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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 城市中心缔造者城市中心缔造者! 奥克斯滨江项目产品打造及布局建议奥克斯滨江项目产品打造及布局建议 湖南中原 事业一部出品 Hunan Changsha.10.2010 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 前言前言 在与贵司第一次沟通后在与贵司第一次沟通后，湖南中原地产迅速成立了奥克斯项目组湖南中原地产迅速成立了
2、奥克斯项目组， 并立即展开了对项目的思考并立即展开了对项目的思考、调研调研 等工作等工作，并已被湖南中原地产列入并已被湖南中原地产列入 战略性合作伙伴之列战略性合作伙伴之列。 因为时间较短因为时间较短，本报告侧重阐述对本案市场和客户的洞察本报告侧重阐述对本案市场和客户的洞察，布局调布局调 整初步建议整初步建议、物业档次定位及产品物业档次定位及产品（含精装含精装）的方向性建议的方向性建议，以及对各以及对各 类型物业的初步价格测算类型物业的初步价格测算。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 目标目标 基于前期沟通基于前期沟
3、通，本报告核心解决如下三个问题本报告核心解决如下三个问题 Q1Q1：基于项目定位基于项目定位，顺应市场和客户需求顺应市场和客户需求，对酒店对酒店、写字楼写字楼、公寓公寓、住宅的住宅的 产品打造及调整的产品打造及调整的方向性建议方向性建议。 Q2Q2：对项目整体对项目整体规划布局规划布局的调整建议的调整建议。 Q3Q3：基于市场基于市场、客户和项目价值客户和项目价值，对项目各类型物业的销售对项目各类型物业的销售价格测算价格测算。 未能详尽论述的问题，还需在后期的沟通中进行补充和深化。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010
4、参考参考 1.1.品牌品牌: :开发商原是施工企业开发商原是施工企业, ,在品质和诚信上面有很深的追求在品质和诚信上面有很深的追求 2.2.竞争竞争: :通过对恒大城通过对恒大城、郡原美村的分析郡原美村的分析，项目可以与他们成为板块的三驾马车项目可以与他们成为板块的三驾马车 3.3.项目的本体分析项目的本体分析，通过对地段通过对地段，环境环境（植物园植物园）和产品分析和产品分析，项目营销走中高端路线项目营销走中高端路线 项目项目： 1. 1. 品质品质-工艺展示工艺展示 2. 2. 园林园林-样板展示样板展示 3. 3. 户型户型-售楼处售楼处/ /模型模型 推广推广： 1.1.定位定位：后现
5、代城市生态豪宅社区后现代城市生态豪宅社区 2.2.策略策略：高举高打高举高打 3.3.手段手段： A A展示展示-两至三个外展点铺开两至三个外展点铺开 B B集约化的品牌推广集约化的品牌推广，媒体必要的投入媒体必要的投入， CC有效的推广有效的推广：短信和派单短信和派单 销售销售1.1.亲友客户群亲友客户群-种子客户种子客户 2.2.早开外展点早开外展点，早集客早集客，建立良好的客户基础建立良好的客户基础（细致工作专业细致工作专业） 3.3.节点节点- -力度力度- -效果效果/ /一气呵成一气呵成 Code of this report | 5 Copyright Centaline Gro
6、up, 2010 报告体系报告体系报告体系报告体系 Analyze System 中原是最具市场信息掌控力的公司中原是最具市场信息掌控力的公司 中原对项目占位的洞察中原对项目占位的洞察 中原对长沙房地产市场的洞察中原对长沙房地产市场的洞察 基于整体定位及市场洞察的打造建议及经基于整体定位及市场洞察的打造建议及经 济测算济测算 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 中原拥有最广阔最真实的市场信息来源中原拥有最广阔最真实的市场信息来源 广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运
7、营经验熟知河西市场熟知河西市场 湖南中原湖南中原：市场占有率第一市场占有率第一，全面全面、迅速掌握长沙市场一线信息迅速掌握长沙市场一线信息 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 中原独有最强大的信息收集研发机构中原独有最强大的信息收集研发机构 广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场 中原内部网站平台，收录全国各地 中原所有最新最快房地产信息； 湖南中原拥有长沙市规模最大的研 究部门，针对市场数据进行收集、 整理、分析、研究、预判等等。掌 握
8、强大信息平台，预测最新楼市走 势。 每月定期出刊月报，每周定期出刊 周报，形成较为完善的信息搜集整 理机构。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 中原具有最强大最广阔的总部力量支持中原具有最强大最广阔的总部力量支持 广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场 耕耘陆港澳三地，国内26个省市建立分 公司，国内最具规模房地产代理公司； 深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最 具规模的大型专业地产代理公司，素有 “皇牌代理 信心标志”的美誉。10
9、年连 续创造深圳市场占有率第一位； 布局大深圳，珠海中原、东莞中原、云 南中原、福建中原、湖北中原、惠州中 原、湖南中原湖南中原等，初步形成中国华南房 地产整合体系。 源于香港源于香港，全国品牌代理公司三甲全国品牌代理公司三甲。所属深圳中原地产所属深圳中原地产，内设资源中心内设资源中心、建筑中心建筑中心 等多方机构等多方机构，同时有一线城市央区综合体运营经验同时有一线城市央区综合体运营经验，时常来长进行培训时常来长进行培训。 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 中原拥有央区综合体的高价运营经验中原拥有央区综合体的高价运
10、营经验 广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场 北辰三角州北辰三角州、万科金域华府万科金域华府、万博汇万博汇、嘉盛国际等众多央区总体运营经验嘉盛国际等众多央区总体运营经验。 嘉盛国际嘉盛国际 开盘实收： 9300元/M 区域均价： 7000元/M 万博汇万博汇 开盘实收： 8500元/M 区域均价： 7000元/M 中原运营过央区华都、嘉盛国际、 万博汇等项目，最突出的有嘉盛国嘉盛国 际际和万博汇万博汇。嘉盛国际在区域均价 仅7000元/ 的侯家塘地区，卖到了 9300元/ 的实收均价，目前已经达 到9600元/
11、 的实收，创造了长沙长沙 公寓近公寓近1 1万元万元/ / 的价格天花板的价格天花板。 同样的，万博汇在区域均价7000元/ 的雨花亭地区第一次开盘实收8500 元/ ，创造了长沙住宅突破长沙住宅突破80008000 的价格天花板的价格天花板。 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 中原是最了解河西房地产的公司中原是最了解河西房地产的公司 广阔信息来源广阔信息来源强大信息平台强大信息平台强大总部支持强大总部支持央区运营经验央区运营经验熟知河西市场熟知河西市场 中原河西代理的楼盘有中原河西代理的楼盘有：湘腾城市广场湘腾城
12、市广场、卓越蔚蓝海岸卓越蔚蓝海岸、长房时代城长房时代城、高信向日葵高信向日葵、 勤诚达新界勤诚达新界、盛大泽西城等众多楼盘盛大泽西城等众多楼盘，熟知河西市场和客户熟知河西市场和客户。 中原河西代理的楼盘中原河西代理的楼盘： 1 2 3 4 5 6 湘腾城市广场（16万方，商业驱动型城市综合体） 卓越蔚蓝海岸（45万方，别墅+小高+高层） 长房时代城（城市综合体，人人乐入驻） 盛大泽西城（市府央区国际友好社区） 高信向日葵（星城动脉上的艺术家） 勤诚达新界（120万方大盘） 1 2 3 4 5 6 Code of this report | 11 Copyright Centaline Grou
13、p, 2010 报告体系报告体系报告体系报告体系 Analyze System 中原是最具市场信息掌控力的公司中原是最具市场信息掌控力的公司 中原对项目占位的洞察中原对项目占位的洞察 中原对长沙房地产市场的洞察中原对长沙房地产市场的洞察 基于整体定位及市场洞察的打造建议及经基于整体定位及市场洞察的打造建议及经 济测算济测算 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 思维导图思维导图： 项目占位项目占位 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 Code of this report | 13 Copyright C
14、entaline Group, 2010 区位及指标界定区位及指标界定：二桥西二桥西，旧改大盘旧改大盘，在传统的成熟居住老区在传统的成熟居住老区， 商业积淀商业积淀良好良好；2020万商业面积万商业面积，带来无限商业发展空间带来无限商业发展空间。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 项目地块经济指标项目地块经济指标 总用地面积：48753平方米 总建筑面积： 41.6万平米 其中： 住宅面积： 9.1万平方米 商业面积：20.9万平方米 地下总建筑面积:8万平方米 建筑密度:54% 容积率:4.96 绿地率:12% 停车位: 2000个 岳麓大道岳麓大道 荣荣 银银 路路 市政府
15、市政府 观沙岭观沙岭 本本 案案 幸福娃双语幼儿园幸福娃双语幼儿园 十二中十二中 安居乐建材广场安居乐建材广场 银盆岭小学银盆岭小学 昌隆超市昌隆超市 恒生超市恒生超市 岳北社区卫生站岳北社区卫生站 岳麓区法院岳麓区法院 岳麓区检察院岳麓区检察院 滨江金座滨江金座 银馨家园银馨家园 湘许体育健身湘许体育健身 裕湘医院裕湘医院 黄泥河中西医黄泥河中西医 中南大学湘雅图书馆中南大学湘雅图书馆 文物古迹文物古迹 市四水厂市四水厂 湘许大厦湘许大厦 万利大厦万利大厦 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 交通界定交通界定：四通
16、八达四通八达，二桥桥头堡二桥桥头堡，河东河西沟通咽喉地段河东河西沟通咽喉地段。1111条过条过 江通道促进河东河西融合江通道促进河东河西融合，本案将成为优先受益的桥头堡本案将成为优先受益的桥头堡。 本地块位于银盆岭大桥河西的桥头大桥河西的桥头，河东 河西沟通咽喉，地处重点城市道路岳麓大道 与荣银路的十字路口处，地理位置优越性明 显。未来将有1111条条通道连接河东河西（目前 已建成4条）。 项目位于滨江新城规划的头部，南接荣湾 镇商圈，向西可辐射汽车西站及岳麓区政府 商圈，在整体区位上，本案位于大河西未来 的商业、金融中心，占据得天独厚的城市规 划优势和交通优势。 未来地铁地铁5 5号线号线还
17、将从本项目经过，连接河 西含浦片区、丰顺路站、师大南院站、湖南 大学 、溁湾镇、观沙岭、望城。 荣湾荣湾 镇商镇商 圈圈 汽车汽车 西站西站 商圈商圈 岳麓岳麓 区政区政 府商府商 圈圈 五一商圈五一商圈 伍家伍家 岭商岭商 圈圈 辐射区域辐射区域 滨滨 江江 新新 城城本案本案 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 营盘路过江隧道营盘路过江隧道 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 规划界定规划界定：滨江新城滨江新城“活力生活区活力生活区”的商业金融中心的商业金融中心，并作为首并作为首 发地块发地块，与世
18、茂地块一起承担了号角手角色与世茂地块一起承担了号角手角色。 本案本案 世茂集团地块世茂集团地块 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 地块界定地块界定：滨江新城目前已经出让的五块用地滨江新城目前已经出让的五块用地，合计合计643643亩亩，皆皆 为商住用地为商住用地，集体爆破集体爆破，有利于地块区域商业金融中心迅速成型有利于地块区域商业金融中心迅速成型。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 世茂地产 含五星酒店 滨江金座 二十中 银盆岭公园 本 案 兰卡威
19、国际 原有建筑 新一佳+商铺 原有住宅 恒生超市+商 铺+商住楼 B4 59.54亩 B5 175.68亩 B6 101.46亩 B7 306.08亩 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 地块界定地块界定：项目拥有项目拥有2 2大十字路口大十字路口，可汇聚荣湾镇可汇聚荣湾镇、市政府市政府、西站西站、桐子坡等桐子坡等 成熟商圈人流车流成熟商圈人流车流。其中人流汇聚区在银盆岭路和荣银路交汇处其中人流汇聚区在银盆岭路和荣银路交汇处，车流汇聚车流汇聚 在岳麓大道与荣银路交汇处在岳麓大道与荣银路交汇处。 地块界定地块界定项目界
20、定项目界定城市背景城市背景 一级车流线一级车流线 二级车流线二级车流线 三级车流线三级车流线 一级人流线一级人流线 二级人流线二级人流线 三级人流线三级人流线 岳麓大道岳麓大道：路幅路幅6060米米 荣银路荣银路： 路幅路幅4646米米 二十中二十中 银盆岭路银盆岭路：路幅路幅2020米米 岳麓大道岳麓大道：快车道，承担了河东河西车流 的沟通要塞，可汇聚市政府、西站商圈车 流，车流量大，不利于聚集人气。 荣银路荣银路：城市大干道，承担了来自桐子坡 商圈、荣湾镇商圈过来的车流，车流量中 等，利于人气聚集，人流量较大。 银盆岭路银盆岭路：城市小干道，路幅小，车流量 小，利于人气聚集，人流量大。与荣
21、银路交 汇处，将成为人气最旺盛区域。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 项目四至项目四至：西北角立交桥西北角立交桥、地块北面及西北面约地块北面及西北面约8 8米高差米高差，不利不利 于人气的聚集于人气的聚集。 N WE S 伍家岭伍家岭 上海世茂上海世茂 汽车西站汽车西站 荣湾镇荣湾镇 大学城大学城 岳麓区政府岳麓区政府 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 银盆岭立交桥银盆岭立交桥 项目北面高差约项目北面高差约8 8米米 Code of this report | 19 Copyright Centa
22、line Group, 2010 地块界定地块界定【关键字关键字】 地块关地块关 键字键字 指标界定指标界定： 航母级商业带来无限畅想航母级商业带来无限畅想 区位界定区位界定： 二桥西市府政务圈核心二桥西市府政务圈核心， 旧改区旧改区，社区型商业积淀好社区型商业积淀好 人流界定人流界定： 汇聚河西四大商圈人流车流汇聚河西四大商圈人流车流 抗性界定抗性界定： 立交桥立交桥、高差不利人气聚集高差不利人气聚集 规划界定规划界定: : 商业金融中心商业金融中心、号角手号角手 交通界定交通界定： 桥头堡桥头堡，河东河西沟通咽喉河东河西沟通咽喉 需要透支地块未来价值需要透支地块未来价值 Code of t
23、his report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 地块界定小结地块界定小结： 2020万商业体量万商业体量，成熟地段成熟地段，咽喉要地咽喉要地 有潜力打造区域性的商业金融中心有潜力打造区域性的商业金融中心 Future regional commercial and financial center Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 走近奥克斯走近奥克斯：源起宁波源起宁波，布局全国布局全国。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 天津天津 宁波宁波 南昌南昌
24、长沙长沙 四川四川 中国500强企业奥克斯集团旗下宁波奥克斯置 业有限公司，成立于2000年12月，目前已在宁波、南 昌、天津、成都等地进行了房产开发。 秉承集团“以人为本、诚信立业”的经营宗旨，奥 克斯地产在宁波已成功开发了“盛世东方”、 “盛 世华城”、“盛世郦都”等众多精品系列楼盘，不 仅在设计上充分吸收了国内外先进的建筑理念，而 且在管理上引入了国内一流的管理体系，所开发的 项目取得领先销售成就和重大影响力。 在集团公司的倾力支持下，奥克斯地产将不断提升 行业地位，以“筑就生活理想”为开发理念，致力 于发展成为在国内地产业极具影响力的大型专业房 地产开发企业。 Code of this
25、 report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 走近奥克斯走近奥克斯：正以正以“类万达模式类万达模式”扩张全国扩张全国，通过自持大体量商业通过自持大体量商业，统一招统一招 商商，运营区域运营区域。以以“航母级商业航母级商业+ +五星以上酒店五星以上酒店+ +甲级写字楼甲级写字楼+ +公寓公寓+ +高尚住宅高尚住宅” 进行物业组合进行物业组合。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 奥克斯在宁波奥克斯在宁波 奥克斯在天津奥克斯在天津 奥克斯在南昌奥克斯在南昌 奥克斯在成都奥克斯在成都 成都新城中心56万方的奥克斯财富广场，10年6月份开建。含
26、 高档商业广场、超五星酒店、甲级写字楼、亚洲最高档的国际 数码影城、娱乐休闲不夜城等 盛世经典地处南昌市红角洲，距老城区约2公里，交通非常便 捷，具有良好的位置优势。占地面积13.4万，拟建建筑总面 积约28万左右的大型住宅社区，绿化率35%，建筑密度20%。 天津武清区51万方的高端地标楼盘，将于2010年6月份盛大开 盘。 开发了“盛世东方”、 “盛世华城”、“盛世郦都”等众多 精品系列楼盘。其中“盛世东方”，作为宁波城东具有地标意 义的项目，荣获2003年度“全国住宅人居环境奖”。 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2
27、010 长沙奥克斯项目长沙奥克斯项目：航母级商业驱动型城市综合体项目航母级商业驱动型城市综合体项目，另有高端另有高端 “酒店酒店+ +写字楼写字楼+ +公寓公寓+ +住宅住宅”物业呼应物业呼应，成就未来商圈格局成就未来商圈格局。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 规划商住用地规划商住用地规划住宅用地规划住宅用地规划金融用地规划金融用地 滨江新城规划本案本案 住宅住宅 公寓公寓 住宅住宅 住宅住宅 广 场 广场 广 场 百货楼百货楼 写写 字字 楼楼 写写 字字 楼楼 娱乐楼娱乐楼 步行步行 街街 步步 行行 街街 步步 行行 街街 本案初步规划 滨江新城规划：滨江新城，是大河西
28、先导区启动区的核心区， 规划区面积6.7平方公里将建可容纳57万人的长沙复合型新都会 商务、金融、居住中心。 本案初步规划：20.9万平米的商业规划，可容纳国际一线零售 商2家、国内一线零售商3 5家，建成后将成为大河西最大的商 业体量项目，完全有能力辐射整个大河西 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 长沙奥克斯项目长沙奥克斯项目：航母级商业驱动航母级商业驱动，形成内部物业的良性互动形成内部物业的良性互动。超大商业的超大商业的 驱动驱动，要求其他业态以高端形态出现与之匹配要求其他业态以高端形态出现与之匹配，并因商业的
29、影响力而带来客并因商业的影响力而带来客 户置业户置业；反之反之，其他物业又为商业奠定了高端客户基础其他物业又为商业奠定了高端客户基础，并辉映其形象并辉映其形象。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 商业对其他物业的驱动商业对其他物业的驱动：大体量商业大体量商业 改写商圈格局改写商圈格局，并为住宅并为住宅、写字楼写字楼、酒酒 店带来形象提升和高端客户来源店带来形象提升和高端客户来源。 其他物业对的商业反哺其他物业对的商业反哺：高端的住宅高端的住宅、 写字楼和酒店的客户写字楼和酒店的客户，又奠定了商业的又奠定了商业的 客户基础客户基础，并辉映其形象并辉映其形象。 商业商业 酒店酒店
30、公寓公寓 住宅住宅 写字楼写字楼 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 项目界定小结项目界定小结： 高档高档“写字楼写字楼+ +公寓公寓+ +住宅住宅”相呼应的相呼应的 航母级商业驱动型航母级商业驱动型高端城市综合体高端城市综合体 Carrier-class business-driven urban complex 基于基于“奥克斯模式奥克斯模式”的项目界定的项目界定 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 城市发展背景城市发展背景：长沙迎来历
31、史性革新长沙迎来历史性革新，【升级升级】【】【裂变裂变】【】【西扩西扩】 成为主旋律成为主旋律。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 国际化大都市若现国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新长沙迎来历史性革新 【升级升级】【】【裂变裂变】【】【西扩西扩】成为主旋律成为主旋律 【升级升级】城市功能城市功能、档次升级档次升级，一个国际大都市的身影渐现一个国际大都市的身影渐现。 【裂变裂变】城市中心由一极到多极城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱五一商圈单极优势削弱。 【
32、西扩西扩】大河西先导区发展大河西先导区发展，长沙出现的河西副中心长沙出现的河西副中心。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 城市发展背景城市发展背景：升级升级、西移西移、裂变中裂变中，城市形象和消费档次的大幅提城市形象和消费档次的大幅提 升升，为项目崛起为升级版的商圈带来契机为项目崛起为升级版的商圈带来契机，也为项目商业也为项目商业、商务商务、公公 寓寓、住宅物业奠定了消费能力基础住宅物业奠定了消费能力基础。 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 传统商圈
33、背景传统商圈背景：传统的传统的1313个商圈个商圈，一主两副十个区域中心一主两副十个区域中心。本本 案作为新一代的案作为新一代的2020万商业体量项目万商业体量项目，影响新的商圈格局形成影响新的商圈格局形成。 市级商业中心市级商业中心 市级商业副中心市级商业副中心 区域性商业中心区域性商业中心 本案位置本案位置 传统的传统的1313个商圈个商圈：一主两副十个区域中心一主两副十个区域中心 五一广场 代表性商业中心基本情况代表性商业中心基本情况（20072007年统计年统计） 商圈名称商圈名称营业面积营业面积消费人群消费人群 荣湾镇 东塘 火车站 伍家岭 红星商圈 5050万万 长沙市甚至国内 外
34、的旅客 6.56.5万万 1515万万 1010万万 4 4万万 - 河西客户 南拓门户 湖南省最大电脑及电 子产品集散地 衰落的城北门户 新南城中心 本案2020万万崛起的新一代商圈 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 汇金国际 化机厂 万科城 保利保利4 4号地块号地块 中建南湖地块 水泵厂 纳爱斯 盛和国际 北辰新河三角洲北辰新河三角洲 100万达地产万达广场 145德斯勤地产德斯勤广场 49万科集团万科城 28.7中建集团中建南湖地块 25纳爱斯纳爱斯 40湘天房地产奥园 50建鸿达盛和国际 160嘉盛地产圭
35、塘河 300北辰北辰 1131.41131.4合计合计 典型项目典型项目开发商开发商 总建面总建面 （万平米万平米） 保利4号地块保利集团65 汇金国际建发集团19.3 化机厂建鸿达83.4 水泵厂建鸿达66 友阿大厦 华都 嘉盛国际 金领家族 德斯勤广场德斯勤广场 圭塘河 湘江世纪城 万达广场万达广场 商圈发展态势商圈发展态势：群雄逐鹿群雄逐鹿，综合体项目百花齐放综合体项目百花齐放。区域性的格局形区域性的格局形 成成，南有德斯勤南有德斯勤、保利保利，北有北辰北有北辰、湘江世纪城湘江世纪城，中有万达中有万达，西有奥西有奥 克斯的局面克斯的局面。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景
36、 北辰北辰 总建面500500万万，其中住宅300万，酒酒 店店、商业商业、写字楼写字楼、公寓公寓等综合公 共建筑8080万万；社区商业配套和停车 库等120万。规划建设的一栋高约 260260米米的标志性建筑，将成为中南地 区的新地标。 德斯勤广场德斯勤广场 总建面145145万万，含大型商业中心大型商业中心+ +五星级酒店五星级酒店+ +甲级写字楼甲级写字楼+ +淘宝城淘宝城 + +主题商业街主题商业街+ +电视直播大厅电视直播大厅+ +环球影视城环球影视城+ +国际学校国际学校+ +高档公寓高档公寓等 诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、 会务、餐饮、娱乐、教育、居
37、住等十大功能于一体。 保利南湖项目保利南湖项目 总建面6565万万，其中五星级酒店五星级酒店 + +甲级写字楼甲级写字楼+ +公寓公寓+ +商业合计商业合计 建面建面1919万平米万平米。 奥克斯项目奥克斯项目 湘腾城市广场 世贸项目 万达广场万达广场 总建面100100万万，其中商业2020 万万，另有五星级酒店五星级酒店+ +甲级写甲级写 字楼字楼+ +公寓公寓+ +高尚住宅高尚住宅。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 1、传统商圈以荣湾镇为龙头 ，商业体量6.5万，吸纳了全河 西消费人群； 2、以湘腾为中心的
38、市政府商 圈，加上御院、永祺西京、郡 原广场、金麓国际、西城龙庭 等上也体量约13万，崛起为新 的核心商业中心； 3、本案以20万体量商业，当 之无愧将成为河西商圈的统领 者，并将取代荣湾镇，成为河 西影响力最强的商业中心。 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 河西商圈格局河西商圈格局：本案本案2020万体量商业万体量商业，当之无愧将成为河西商圈当之无愧将成为河西商圈 的统领者的统领者，并将取代荣湾镇并将取代荣湾镇，成为河西影响力最强的商业中心成为河西影响力最强的商业中心。 西站商圈西站商圈 约约4万万 荣湾镇商圈荣湾镇商圈 约约6.5万万 观沙岭商圈观沙岭商圈 约约5万万 市政
39、府商圈市政府商圈 以湘腾为中心以湘腾为中心，约约13万万 传统商业中心传统商业中心 新兴商业中心新兴商业中心 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 城市背景小结城市背景小结： 城市升级裂变契机城市升级裂变契机，综合体群雄逐鹿下综合体群雄逐鹿下 辐射大河西的商业驱动综合体辐射大河西的商业驱动综合体 Carrier-class business-driven urban complex 基于基于“奥克斯模式奥克斯模式”的项目界定的项目界定 Code of this report | 32 Copyright Centali
40、ne Group, 2010 项目占位项目占位： 辐射大河西的辐射大河西的 航母级商业驱动型航母级商业驱动型 高端高端 城市综合体城市综合体 地块界定地块界定项目界定项目界定城市背景城市背景 高档高档“写字楼写字楼+ +公公 寓寓+ +住宅住宅”相呼应相呼应 的的。航母级商业驱航母级商业驱 动型城市综合体动型城市综合体 城市升级裂变契城市升级裂变契 机机，综合体群雄逐综合体群雄逐 鹿下鹿下。辐射大河西辐射大河西 的商业驱动综合体的商业驱动综合体 2020万商业体量万商业体量，成成 熟地段熟地段，咽喉要地咽喉要地。 未来区域性的商业未来区域性的商业 金融中心金融中心 符合城市占位背 景，界定项目
41、影 响力和辐射范围。 符合奥克斯模式 和项目大体量商 业实情。 符合奥克斯 运营模式。 多维价值的聚合 体，满足多方位 人群需求。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 * * 奥克斯奥克斯，城市中心缔造者城市中心缔造者 * * Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 * * 永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台 * * Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 这里将会有这
42、里将会有 Supper market ：诸如沃尔玛、家乐福； 高档百货：诸如REEL时尚生活百货；OLE超级市场； 娱乐城：诸如嘉禾深圳影城；真冰滑冰场； 各地精致美食：诸如王子饭店、意粉屋、Delicity美食城 * * 汇聚万象精彩汇聚万象精彩 * * Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 在这里在这里，感受最绚烂的夜色感受最绚烂的夜色 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 在这里在这里， 体验最动感的生活体验最动感的生活 Code of
43、this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 在这里在这里， 体验最时尚的体验最时尚的shopppingshoppping Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 在这里在这里， 畅享最刺激的视觉盛宴畅享最刺激的视觉盛宴 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 在这里在这里， 接触最世界的商务接触最世界的商务 Code of this report | 41 Copyright Centaline
44、 Group, 2010 在这里在这里， 奢想最惬意的居家奢想最惬意的居家 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 报告体系报告体系报告体系报告体系 Analyze System 中原是最具市场信息掌控力的公司中原是最具市场信息掌控力的公司 中原对项目占位的洞察中原对项目占位的洞察 中原对长沙房地产市场的洞察中原对长沙房地产市场的洞察 基于整体定位及市场洞察的打造建议及经基于整体定位及市场洞察的打造建议及经 济测算济测算 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group
45、, 2010 思维导图思维导图： 中原对长沙房地产中原对长沙房地产 市场的洞察市场的洞察 长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况 河西住宅市场分析河西住宅市场分析 河西酒店市场分析河西酒店市场分析 河西公寓市场分析河西公寓市场分析 河西写字楼市场分析河西写字楼市场分析 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 长沙楼市发展阶段长沙楼市发展阶段：城市化水平城市化水平63%63%，整体上处于黄金发展阶整体上处于黄金发展阶 段段，中部六省的价值洼地中部六省的价值洼地，具有巨大的发展空间具有巨大的发展空间。 长沙房地产发展概况长沙房
46、地产发展概况河西酒店市场分析河西酒店市场分析河西写字楼市场分析河西写字楼市场分析河西公寓市场分析河西公寓市场分析河西住宅市场分析河西住宅市场分析 0909年中部六省商品房均价对比年中部六省商品房均价对比 4652 4463 5240 3951 4359 4232 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 郑州太原武汉合肥长沙南昌 城市化水平与房地产阶段的关系： 小于30%， 初创期 ，发展缓慢；30%-70%，黄金时 期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓慢；大 于90%， 已经饱和，基本停滞。 长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期长沙房地产市场目前处于高速发
47、展的黄金时期 2002-2009年长沙城市化水平年长沙城市化水平 53.87% 56.50% 60.20% 61.25% 62.63% 51.19% 46.20% 49.16% 1.38% 1.05% 3.70% 2.58% 2.63%2.68% 2.03% 2.96% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 城市化率城市化率同比增加值 长沙是中部六省会房价的洼地长沙是中部六省
48、会房价的洼地 2009年中部六省会商品房均价显示： 长沙商品房均价3951元/平米，是中部六省价格最的省 会城市。其洼地效应，将吸引越来越多的资金进入长 沙房地产市场。 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 楼市板块格局楼市板块格局：东南西北四面开花东南西北四面开花，河西主要因市府效应河西主要因市府效应、麓谷麓谷 工业园和大学城带动发展工业园和大学城带动发展。 长沙房地产发展概况长沙房地产发展概况河西酒店市场分析河西酒店市场分析河西写字楼市场分析河西写字楼市场分析河西公寓市场分析河西公寓市场分析河西住宅市场分析河西住宅市场分析 城城 北北 板板 块块 城南板块城南板块 月湖星月湖星 沙板块沙板块 城城 东东