山东青岛唐岛湾项目深度访谈报告142P.pdf

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1、 机密 机密 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司 2010-04-08 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 2 / 142 青岛唐岛湾项目深度访谈结果归纳04 一、政府部门09 01-对黄岛区国内投资促进局项目主管张惠的访谈记录09 02-对黄岛区规划局工作人员王主任的访谈记录16 03-对旅游局工作人员卓琴的访谈记录18 04-对黄岛区房产交易中心工作人员王艳艳的访谈记录21 二、专业人士22 01-对唐岛湾步行街销售部经理李东旭的访谈记录22 02-对青岛餐饮协会苏秘书长的访谈记录23 03-对青岛市奥帆中心开发商马主任的访谈记录26

2、 04-对黄岛区某房产中介职员刘小姐的访谈记录31 05-对青岛市阳光百货人力资源部王珍的访谈记录34 三、经营商家36 01-对渔夫酒店老板刘总的访谈记录36 02-对黄岛区餐饮商家“快乐麦肯”周经理的访谈记录38 03-对黄岛区割烹富士日式料理店江老板与服务员的访谈记录42 04-对黄岛区韩式料理店经营商家薛店长的访谈记录44 05-对小土豆餐厅杨老板的访谈记录47 06-对黄岛区当代购物中心拓展部负责人尹丽的访谈记录51 07-对丽池 CEO 会所、东园韩国会所管理人员的访谈记录53 08-对青岛哈佛幼儿园管理人员的访谈记录55 09-对黄岛区星巴克管理人员李先生的访谈记录56 目录 中

3、国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 3 / 142 10-对奥帆中心情人坝酒吧商家张先生的访谈记录59 11-对黄岛区娱乐场所日上头酒吧刘老板的访谈记录62 12-对黄岛区玛雅摄影会所经营商家王老板的访谈记录64 13-对黄岛区英派斯健身会所郝经理的访谈记录67 14-对黄岛区维也纳 KTV 刘经理的访谈记录70 15-对黄岛区商业千禧龙从业人员傅先生的访谈记录74 16-对黄岛区昱品海产专卖零售商家周老板娘的访谈记录81 17-对圣世华歌夜总会贺文凯经理的访谈记录84 18-对 VIVI 酒吧、苏荷酒吧及 ABOUTSPR 咖啡馆的访谈记录85 19-对银

4、海健康休闲会馆办公室吴先生的访谈记录87 四、 居民消费者88 01-对黄岛区住宅居民房小姐的访谈记录88 02-对黄岛区随机消费者孙师傅的访谈记录91 03-对黄岛区KFC消费者刘先生的访谈记录94 04-对黄岛区随机游客的访谈记录96 五、商务人士98 01-对黄岛区商务人士隋女士访谈记录98 02-对黄岛区商务人士郭先生的访谈记录101 六、 商业项目售楼处104 01-对海上嘉年华项目售楼处工作人员勾玉燕的访谈记录104 七、旅行社107 01-对黄岛区旅行社接待员江小姐、陈小姐的访谈记录107 02-对旅行社工作人员钱小姐的访谈记录109 八、开发商111 01-青岛唐岛湾项目启动会

5、的发言记录111 02-对上实公司娄玉怀副总经理的访谈记录124 03-对青岛上实公司工程部总沈煜浩工程师、苏德双工程部经理的访谈记录134 04-对上实公司招商总监佟经理的访谈记录139 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 4 / 142 青岛唐岛湾项目深度访谈结果归纳提炼 一、对政府部门的访谈结果归纳 1.政府的招商重点 招商对象以高星级酒店为主。相关部门表示：黄岛区商务酒店住宿需求较大，加上其在 高端客流市场上接待能力的不足，政府规划于未来重点引进 5-10 家的五星级酒店来缓解这一 压力。同样也为减少中高端消费的外溢创造条件。 2.政府对沿海对标项

6、目的看法 政策均衡。政府十分重视唐岛湾沿岸项目群，项目开发以政府引导为主，并认为各个项目 之间没有级别上的差异，各自的类型都不相同，其面对的客群一定要辐射出开发区。近些年政 府不停地在举办招商推介活动。 3.政府对区域内商务办公市场的判断 办公市场供过于求， 但看好远期。 商务办公市场容量很大， 但消耗量不大， 入住率比较低。 主要因为开发区的软环境还没发展完善。 但同时认为游艇会所项目地位于商务中心区和综合服 务区两大功能板块之中，未来升值潜力巨大。 在沿海拿地的开发商项目需进入省市一级政府机构进行批复， 难度较大。 凤凰岛沿岸各项 目也有含游艇码头的，但是本项目的游艇会所体量最大。 项目所

7、处区域在蓝色半岛经济圈内， 该区域浓缩了温家宝对于环渤海经济圈的概念， 未来 预计将有政府利好的调控政策介入。 二、对专业人士的访谈结果归纳 1. 对唐岛湾步行街的访谈反馈结果 销售情况优于招商，投资型产品受到欢迎。 面积：总面积 90000 ；地下面积 30000 ； 销售价格：一层 27000 元/至 28000 元/，二层 17000 元/至 18000 元/； 租售情况：地面已整体出售两栋建筑，地下部分招商已满 已售部分预计经营酒店及餐饮业，地下零售商业部分将会经营箱包、服饰等业种，并已引 进上海华联超市入驻。 唐岛湾步行街定于 2010 年 6 月整体开业。 由于该项目未处理好自身租

8、售关系， 造成了目 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 5 / 142 前招租部分租金难以确定的局面，该局面预计在未来成立业主委员会后得到有限改善。 2. 青岛餐饮业的访谈反馈结果 餐饮业拥有良好前景。青岛餐饮业的商家数量在 26000 家左右，餐饮消费的人均客单价 在 120-200 元不等。受限于青岛城区与黄岛区之间的交通难问题，青岛本地餐饮业商家很难 进驻黄岛区， 也制约青岛本市其它商家的关注， 但随着交通设施的完备， 未来将会有较好发展。 对本项目的建议：近年青岛市区餐饮业淡旺季差异有所改善，淡季游客数量逐步上升。但 在淡旺季明显的黄岛区，项目需要

9、有特殊景观（与自然景观相结合的娱乐休闲场所）在淡季吸 引消费者。 同时结合黄岛区餐饮消费能力较高的特点， 认为本项目打造的餐饮档次宜高不宜低。 3. 青岛奥帆中心的访谈反馈结果 审慎看待本项目，认为需较长时间市场培育。 面积： 总占地面积 36 公顷 （已售 9 公顷土地） ， 其中陆地面积 13 公顷、 水域面积 23 公顷； 租金：商业部分租金约为 3.8 元/天； 码头：泊位数 400 个，停靠数 300 只； 收费标准：停靠收费标准依船只长度分为 5 档，至低停靠费为 1.5 万/元/条； 人流支撑：依靠大型赛事的举办来聚集人气，每年 5-11 月是常规性旅游人流旺季。 访谈中，奥帆中

10、心对本项目持保留态度，认为其需经历较为冷淡的市场培育期，才能引 来成熟的市场。 给本项目的“戒”鉴： 奥帆中心项目主要承办奥运会赛事， 会后项目重新定位发展过程中， 因物业与入驻业态匹 配性较低，导致经营业主入驻不久便撤出的局面。 游艇部分瞄准的客群以青岛本地客户为主，游艇私人拥有者多为地产、物流、贸易、酒店 餐饮业老板， 唯一的两位外籍船只拥有者也在青岛居住。 客群的辐射方向并没有向国内外其它 地区伸展，客户端的发散影响力十分有限。 4. 本项目区域内房地产的访谈反馈结果 本项目周边高档楼盘密集，但入住率低至 50%以下。 住宅租售：黄岛区房价涨幅快，现黄岛区房价在 8000-9000 元/

11、左右 商铺、写字楼租售：商铺出售均价在 15000 元/，租金水平在 0.85 元/天到 1.5 元/ /天之间，最贵的长江路写字楼租金在 2.5 元/天左右。市场经营情况一般，处于供大于 求的买方市场。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 6 / 142 主力销售户型：80-90、100-150 住宅客群：滨海高端房源以本地改善型住房业主和外地投资客度假/养老购房为主，高销 售率与低入住率在滨海住宅板块内共存。 此外， 滨海地带高层住宅由于供暖等物业产生费用较大， 因此在销售情况中不如多层住宅 受购房者的偏爱。 本项目虽然被滨海高端住宅群所围绕， 但其区

12、域内较低的入住率也让这一利好资源在短期 内无法直接转换成本项目未来的消费端。因此，本项目各个商业功能区在开发节奏、周期上应 合理调配，力求以最小的风险度过漫长的市场培育期。 三、对经营商家的访谈结果归纳 1. 对商家经营行业的基本描述 消费人群：以本区域内居住人群为主，部分日韩料理有固定外籍客源。 经营状况：客群细分明确，依托中心地段的地理交通优势及密集的人流资源，大部分商家 经营状况良好。 2. 模拟招商的品牌商家反映的共性问题 ? 需要了解项目的建设周期、业态规划、详细招商方案、招商政策（政府）条件（开发 商）租期、免租期、物业配套等。 ? 需要了解开发商给予项目的市场培植期，周边人流、人

13、气、入驻率及配套情况。 ? 普遍预计 3 年后形成市场，本区内的品牌商家看好市场的未来。 3. 触摸有入驻意向商家的概况 在调查范围内，总计 42 家商户表达了愿意进一步了解本项目的意向（业种覆盖正餐、西 式快餐、咖啡馆、影院、夜总会、会所、酒吧、足浴、婚纱摄影、幼儿园等） ，5 家商户未表 示出对本项目地的兴趣。 其中，婚纱摄影店家由于受项目地优势海景资源的吸引，对本项目表示了极大的兴趣及 入驻愿望。 4. 触摸无入驻意向的原因： A. 认为项目地处冷市，无人气带动。 B. 商家自身经营状况堪忧，无扩张经营打算。 C. 品牌战略发展依存主力店，不自主选择店址。 中国房产信息集团 | 克而瑞（

14、中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 7 / 142 四、对区域内居民的访谈结果归纳 1. 消费者消费特征与消费需求 人群构成：受访者从事行业包含金融、贸易、IT、物流，每月普遍收入较高，存在一定 消费能力，在本地居住都达到一定年数。 消费金额：单次餐饮消费在 100 元以上，单次购物消费在 500-600 元之间 消费习惯：购买高档次商品时首先考虑青岛市区，有一定外溢消费产生。 消费场所：香江路商圈、长江路商圈、青岛香港路沿线等。 出行方式：私家车、轮渡。 2. 对本项目的看法 ? 指出开发区的产品档次仍然较低，缺乏高档产品； ? 认同唐岛湾地块，认为未来有较好的发展潜力； ? 希望本

15、项目引入大型卖场及中高档餐饮，并对本项目幼儿园规划兴趣浓厚。 五、对旅行社的访谈结果归纳 1. 青岛/黄岛旅游业发展现状 ? 青岛市的旅游旺季在每年 9 月及各长假，年游客量在 430 万人次左右，外地游客对黄 岛区旅游资源的认知程度较低。 ? 黄岛区域内旅行社大多经营向外游项目，而非引入旅游者进入黄岛区旅游。估计在重 点打造金沙滩等景点，形成效应之后，未来可以逐步引入青岛-黄岛两日游线路，但是 现阶段无黄岛一日游线路。 ? 黄岛本地的旅游资源开发刚开始，休闲旅游市场空间较大，但需经历较长时间的培育 阶段，推介本项目进入其旅游线路需等到跨海大桥和海底隧道开通之后。 六、对开发商的访谈结果归纳

16、1. 主要委托诉求 ? 项目商业部分的建筑形象、规划缺失，急需专业机构介入并给出方案。 ? 对项目前期定位，业态业种排布提出专业解决方案。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 8 / 142 2. 项目开发流程框架 项目一期开发游艇会、商业部分、住宅（联排别墅+4 栋高层）近 43万的面积 项目二期开发高层住宅 项目三期开发剩余联排别墅 项目四期开发酒店式公寓和独栋别墅 3. 环境态势判断 ? 指出唐岛湾步行街与本项目构成直接竞争；对海上嘉年华的开发运营持怀疑态度，认 为其开发商目的在于资本运作而非商业层面的经营管理。 ? 担忧在不受气候影响的海底隧道开通

17、之后，黄岛本地的不良气候会使本地消费人群外 溢流入青岛市场。 ? 地理位置+目标定位，决定了本项目非零售商业的性质，将主打目标性消费较强的娱 乐、餐饮等业态。 4. 提出难度点 ? 本项目建设周期如何与政府要求保持一致 ? 产权销售模式（回报快、难管理）与持有经营模式（回报慢、易管理）二者的比例如 何在开发商预期的“5 年大部分持有”周期内进行调配。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 9 / 142 对黄岛区国内投资促进局项目主管张惠的访谈记录 访谈时间：2010 年 3 月 15 日上午 10：00 访谈地点：投资促进局项目主管办公室 访谈目的：了解黄

18、岛区的商业发展规划与布局、商业特征 访谈对象：张惠项目主管 访谈人员：王 涛、陈倍麟、贡银燕 访谈小结： 1. 黄岛区要建超五星级酒店 510 家（不包括现在已经计划的） ，原因是目前的接待能力还 差一点。 2. 政府对 10 个五星级酒店项目都非常重视，商务酒店需求较大。 3. 开发区的消费能力比较强，很多人周末去上海、青岛市区去消费。 问：从政府的角度做招商的话，希望招哪一些？包括现在洽谈的将会有哪些比较有品牌的？ 答：今年的任务是 10 家超五星级酒店。 问：超五星级酒店 10 家，这么多？是已经有了，还是储备？ 答：有这个规划了。 问：等于要招商进来，建这个超五星级酒店？那很厉害了。

19、答：对，5-10 家。因为去年还有一个电影节，黄岛的接待能力还是差一点的。 问：就是说，游客来了很多，高品质酒店还接待不了，所以要去扩展？包括我们项目吗？ 答：对，包括你们的项目。跟 xxx 出去调研，谈起这个问题。开发区从政策上就要调整，不 像以前那个，从高往下，考虑旅游、休闲，滨海区，重点已经在这块上了。 问：我们资料上看到，黄岛区有一个五星级的酒店？四星酒店已经有 3 个，现在都有吗？ 答：也不是五星级，是准五星的，那个是已经比较早的了。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 10 / 142 问：那现在再要建 5-10 个的话，会不会有这么多的人来住

20、？还是说，都是接待游客的？还是 有商务的需求？ 答：这都有。 问：黄岛区整个商务酒店住宿的量大不大？ 答：应该说，需求还是很大的，因为有好多外国企业、外国公司的人，白天在这工作，晚上要 返回市区，是这样的。 问：那像今天的气候，轮渡又没了，他们就会回不去，怎么办？ 答：我们有跨海大桥嘛，年底就要通了。 问：今年年底？这么快啊？ 答：对，规划是 2010 年底。 问：那来得及吗？ 答：应该差不多。我看，跨海大桥差不多了，海底隧道要到明年才能建好通车。 问：在黄岛区的外籍人士和外籍企业大概有多少数量，你们知道吗？ 答：这个不知道的，要到外经贸局去问。 问：也就是说，他们的中高端消费流到市区去了，所

21、以，黄岛区政府要建星级酒店，把他们留 在这里？ 答：是的。 问：外企的人如果工作在这里的话，他不是住酒店，应该是住酒店式公寓啊？ 答：上实不是已经开发了一个酒店式公寓？ 问：这拨是属于企业高官嘛。如果这拨高官多的话，他肯定是比较适合酒店式公寓的品种。 答：这块政府怎么想，我不太清楚。但是，目标就是建 5-10 座五星级酒店。各个方面看，开 发区的接待能力是达不到标准的，你看现有的这几家，也就是蓝海金港属于最好的。 问：未来旅游发展的这块，我们的一个度假村的发展旅游是以休闲旅游为主的，这块的发展， 从旅游的角度来讲怎么安排？ 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2

22、组 11 / 142 答：怎么说呢，应该是旅游、度假、休闲。看了规划，都是涵盖的。 问：现在嘉年华的项目，我去看了他们的售楼处，他们的模型图做得蛮漂亮的，这个项目会实 施吗？ 答：会实施的。 问：那对开发商来说，它的投入是很大很大的，特别是当中的一个凤凰的建筑，很漂亮的，政 府会盯着它开工建设吗？ 答：那肯定要建的，这不光是开发区的一个形象，以后大桥通起来，就是青岛市的形象。现在 工作重点已经转到了这个服务业。 问：但是他们原来是房产开发商，他们对这块的话，也没有监管，售楼小姐那里也问了，他们 原来也没有做过这种旅游、 休闲的这种产品， 而他现在要去做这块， 是政府要求去做的吗？ 答：是政府引

23、导。 问：那如果他实际的操作不具备的话，怕做不起来，会怎么办？政府有没有感觉到他这块会有 风险？ 答：这个项目之前应该是论证过了，不然，这么大的项目，不会让他启动的，政府也要盯着他 去实施完成的。 问： 从政府的角度来讲， 会有哪些举措来支持企业？包括整个黄岛区， 从政府的角度， 对外的， 做营销活动，这块有没有？大概有哪些活动？ 答：这块一直在做，招商推介。 问：是在青岛市，还是全国。比如，北京、上海、广州之类的？ 答：近 2 年比较少，前几年比较多。 问：整个这一圈的三个项目，未来还会有其它新的项目吗？ 答：有啊。 问：大概有几个项目？包括它的位置在什么地方？ 答：沿海上实这块，应该说是好

24、几年了。现在这块开发，我们说了不算，青岛市说了也不算， 国家说了算。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 12 / 142 问：基础设施建设，国家会拨款吗？ 答：基础设置有，要拿项目。 问：也就是说批地唠，批地来运作起来？ 答：对的。 问： 这个地位这么高吗？我们这个项目， 在整个青岛， 它的地位？你刚才说了， 这里说的不算， 市里说的不算，报到哪里说的算？基础设施的钱谁拿？ 答：是国资委批的。基础设施建设是属于青岛市的，是我们开发区自己投的。 问：未来唐岛湾的类似像上实的游艇会所项目了、嘉年华项目、步行街项目，这样新的项目还 会有吗？ 答：肯定会有的。

25、问：这条沿海路线还有多少空地？ 答：不知道，我们在金沙滩，今年就有一个项目要启动，开发商是新新实业，也是游艇会， 70 亩不到。 问：开发商是哪里人？ 答：本地的，比较有实力的。是我们局的，我们在服务这个项目，一直在做。 问：那招商引资也是你们做的？还是青岛市做的？ 答：他很早就拿了这块地，一直都没动。然后他要开动这块项目，区里面就找到我们。给他们 做服务。 问：作为一个中国的旅游休闲胜地。现在黄岛区要建 5-10 个酒店，那就是不得了了，就证明 政府对它放到一个什么样的地位。 答：对，从政府角度来看，对这十个项目非常重视。不是政府不急，是有些资金的问题，需要 到国家级部门去审批，所以才停顿。

26、游艇会作为一个大项目启动，前期这块调研也非常重 要，他们也在观察，投入就要有回报嘛。现在看来，没什么问题。区领导会同意，包括市 领导。 区领导为什么会同意？就是市领导催了。 每次来， 人大来看项目、 市领导来看项目、 区领导来调研项目，都要去看。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 13 / 142 问：在你们的角度来看，游艇会项目跟嘉年华项目相比的话，有没有不同等级的说法？ 答：嘉年华是娱乐为主，游艇会是休闲度假的，不一样。 问：那这个休闲度假实际面对的客群，一定是要辐射出去的。 答：是的。 问：政府对整个投资环境做一个营销的话，就会对我们项目比较有利，

27、商家会有一个带动。所 以我想了解一下，黄岛区的政府，今年对这块会不会有这种考虑？ 答：你是想知道政府对开发商这块会有什么样的动作？ 问：做一个推导会的话，可能会对全国有一个带动和影响力。这块我们是肯定希望得到政府的 支持。就是我们上市集团，包括几个项目一起来，有没有招商会、推介会？ 答：我们一般是和市联合办。 问：有没有世界五百强的商业企业开始在洽谈了？有没有外来的大品牌，包括超市卖场。超市 卖场也没有沃尔玛、 家乐福、 大润发。 上次正好看到达利广场， 那个商家有没有一直在进？ 答：其实达利广场的招商，我们一直在帮他做。双方要的，你也看好我，我也看好你。前阵子 欧尚来谈过，欧尚就是想自己拿地

28、来做。 问：你们唐岛湾步行街里面的上海华联，是自己找的，还是你们找的？ 答：那个不是我们做的。 问：最近没有大的商业往里面进吗？ 答：最近我们局里没接到过。 问：超市卖场这块是基础的消费，所以，他们要自己拿地，自己做？ 答：对，都是想这样。但是，在开发区拿地，不是那么容易的。 问：唐老鸭对面是不是还有个颐高数码？ 答：颐高数码离我们也不是很近。 问：以后高级宾馆起来以后，这方面产品都有需求。这类东西，在市中心可以做，在我们那边 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 14 / 142 是不能做的，因为它不搭调。 答：前段时间调研也谈过这个问题。开发区的消费能力

29、是比较强，开发区有很多的人，周末到 上海、青岛去消费，开发区本地就是买日常用品。青岛市区的人可能不会到开发区来买东 西，在胶南、胶州，他会到开发区来购物、来消费。 问： 我看到你们黄岛区的商业规划里面写了一条， 是核心商圈要吸引这两个商圈的人到你们这 里来。 答：对，离我们这里近。 问：你们开发区的人口有多少？ 答：户籍人口是 40 几万。 问：现在十一五规划已经到最后一年了，十二五的规划已经开始做了吗？ 答：已经在开始了。 问：未来我们黄岛区的重点会在哪几个区域？ 答：长江路沿线、珠江路沿线。 问：这条街上有商务楼吗？ 答：全部在长江路上。 问：我昨天看了开发区投资环境资料，介绍黄岛区有 2

30、0 多家银行？20 多家的银行是分开的， 还是集中的？ 答：香江路、长江路，比较集中在那两条路上，规模不是很大。 问： 以后出现的五星级酒店主要分布在哪里？沿海这条线还有很多土地还没被开发， 这个土地 有开发吗？黄岛区的商务办公市场容量大吗？消耗量大吗？ 答：沿海。有，规划上是有的，商务办公市场容量很大，但消耗量不大，入住率比较低。主要 是因为我们的软环境还没发展完善。等我们的商业、居住起来了，商务办公市场就会好 起来的。 问：现在开发区工业园区的土地还有吗？这个土地的批复是谁来批呢？ 答：有是有，但要地的要求很高。需要青岛市批复的。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中

31、心商业 2 组 15 / 142 问：香江路和长江路现有的商业，我看到了世纪商城，它的开发商是哪里的？它的地理位置非 常好，但晚上 6 点就关门了。 答：它是当地开发商开发的，是产权商铺，招商时就不统一，做得很不好。由于是产权商铺， 我们现在也不好解决。 问：未来高端的项目会在哪里发展起来？ 答：长江路上吧，这个规划局比较保密，我们也不清楚。 问：黄岛区有规划馆吗？可以让我们去看一下，了解一下吗？ 答：没有，我们这里没有。青岛市规划馆应该有黄岛区的大体规划。 问：我们项目旁边有一个唐岛湾步行街，这个是谁开发的呢？ 答：那个是由旅游局自行开发的，属于政府开发。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国

32、）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 16 / 142 对黄岛区规划局工作人员王主任的访谈记录 访谈时间：2010 年 3 月 17 日下午 16：00 访谈地点：黄岛区规划局 访谈目的：了解黄岛区开发区土地开发状况等 访谈对象：规划局工作人员王主任 访谈人员：熊 琨、贡银燕 访谈小结： 1.项目地位于商务中心区和综合服务区两大功能板块之中。 2.新安是黄岛区的一个城市副中心，北部配套服务中心是另一个城市副中心。 3.黄岛区未来人口将增至 144 万，商业发展潜力巨大。 问：我们想了解一下我们这个区的一个土地开发规划？ 答： 我们黄岛区有八个功能区， 你们这片是长江路以南商务中心区及长江路以

33、北综合服务区这 两块。 问：那还有其它的是什么功能区呢？ 答：香江路以西的临港产业区、石化产业、综合物流、黄岛旅游度假区、珠山国家森林公园、 综合物流区，加上你们那的两个就是八大工业区。行政中心主要集中在商务中心区，商业区 主要在长江路、香江路、井冈山路南端、珠江路以南、滨海路以北，这里有几条步行街。 问：南岛路主要是开发什么？餐饮还是零售？ 答：商场吧，主要是零售！功能为居住办公吧！ 问：黄岛区现在有没有餐饮比较集中的地方？未来有餐饮集中带吗？ 答：现在主要是一些小的，集中在紫金山路。好像没有，未来还是结合工业来打造一些专业的 特色街区，没有专门定位哪条街是餐饮的。 问：黄岛区将来的副中心在

34、哪？ 答：副中心在新安那里，新安街道在那里，黄河路两侧。 问：只有一个副中心吗？ 答：目前定位是一个副中心。黄岛是一个比较狭长的地方，北部有一个配套服务中心也相当于 副中心。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 17 / 142 问：在我们黄岛区像我们项目一样性质的项目还有哪些？ 答：这个就不清楚了，我们只控制土地开发。我们这里的项目都有一些码头游艇的，但不像你 们的大。 问：现在黄岛区人口多少，未来规划多少？ 答：常住人口 70 万，未来规划 144 万。 问：主要人口导入区在哪？集中分布在哪里？ 答：长江路以南吧，唐岛湾中心区。 问：我们这里的 CBD

35、 面积有多大？ 答：阿里山路、浙江路以南，一直到临江路，这里是核心区。 问：我们看住宅入住率不高嘛？ 答：人口就 70 万，怎么可能住满？而且外地人来这里买房很多，属于旅游用房吧。山东、内 蒙的都来买的。这里商务人口多一点。 问：现在商务接待是在这还是去青岛区？ 答：黄岛吧。我们这里还要做些高档的酒店吧，蓝色青岛等，下一步在凤凰岛做一些度假酒店。 问：开发区是省级还是国家级的？ 答：国家级。 问：外来商业开发总量是多少啊? 答：具体数量记不清楚了。 问：对我们的项目您有什么期望吗？ 答：越高档越好。 问：海上嘉年华什么时候动工？ 答：应该快了吧。 问：我们黄岛区是独立发展还是和其他地方联合发展

36、的？ 答：独立发展，但是在青岛总体规划下的。 问：主要大的工业企业是不是从青岛市区都搬迁到我们这了？ 答：不是搬迁，是新建。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 18 / 142 对旅游局工作人员卓琴的访谈记录 访谈时间：2010 年 3 月 16 日下午 14：00 访谈地点：旅游局办公室 访谈目的：了解黄岛区旅游规划情况 访谈对象：旅游局工作人员卓琴 访谈人员：熊 琨、贡银燕 访谈小结： 1. 黄岛区是行政区域，青岛的经济开发区，国家级的开发区。 2. 黄岛旅游开发区是 1995 年省委批的，2001 年以后起步。 3.黄岛去年统计旅游人数是430万。

37、 问：这整块就是开发区？黄岛区是不是更大？ 答：我们黄岛区是行政区划，青岛的经济开发区，是国家级开发区，它只是把开发区建在黄岛区。 问：黄岛区比开发区大一点？ 答：基本上都是一样。2区合一，基本上就是一个概念。 问：银沙滩我们问过了，才刚开始动。 答：对，一期工程已经建了12栋美国那种进口的别墅，然后建了几个高档会所，沙滩已经在 封闭式管理了。 问：具体什么时候能好啊？ 答：从去年2009年5月份就已经建好了，对外开放了。 问：总共会有几个项目？除了金沙滩、银沙滩。 答：还有台湾的酒店，金沙滩的东面还要建好几个五星级饭店。 问：除了这块旅游规划，还有别的吗？ 答：我们开发区的旅游资源，就是山、

38、公园、岛、湾，就是这几个。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 19 / 142 问：整个旅游开发区是什么时候开出来的？到什么时候基本成形？ 答：我们这个就是1995年省委批的。真正发展起来是2001年以后。 问：从海湾大桥过来要多少时间？ 答：海湾大桥过来20分钟吧。最近就是海底隧道，直接过来。 问：我们这有多少家四星级、五星级酒店？ 答：目前全区有18家酒店，四星有3家、两星的有7家。 问：我们这里除了海滩，还有其它的特点吗？ 答：我刚说了还有山嘛，海滩和山。 问：那有没有人文历史或者奇特的自然景观？ 答：那没有。我们这海滩景观还是蛮好的，你们可以去看

39、看。还有这个岛，那个范冰冰拍的手 机广告就是在这里拍的。 问：那这个岛有没有开发？ 答：还没有，一直说要整体开发，还没有进展，但也是迟早的事。 问：唐岛湾这里有一个码头，会不会有一些客运线到这里？ 答：有一个客运线到隔壁的胶南，有一个宁山岛，在中国的海拔是第二还是第三。但是那个岛 不大。 问：那我们黄岛区有多少游客？ 答：去年统计的是430万。 问：那游客是哪里来的？会不会有青岛本市的？ 答：对，有一部分，还有我们本区的。 问：青岛市占多少比例？ 答：那不太清楚。 问：听说青岛那边有游艇会？我们这里有其它游艇会吗？ 答：有的，青岛市有银海俱乐部。这里没有。银沙滩那里也想建，有规划。 中国房产信

40、息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 20 / 142 问：那定了吗？有没有开发商进来？ 答：还没，只是规划，还没开发商进来。 问：这边游客过来，会逗留多长时间？ 答：也就一、二天吧。我们这餐饮、住宿挺好的，开发区嘛，商务客很多。 问：这里有没有一批旅游客过来，有一个旅游中心？ 答：现在还没有，我们一直想建。码头这里建了一个旅游中心，但一直没有使用。 问：黄岛的知名度不高，因为大家都是到青岛去旅游的。如果过来还要收费，这样旅行社成本 就高了，就不会来黄岛了。政府有没有想过轮渡不收费？就像我们上海浦东，大桥都是不 收费的。一收费，去的人就不会那么多了。 答：对，我们也这

41、样想的。知名度也不高，一收费，来的人更少了。 问：黄岛有旅行社吗？ 答：这边我们有11家旅行社。组团进来的少，出去的多。 问：现在跟旅行社合作的饭店有多少家？ 答：应该他们自己有协议，这是行业内部的，我们这不是很清楚。 问：这里的游客过来，也就是看看海滩？ 答：我要宣传的是，金沙滩比青岛的任何海滩都好看。 问：这里有没有黄岛一日游？大概一个价格是多少？ 答：其实我们一直在推导，但是客流一直没起来，大概宣传还不够。 问：我们这个项目有没有特殊政策？ 答：现在已经很照顾你们了，有那块地占了2、3年不动工的。不动工就要收回地的。 问：生态绿地这块是什么？有没有开发？ 答：就是丘陵一样的山，不太高。没

42、有，还是保护区。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 21 / 142 对黄岛区房产交易中心工作人员王艳艳的访谈记录 访谈时间：2010 年 3 月 17 日下午 14：00 访谈地点：黄岛区房产交易中心 访谈目的：了解黄岛区房产交易量、房价等信息 访谈对象：房产交易中心工作人员王艳艳 访谈人员：熊 琨、陆桑桑 访谈小结： 1.土地交易量不如年前，一天大概 200 个。 2.买房者中，外地人占了很大的比重，部分人将黄岛区的房子作为养老用。 3.多层比高层价位高，买房者中意 80-90 及 100-150 的户型。 问：你们这有土地交易状况吗？能给我们一份吧

43、？你们这里交易量怎么样？ 答：有的。现在不行。年前好，现在只有年前的四分之一，一天大概 200 个。 问：现在哪个楼盘来办证的多？在哪条路？买房的都是哪些人？ 答：第五城市等，就珠江路上的。大都是些外省人，一部分是来安家的，等老了才过来住。 问：这里房价哪块最高？ 答：海湾新城吧，现在 1.6 万元，不过新安比较好卖，才 5000 多/。 问：滨海大道现在房价多少？ 答：金色海岸，高层 8 千元/，多层 1 万元/。 问：为什么多层比高层好卖？现在比较受热捧的户型面积是多少？ 答：多层好，高层物业费、供暖等都比多层来得贵。80-90 或者 100-150 比较好卖。 中国房产信息集团 | 克而

44、瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业 2 组 22 / 142 对唐岛湾步行街销售部经理李东旭的访谈记录 访谈时间：2010 年 3 月 18 日中午 12：00 访谈地点：唐岛湾步行街销售部 访谈目的：了解步行街发展现状等 访谈对象：销售部李东旭 访谈人员：冯纪刚、黄川宾 访谈小结： 1.步行街两栋楼被北京某商人整体买下，地下室有上海华联集团入驻开发超市。 2.步行街面积总共 90000 ，地下 30000 。 3.步行街将于今年 6 月整体开始营业，现在一层房价 2 万 7 至 2 万 8，二层房价 1 万 7 至 1 万 8。 问：想问一下现在唐岛湾步行街的店铺销售出租情况怎么样啊，您能帮我们介绍一下吗？ 答：后面两栋都整体卖出去了，地下室也是。被一个北京人全买下了。 问：他们准备做什么呢，酒店还是餐饮？除了这，还有谁进入呢？ 答：都有吧，酒店和餐饮都可以做，那边地下室要进入超市，上海的华联要进来了。 问：你们地上地下总共多少面积？ 答：90000 多，地下 30000 。 问：现在招商情况怎么样了？ 答：这我们不知道，我们这是销售部，只管卖房，招商归招商部管。我们这里都很不错，海上 嘉年华等等，都很好的，只不过我们先开业，我们今年 6 月份就开业了。 问：6 月份就开业了，现在招商招满了吗？ 答：地下都招满了，到时整体开业。 问：那么人流会