不同时间、空间的动态演化。针对土地分等定级工作的自动化运行和 评估数据的再加工，建议在系统中加入自动化执行技术，使土地评估工作得以流程化管理、自动化运 行3。

10、余心杰、何勇等人提出结合网络地理信息系统、数据集成、数据处理和数据库等技术进行土地 评估信息系统的开发，将待估土地的空间数据和评估业务流程相结合，最大限度的利用已有的土地评 估案例资料，以待估宗地空间数据为载体，提供多种评估模型，提供强大的 GIS 查询、统计、分析功 能，解决了土地评估过程中空间数据的结合以及管理分析的难度较大、评估业务处理周期较长、效率 较低等问题 4。 德国建设法典要求在德国全境实施土地所有权交易案例的搜集，由地籍局、测量局等政府部 门联合设立的土地估价委员会负责具体的工作实施。德国开发的土地价格评估系统能够实现对数据的 输入、采集、编辑、存储以及模型化和空间分析以及排序

11、和待估对象的图形表达。系统评估数据来源 主要为收集土地所有权买卖市场交易案例，作为辅助信息是政府部门的自动化不动产地籍图和自动化 不动产地籍簿。该系统的重点是土地交易案例的收集和数据分析，它具有强大的数据统计分析功能。 系统的主要成果是基准地价、土地评估报告和推导出的相关等级的土地还原利率、房地产价格指数等 信息 5。 美国研究的土地评价与立地分析系统是将待估土地的土壤质量、农产品生产能力、发展潜力、潜 在价值等信息综合起来，综合评估土地重要性的一种软件系统，采用了组件式的模块结构和指标体系 2 进行系统的开发，是由美国土地评价与立地分析委员会组织开发建立，系统包括两个子系统：土地评 估系统和

12、土地分析子系统。根据研究区域的基本情况能够将这两个子系统生成的评价结果进行单独使 用，也可以结合起来用。土地评估子系统主要评价土地的自然条件，其评价因素由土地的地力等级、 土壤农作物生产力等级、土壤发展潜在等级和重要农田等级等四部分构成。通过该系统能够确定哪些 土地在改变用途后对周边土地造成最小的伤害，哪些土地一定要严格限制其用途。在地方政府，他们 通过在土地评价与立地分析系统中输入一些必要的数据已经使系统达到了信息化、自动化6。 除了德国、美国，日本、英国也由政府牵头建立起了自己的土地评估信息系统，实现了土地评估 行业的科学化、规范化和信息化。 1.3 本文研究内容 近年来，在地理信息系统技

13、术的支持下，土地评估信息系统和土地定级系统在我国得到了极大的 发展并趋于完善。在我国，各省市纷纷建立土地评估信息数据库，完成宗地分等定级工作以及制定基 准地价工作，取得了丰富的成果。因此本文的研究内容如： （1）调研与需求分析 需求分析是一个系统软件开发的开始阶段，其分析结果的质量对于该应用软件的开发来说，是 极为重要的依据。因此，在系统开发前，需要对土地评估行业及相关政府部门进行调研，调研内容包 括土地评估的业务流程调研、系统功能调研、系统技术架构以及接口需求调研，并且针对土地评估行 业的现状，提出自己的新思路。 （2）系统设计 根据调研与需求析阶段确定的所开发软件系统的物理模型、功能要求、

14、逻辑模型，在用户提出的 环境要求下，设计出一个能直接在计算机上实施的方案，即建立系统的物理模型。这个阶段的主要目 标是设计软件系统的物理模块层次结构、数据库的结构以及模块的控制流程。这个阶段可分两个部分： 概要设计和细节设计。 （3）系统开发 在本阶段，根据之前设计的系统功能，分析系统对数据结构、算法以及模块实现等方面的技术要 求，开始系统的程序编写工作，在规范化的研发流程中编码工作在整个项目流程里通常在三分之一的 时间。 1.4 研究路线 本文研究路线如图 1。 3 土地评估信息系统的调研与分析 土地评估系统功能分析 数据录入 地图格网划分土地等级划分土地评估 成果输出 确定土地评估信息系统

15、流程 软件开发 VS 2010ArcGIS 10.1ArcEngine 数据库设计 组件式开发 土地评估信息系统的实现 图 1 研究路线 2 系统的分析与设计 2.1 系统需求分析 土地估价是随着国家土地使用制度改革所产生的新领域，本文旨在对建立实用性土地评估信息 系统做探讨，对土地评估行业的信息化、科学化提供参考，对土地管理相关部门征收土地税费、土地 规 划提供意见。在经过长期深入总结后，最终总结出土地信息系统用户需求信息，主要有以下几个方面： （1）根据不同的估价方法，能提取所需数据 能针对不同待估土地的情况，采用不同的土地估价模型时，在评估界面上能够显示所采用的评估 方法在评估过程中所需

16、的数据，并且可以根据现实情况分配权重，从而获得合理的评估结果，使得开 发的系统不仅具有科学性、合理性，更具灵活性。 4 （2）方便进行土地定级 土地评估与待估土地所在地区分等定级成果密切相关。因此，该系统应能提供与现有的基准地价 评估信息系统、地籍管理信息系统的接口，将它们结合成一个有机的整体，对土地定级与基准地价更 新的各类成果进行科学的管理，并可方便地查询利用7。 （3）能随时对数据进行修改 系统不仅能够完成土地价格的评估工作，还要具有数据查询、编辑功能，包括对于之前所完成的 土地评估结果的查询、待估对象的属性数据、空间数据的查询，为估价人员采用市场比较法时提取相 似案例，以及管理人员浏览

17、估价人员工作量提供便利。 （4）能够收集已有市场交易案例 实时获取地价市场信息，根据市场价格浮动作为参考，进行土地评估，是科学合理进行土地地价 评估的有效途径，系统应当对房地产出租、房地产买卖、征地拆迁、土地使用权流转等市场交易资料 建立已有市场交易案例数据库，并建立统一的编码系统，使得系统对市场交易价格信息的更新、查询、 利用更加便捷。 （5）系统操作简单高效 系统的操作人员为土地评估人员，对计算机、地理信息系统以及数据库的操作等掌握不多，所以 系统应当在保证运行速度的基础上，最大限度的简单、合理、实用、高效。 项目信息野外调查数据用户信息 录入编辑地理数据编辑估价参数编辑 地图网格划分 土

18、地等级划分 土地评估 专题图 评估报告区域专题图 评估参数数据库 项目特征数据库 定等分级数据库 评估方法数据库 评估案例数据库 市场 交易 案例 收集 固定网格法评价定级单元 分级基准地价土地定级 地价科学计算估价模型选择 图形数据修改地图整饰 图 2 土地评估信息系统框架 5 2.2 系统的设计 本文研究设计的土地评估信息系统框架，如图 2。 2.2.1 数据库设计 根据需求的结果得出，土地评估信息系统所需数据库包含以下几个部分。 （1）评估参数数据库 其中包括各级别土地的土地利率、土地价格指数、土地容积率修正系数、楼房层数分配比例；各 类土地的使用年期，房屋重置价、残值率；成本法中所需的

19、宗地取得费用默认值；市场比较法、假设 开发法中所需的默认值等，如表 1。 表 1 估价参数数据库 字段字段类型字段长度缺省值必填 土地还原利率双精度 100 是 地价指数双精度 100 否 容积率修正系数双精度 100 是 楼层分配比例双精度 100 是 房屋的耐用年限整型 100 是 重置价双精度 100 否 残值率双精度 100 否 （2）项目特征数据库 包括估价对象名称、估价对象类别、使用权人、所有权人、委托时间、使用估价方法、评估人员 等基本情况；土地名称、土地坐落、土地面积、土地使用类型、容积率、土地证号等宗地基本情况数 据如表 2。其中，对于项目编码建立土地评估项目编码系统，由系统

20、自动生成，以日期为开头，后面 三位为当天接件的位续，不足三位前面以零补齐，如图 3。 表 2 项目信息数据库 字段字段类型字段长度缺省值必填 项目名称文本 20null 是 项目编码整型 20null 是 估价日期时间 20null 是 受托估价单位文本 20null 是 估价方法文本 20null 否 估价师文本 20null 否 宗地名称文本 20null 是 宗地位置文本 20null 是 宗地面积双精度 20null 是 用地类型文本 20null 是 容积率双精度 20null 否 开发水平文本 20null 否 6 20150501001 当日接收项目数 接单日期 接单年份 图 3

21、 土地评估项目编码系统 （3）评估方法数据库 主要包括运用各种估价方法进行地价评估时需要提取的各项调查数据，如市场比较法中交易情况、 市场状况、权益状况、基础设施、商业繁华程度、环境质量、建筑面积、容积率、空间布局、建维修 费、税费等数据，如表 3。 表 3 估价方法数据库 字段字段类型字段长度缺省值必填 交易情况双精度 20null 否 市场状况双精度 20null 否 权益状况双精度 20null 否 基础设施双精度 20null 否 商业繁华程度双精度 20null 否 环境质量双精度 20null 否 容积率双精度 20null 否 空间布局双精度 20null 否 （4）分等定级数据

22、库 其中分为土地定级调查数据、土地定级空间数据。 土地定级调查数据包括各定级因素因子的原始调查表与作用分值表，如道路的长度、宽度、人流 量、车流量、类型、等级、影响半径等；基准地价评估采集的各类交易样点；商业路线、住宅区片、 工业区片等均质区域的因素调查表；各类用地的基准地价与宗地地价的修正体系，如表 4。 土地定级空间数据包括评估区域工作地图；各定级因素因子的样本分布图、作用分值图：综合土 地级别图与分用途土地级别图；基准地价评估样点地价图；各类用地基准地价图；商业路线、住宅区 片、工业区片等均质区域基准地价图等7。图形数据存储于地理数据库中。 （5）评估案例数据库 主要保存评估人员日常收集

23、的土地市场交易案例，包括土地使用权转让、房地产买卖、商品房出 租、建房征地拆迁等交易案例，以及本系统所处理的评估案例，其字段大致与表 2 相似，但需要添加 交易价格字段以及交易类型字段。 7 表 4 土地定级数据库 字段字段类型字段长度缺省值必填 道路长度双精度 20null 否 道路宽度双精度 20null 否 人流量整型 20null 否 车流量整型 20null 否 道路类型文本 20null 否 道路等级等级整型 20null 否 道路影响半径双精度 20null 否 商业路线文本 20null 否 住宅区片文本 20null 否 工业区片文本 20null 否 2.2.2 主程序的设

24、计 （1）录入编辑 在数据库设计中定义了系统估价所需要的野外调查数据内容，在本模块主要实现野外调查数据的 录入、显示与编辑。主要录入的数据包括宗地地图、土地级别成果图等；而空间属性信息指与土地空 间数据相互联系的属性数据，包括土地面积、土地容积率、土地坐落等；其他的数据即在土地估价中 需要用到的各项数据，如各土地级别的容积率、还原利率以及各种税费等。 由于土地评估所涉及的数据量巨大，而且变化较快，保证评估过程中数据的现势性对于获取科学 合理的评估结果至关重要，因此，系统应当能够对已录入的数据进行灵活查询，对于需要编辑修改的 数据，根据现实数据的变化，及时修改数据库中的原始数据，保持待估对象数据

25、的现势性。 （2）地图网格划分 本文利用地理信息系统的地图格网技术，将地图格网与土地数据管理结合起来，采用固定网格法， 对评估区域进行网格划分，为土地定级、评估提供便利，探求格网在土地价格评估方面的应用。 借助地理信息系统对待估土地进行地图格网划分，规定固定长度为格网边长，进行格网划分，利 用划分出来的格网作为评估单元进行土地定级工作。但是格网边长的大小关系着土地定级样本数据的 密度，直接影响分等定级成果的精度。格网边长过短不仅不会提高分级以及评估结果的精度，相反会 造成多余的“破碎”数据，即邻近格网单元属性值差别甚小，并且不包含有效的待估对象的实体特征; 格网边长过长则会丢失待估对象的地形特

26、征信息，如果格网边长过长，所产生的格网单元数量明显少 于应当采集的样点数，则意味着采集的样本点中，很多样本点没有意义。格网单元的大小是一个不确 定性问题，需要多次尝试和努力才会得到相对较优的格网大小8。 （3）土地等级划分 土地定级是现阶段我国大多城市地价评估的一项基础工作。土地分级定等就是评定土地的各种要 素对社会经济活动需求的满足程度，根据不同区域土地利用现状的差异，分析土地利用效益的影响因 素，评估各区域土地的整体效益 ，给待估区域进行分等定级。我国城镇土地分等定级工作是随着土 地使用权制度改革、完善以及土地市场的复兴而产生的，对土地分等定级的研究有利于制定合理的区 域地价政策，合理利用

27、城市土地。 8 本文采用以 GIS 格网化划分的格网单元作为土地单元，这种方法是土地定级的一种趋势，适用于 土地市场发育完善、土地交易样点数据多的城市，并且能够充分利用已有的定级监测点数据、房地产 招拍和土地评估的数据以及房地产交易案例，此外划分定级单元所需物力人力较少。土地定级过程中， 选择多因素综合评定法对定级区域进行分等定级。 多因素综合评定法采用简洁评定的参数体系设计，采用累加性公示（即加权平均求和公示）。评 定因素主要包括五大类：基础设施状况、环境条件、交通条件、商服繁华程度、人口状况，详细划分 为基础设施完善度、公共设施完善度、环境质量优劣度、绿地覆盖度、道路通达度、公交便捷度、对

28、 外交通便利度、商服繁华影响度以及人口密度八小类评定因素。假定土地定级中选取个因素，每个 m 因素包含个因子，土地评价单元内某因素的评分值等于个因子分值累加之和，即： n n j ijiji WFP 1 式中： 因素的评分值； 因素中第 因子的分值； 因素中第 因子的作 i Pi ij Fi i ij Wi i 用指数。 n i iWi PP 1 式中：土地某个评价单元的总评分值9。P （4）土地评估 土地评估是一项较为纷繁复杂的过程，同时又是土地评估信息系统的核心模块，根据城镇土地 估价规程有多种评估方法，每一种方法又有各自的适用的范围和评估参数 。进行土地评估时，应 当根据土地的现实情况选

29、择两种或两种以上不同的评估方法，计算评估结果，保证评估结果的正确性。 1）收益还原法 收益还原法是以求取待估土地纯收益为条件的估价方法，因此这种方法最适宜用于有现实收益或 潜在收益的土地或不动产估价。 2）市场比较法 9 EDBAVV B 式中：待估宗地价格；：比较实例价格；：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指V B VA 数正常情况指数比较实例宗地情况指数；：待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日B 期地价指数；：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数；：待估宗地个DE 别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数。 市场比较法的应用前提是评估区域具有发达的土地市场以及大量的

30、房地产交易案例资料，且已有 的交易案例具有充分的代表性。市场比较法除不仅可以评估土地的价格或价值，还可以用来计算它估 价方法中有关的参数 10。 3）成本法 3321 VVRRRTEEV Eda 式中：待估宗地价格；：土地取得费；：土地开发费；：税费；：利息；V a E d ET 1 R ：利润；：土地增值；：土地成本价格。 2 R 3 R E V 成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。 4）剩余法 CBAV 式中：待估宗地价格；：开发完成后的土地总价值或房地产总价值；：整个开发项目VAB 的开发成本；：开发商合理利润。C 剩余法适用于具有投资开发或

31、再开发潜力的土地估价。 5）基准地价系数修正法 )1 (; 0 1 kPPkk n i i 式中：为影响地价的各种因素的修正系数；为总修正系数；为待估土地地价；为待估 i kkP 0 P 土地所在级土地指定用途基准地价2 基准地价系数修正法仅适用于已完成土地定级估价并建立起基准地价及其修正体系的区域内评估。 （5）专题图 10 地理信息系统可将空间地理数据以图形、表格、统计图等方式显示在计算机上，利用地图漫游、 导航工具可以对在计算机显示的地图中的样点和区域进行放大、缩小，也可以按照固定比例尺显示地 图。还能够按照操作人员的需要设置地图符号和颜色，根据已有的土地分等定级成果，通过叠加各种 地理

32、要素制作各种专题图，通过打印机打印成图。 此模块主要是完成专题图的制作，土地估价的成果在 GIS 的支撑下, 可以各种形式输出。在此模 块中，数据的空间分析操作是根据在数据分析阶段制定的数据分析方法、流程和相关的方案进行操作， 可以借助于 ArcGISEngine 中封装的的空间分析分析和处理工具来完成，并在数据处理前，进行原始 数据的保存，以方便日后制作其他同类专题图时调取使用；在进行图层叠加时，根据土地评估信息数 据库中已经建立的空间实体的空间数据与属性数据之间的关联关系，将空间分析的结果添加到原始图 形数据上11。 3 系统的技术实现 3.1 ArcEngine 简介 ArcEngine

33、 是 ESRI 研发的嵌入式的、可以脱离 ArcGIS DeskTop 而运行的地理信息系统组件库和 工具库，软件开发人员在安装后，可进行二次开发新的桌面应用程序。使用 ArcEngine 可以将 ArcGIS 的功能通过编程嵌入到目标软件系统中，如二次开发行业专用软件；或嵌入到编程软件中，如 Visual Studio 和 Microsoft Office；还可用于模块式自定义专业软件的开发，并能够将开发成果发送给多 个用户。 本文将利用 ArcEngine 组件进行集成二次开发的方式对系统的实现进行探讨，组件式开发地理信 息系统相关软件的最基本原则就是把地理信息系统的各个功能模块分为几个独

34、立的空间, 不同的控件 实现不同的功能。各个地理信息系统控件之间，能够便捷的利用可视化的程序开发软件集成起来，形 成最终的软件系统，完成系统的功能。 3.2 系统的主界面的实现 系统的主界面是系统主要功能的图形显示，其好坏决定了系统能否被用户所接受，而且还影响到 系统的直观形象。因此系统界面的设计是一项极为重要而具有艺术性的工作，其工作量要占到系统研 究工作量的一半以上，所以系统主界面是软件开发成功的标志之一。 本系统的用户多为土地评估人员，考虑这类人群对计算机以及数据库操作的掌握程度，本系统在 设计时，尽可能的反应用户操作需求，且要具有较强的友好性，因此系统界面在设计时遵循以下原则： （1）

35、易用性 用户在使用系统时，能够便捷实现系统的功能，对于操作界面中完成相近功能的按钮要将其集中 起来，并且对于常用按钮要支持快捷键；按功能将系统界面划分不同模块，并且用 Frame 框起来，添 加操作说明或标题；系统界面要能够支持 Tab 键自动切换按钮功能，即按 Tab 键能够切换默认按钮， 对于系统的默认按钮能够支持回车快捷操作操作，即按下回车键后默认按钮的操作自动执行，以减少 多余操作，提高用户的工作效率。系统设计最佳状况是操作人员不用查询操作帮助，能够独立进行相 关的正确操作。 11 （2）帮助设施原则 所开发的软件应当为用户提供完整的软件操作帮助文档，操作人员在操作软件时产生问题可查阅

36、 帮助文档，自行解决；系统帮助文档中的软件性能描述应该与系统配置相一致；软件操作人员可以利 用关键字在搜索工具中，查询所需要的帮助信息；在帮助文档中应包含开发人员的联系方式，如果软 件操作人员遇到问题，无法独自处理，能够便捷获得开发人员的帮助。 （3）合理性 用户在对系统进行操作时，对有可能造成原始数据遭到改变的操作一定要提供警告信息，给操作 人员改变操作选择的机会；对软件运行过程中由于自身出现问题而导致错误的操作给予提示信息，让 用户及时获取错误信息，避免无意义的操作；提示信息或错误说明应当简洁、明了，此外提示信息尽 量采用简体中文12。 （4）协调性 界面应该尽量符合大众审美观点，界面比例

37、、空间放置要协调、美观，关键功能按钮能够吸引软 件操作人员的注意力；软件各个功能界面的风格必须要一致，空间的大小、颜色要相同，在软件窗体 支持放大或缩小时，窗体上各个控件也要在保持原本的比例前提下，随着窗体的放大缩小而缩放；禁 止在放大窗体后，控件仍然保持缩放前的大小位置。可以给予用户自定义界面风格选项。 根据这些原则设计了系统的主页面如图 4。 图 4 系统主界面 3.3 录入编辑功能 载录入数据前需要根据估价标准模板进行数据库中表格的字段设计，并且制定统一的命名规则， 以便在估价模块以及报告打印模块中提取所需数据，而这些数据可分为可变数据和固定数据，除了 城镇土地估价规程规定的数据、土地的

38、使用年期、利率以及开发商的合理利润率等固定数据外， 12 用户在进行土地评估过程中需要对野外调查数据以及其他可变数据进行录入与修改。对于可变数据的 提取、修改简要代码如下： IWorkspaceFactory pWorkspaceFactory = new AccessWorkspaceFactoryClass(); IFeatureWorkspace pWorkspace = pWorkspaceFactory.OpenFromFile(“数据库文件路径“, 0) as IFeatureWorkspace; ITable pTable = pWorkspace.OpenTable(“打开属性

39、表“);/打开属性表 /取出一条记录并进行修改 IRow pRow = pTable.GetRow(1); pRow.set_Value(新的属性值); pRow.Store(); 系统数据的录入与编辑修改界面如图 5、图 6。 图 5 数据录入界面 13 图 6 数据查询修改界面 3.4 地图网格划分 地图格网是利用一系列参考线和参考点对地图进行划分的工具，在小比例尺地图中，经纬网可以 用来帮助地图使用者快速确定地图要素的位置；在大比例尺地图中，也可以使用方里网有规律的划分 一块区域，地图格网还是修饰一副地图不可缺少的部分。本文利用 ArcEngine 组件中的 MapGrids 对 象来对

40、地图进行格网划分，其建立方里格网简要代码如下： /获取MapFrame对象 IActiveView pActiveView = pPageLayout as IActiveView; IMap pMap = pActiveView.FocusMap; IGraphicsContainer pGraphicsContainer = pActiveView as IGraphicsContainer; IMapFrame. pMapFrame. = pGraphicsContainer.FindFrame(pMap) as IMapFrame; IMapGrids pMapGrids = pMap

41、Frame. as IMapGrids; /创建MeasuredGrid对象 IMeasuredGrid pMeasuredGrid = new MeasuredGrid() as IMeasuredGrid; /设置pMeasuredGrid的投影属性 IProjectedGrid pProjectedGrid = (IProjectedGrid)pMeasuredGrid; pProjectedGrid.SpatialReference = Map.SpatialReference; double MaxX,MaxY,MinX,MinY;/动态获取坐标系中的坐标范围以便设置网格的起始点和间

42、隔 pProjectedGrid.SpatialReference.GetDomain(out MinX, out MaxX , out MinY , out MaxY ); /将pMeasuredGrid赋3值个IMapGrid对象 IMapGrid pMapGrid = (IMapGrid)pMeasuredGrid; 14 pMapGrid.Name = “Measureed Grid“; /设置网格的主刻度的样式和可见性 pMapGrid.TickLength = 15; pMapGrid.SetTickVisibility(true, true, true, true); /设置网格

43、的可见性 pMapGrid.Visible = true; /添加网格对象到地图控件中 pMapGrids.AddMapGrid(pMapGrid); /刷新地图 pActiveView.PartialRefresh(esriViewDrawPhase.esriViewBackground, null, null); 系统地图格网划分界面如图 7。 图 7 地图格网化界面 3.5 土地等级划分 土地定级成果的质量直接影响到土地评估结果的正确性，本文采用多因素综合评定法，根据野外 调查数据库中的数据对土地进行分级。土地定级界面如图 8、图 9，多因素综合评定法公示如下： 15 n j ijiji

44、 WFP 1 式中： 因素的评分值； 因素中第 因子的分值； 因素中第 因子的作 i Pi ij Fii ij Wii 用指数。 n i iWi PP 1 式中：土地某个评价单元的总评分值。P 然后将土地交易价格样点添加到土地分等成果上，根据土地交易价格信息进行分级，点击土地分 级按钮后，分级结果如图 10。 图 8 土地分等定级界面 16 图 9 土地定等结果图形显示 图 10 土地分级结果图形显示 17 图 11 市场比较法界面 图 12 收益还原法界面 18 3.6 土地评估 土地评估模块是土地评估信息系统的核心，土地评估模块直接影响到评估结果的正确性，系统的 其他模块都是为土地评估模块

45、而设计。由于本模块需要引用大量数据，所以编程时需要谨慎小心，保 证引用数据位置的正确性。土地评估模块的设计包含了对数据库中数据的提取、对于复杂算法的编程 以及计算结果的自动存储等，是对其他几个模块代码功能的集合，因此此处就不在对代码进行展示。 由于土地评估界面较多，本文中将展示最常用的市场比较法界面和收益还原法界面分别如图 11、图 12。 图 13 专题图制作界面 3.7 专题图 在完成土地的评估后，系统将输出评估对象的专题图，使评估结果以图像的形式输出。本模块使 用 ArcEngine 组件中 Printer、Paper 和 PageLayoutControl 三个类以及微软提供的 Pri

46、ntDialog、PageSetupDialog 和 PrintPreviewDialog 三个空间完成专题图的制作和打印。专题图 界面如图 13。 专题图的制作与打印简要代码如下： /打开地图文档 axMapControl1.MousePointer = esriControlsMousePointer.esriPointerHourglass; axMapControl1.LoadMxFile(地图文档路径, 0, Type.Missing); 19 axMapControl1.MousePointer = esriControlsMousePointer.esriPointerDefau

47、lt; chartRenderer.CreateLegend; /创建图例 geoFeatureLayer.Renderer = chartRenderer as IFeatureRenderer; this.axMapControl1.Refresh; 图 14 系统主界面 20 4 成果与展示 本次选择徐州宇遥科技有限公司委托的一宗土地使用权转让的土地评估项目为实例。项目名称： 徐州宇遥科技有限公司办理土地出让核定契税国有出让土地使用权价格评估。 4.1 验证身份进入主界面 打开系统后，验证用户名、密码后，进入系统主界面，如图 14。 4.2 数据录入编辑 在数据录入模块中，将野外调查数据

48、以及委托方提供数据入录系统，其中包括项目编号、委托人、 估价目的、估价日期、接收人等项目基本情况；土地坐落、土地面积、土地使用类型、环境水平、交 通水平等土地基本情况数据；以及其他的数据即在土地估价过程中中需要用到的各项数据，如各土地 级别的容积率、还原利率以及各种税费等，如图 15。 4.3 评估过程 在评估所需数据输入后，系统操作人员根据系统内已录入的数据，选择适当二到三种评估方法对 待估土地进行评估，然后取其平均值为最终的评估价格。案例中选择市场比较法和假设开发法这两种 最常用的方法作为案例，如图 16、17、18。 如图 15 待估土地数据录入编辑 21 图 16 市场比较法计算界面

49、图 17 假设开发法计算界面 22 图 18 最终计算结果界面 4.4 成果输出 系统的最终结果为一份土地评估报告，根据土地评估模块中所计算的结果，并结合预先准备的土 地评估报告的模板，系统将打印出一份土地评估报告，如图 19。 图 19 报告打印界面 23 5 总结 土地评估是随着国家对土地使用制度的改革完善而渐渐发展的新行业，本文对才用 C#编程语言结 合 ArcEngine 组件建立土地评估信息系统做了探讨，根据开发过程中的经验以及所遇问题，总结以下 几点： （1）农用土地评估方法不完善 现在的土地评估方法主要偏向于对城镇土地的评估，评估因素的选择多指经济因素，而农用土地 在评估时不仅要看经济因素，还要参考评估对象的生态环境价值和社会价值。因此对农用土地评估方 法的研究仍需得到完善13。 （2）土地评估报告质量不高 很多土地评估公司将重点放在了抓业务上，很多评估人员在完成评估后，对于土地评估报告的完 成只是随意的拼改，很多关键的评估过程中的数据被忽视，影响土地评估报告的整体质量以及土地评